房地产泡沫破灭的两种场

十八届三中全会《决定》描绘了即将开启的中国第三次房地产改革的前景：第一，市场在资源配置中的作用由“基础性”转向“决定性”，由此决定了下一步房地产调控的去行政化基本方向；第二，强调“建立城乡统一的建设用地市场”，“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，以破解政府一手垄断土地要素的格局，实现土地供给的多元化，这是缓解当下房地产市场供需矛盾的最有效举措；第三，试图通过完善金融市场体系、深化财税体制改革、形成合理有序的收入分配格局等综合配套改革，来改善中国房地产市场的外部宏观环境，这是纠正中国房地产畸形发展的根本之策。

中国房地产市场发展到今天，其实已经到了不得不改，或者说不得不大改的境地，而此次十八届三中全会确定的改革大方向和具体举措应该是符合市场预期的。

今年持续升温的房地产市场，以及越调越涨的畸高房价让“房地产泡沫”一词一直为大家所热议。乐观派认为中国的城市化进程仍将持续，房地产市场不存在泡沫，现在的房价很正常；而悲观派则认为中国房地产市场泡沫化严重，房价暴跌即将来临。笔者以为，上述两派都是极端观点，极度乐观和极度悲观都不可取。基本的判断应该是，中国的房地产市场肯定是存在泡沫的，但是泡沫的大小，以及泡沫是否会破、何时会破还需要取决于未来的外部宏观环境变化。过去这些年，助推房价飙涨的因素除城市化进程加速和居民收入改善导致的住房需求大幅增加以外，主要还有货币超发、金融资源配置不合理、地方政府土地财政依赖、居民收入差距拉大、土地要素市场政府一手垄断等房地产市场之外的因素。此轮启动的第三次房改正是试图对上述这些领域进行全面改革，但这些改革如果掌控不好则会加剧中国房地产泡沫破灭的可能。

第一种可能：改革进程缓慢，房地产泡沫越吹越大。中国过去35年来的渐进式改革之所以能取得成功，一方面是由于大多数改革都是各方能达成共识的帕累托改进，改革阻力相对较小；另一方面是由于改的大多是老百姓的事，比如国企改革、住房商品化改革，都是政府在甩包袱，政府有改革的动力。而上述的这些改革需要政府主动让利，是政府在“革自己的命”、“卸自己的胳膊”，阻力自然会很大。如果改革长期进展缓慢，则现在的房地产发展模式就会愈演愈烈，房地产泡沫就可能越吹越大。一旦房地产被吹上了天，想软着陆也就难了。

第二种可能：改革迅速取得突破，房地产泡沫破灭提前到来。十以来，新一届政府不断展示出改革的决心和魄力，如果上述改革在今后1-2年内能很快取得重要突破，比如全面开征房产税、农村建设用地直接入市、保障性住房和自主性住房大量供应等等，则目前的高房价就会失去支撑。如果再考虑到去年至今年以来的住房刚需提前释放，以及2017年前后到来的全国首次购房适龄人口（25-35岁）数量步入下降通道的影响，则如今房地产市场不断追高的结局注定不会太美好。

不管出现上述哪种情况，正如今年诺贝尔经济学奖获得者席勒教授所言，“非理性繁荣的盛宴不可能持久”。因此，从长远来看，新一轮房地产市场化改革，特别是土地要素市场改革是大势所趋，因为改革可能会死，但如果不改革则肯定会死。而从当前来看，改革的过程不会一蹴而就，也不能一蹴而就，重要的是要做好平衡，既要避免房价上涨过快，也要避免房价大幅下降。否则，中国房地产市场泡沫的突然破灭，不管对世界来说还是对中国来说，都是一场无法承受的经济大灾难！

（作者为北京科技大学经济管理学院教授）

责编/刘建 美编/李祥峰