房地产企业的财务风险及防范探析

【摘要】房地产企业的高利润率是众多资本涌向房地产领域的重要原因。随着房地产企业的日益繁荣与发展，高收益背后所蕴藏的高风险是我们所不能忽视的。在追逐企业利润最大化的同时，房地产企业还应注重对相关风险的防范。本文首先对房地产企业财务风险的表现特征进行了阐述，再对房地产企业财务风险的相关成因进行了分析，最后对房地产企业财务风险管理的防范措施进行了探析，以期能够为房地产财务风险管理提供建设性的意见和建议。

【关键词】房地产 财务风险 防范探析

一、引言

房地产行业随着我国经济的不断发展逐步呈现出了快速发展的态势，从其营业收入来看，俨然已经成为我国国民经济新的经济增长点。从国家统计局的相关数据：2011年全国房地产业增加值占GDP的比重为5%中，我们可以看出，房地产已成为国民经济中的重要产业。但是由于房地产业自身具有建设周期较长、投资规模大、相关不确定因素多和受国家宏观经济政策的影响大的特点，较大的财务风险是当前我国房地产企业所面临的问题。

当前，随着国家对房地产行业的宏观调控力度逐渐加强，严峻的政策形势也摆到了房地产企业面前。如何对财务风险进行有效的规避与控制，是事关众多房地产企业生存与发展的大事。房地产企业的财务风险主要表现在以下几个方面：

（一）负债数额较大，按期偿债风险较高

预售款、自有资金、银行借款和相关经营性欠款是房产企业的进行房地产开发资金的主要来源。从房地产企业财务报表来看，其自有资本金比重比较低，开发资金的大部分来自于银行借款。同时，由于房地产企业开发周期较长，所投入资金的回收期长，进而给期望利润率带来了很大的不确定性。因而，极大的财务风险由此而来。如果企业未能就相关风险进行预测并控制，那么不能偿还到期银行借款本息的概率随之增大。此外，很多房地产企业在高收益驱使下，盲目进行多渠道融资活动，如将大额存单质押贷款和资金空转，这些都有可能导致企业没有能力偿还银行债务本息。

（二）房地产企业再融资风险较高

房地产企业资金需求量大，通过再融资来满足其资金需要是其解决资金问题的重要措施。但是，随着宏观经济的不断发展与变化，国家对房地产企业的再融资计划开始实施相对缩紧的政策，房地产企业的相关融资与再融资提案都被纳入国土资源部与证监会的审核范围。与此同时，政府出于保障民生的考虑，对房地产企业的信贷政策也逐渐紧缩，这也不可避免地给房地产企业再融资增加了难度。此外，房地产企业自身过高的负债率必定会相应降低对债权人的债权保证程度，这对房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力在一定程度上受到了限制。上述因素使房地产企业的再融资变得日益困难，当再融资问题的严重性逐步增大时，有可能使房地产企业面临资金链断裂的致命威胁。

（三）利率波动的风险较大

由于房地产企业的高资产负债率，利率波动对房地产企业影响的程度也被随之扩大。当利率上升时，房地产企业的资金成本会相应增加，进而导致预期收益降低。同时，利率的升高会使更多资本流向风险较低的国债、银行存款等领域，投资者的购买欲也随之降低，整个房地产市场的市场需求也会随之降低。近年来央行的数次加息使房地产企业的资本成本随之增加，按揭贷款购房的投资者所面临的相应成本也迅速上升，会对投资者的购房需求造成影响，这无疑会给房地产企业带来巨大的损失。

二、房地产企业财务风险成因的分析

不妨将房地产企业财务风险成因从内外部两个方面来进行分析：

（一）外部成因

企业财务活动所处的外部环境主要包括法律环境、政治环境、经济环境等，它们虽然存在于企业的外部，但是对企业的财务活动而言，会产生重大的影响。就我国国内的房地产企业而言，法律环境和政治环境相对稳定，企业所面临的经济环境对房地产企业的影响则相对较大。经济环境主要有经济周期、经济发展水平和宏观经济政策，具体而言，包括经济周期的波动、产业结构、货币政策、国际收支与汇率、通货膨胀与就业、国民生产总值增长情况和工资水平等。经济环境的变化会导致房地产企业外部环境的不确定性增加，进而会对房地产企业经营和财务状况产生重大影响，也会因此带来相应的财务风险。

