我国住房金融风险研究

一、中国住房金融体制中的误区分析

与其他国家成功的经验相比，我国的住房金融体制存在的弊端是明显的。首先，我国住房抵押贷款实行的是每年调整的浮动利率制度，利率风险完全由购房者承担。随着房贷规模的扩大，特别是随着利率市场化的逐步完成，转嫁给购房者利率风险迟早会以信用风险的形式又返还给商业银行。其次，我国的住房抵押贷款利率的定价基准是一般的企业贷款利率。后者不仅需要反映比住宅贷款大得多的企业信用风险，而且，随着市场化进程的逐步完成，它还会随着经济周期而大幅度波动。这两点都使得企业贷款利率无法作为住房抵押贷款的定价基准。

银行的资金借贷活动中，有借就有还，客户信守承诺按时还款本是再正常不过的事，也是银行应该乐于看到的，但随着央行调高个人住房贷款基准利率而引发的提前还贷潮却让众多商业银行陷于尴尬局面。问题之一是银行可不可以收取违约金；问题之二是银行应不应该收取违约金；问题之三是面对提前还贷潮，银行还应该再做些什么。不解决这三个问题，商业银行就难以摆脱尴尬局面。

二、现代银行提供风险管理的策略对我国目前房地产金融政策取向的启迪

（一）管理提前还贷风险的现代制度和方法

1.按揭贷款的风险定价与提前还贷风险的价格补偿

银行允许按揭客户提前还贷实质上是给予了客户一种期权（又称选择权），这种期权使得客户可以在市场利率变动时相机抉择，始终选择有利于自己的交易利率。在固定按揭利率制度下，市场利率上升时借款人因固定的合同利率低于市场利率而选择维持与银行的交易，市场利率下降时借款人则选择提前还款，然后通过再融资获得较低的市场利率；而在浮动按揭利率制度下，市场利率下降时借款人因合同利率随市场向下浮动而选择维持与银行的交易，在市场利率上升时则选择提前还款，以彻底退出按揭交易的方式规避较高的市场利率。与独立的期权交易相比，按揭合同中提前还贷期权的交易过程和交易价格都隐含在基础的按揭贷款交易之中，因而被称为隐含期权。由于提前还贷期权使得借款人面临市场利率波动时能够通过选择是否提前还贷规避利率风险，做到趋利避害，而将所有利率风险转嫁给银行承担。显然，与所有独立交易的期权产品一样，这种隐含期权也是具有确定价值的金融服务，借款人获得这种转嫁风险的服务是需要支付与该期权价值相当的成本的。当然，既然是隐含期权，其价值和支付也相应地隐含在按揭贷款的交易利率和交易过程之中。

依风险定价是现代市场经济中金融产品交易的基本原则，也是银行在按揭贷款业务中承担风险而获得补偿和回报的关键机制。根据“资产价值=时间价值+风险价值”的基本定价原理，银行在依据风险确定贷款利率时应该将按揭利率确定在充分覆盖各种风险因素的水平上，因此，按揭贷款利率不仅要反映以同期限无风险政府债券收益率表现的时间价值和与借款人信用风险水平相当的信用风险溢价，而且还要反映给予借款人提前还贷便利而承担利率风险的隐含期权的价值，即：按揭贷款价值=时间价值+信用风险溢价+提前还贷隐含期权价值。按照这种风险定价机制确定的贷款利率，银行面临的提前还贷风险在按揭贷款发放时通过价格机制就得到了补偿和回报，这就如同贷款利率补偿信用风险一样。显然，有效利用贷款风险定价机制不仅要有市场化的利率制度作为前提条件，而且银行应该具有对信用风险和隐含期权进行准确量化和合理定价的能力。近些年，西方银行和理论界在信用数据积累、信用打分、定价模型以及各种固定收益产品、衍生产品定价理论、技术方面的研究、开发工作为银行有效运用风险定价技术提供了重要条件。

