房地产企业加强成本管理与控制问题研究

摘要：成本管理与控制是房地产企业最重要的管理活动之一，它的成功与否不仅影响到房地产企业的经营绩效和市场竟争力，同时也将影响到房地产企业的发展与生存。笔者从成本管理与控制的现状出发，详细分析在房地产企业成本管理与控制过程中发现的问题。

关键词：房地产企业；成本管理；控制

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

房地产企业成本包括直接成本和间接成本，直接成本又分为不变直接成本和变动直接成本，间接成本则有机会成本和管理成本两项内容。在房地产行业的成本管理部门，做好企业的成本控制，就是要把房地产建设过程中的任务分解到最易控制的程度，并明确每个子任务的所需因素。任务的目标就是指明该任务需要实现的要求，包括资源要求（如各种资源计划，人员、设备等）计划、时间计划、质量要求、验收标准和上下关联任务，这些因素是描述一个任务的重要信息，只有把每个任务的成本控制好了，才能实现成本的综合控制。

一、房地产企业成本控制存在的问题

随着房地产行业的发展，房地产企业公司结构日趋完善，项目管理日趋规范，这在很大程度上推动了房地产企业成本的下降。但与此同时，部分房地产项目仍然存在成本过高的问题，需要采取积极的举措予以改善。

1.成本控制意识不浓

首先，由于近年来我国房地产行业利润水平较高且行业发展迅速，这就使得房地产企业总体盈利较佳，企业职工特别是领导者的成本意识相对薄弱。其次，部分项目领导者为加大项目主导权，积极争取控制权，即使有空闲也不愿意在项目之间进行调剂，而短缺的项目则更多的需要争取银行等金融企业的支持，从而在房地产企业内部人为的拉高了成本。

2.使用缺乏长远规划性

首先，部分房地产企业缺乏长远的规划，在使用计划上更多的是以年度为计划期限，缺乏更为长远的融资方案，这就与房地产项目本身的长周期存在差异，可能导致本年度的过度使用而下一年度相对缺乏，不得不花费更高的成本获取外部的支持。其次，从房地产企业管理模式来看，项目无法得到合理保障，一般而言，房地产开发企业会同时运行多个项目，通过集中统一管理甚至成立财务公司的模式来运行，这就可能导致某一项目挪作他用。而无法得到保障，甚至项目无以为继。

3.成本控制措施空化

首先，房地产项目成本控制目标不明确，部分房地产项目在追求上以越多越好等为目标，或者认为房地产项目只要融到了资就是赚钱，从而没有按照项目实际需求进行安排，从而导致成本过高。其次，使用过程中安排不合理，项目部没有与原材料供应商等单位就支付时间等进行协商，导致部分被提前支出，部分由于延后支出而增加了违约等，这也加大了成本。

二、房地产企业全过程成本控制

近几年来房地产业得以快速发展，作为我国国民经济中的一个重要的支柱产业，但随着国家房地产业各项政策的逐步实施，房地产开发市场不断的壮大，仅仅依靠土地资源的升值来获取利润的风险也在不断的增大，如何以最低的成本在规定的时间内开发出能够满足市场需求的房地产产业，是房地产开发企业需要关注的首要问题，是以利润最大化为主要目标，进度与产品的质量是围绕着成本目标来进行的，而市场和成本是对利润最主要的因素，房地产开发企业也仅能对成本有所控制，这也成就了成本控制在房地产项目管理和开发中的核心地位及作用。

1.房地产开发设计阶段的成本控制

在建筑工程项目开发设计阶段，努力提高可行性研究报告数据的准确度，切实发挥其控制建设项目总成本的作用。尽可能准确地计算出包含土地成本、工程造价、前期规费、材料费、机械费、资金成本及管理费用等可能发生的工程建设项目全过程费用。做好项目经济评价，必须积极参与项目决策前的准备工作，认真收集有关资料，切实做好项目的可行性研究报告，要求专业设计人员在确保设计的实用性、科学性、经济性、合理性的同时，尽量节省投资，要做到精心设计，将设计与造价结合起来，有效的控制工程变更，对因工程设计问题造成工程延期，大量的工程变更，工程材料浪费，超出投资限额等，由设计单位按合同承担相应的经济责任，从而把设计的权、责、利有效的结合起来，从而使建筑工程成本在设计阶段能得到有效的控制，发挥其最大的效益，确保房地产开发企业经济效益的最大化。

2.房地产开发施工阶段的成本控制

2.1施工单位的选择与管理。应通过建设项目招投标，选择报价合理、信誉良好、具有较强的管理能力和经济实力的承包商作为合作单位，同时在合作过程中还应加强对承包单位的管理与服务。

2.2施工现场签证的管理。现场签证主要指房地产企业与承包，签订工程合同后，由于工程设计变更、现场施工需要及其他可变因素导致原施工流程及合同约定的变更，是工程承包合同的补充内容。首先应明确签证各职能部门、各相关负责人的签字权限，避免结算时发生互相推诿的现象；其次应加强合同管理，避免、减少和规范现场签证；第三应加强现场签证时效性，避免签证久拖不签，为结算带来麻烦。

2.3设计变更管理。设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。一方面设计变更是由设计团队整体的水平、能力、素质决定的，所以选择优秀设计团队是控制设计变更最有效的方法之一；另一方面设计变更是由房地产公司管理团队的水平、能力、素质决定的，应使公司编制的策划书、设计委托书科学、准确并具有一定的前瞻性，以更好的控制设计变更数量，从而达到控制工期和造价的目的。

3.房地产开发竣工结算阶段的成本控制

在建筑工程项目竣工阶段，应该对建筑工程施工阶段的技术资料、变更、工程签证索赔，资金来往账目等资料进行核对和整理，根据建筑工程施工资料与往来账目，合理支付工程施工的人工费、材料费、机械和设备的各项费用。也要处理好建筑工程的索赔，对于建筑工程施工阶段发生的索赔项目和金额进行核对，根据合同和协议支付索赔款额，建筑工程项目竣工阶段的造价控制，也是工程项目中造价控制的一个重要环节。

4.逐步引进科学的成本管理方法

具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断消除浪费、实现持续改、提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。随着房地差企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，要求房地产企业采用科学的成本管理方法，使得企业的成本管理上一台阶，并真正实现成本管理给企业带来的效益，才能促进企业健康、持续地发展，才能顺利地度过当前的危机。

结束语

在房地产开发中，成本控制是房地产开发企业重要组成部分，在房地产市场经济竞争中具有十分重要的意义，也在以后的竞争中占据重要的地位，对房地产开发进行合理的成本控制是控制工程成本的关键，因此，我国需要加强对房地产成本控制的分析与研究，完善相关的制度，建立一支有专业素养和专业知识的成本控制研究队伍，采用科学合理的施工方法与施工工艺，这才能确保房地产项目开发过程中以最小的代价，获取最大的利益。

参考文献：

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