（二）内部成因

房地产业作为资金密集型行业，产品开发周期长、资产周转天数长、资产风险较高是房地产企业的主要特征。房地产企业开发周期越长，由此所带来的不确定因素也就越大，相应的财务风险也就越大。

过高的资产负债率也是房地产企业财务风险较大的原因。房地产企业自有资金的占比不高，资产负债率往往可以达到70%，甚至更高。充分利用财务杠杆发挥作用带来的利益越大，所伴随其产生的财务风险也会越来越高。用自有资金购买土地，再将土地向银行抵押用于房地产的开发是房地产企业通常所采取的经营模式。在这种经营方式下，一旦相关房产销售受阻，房地产企业将因此面临资金链断裂的危险。

此外，房地产企业通常为了经营管理的方便，往往设立相应的项目部来实现对所要开发楼盘的管理，这种经营方式在调动相关项目公司主观能动性的同时，往往也会带来相应的管理上的风险与问题，财务风险也蕴含在其中。

三、房地产企业财务风险管理的防范措施

（一）在融资环节的财务风险防范

可以从两方面来着手：首先，要注重融资策略的创新，实现多元化融资。当前房地产企业再融资较为困难，风险也较高，探索新的融资方式是解决融资难问题的一个较为不错的方法。为了取得广泛的资金来源，房地产企业应在利用传统融资的前提下，应将发行股票、债券、预售房款以及房产信托基金等方式作为传统融资方式的有效补充，进而实现多元化的融资。在降低资产负债率，对资金成本进行有效控制的同时，以可以为房地产企业扩大资金来源，降低财务风险。再者，房地产企业应该优化资本结构，来降低其偿债风险，目前国际公认的资产负债率是60%。房地产企业应通过合理安排自有资金与债务资金的比例关系，寻求最佳的资本结构，这样才能够将债务风险进行有效控制。

（二）在投资环节的财务风险防范

房地产企业应该加强对投资风险的控制，为预期报酬的实现而努力。要充分建立并完善投资立项、项目审批、运营管理、过程监控、投资评价和档案管理的投资管理业务流程，以期能够使房地产企业投资运营更加有效。在对房地产企业进行投资管理的期间，要对项目进行定性定量的分析，对项目可行性和投资收益进行合理估计；在相关项目进行选择的时候，要保持谨慎的态度，克服盲目乐观和冒险主义的思想，努力降低投资风险。

（三）在营运环节的财务风险防范

首先是对应收账款的管理，赊销方式进行经营虽然会给企业带来一定的账面利润，但企业并没有从中得到真实的现金流入，反而会因为相关的利息和税收的开支加速现金从企业中流出。对应收账款的管理管理给予一定的重视，并制定合理的信用政策，使房地产企业的应收账款能够尽快收回，是企业不得不考虑的问题。应收账款的快速收回，也会进而降低企业坏账损失风险。再者就是对现金的管理，保持充足的现金流，统筹安排资金，是企业获取利润的关键。房地产开发项目所需资金量比较大，如果不能对资金进行合理的统筹安排，资金匮乏并对项目施工进度产生影响的情况是有可能发生的，如果处理不当，甚至导致项目失败。同时，市场、社会、自然等多种不确定因素都会对房地产开发项目造成影响。这些不确定因素会导致商品房销售不畅，商品房大量积压，最终有可能危及企业资金的正常运转，这些问题得不到有效解决，还有可能使企业逐渐失去再融资能力，为企业财务危机埋下隐患。因而，企业要对现金管理加以重视，应该制定资金使用计划，使现金收支平衡。财务人员还应充分考虑货币的时间价值，盘活企业闲散资金，保证企业经营资金需求。最后，努力降低商品房空置率，进而减少资金占用，加速资金周转，提高资金利用率也是企业在营运管理中应该予以考虑的措施。

四、结语

综上所述，在宏观经济形势不断变化的情况下，房地产企业因其自身的特点决定了其所面临的财务风险较大。在当前形势下，加强房地产企业财务风险管控的研究，一方面能够提高房地产企业的抗风险能力，让房地产企业在多变的形势下能够稳健的前行；另一方面，希望通过对房地产企业财务风险管控的研究，使房地产企业能够更加健康的发展，使房地产行业能够保持持久的生命力。

参考文献

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