2.对冲和转嫁提前还贷风险的现代方法

这些方法主要包括表内对冲、市场对冲和资产证券化。表内对冲是指利用银行资产负债表资产和负债两方对市场利率变化影响具有相互抵消的自然对冲效应，进行合理安排和缺口管理，最大限度地将市场利率变化对银行资产负债表的总体影响降低到最低限度，甚至为零。目前西方银行在这一方面的管理方法已经由利率敏感性资金缺口管理发展到到期日缺口和久期缺口管理。表内自然对冲对银行和整个经济体系的风险管理都具有重要意义，因为，银行在按揭贷款业务中吸收的利率风险如果能够在表内自然对冲，这不仅对银行而言大大降低了管理风险的成本，而且这部分风险并没有像市场对冲和资产证券化那样被转嫁给经济体系中的其他参与者，从而有效降低了系统性风险。当然，表内自然对冲发挥作用的范围和程度受到业务调整的成本和可行性的限制，通常有剩余风险需要通过市场对冲来解决。所谓市场对冲就是银行通过购买场内或场外交易的各种利率衍生产品来对冲表内剩余风险。无论是利率期货、利率期权、利率互换还是远期利率协定，其本质无非是银行通过这些产品将利率风险以一定的成本和代价转嫁给市场中愿意承担该风险的其他机构和投资者，这与借款人通过提前还贷隐含期权将利率风险转嫁给银行是相同的道理。利率衍生产品市场在过去十多年发展迅猛，成为现代金融市场的重要组成部分，其根本的推动力就是来自于银行管理利率风险的需求。近些年，随着资产证券化的快速发展，银行转嫁提前还贷风险又有了新的途径。其基本的机制是，银行通过将住房按揭贷款打包出售给特别设立的特殊公司(SPV)，资产负债表上的按揭贷款被转变为现金，从而按揭贷款的信用风险和提前还贷风险都随着贷款的销售转移到特殊目的公司，进而通过特殊目的公司发行按揭贷款支持证券（MBS）在资本市场中将这些风险分散转移给更多的投资者，而银行的利润被锁定为该笔按揭贷款发行利率与销售利率之间的买卖差价。显然，与表内自然对冲不同，银行通过市场对冲和资产证券化将风险转嫁出去，其在按揭贷款交易过程中获得的补偿和回报也要随着风险转嫁支付给新的风险承担者，即所谓没有风险，就没有收益。从宏观上看，如果金融市场中这些风险的转移遵循了风险由承担过度者转移到承担不足者的风险配置的基本原则，金融体系的系统性风险也会因此而大大降低。

3.对提前还贷收取违约金的分析

首先，提前还贷是违约行为吗？从现代金融和风险管理角度看，按揭客户提前还贷是市场利率变动所致，是利率风险的一种表现形式，与信用无关，既不能视为违约，因而不是信用风险，也不能视为信用优良的表现。在巴塞尔银行监管委员会1997年颁布的《利率风险管理的原则》中，提前还贷与提前取款、提前赎回债券等一同被明确归属于利率风险四大来源中的选择权风险。

其次，违约金是有效的风险补偿方式吗？依据现代风险管理观念，银行因向借款人提供提前还贷便利而承担了利率风险，获得某种补偿是合理的，这也是违约金支持人士的主要理论依据。然而，以违约金作为银行风险补偿方式的有效性值得怀疑，除面临巨大的市场阻力之外，主要原因在于违约金高低的确定缺乏理论依据。相比之下，前述以现代金融产品定价理论为基础的风险定价补偿不仅更容易被市场接受，而且更加合理有效。

第三，收取违约金能够有助于银行盈利吗？在现代银行实践中，不收违约金的提前还贷作为一种隐含期权产品不仅替客户管理了利率风险，增强了服务客户的能力，而且还通过风险定价获得了相应的回报，增加了银行的盈利来源。相反，银行对提前还贷收取违约金实际上等于拒绝了客户转嫁风险的请求，同时也就失去了在产品定价中提高回报的理由。因此，收取违约金不仅弱化了银行风险管理的职能和服务客户的能力，而且使得银行丧失了以承担风险换取收益的机会，最终削弱了银行的核心竞争力。

4.住房按揭贷款利率制度的合理选择

我国目前实行按揭贷款浮动利率制度，按1月1日市场利率每年浮动一次，这与西方银行典型按揭贷款实行固定利率制度形成鲜明对比。浮动利率制度让客户仍然暴露在市场利率风险之中，弱化了银行管理风险的功能，同时也抑制了银行实施再融资等金融创新的空间。相比之下，按揭固定利率制度因便于再融资安排，具有很大的灵活性和优越性，因为利率固定让借款人面临的是利率下降风险，但通过免收违约金的提前还款和操作成本很低的再融资安排，借款人既可规避利率上升的风险，又可获得利率下降的好处，而且还保留了融资便利，借款人融资和管理风险的需求得到了充分的满足。如上所述，这种安排对银行也非常有利，这不仅让银行得以充分履行融资和管理风险的双重经济职能，全面满足了客户的需要，增强了市场竞争力，而且银行通过风险定价、对冲转让等各种创新产品和方法对承担下来的风险加以有效管理和利用，从而增强了银行的盈利资源和盈利能力。

