上海别墅市场仍有很大上升空间

在谈到2009年房地产市场时,很多人用两个字来形容:“疯狂”。别墅作为房地产中的特殊项目,也随着大市一起起舞,有两组数据可以让人感受到其间的跌宕起伏。

2009年年初时,大家都还徘徊在金融危机的阴影里,在忐忑中度过春节。进入3月,出现了大家当时所称的“小阳春”,其实从数据上看,完全可谓之“大阳春”:别墅市场开始高歌猛进,一直到7月创下了历史新高。经过8、9月的调整,10月再次发力上冲,虽然12月数据尚未出台,不过乐观估计,将再次突破7月的峰值。

再来看广义的豪宅市场,除了上海浦东星河湾1天销售40亿炒爆豪宅市场外,汤臣一品等豪宅销售态势也很好。汤臣集团新闻发言人在汤臣一品会所的沟通会上,曾反复强调:汤臣一品早已不再是中国第一高价住宅。汤臣一品2005年开盘,此后数年仅售出4套;而现在《网上房地产》“已售住宅套数”,已经悄悄爬升至43套。和记黄埔的别墅项目四季雅苑、瑞安房地产旗下翠湖天地三期嘉苑、白金湾府邸、新华路一号等10多个公寓豪宅的售价或者部分房源的售价,早已突破10万元/平方米关口。

2009年11月的迪拜危机,对中国的影响仿佛只是一片云,短暂地投下些阴影之后,就被风吹散了。就在12月6日,浙江神秘男子以3.53亿买下上海54套豪宅,住宅市场房价再度被推高,让已经火热的楼市再度“高烧”。数据显示,近期有一批来自欧洲和东南亚的外籍买家造访上海绿城玫瑰园,花1.8个亿买走了6栋顶级别墅,最贵的一栋达6000万。这批买家中有些是浙沪籍华侨。

这说明一些个人投资者或者炒房团的投资投机需求依然很旺盛,由此而导致的“恐慌性”购房短期内还将持续。

而出现这种现象的原因,归纳来看其实就是两点:在政策方面,政府政策宽松;政府的4万亿投资计划,导致流动性过剩,部分资金进入到楼市和股市房产股。

在这种状况下,有学者和官员再次提出房地产泡沫警示,建议减持资产,小心资产泡沫的形成。对此,我非常赞同施永青先生的观点:现时在世界各地出现的是货币泡沫,不是资产泡沫;应该是先有货币泛滥,才引致资产价格上升。

由于实体经济没有根本好转,一般人的收入没有增加,他们没有条件去增加消费。在这种情况下,消费物价就没法上升,升的只是资产价格。很多人因而觉得资产价格升得有点不合理。其实,造成资产泡沫的原因,是货币有泡沫。如果不把手上的货币换成资产,将来只会贬值。因此,把货币换成资产是投资者的理性自保行为。

如今,把现金换成资产的热潮正方兴未艾。在投资市场上,一种趋势一旦形成,就非要走到极端,才会有掉头的机会。所谓走到极端,就是市场出现非理性亢奋,完全失去理性。今天的市场仍相对理性,投资者心中仍有不少忧虑,故不会这么快就出现逆转。而别墅市场的特殊性更决定了其可投资性。现在已经很难拿到容积率1.0以下的土地了,独栋别墅要求容积率在0.3以下,这种现有的稀缺性和将来的供应停滞,确定了别墅市场,在2010年仍然具有很大的上升空间。