土地的市场化之路是从城市向外扩散

大家说

思想性、学术性、

针对性、贴近性

城市密度的最高处，未来收益的预期最高，大家抢着要来，竞争也会把地价推到最高。

这些年房价成为社会第一关注议题。依个人之见，决定性的因素还是既聚人气又聚财气的空间位置严重供不应求。

1988年的宪法修正案，开启城市土地市场化的合法通道。当时宪法文本的表述是“土地的使用权可以依法流转”，并没有限定唯城市土地才可流转，只不过要依法流转。而1990年颁布的是“城镇国有土地使用权流转”的规定，农村集体土地可不可以流转被束之高阁，才形成城市土地率先合法进入市场的格局。

平心而论，真正卖得起价钱的，还就是城市土地。道理也不深奥，凡可以源源不断带来未来收入之资源，皆为资产。土地可不断产出农副产品，也可“种楼”源源不断让人使用，当然也是资产。资产如何定价呢？费雪定下的准则是“未来收入的贴现”。

当然，资产收入是未来时，靠预期决定，而预期又总会出点偏差。不过再麻烦也远胜不让资产价格发挥资源配置功能的体制。

土地可种植农产品，也可承载建筑。问题是资源配置――留多少土地种农产，又用多少土地“种楼”？讲市场配置要靠价格机制，讲到底就是靠相对价格的变动来提醒、诱导行为主体“配置”资源。

简略划分，有种植农产的土地，在农村盖房的土地，以及在城市“种楼”的土地。问哪一类土地的市价升得更快？答案是城市承载建筑之土地。为什么呢？农产需求受恩格尔定律的影响，增加有限。同时，技术进步和进口又容易提供替代。农村盖房的需求，早期非常旺，但农民可以外出打工之后，此种需求就平稳下降了。但城市――特别是非常吸引人去的好城市――的“种楼”需求长兴不衰，又面临供给约束。加到一起，说城市土地比农地和农村土地的相对价格涨得更快，应该是靠谱的。

预期也离不开经验的支持。这方面，开放功不可没。如大陆城市土地使用权可转让的制度――俗称“土地批租”――基本上就学自香港。港人见识过城市地价随经济起飞而“起飞”，预期自然不同凡响。

别家经验加上自己的，一起支持预期，算到今天，就是城市土地的现价。因为相信未来收益将会大升，所以愿意出现金向土地出让方购买未来收益机会。这笔投资拿过来，修街道、建设施、挖地铁，就有钱了。把资本砸到城市的土地里，承载经济集聚于人口集聚的能力大增，“密度”产生更高收入的预想成真，城市发动机轰隆作响，“城市化驱动的经济增长”隆重登场。

原来，城市地价与土壤肥力无涉，仅与位置相关。简单而静态地看，城市密度的最高处，未来收益的预期最高，大家抢着要来，竞争也会把地价推到最高。随密度降低，地价也降低。如此城市地价的分布，决定了土地的市场化之路，不是“农村包围城市”，而是从城市中心向外辐射、向外扩散。