房地产违法销售行为及存在的原因和遏制措施

编者按：针对社会上倒卖房屋越演越烈现象：几乎所有的投机都是低价买进高价卖出，很多人把房子压在手上，定个很高的价卖不出去等着房价上去房屋需求太多越晚买越贵就越炒越高。对此，高柱先生真知灼见，高屋建瓴地提出一己之见，正击时弊，读后使人深受启发与教益！现刊载如下，以飨读者。

近年来，国务院将房地产业定位于我国国民经济的支柱产业，在此政策的大背景下，房地产业一直在国民经济总体发展中扮演着重要角色，在推动中国城市化进程的同时也带动了相关产业的发展，房地产市场一度出现购销两旺局面。机遇面前，一些房地产开发企业受利益驱使不惜铤而走险，违法售房（这里指房地产开发企业在取得商品房预售许可证之前销售商品房。下同）。1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》对商品房的预售条件作了明确规定，并对违反规定违法售房的行为设定了行政处罚，同时，相关行政法规也对违法售房的行为设定有相应的行政处罚，那么为什么仍有一些房地产开发企业热衷于在不符合商品房销售条件的情况下向买受人收取预订款性质费用、违法售房呢？监管部门怎样才能更好地依法加强对城市房地产销售市场的管理，维护房地产市场秩序呢？下面从房地产违法销售行为存在的原因入手，探索遏制这一违法行为的有效措施。

一、房地产开发企业违法售房行为的危害归结起来有以下几点：逃避政府对市场的监管，扰乱房地产市场秩序；容易产生欺诈等现象，增加消费者的购房风险；干扰社会正常经济秩序，导致群体性事件，影响社会稳定。

二、房地产销售市场存在违法售房现象的本质原因

房地产开发企业、购房人、监管部门的行为是影响房地产销售市场的主要因素，他们在市场中扮演不同角色，跳出这三方，谈违法售房行为的成因只能成为空话。

1、房地产开发企业违法售房的动机

房地产开发企业在取得商品房预售许可证之前销售商品房，其主要动机不外乎几点：一是提前造势，营造出一种紧俏热销的假象，为后面的正式销售铺好基础；二是通过收取定金、认购金等形式，可以从购房人手上筹得一部分资金用于先期开发建设；三是通过违法销售对市场进行摸底儿，以便及时调整项目内容及售价。这三种动机加之违法成本的低廉使得违法售房成为可能。

2、购房人的心理预期

一些购房人在“等开发商证件齐全我就选不到合适的楼层和户型了”的心理预期和开发商提出的“优先选房”和“开盘折扣”等优惠条件的诱惑下，忘却了盲目定房的风险。这种心理促成助长了违法售房现象。

3、监管部门之间的合作与执法力度不强

一个房地产开发项目，从立项到销售需经过土地使用、规划设计、开工建设、推广宣传等环节，违法售房行为的出现，不仅仅是某一行政部门监管不力的结果，相关职能部门在各个环节能否严格审批、切实履行监管义务对遏制违法售房行为起关键作用。职能部门之间不能形成合力，执法力度不大给违法售房现象提供了生存土壤。

三、遏制违法售房行为的措施

从房地产违法销售行为的原因不难找出遏制这一违法行为的措施。

1、从源头上抓起，在我国税收上增设一项新的税收政策，从房产商征地之日算起，限定2年之内必须将所得土地建房完工。违者将根据违约年限，不断递增占地违约税收。

2、买房实行“实名制”。对购房者必须要求实名登记，必须增设审查环节，除了必要购房前的各类手续之外，外加一道审查手续。本人登记买多大面积的房，必须审查够房者的经济来源，以及借款者的经济状况和借款者所承担的法律责任等相关制度。

3、依法严厉打击违法售房行为

打消其“违法成本小，收到实惠大”的念头。房地产行政主管部门应当加强对市场的监管力度，对在建商品房项目加大巡查频度，对房地产开发企业的不良经营行为严格按照有关法律、行政法规进行查处，同时将违法行为记入其公司档案，在企业资质年检时依据《房地产开发企业资质管理规定》降低其资质等级直至注销资质证书，真正做到有法必依、执法必严。

4、加大法律法规宣传力度，提高购房人的法律意识

通过开展各种形式的宣传活动，正确引导购房人，提高其法律意识和风险意识。只有让购房人清楚地意识到购买不符合销售条件的商品房存在诸多风险，也是得不到真正实惠的，才能使违法售房行为失去市场。

5、相关职能部门加强合作，营造打击违法售房行为的高压态势

在房地产行政主管部门加大市场执法力度的同时，针对房地产开发项目的各个环节，其他相关职能部门在各自职权范围内严格查处违法用地、违法开工、未规划先建设等行为，形成合力共同营造违法必惩的高压态势，有效打击违法售房行为。

总之，房地产市场秩序、房地产业的健康与否，关键在于完善的法律体制和监管部门的执法态度，这两点做到了，违法售房行为自然能够得到有效遏制。■