我国公共住房的对策研究

摘 要：从改革开放到现在，随着中国住房制度改革的深化，在我国许多城市基本上建立了一个新的住房制度和经济体制改革的进程相一致，那么一些配套制度逐步建立。人们的住房景况得到非常明显改进；房地产市场在我国迅速发展起来。根据数据显示，2006年时我国大部分城镇居民每个人的住房建筑面积大约在25平方米，住房的私有率占了80%。然而，在过去从政府住房分配市场配置我们的改革，政府对市场的干预和缺席的情况下，也存在越位和错位的问题。这使城镇居民的住房问题一步步演变成为现在的中国经济、社会生活的核心问题：不单只有贫苦家庭和中低收入家庭对住房的需求十分不容易。并且大多数居民买不起住房价格继续上涨，因此，市场经济的建立和组合，适应公共住房政策体系和责任，履行政府职能，是关系中国国计民生的重要问题。

关键词：公共住房；住房问题；对策；房地产

（一）公共住房政策的目标和原则

1.公共住房政策的目标

住房问题产生的根本原因是由于住房的价格或租金超出了人们的实际支出能力，为了解决中低收入者的住房问题，政府采取了公共住房政策。那么，公共住房政策的目标是什么？是所有居民家庭都有能力拥有住房的产权，还是所有居民家庭都能够达到不同经济发展阶段最基本的居住条件呢？显然，目前所有国家都无法实现每个家庭都能拥有住房的产权，再可预见的相当长的时间内也不可能实现这一目标。为此，公共住房政策的目标就是保证所有家庭都能在不同经济发展阶段解决自己的居住问题，满足他们基本的住房需求，都能有房可住，但并不保证他们拥有住房产权，相当长的时间内也实现不了这一目标

2.公共住房政策的原则

明确了公共住房政策的目标问题，那么，下面问哦们需要亟待明确实现公共住房政策的基本原则问题。公共住房政策应遵循以下原则。[9]

第一，政府主导原则。公共住房是为了保证所有居民都能有房住，面对如此庞大的工程，只有政府能够，并且有能力做好这件事，这也是政府义不容辞的责任。因而，必须明确政府在公共住房政策的主导地位。

第二，适度保障，动态调节原则。公共住房工程由于它的复杂性和长期以至许多国家在发展公共住房的期间，都会根据经济、社会的发展水平和住户对住房的需求状况，来制定清楚明了的发展计划，同时完成公共住房的发展目标。

第三，公共住房的非商品性原则。[10]非商品性质，一方面时指仅靠市场手段不能为人们提供公共住房，另一方面，公共住房不能进入商品市场中，否则将会有损商品房市场的正常运行。

第四，人人有房住原则。人人有房住指的时人人都有房子可以居住，并不一定要拥有产权。为中低收入的人们供应住房保障形式时，政府不外乎有两种方式，一是制订优惠政策，让中低收入阶层购置公共住房；另一种就是租赁，直接提供租金补贴或提供出租住房。

第五，满足基本住房需求原则，满足基本住房需求原则是指的是公共住房的建设要以能够居住为目标，满足人们基本的居住需要，不应追求住房的舒适、豪华，不应追求住房面积的巨大。[11]

（二）经济适用房制度的政策建议

1.建立和完善公共住房的进入机制

要完善我国公共住房的投入，就必须首先确定中低收入者的界定标准。我国目前还没有明确的认定中低收入者的标准考虑各地的收入水平的差距，中央政府将标准的制定权下方给了各级地方政府。但许多地方政府还没有制定界定标准，由的地方制定了也不是很科学。

标准制定出来之后，接下来的环节就是审查购买者的申购资格，这需要建立严格的审查制度。首先，对经适房购买条件应广泛宣传，中低收入者的申请权受理可以放置在最基层的社区居民委员会。社区居委会把申请者的申请材料齐全并且符合法定形式的，全部都公示出来。居委会不需要确认对申请人是不是符合购置条件，只须将申购人的名单和其收入资产等情况公示后，继而由社会大众去审视监督。其次，由房产、公安、民政、街道办事处、监察等部门组成联合小组，对申请者提供的材料进行会审。会审时，各个部门会互通相关信息，可以减少信息不对称的失误，并产生相互制衡。联合小组也用去确认申购者是不是符合条件，他们仅仅是将申请的资料采集起来，继而在申请人的户口所在地、居住地或着就业的地方举行第二次公示，并公布检举的电话，再一次几首群众和社会的监督。经过两次宣传材料的异议，社会和群众已经证实符合申购条件的购房人，房地产部门可以注册。