三、借鉴国际成熟经验，建立住房金融长效机制

1.住房抵押贷款实行以固定利率为主的标准化合约

健全的住房金融体制首先依赖于标准化的抵押贷款合约，这不仅降低了贷款发放机构的营运成本，也扫除了住房抵押贷款证券化的主要障碍。标准化合约涉及到几个关键指标：偿付收入比（PTI）、贷款房价比（LTV，类似于我国的首付款比例）、最高贷款限额、贷款利率。根据美国抵押贷款信息公司（MIC）的研究发现，贷款房价比和贷款利率采取固定或浮动形式是决定抵押贷款违约率的关键因素。

实行浮动利率的可调整利率抵押贷款之所以会出现很高的违约率，其关键就在于一旦遭遇逆向的利率冲击，例如美联储提高联邦基金利率，借款人就会受到双重打击：不仅每月的还款额增加，甚至出现了所谓的“负分摊”――每月还款额无法补足所欠利息，而这些欠下的利息又将计入贷款的本金，进而发生类似“利滚利”的现象。而且让借款人雪上加霜的另一个打击是房价下跌。结果，在贷款本金不变、甚至因“负分摊”而增加的情况下，房价下跌导致贷款房价比上升，这最终使得违约概率大幅度增加。

所以，尽管浮动利率的抵押贷款看起来是将银行的利率风险转嫁给了借款人，但是，利率风险的转移很可能无法弥补银行信用风险的增加。由此，对于固定利率抵押贷款，不仅借款人因为不用承担利率风险而喜好之，银行为控制风险也愿意采用之。

除了信用风险较低以外，固定利率抵押贷款还具有浮动利率抵押贷款所没有的另一个好处：为货币政策调控房地产市场创造了灵活的机制。对于浮动利率抵押贷款来说，当房价上涨过快迫使央行要通过提高利率来调整的时候，不仅新发生的贷款利率要上调，而且，已经发生的存量贷款利率也会上调。存量贷款利率的变动显然不会对新房的价格上涨产生影响，而只会加重借款人负担，并提高贷款的信用风险。相反，在央行希望通过降低利率来刺激住房市场的发展时，在浮动利率条件下，存量贷款的利率也会相应下调，而这又会减少银行的利润。总之，只有在不对存量贷款产生影响，而只对新增贷款发生“边际”作用时，货币政策才能自如实施。满足这种条件的就是固定利率抵押贷款。

当然，固定利率抵押贷款也有其缺点。一是当购房者在高利率时期借款时，将会加重未来的负担。二是银行承担了利率风险。

对于第一个缺点，借款人可以通过实施重新融资选择权来规避。这非常有利于平滑经济的周期性波动。至于银行承担的利率风险，则完全可以通过资产证券化转移出去。近年来，在美国固定收益证券市场中，固定利率的住宅抵押贷款支撑证券因期限长、现金流比较稳定、信用风险极低而受到华尔街的追捧，业已成为超过国债、公司债的第一大证券。

2.住房抵押贷款利率的定价基准是国债收益率

在利率市场化背景下，由各家商业银行自行拟定的住房抵押贷款利率需要有一个可参照的基准利率。这个基准利率至少需要满足几个条件：第一，具有较低的信用风险；第二，期限适当；第三，能够反映宏观经济基本走势，但又不过于波动。显然，满足这些条件的惟有适当期限的国债收益率。就货币政策而言，这样的稳定关系也意味着货币当局可以通过调控短期的基金利率，经过不同期限国债收益率的变化，最终将货币政策意图传导到住房市场。利用时间序列计量手段，我们可以非常清晰地看到这种利率传导渠道。

3.建立政府主导的住房抵押证券化市场

政府主导下的抵押贷款证券化存在显著的优点是：第一，信用等级非常高，发行证券同国债之间存在稳定的利差；第二，统一购买银行抵押贷款有助于促进抵押贷款合约的标准化；第三，可以实现证券化的规模效应；第四，政府主导的证券化市场还极大地便利了公共政策的推行。

（作者单位：中国建设银行股份有限公司聊城市分行）