论房地产投资基金在我国的开发

[摘要] 通过分析美国房地产投资基金运作方式和经验，在此基础上提出了适合我国房地产投资基金可采取的开发模式。

[关键词] 产业投资基金 房地产投资基金 开发模式

房地产具有不可移动、不易分割、价格昂贵等特点，这使得房地产投资金额巨大，资产流动性差，容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口，因而房地产业的发展与房地产金融业的成长密切相关，而房地产投资基金又是房地产金融的重要内容，所以房地产投资基金的发展会对我国房地产业的持续健康发展产生深远的影响，是我国房地产业发展的必然趋势。

一、房地产投资基金概述

房地产投资基金（REITs）属于产业投资基金的一种，是对房地产证券和房地产项目开发进行的直接或间接投资。房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。具体而言，房地产投资基金一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票，将包括普通个人投资者在内的资金吸引到房地产业中来，并委托或聘请专业性机构实施具体的经营管理。它实行多元化投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目和业务，通过集中专业管理和多元组合投资，有效降低投资风险，取得较高投资回报。

二、开发我国房地产投资基金的必然性

1.是我国房地产业发展的内在要求

房地产业是一个高回报，高风险的资本密集型产业，客观上要求进入者要具备一定的资本规模。房地产投资基金集腋成裘，汇聚大量的资金，可以进行项目的规模开发，节约大量的成本开支。同时由于其实力强大，能够一次性从政府手中获得大量的储备土地这样的战略资源，使其在未来的竞争中处于有利地位。因此房地产投资基金的进入，在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，促进了优胜劣汰，实现了资源的优化配置。

2.为我国房地产业提供新的融资通道

投资基金的一个重要功能就是聚集社会闲散资金集中进行长期投资，以获取长期稳定的投资回报率。房地产由于投资巨大且投资期相对较长，正需要这种巨额资金的支持，因而把投资基金引入房地产业构建房地产投资基金，给房地产企业带来了生机，房地产企业通过获得房地产投资基金的投资，大大拓宽了融资渠道，减少了对间接融资的依赖，从而降低了经营风险。

3.完善我国金融市场的要求

随着金融市场的进一步完善和开放，国外金融机构投资我国房地产金融市场已经成为可能，为了适应竞争的需要，我国有必要积极保进房地产投资基金的发展，加快我国房地产金融市场的前进步伐。我们可以通过合资的形式，引入国外房地产投资基金先进的经营理念和模式，结合自身的专业优势，不断探索真正适合我国国情的房地产投资基金发展模式。

可见，我国开发房地产投资基金具有必然性。但是经历了20世纪90年代初，房地产泡沫的破灭和基金管理人员决策机制不健全等因素的影响，必须慎重选择适合我国房地产投资基金的开发模式。

三、我国房地产投资基金的开发模式

美国房地产投资基金已经在房地产金融体系中占有十分重要的地位，并且作为“具有流动性的房地产”，房地产投资基金对美国整个经济体系产生了深远的影响。

1.美国的房地产投资基金

美国的房地产投资基金是美国国会于1960年根据共同基金模式创立的一种房地产投资模式。美国的房地产投资基金多采取拥有并经营收益型房地产的权益型形式。该类型房地产投资基金具有通过多样化投资分散风险；通过上市交易增强流动性；投资者不必亲自经营房地产即可分享房地产投资的高收益；可规避双重征税以及可使房地产开发商能够通过规范的房地产投资基金渠道及时回笼资金，投资于其他开发项目的五大优势。

美国房地产投资基金的快速发展得益于其严格的管理规定。依照法律规定，美国的房地产投资基金采用公司型模式，并且是封闭型基金。从组织形式和组织结构上看，与一般的上市公司完全一样，受到包括美国证监会、独立董事、独立审计师、行业和金融中介的监督。此外，设立房地产投资基金还要受到基金组织管理模式、股东数量、持股人的股权持有率，收入来源、流通范围以及股票的发行模式等方面的限制，可见美国房地产投资基金管理的严格性。

2.我国开发房地产投资基金可以考虑采取的模式

运作模式的问题是关系到我国房地产投资基金创新和发展的一个十分重大的问题，从以往的失败经验来看，以法律形式明确规定房地产投资基金的运作模式是基金健康运行的关键。

在房地产投资基金运行的模式上，主要应该考虑以下几个方面的问题。

(1)发起人的选择。由于房地产投资基金运作涉及金融与房地产两个主要领域，基金收益主要来自于投资后的长期分红，发起人必须同时具备房地产实业经验和资本运营经验。

(2)项目的选择。构建房地产投资基金的核心问题是项目的选择问题，投资项目的选择是投资基金成败的关键。把投资回报作为首要因素考虑是产业投资基金的特色和优势,也是对社会资金形成强大吸引力的根本原因。房地产投资基金的项目选择，应当是发起人在设立投资基金之前，确定一个初步的投资项目，然后对项目进行充分详细的多方论证，在此基础上形成成熟的可行性方案之后再发起设立投资基金。

(3)发起方式的选择。考虑到我国资本市场发育不完善、金融市场尚不规范、投资机构未充分发育，私募方式难以募集到所需巨款资金，所以我国的房地产投资基金就目前看应当采用公募与私募相结合、以公募为主的方式。

(4)基金类型的选择。由于房地产投资基金的投资是长期性、战略性的，短期的变现能力比较差，投资者以追求长期稳定的收益为主，注重的是投资基金的成长性和资本的保值增值，所以房地产投资基金应当以封闭型为主。封闭时间可以根据项目的投资回收期长短定为10年～20年。

(5)组织形式的选择。产业投资基金的组织形式可以分为公司型和契约型。契约型投资基金是在严格遵循信托法理基础上运营的，信托法理最主要的一点就是信托财产的相对独立性，即信托财产独立于委托人及受托人本身固有的财产与债务，基金的委托人和受托人如果经营不善，因契约型的信托财产完全归受益人所有而使得委托人或受托人的债权人无法染指信托财产，也就使得作为受益人的基金投资人的利益切实受到法律保护。这正是契约型基金的优越性所在，而公司型基金则没有这种优势。我国正处于产业投资基金的起步阶段，保护投资者的资产安全和经济利益应当是基金制度在规定组织形式方面需首要考虑的问题。所以，我国房地产投资基金的组织形式应首选契约型，在资本市场比较完善和金融秩序较规范后可考虑发展为公司型基金。

参考文献:

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