我国房地产业外资进入的现状及影响

【摘 要】对于我国房地产业来说，外资的进入是一把“双刃剑”，既有有利的一面，也有不利的一面。本文初步探讨外资进入我国房地产业的的正负面影响，并提出了几点的对策建议。

【关键词】房地产业；外资；影响；政策

改革开放三十多年以来，随着我国经济的飞速发展，外国资本纷纷流入，中国已成为世界上吸引外资最多的发展中国家。而房地产业作为拉动我国经济增长的支柱产业之一，以其高利润、发展前景较好、政策限制较少等独特优势成为中国吸收外资的主要领域。近年来，外国资金在我国房地产业的投资规模不断扩大，对我国房地产业的影响不可忽视，亟需采取应对措施。

1 外资进入我国房地产业的现状

因为我国房地产的利润空间大，且人民币的升值预期较高，从而我国房地产也有很大升值区间，正因为如此外资纷纷看好中国地产业，流入速度十分迅速。

2009年房地产业FDI降幅高出总体降幅7个百分点，2010年1月，房地产业实际使用外资额继续下滑，同比下降6.04%，但2010年1-10月累计增幅已猛增至48.04%。更详细的数据显示，2010年1-9月，全国新设房地产外资企业498家，累计使用外资166亿美元，占FDI总量的比重达到22.38%，比上年同期高5.7个百分点。从结构看，外商投资以普通住宅为主，旅游地产增长较快。此外，外资地产基金机构数量也大幅增长，许多国际知名投资机构纷纷在国内进行投资。

2 外资进入对我国房地产业的影响

2.1 积极影响

2.1.1 加剧市场竞争，推动房地产业发展

由于国外资本拥有成熟的管理体系、先进的技术和开发理念，国内企业通过与外资进行战略合作能够吸收其先进经验，不断提高企业经营能力，进而使得整个行业的水平得到提高。同时，外资的进入使得房地产市场竞争加剧，将促使国内房地产企业积极采用先进的技术设备和管理理念，用以降低成本，增强自身竞争力，生产出高质量的房地产产品，从而大大提高整个房地产业产品供给水平和运营效率。

2.1.2 改善本土房地产企业的资本结构，推动优势企业的持续发展

为了防止房地产开发投资规模过度增长，我国政府部门和有关金融机构通过宏观调控采取措施控制金融风险，这使得以银行贷款为主要融资途径的国内房地产企业面临着资金短缺的困境，在这种情况下，争取与国外资本的合作便成为很多房地产商的首选，并将其视为实现生存和发展的重要机遇。在这一获取外资的竞争过程中，加速了行业内的“优胜劣汰”，使得本土房地产企业中一些优势企业通过资本结构的调整和改善，得以持续发展。

2.1.3 有利于拓宽融资渠道，改变了传统的房地产金融运作理念

一直以来，银行贷款就是我国房地产行业的主要的资金来源，但是除此之外，其他的来源就很少了。由于国外的大量投资，特别是具有金融投资性质的海外投资机构的投资，使得房地产的资金来源的渠道大大扩宽，房地产金融理念和金融工具也随之进入我国市场。

2.1.4 加快我国房地产业和国际标准接轨的步伐，推动房地产行业的升级转化 房地产产业对外开放使得外资房地产企业大量涌入国内市场，这不仅仅对于提高房地产产业的开放度有重要意义，而且有利于推动我国房地产产业和国际房地产产业的接轨，提高我国的房地产产业的运作水平，使其更加规范化、透明化。

2.2 消极影响

2.2.1 加剧房地产市场供给结构的不合理

随着外资的大量流入，其投向将会产生一定的引导效应，也将对房地产产品的供应结构产生较大的影响。目前，国家不断强化对房地产业的宏观调控政策，其重点之一就是改善房地产市场的供给结构，加大中低档住宅的投资。但是，受利益的驱动，利润较高的高档住宅与商业地产将是国外资本的“最爱”，这将对本土开发商的投资行为产生一定的引导作用，使得投资需求逐渐取代消费需求成为房地产投资的重点，这在一定程度上使房地产市场供应结构的不合理状况进一步加剧。

