我国高房价飙升的原因

【摘要】目前，我国房地产市场的价格无论从绝对值角度还是从居住、投资、投机角度分析，都远远偏离了其内在价值，且处于一个过高的位置。高房价不仅是抑制我国内需的重要原因，而且加剧了通货膨胀，埋下了金融危机的隐患。我国高房价产生的根本原因主要是政策理念上的偏差和制度上的缺失、偏颇。因此，要解决我国高房价问题，除了采取放弃土地财政、控制银行信贷、出台物业税等措施外，最根本的是要转变政策思路。

【关键词】房地产 价格 住房公共政策 盈利性 公益性

一、高房价引言

2008年以来，伴随着市场内在调整，在美国金融危机和中国政府对房地产市场宏观调控政策累积的影响下，国内房地产市场开始走向低迷，大部分地区的房地产市场出现“量跌价滞”的局面，部分城市如深圳、广州等地房地产市场价格出现了较大程度的下滑。2009年上半年，由于前期刺激政策的累积效应和刚性需求的集中释放，房地产市场转向活跃，成交量大幅上涨。到2009年下半年，房地产价格水平全面超越2007年高点。从目前我国城镇房房价的涨幅、房价收入比、房屋租售比等因素看，房价近年来涨幅过快、过高、过度。社科院蓝皮书称80%的城市居民买不起房，这个判断应是可信的。

那么，中国房地产市场价格到底处于一个什么水平，它对中国经济社会的影响如何，中国政府到底该怎样应对？

二、中国房地产市场价格水平分析

（一）绝对值及横向比较分析

数据显示，2007年我国全国商品房累计销售均价为3885元/m2（未装修的毛胚房），如果加上装修，单价大约在4200元/平米左右。2008年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元。这个数据主要指独栋房屋，即别墅，面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。据此计算出来的美国住房的单价大约相当于人民币7000元/　m2。即使从绝对值上来看，中国的房价与美国也非常接近。如果考虑到美国的房价是包含土地所有权的，而我们的房价只包含70年的土地使用权，再考虑到住房品质的差异，我国房价其实已经大体相当于发达国家的房价。

（二）居住需求导向价值分析

当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。针对我国的现实情况，国际专家（包括世界银行专家）给出的“合理的住房价格的房价收入比为3至6倍，也就是一个家庭3年到6年的收入，可以购买一套住房。而统计数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，而2006年则飙升至15.76倍，2007年达到20倍以上，2008年有所下降，到2009年下半年又超越2007年水平。这说明，以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。

三、房价过高对经济的影响

在许多城市，购买一套房，相当于吞噬掉一个中等收入家庭数十年的全部收入。他们哪里还有能力消费？至于那些按揭贷款者，在长达10年、20年、30年甚至更长的时间内，背负着沉重的还贷压力，平常不得不节衣缩食，高房价透支了他们未来几十年的消费能力。2008年8月18日至19日，中共中央政治局常委、国务院副总理在天津考察时强调：扩大内需是推动发展的基本立足点，是应对国际经济形势变化的迫切需要。”这是面对美国金融危机的影响，我国可能存在经济下行风险的条件下，中央领导对我国内需不振危险性的清醒认识，而要培育民众的消费能力，就必须挤压房价中的泡沫，消除民众的住房之忧。内需不振，根本原因在于民众的购买力跟不上。正是房价过高影响了消费者的消费预期，制约了消费能力。所以，要保持经济的可持续发展，让民众分享改革与发展的成果，应通过挤压房价中的高额利润，消除民众的后顾之忧，人民才能安居乐业，。只有这样，我国的内需才能真正被拉动起来。

四、关于高房价的成因分析

1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）其政策导向是以经济适用房供应为主体，而2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）把政策导向改为以商品房供应为主，辅以经济适用房和廉租房，这意味着政策方向发生重大变化，高达80%至90%的人群（原来需要靠经济适用房解决的80%和需要靠市场解决的10%之和）需要通过商品房来解决居住问题。这比国外一些市场经济国家的住房政策还要激进，它们的保障性住房都保持着相当高的比例。全国人大常委会专题调研组的报告显示，4万亿投资中的保障性住房建设进度缓慢，截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。

五、有关政策建议

转变政策思路。正确区分政府和市场的责任是解决住房问题的根本。正确划分政府责任与市场责任，科学掌控“两只手”，直接关系到民众住房问题解决的好坏。明确住房问题是政府不容推卸的责任是前提，选择正确的住房公共政策战略思维是根本出路。破除“房地产是中国支柱产业”的误解。中国需要一个能够替代房地产的、以科技和创新为主导的支柱产业。在遏制、抑制、降低房价三种决策中早做抉择，这是近期、中远期战略的选择。

六、结束语

综上所述，我旨在通过这篇论文，简要分析一下我国房地产业的基本现状，进而分析出现高房价的主要诱因，从而有针对性的提出建设性意见。通过采取多种措施，转变政策思路，选择正确的住房公共政策，实现住房从盈利性向公益性的回归。