浅析现阶段我国城市规划与房地产开发的非协调发展

【前言】浅析现阶段我国城市规划与房地产开发的非协调发展由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。思考问题 城市规划 房地产开发 （1）从发展战略上 宏观分析城市发展方向条件 微观考虑企业的生存与发展 （2）从发展时间上 长远和远景的效果 兼顾近期 注重近期的效果 （3）从发展空间上 城市整体的空间结构组织和各项用地功能的配置 多从局部考虑项目的区位选择 （4...

摘 要：房地产市场在我国已经获得长足发展，但尚未完全发育成熟。房地产在促进城市社会经济发展的同时，由于与城市规划侧重点不同，直接导致了与城市规划之间的非协调发展。本文就城市规划与房地产开发的非协调发展进行了阐述与分析，并提出了应该采取的措施。

关键词：城市规划；房地产开发；非协调发展

1.我国城市规划与房地产开发的非协调发展

从城市规划的角度分析，房地产开发犹如一把“双刃剑”， 房地产在促进城市社会经济发展的同时，由于与城市规划侧重点不同（表1），直接导致了与城市规划之间的非协调发展，随着中国城市化的快速发展，这种现象日益突出，对城市的可持续发展造成了严重影响。主要表现为“圈地运动”持续不断、城市空置化现象日益突出、过度开发和“破坏性”的建设有增无减、城市规划明显滞后和公共服务设施的开发建设缺少关注等问题。

表1：城市规划与房地产开发侧重点比较

思考问题 城市规划 房地产开发

（1）从发展战略上 宏观分析城市发展方向条件 微观考虑企业的生存与发展

（2）从发展时间上 长远和远景的效果 兼顾近期 注重近期的效果

（3）从发展空间上 城市整体的空间结构组织和各项用地功能的配置 多从局部考虑项目的区位选择

（4）从发展效益上 社会经济生态效益的相互统一，降低社会边际成本 开发项目，开发宗地或企业的经济效益

（5）从信息反馈角度 听取广大市民的反馈意见、需要 搜集市场信息，适应市场需要

1.1“圈地运动”持续不断

进入21世纪，在城市化快速发展的新背景下“圈地运动”又悄然抬头，只不过形式发生了变化。常见的形式有：①建设新城、新区，扩大城市用地规模。②建设大学城、科技园区。③以生态农业为名，大搞旅游度假设施。虽然2004年初以来，国家有关部门加大对全国各类开发区清理整顿力度，采取了清理开发区等一系列宏观调控政策，大规模占地的势头受到抑制但是在短时间内很难从根本上解决这一问题。

1.2城市空置化现象日益突出

改革开放以来，我国城市规模发生了很大变化，城市面积都有了极大的扩张。但也出现了这样一个问题：在城市的中心还存在着一定数量的未完全开发的土地，即城市空置化问题，例如北京商业地产空置率增高呈郊区化趋势，而且随着城市化的快速发展，这一问题日益突出。

1.3过度开发和“破坏性”的建设有增无减

所谓“破坏性”的建设指房地产开发项目对周围的环境、历史文化乃至整个城市的景观特色产生的负面影响。其主要表现在：（1）在开发和建设过程中无视自然规律，导致生态环境的恶化。（2）城市景观遭到严重破坏。（3）忽视了城市空间综合利用的价值。

2.城市规划与房地产开发非协调发展的主要原因分析

上述的种种现象，在市场经济条件下，房地产的快速发展的冲击使城市规划面临着许多新的挑战，两者的非协调发展的原因主要集中在两个方面：(1)规划实施与管理体制问题；(2)规划编制内容落后、编制体系不完善。

2.1 城市规划实施与管理体制问题

城市规划是自上而下的政府行为，其权威性和执行力度应得到保证。然而由于管理水平不高，政出多门、职能交叉，且监管措施不力，导致效率不高，城市规划调控能力不强，房地产开发与城市规划经常背道而驰。主要表现在：