2.建立公共住房的退出机制

申购者一旦申购成功，他们就成为公共住房的入住者。由于他们的收入不是一成不变的，他们随着收入的提高会要求更高的住房水平，他们从商品房市场上购买住房。对于这种情况，他们会把自己曾经申购的公共住房予以出售或出租。对于出售的住房，政府可以要求入住者将其所认购的公共住房出售给政府，价格可以按照当初申购价格按照银行贷款利率加以确定。这样可以防止公共住房投机，真正做到公共住房是为那些承担不起商品房的中低收入者而建造的，并能够防止公共住房对于商品房市场的不利冲击；二是政府或者主观机构可以用回购的公共住房出售给中低收入者，以满足他们的住房需求，可以保证公共住房的存量基本不变。[12]对于出租的住房，政府可以按照同一地段的相同面积的商品房价格要求申购者补交申购款。补交的申购款可以根据同一地段商品房的价格和当初申购价格按照银行贷款利率确定的新价格之间的差额予以确定。

3.确保公共住房的建设标准以及实用性为主

公共住房制度施行的一个最基本的要求便是满足人们最基本的住房需要，就要求公共住房的建造面积不益过大，在前面咱们已经说过，三口之间的保障住房住房面积是45平方米，各地可以更加实际对这一标准加以调整。[13]考虑到增添公共住房的安逸度等问题，公共住房的建筑面积控制再60平方米左右。

4.确保公共住房的经济性

首先应由政府再土地供给问题上给予优惠。地方政府可以在城市建设规划中行政划拨土地或者低价转让土地，用于公共住房的建设。这就使得公共住房成本中少了土地部分，从而公共住房的价格相对较低。其次，在公共住房的建设、销售环节给予税收优惠。地方政府可在公共住房的建设、销售环节中，通过减免城建税、印花税等税收优惠，降低公共住房的成本。[14]最后，针对开发商报成本以实现其利润的行为，政府可以通过以下措施控制成本。一是公共住房建设可以在保证质量的情况下实施招投标制度，确定开发商；[14]二是对开发商的成本资料进行审查，并结合实际调查等方法确保成本资料的真实性；三是强调群众参与，开发商的建造要承受群众的监督，群众对开发商的违规行为可以向政府或主管部门检举，关于举报属实可以给予一定的物质奖励，对于开发商则给予眼里的惩罚；四是在卡法上的成本资料真实的情况下，[15]给予开发商合理的利润。

5.鼓励人们多渠道建设公共住房

目前我国的公共住房每年的建房数量还远远不能达到满足中低收入者住房的需求，为此政府可以考虑鼓励人们通过集资建房等多种方式增加公共住房的供应量。在深圳、温州等地兴起的集资建房已为我国集资建设公共住房积累了实践经验。[16]

基于城市规划发展的需求以及供应公共住房的需要，人们自行建设的公共住房必须纳入到政府或其主管部门的公共住房建设中，这就需要人们自行建造的公共住房必须满足政府关于公共住房的政策措施，即公共住房必须满足建设标准适当、价格合理、出售时必须以成本假为基础出售给政府或其主管部门，以及入住者必须具备公共住房的申请资格等条件。

6.积极拓宽公共住房的筹资渠道

除了征服部门大力投入外。我国政府应该借鉴国外公共住房融资经验，通过市场化机制进行溶质：一是公共住房可以吸收公共项目融资经验，采取ppp模式进行融资。二是债权融资，债权融资包括贷款和发行债券。[17]公共住房建设所需要的资金可以向政策性银行、商业银行和其他金融机构贷款或者通过发行公共住房专项的债券、企业债券来取得。三是公共住房可以引进房地产的投资信托、资产证券化等金融工具，通过吸收民间的资本来参与保障性住房建设。

参考文献

[1] 周旭东，翁季.从住房制度改革来看“廉租房”、“公租房”和“经济适用房”三者之间的和谐关系――以重庆市为例[J].安徽建筑.2011（02）

[2] 曾国安，张倩.论发展公共租赁住房的必要性、当前定位及未来方向[J].山东社会科学.2011（2）

[3] 辛鹏程.城市“夹心层”的住房问题及解决途径――以广州市为例[J].特区经济.2011（01）

[4] 李东卫.公共租赁住房建设与银行信贷支持问题研究[J].透支研究.2011（01）

[5] 文林峰.公共租赁住房的定位、意义和发展要点[J].城乡建设.2011（12）

[6] 黄安永，朱新贵.我国保障性住房管理机制的研究与分析―对加快落实保障性住房政策的思考[J].现代城市研究.2011（10）

[7] 赵以刑.廉租住房和公共租赁住房实行REITs融资的可行性探讨[J].武汉金融.2010（09）

[8] 程静.从福利房到商品房：城市青年房奴的职业状况研究[J].中国青年研究.2010（09）

[9] 李德正.浅析利用BOT融资方式建设公共租赁住房[J].经济与社会发展.2010（08）