2.2.2 提高了房地产价格，助长局部地区的房地产泡沫

总体来看，目前我国房价收入比一直处于偏高状态，在上海、北京等城市甚至高达10-30倍，而外资的大量流入将会使这一趋势进一步加剧。其原因在于，一方面，外资的进入会使得房地产市场的投资需求超过住房需求，容易形成较强的标杆效应，从而导致房地产价格不断上涨。另一方面，由于外资本身的逐利性高档住宅和商业地产将成为国外资本投资的主要领域，从而减少对中低档房产的投资，造成中低档住宅市场供求失衡，进一步抬高其市场价格。

2.2.3 增加了房地产金融体系的潜在风险

尽管目前我国还没有形成次级住房抵押贷款市场，但在我国住房按揭贷款过程中，由于虚假按揭、把关不严情况的大量存在，使得一些不符合条件的借款人得到贷款，这正是我国的房贷风险所在，并正逐渐步入违约高风险期，增加了金融体系的潜在风险。同时，由于外资热钱的高灵敏性，一旦房地产市场出现萎缩或者变化，外资就会大量撤离，使得房价猛然大幅下跌，造成楼市动荡，进而引发房地产信贷金融风险。

3 规范外资进入我国房地产业的对策建议

3.1 逐渐加强对外资进入房地产市场的管制

作为国民经济支柱产业的房地产业与其他产业的联系紧密，对金融业和人们的生活有着重要的影响。但是由于我国房地产行业的发展刚刚起步，一方面市场还很不完善，另外相关的法律也很不完善，对境外机构和个人投资房产开发和销售环节没有进行实质性的限制，这样就很不利于国家的经济安全。因此，为了推动房地产市场的健康发展，维持国家经济安全防止财富外流，我国应该学习国际经验，管制外资在房地产行业内的流入。

3.2 完善金融机制，逐步拓展国内房地产融资渠道 房地产行业是一种资金密集型产业，其融资逐渐向多元化方向发展。然而，目前我国金融业对房地产业的支持力度还远远不够，还没有形成真正意义上的房地产金融市场。因此，必须拓宽我国房地产企业的投融资渠道，开发出多种类的地产金融产品，加快发展国内房地产基金信托，建立起适合我国房地产发展要求的房地产金融体系，这样不仅促使广大的中小投资者能够直接投资于房地产业，而且也是减少外资对我国房地产业冲击的一个重要途径。

3.3 出台相关政策法规，加强对房地产基金的监管

房地产基金因其灵活、成熟的投资机制已经成为外资进入市场的主要方式。根据统计，中国大概有80多家以基金形式存在的中小型外资地产基金，每个大约掌握1-3亿美元的基金。目前，摩根斯坦利、美林银行等外资基金在大陆房地产市场比较活跃。虽然房地产基金的投资十分的活跃，但是由于我国目前没有与产业基金相关的法律法规，对房地产基金的管理也就没有相应的法律来指导。因此，为了加强对房地产基金的监管，针对产业基金，我国要尽快出台相关法律。

3.4 建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系 目前，我国对房地产市场的检测和管理水平不高，当大量外资进入房地产市场时，就容易造成市场的不稳定，不利于经济安全。因此，必须要严格的监测房地产市场，加强对外资流入的预警，对外资在房地产业活动的流向进行严格的监控。为了达到这个目的，我们可以建立外资购买房地产的登记体系，关注外资是否对某个城市、某种物业类型进行了集中投资，分析这种行为与该地区经济的承受能力的匹配程度，监控资金的流向，防止外资热钱的炒房行为。另一方面，应将风险指标定量化，设计出具有操作性的、科学的风险评价体系，以此制定相关的调控政策与措施。

参考文献

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[3]丁丹红.浅议中国房地产业利用外资的现状与对策研究[J].中国房地产金融，2011（02）