（1）规划行政管理条块分割、缺乏协调。在我国，计划部门、城市规划管理部门、土地管理部门等在城市土地配置和利用管理中承担着不同的职能。由于各部门之间的条块分割、责权脱节严重，这样势必影响整体效益的发挥。

（2）规划法制建设不完善，规划实施管理中非法违规现象普遍。《城市规划法》作为我国城市建设领域的第一部国家的法律，它的颁布与实施为其后一系列相关法规的制定提供了重要的依据。但目前的规划法制建设还存在着“重实体，轻程序”、“重行政性规定，轻技术性规范”、“重项目建设管理规定，轻地区开发管理规定”的现象，相当一部分用以调控、综合、协调和规范市场行为的法规性文件需要补充。

（3）规划管理缺乏宏观层面政策，管理职能目标单一。

从城市规划开发管理方式看，规划管理比较重视对单个具体建设项目的审批，忽视了从区域和城市发展的整体角度研究问题。

（4）城市规划管理思想滞后，缺乏战略性主动引导机制。城市规划管理的内容集中与城市用地和建设项目的规划审批工作上，管理的出发点是对现状的控制。管理只注重控制，缺乏主动引导机制，缺乏对建设项目的预先引导，没有形成相应的规划引导机制和政策体系。

2.2城市规划编制体系不完善、面临挑战

主要表现在：（1）规划编制内容综合性不够，缺乏经济分析。由于房地产开发具有明显的对经济利益的投机性，因此，城市规划编制的内容综合性不够、可操作性差，缺乏经济分析和规划编制体系不完善等问题，势必削弱其对房地产开发的调控能力。

（2）城市规划编制的动态性和可操作性差。目前，城市规划的编制仍较多的偏重于物质建设规划，注重于确定规划期的人口和用地规模；对于房地产开发所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分区的原则，注重于静态的“最终蓝图”；对城市总体规划要求面面俱到，编制和审批的时间过长，可操作的时效性差；而控制性详细规划，往往又不能从全局上把握城市土地开发利用过程中房地产开发用地的规模和强度。

（3）城市规划对房地产开发商的利益考虑较少。开发商对开发计划的安排都要完全参考城市规划来进行制定和实施。但是，目前在很多城市的规划编制过程中，真正参与城市建设的房地产开发商却很少有机会参与对城市规划有关项目的研究制定，自身利益得不到一定的体现，加之规划中所提出的更多的一系列的限制条件，无疑也会增加开发的成本和难度。

3.城市规划与房地产开发协调发展应采取的措施

由于城市规划于房地产业发展相辅相成的关系，只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。

3.1增强规划的权威性

城乡规划一旦确定，就要不折不扣地执行，切实维护规划的科学性、连续性、严肃性、操作性，不能唯开发商利是图。

3.2城市规划应加强对房地产开发的管理

（1）必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发商有一定的时间准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。

（2）必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定实施细则、规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。

（3）必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。通过强有力的执行、调控和整合，协调各方利益，真正做到局部利益服从整体利益，个别利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益。

3.3做好控制性详细规划

通过各项控制指标来控制过度开发，它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。

参考文献：

[1] 冯长春,杨志威.城市规划与房地产开发.社会主义中国的土地与住房市场化国际会议.见:International Symposium on Marketization of Land and Housing in Socialist China 论文.香港:浸合大学,1997.

[2] 王家庭，城市规划与房地产开发非协调发展的实证分析与路径分析.中国房地产金融，2005(8)：5~9.

[3] 潇琦，遭遇成长烦恼-2008北京商业地产面临四大问题.观察，2008（2）：18-20.

[4] 姚凯，对上海市规划管理制度的思考――兼对当前城市规划法律制度的反思.城市规划汇刊，2000（3）.

[5] 徐尚辉，浅析城市规划与房地产开发的协调发展，山西师范大学学报(自然科学版)研究生论文专刊第23卷2009年06月：70-71.