房地产信托兑付风险分析

【摘要】2012年和2013年前半年，房地产信托集中到期带来兑付压力引起广泛的关注和担忧。文章简要介绍了房地产信托在我国的发展阶段以及其近几年暴热的原因，并且从近一两年以来房地产信托风险初露端倪的现象出发，从房地产信托到期规模较占销售收入比例、房地产行业回暖、房地产信托行业的监管以及信托公司风险控制等方面分析，认为2013年房地产信托兑付爆发行业性风险的可能性不大。

【关键词】房地产信托；兑付；风险分析

一、房地产信托兑付风险初露端倪

在众多理财产品中，信托产品一直以收益率稳定而受到投资者的青睐，房地产信托产品尤其受热捧。截至2012年底，房地产信托产品平均预期收益率高达9.22%，居各类理财产品之首。近年来，在持续从严的调控政策下，由于股市融资、银行贷款的路径受到限制，部分房地产开发商便通过信托公司向投资者筹集资金，由于收益率相对较高，房地产信托行业发展迅猛。

然而，自2010年国家对房地产行业调控从严以来，房地产信托兑付风险也逐渐显现出来。2012年底，中融、中信等11家公司都爆发了房地产信托兑付危机。中金公司的报告显示，2013年，房地产信托产品预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。房地产信托兑付资金以楼盘销售回款为基础，在限购、限价和限贷等调控政策不松动的前提下，房地产商回款速度放缓，导致房地产信托资金兑付难度增大。

实际上，自2012年下半年以来，已先后有多款房地产信托产品爆出兑付风险。2010年10月，中融信托为青岛凯悦中心项目发行的“中融？青岛凯悦”信托计划最后因无法兑付而以拍卖告终。

“凯悦中心”的拍卖仅仅揭开了房地产信托产品风险的冰山一角，不过我们可以清楚的发现，房地产信托的兑付风险逐步暴露。这主要源于：一为完工风险，即项目可能由于某些原因没能完工；二为价格风险，由于成本太高，不能降价促销；三为地段风险，由于项目处在非核心地段，且供应量又较大，一旦销量不好即造成资金不能回笼。

二、2012-2013年第一第二季度房地产兑付风险分析

面对房地产信托的2012年和2013年第一第二季度的兑付高峰，信托行业能否安全度过成为了大家关心的问题，这一部分将对房地产信托兑付的风险能否引起行业系统性风险进行分析。

1.到期规模较占销售收入比例较低。根据各证券研究所对2012年房地产行业销售收入的预测，集合类房地产信托项目2012年到期规模为2000亿元左右，占房地产行业销售收入的3.7%。分季度来看，2012年四个季度房地产集合信托到期规模分别为419亿元、518亿元、521亿元、558亿元，占房地产销售收入的比例为3.14%、3.78%、3.76%、3.97%，行业风险可控。

2.房地产信托监管严格有利于其风险控制。正如本文第二部分所谈到，2010年底，银监会逐步加大了对房地产信托的监管力度，通过出台一系列的监管措施限制房地产信托的过度扩张。2011年，随着房地产信托一度喷井，房地产信托被要求“事前报备”，项目立项须“窗口指导”；颁布出台了《信托机构净资本计算标准有关事项的通知》；除此之外。银监会多次找信托公司谈话要求慎重对待房地产融资，督促信托公司加强对房地产项目运行情况的监控；等等。防控风险逐步升级，这一系列的政策安排都有利于房地产风险的控制。

3.信托公司对房地产融资项目十分谨慎。在国家对房地产市场的宏观调控的背景之下，信托公司对房地产项目的融资十分谨慎。在房地产“432标准”（即四证齐全，30%的资本金，房地产企业二级以上资质）为风险评估的基础之上，信托公司对项目的视察，运行以及监控更加严格和频繁。本文所提到的银监会2011年颁布的《信托机构净资本计算标准有关事项的通知》，也在一定程度上成为控制信托业务风险的重要工具。因为房地产信托业务的风险比较高，因而该业务也会影响公司的风险资本，从而影响净资本。所以面对如此的硬性要求，信托公司对于市场上的风险更加谨慎。

4.房地产行业房价回暖提高了房地产信托兑付的安全性。据相关数据显示，2012年末到2013年初一二线城市房价已经开始回暖，这意味房地产信托项目的安全性有了保障。与此同时，房价回暖将带动房屋销售回暖，从而加快销售回款速度。而当前房价回暖主要是由刚性需求促成的，具有趋势性，而非短期的反转。并且针对刚性的需求，政府暂时不可能再出台更严厉的实质性限制政策来限制居民的正常居住需求。平抑房价的有效措施就是扩大市场供给，大胆预期，2013年房地产融资不会受到限制，房地产信托业务也将归回正常的利润率水平，房地产信托兑付风险引起行业系统性风险的可能性不大。

三、结语

本文在对房地产信托概念以及在中国发展阶段简要介绍的基础上，分析了房地产信托业务在近几年在中国暴热的原因。然而，在2012年-2013年房地产信托兑付高峰以及已经出露端倪的房地产信托兑付风险的背景下，本文分析了房地产信托兑付风险，并认为房地产信托兑付高峰引起行业系统性风险的可能性不大。如果房地产信托不能兑付的情况下，也有相应的措施进行补救，比如：延期兑付，借新还旧，第三方接以及自有资金接盘等等。

参考文献：

[1]孙婷.房地产信托兑付风险整体可控.中国房地产报，2012（3）

[2]曹丽娟，王洪卫，杨刚.房地产信托兑付风险研究—基于2012年房地产信托面临密集兑付现状.现代管理科学，2013（3）

[3]孙蔚.房地产信托产品兑付频拉警报.中国消费者报，2013（1）

[4]赵明超.房地产信托成立数量骤降偿付洪峰下刚性兑付临考.上海证券报，2013（1）

作者简介：

王晓璐（1990—），女，汉族，四川泸州人，西南财经大学国际商学院本科，研究方向：国际投融资。