房地产项目公司终止后对购房人利益的保护

【前言】房地产项目公司终止后对购房人利益的保护由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。中国没有专门针对房地产公司终止的法律法规,在《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》中也均没有房地产企业终止方面的规定。房地产公司终止的规定散见于《民法通则》、《公司法》中。《民法通则》第46条规定,“企业法人终止,应当向登记机关办理注销登...

摘要:针对房地产项目公司终止后,如何保护购房人的权益这一焦点问题,分析了中国房地产项目公司终止的相关规定,指出了中国法律对于公司终止后的财产,均一次分配完毕,没有任何剩余财产的实际状况。介绍了公司终止后其责任承担的相关理论和立法例,最后提出了项目公司终止后,为保护购房人利益,应建立业务转让制度、资格保留制度的立法建议。

关键词:项目公司;终止;购房人;保护

中图分类号:D92文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)30-0103-02

合作开发各方以土地使用权或资金入股组建项目公司,以开发特定房地产项目为经营目的,项目开发完成后,该项目公司进行清算解散。合作开发的合作人成为项目公司的股东,合作人之间的权利义务由项目公司章程或股东会决议规定。合作人以出资额为限对项目公司承担责任,项目公司以其全部资产对公司债务承担责任。采取项目公司模式进行房地产合作开发,组织结构规范、法律关系明确、股东不易发生纠纷。项目公司模式合作开发房地产对投资人而言有风险隔离的重要功能,在项目结束后,项目公司因完成使命而终止。依据传统公司法,公司终止后,由于其在法律上作为独立的人格主体已不存在,一般就无须为其终止时尚未产生结果的行为负责。对于公司终止尚未产生结果的侵害行为,视为“交易风险”[1] 。但项目公司终止后,其产品既房屋仍然要存续几十年。当产品出现质量瑕疵和权利瑕疵时,购房人如何保护自己的合法权益,这成为实践中的焦点问题。

一、中国关于房地产公司终止的相关规定

中国没有专门针对房地产公司终止的法律法规,在《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》中也均没有房地产企业终止方面的规定。房地产公司终止的规定散见于《民法通则》、《公司法》中。《民法通则》第46条规定,“企业法人终止,应当向登记机关办理注销登记并公告。”《公司法》第189条规定,“公司清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会、股东大会或者人民法院确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。”由此可见,公司终止是民事主体资格的丧失。《民事诉讼法》规定,“必须符合下列条件……有明确的被告……”。这就使购房者在权益受到侵害时而公司终止后,无法请求司法救济。《公司法》在“公司解散和清算”一章中,关于公司财产的分配规定如下:“公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金,缴纳所欠税款,清偿公司债务后的剩余财产,有限责任公司按照股东的出资比例分配,股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。” 由上可见,中国法律对于公司终止后的财产,均一次分配完毕,没有任何剩余财产。没有考虑因公司其终止前的行为对利害关系人造成侵害时,受害人如何获得救济的问题。

二、项目公司终止后其责任承担的相关理论

1.瑕疵担保理论。传统民法中,瑕疵担保有两种:一是物之瑕疵担保,即出卖人担保其出卖之物具有该物通常所具有的或出卖人所保证的品质,当其不具有这种品质时,出卖人即违反瑕疵担保义务。二是权利瑕疵担保,即出卖人应向买受人担保标的物不存在权利上的瑕疵;瑕疵担保义务是各国法律普遍确立的经营者的义务,在未出现瑕疵之前,经营者负担的是一种担保义务,在出现瑕疵后,经营者承担的是瑕疵担保责任。瑕疵担保责任是由法律直接规定的而非当事人约定的一种法定责任,此种责任是出卖人承担的一种无过错责任。中国《合同法》第150条至第155条规定了出卖人的瑕疵担保责任。瑕疵担保责任理论存在不同学说,主要有默示担保责任说、权力供与义务之不履行说、瑕疵告知义务之不履行说和维持有偿合同的交易安全说。最后一说更为学者赞同。该说认为,瑕疵担保责任的根据在于法律为维持有偿合同等价的均衡,出卖人有义务避免瑕疵的出现,这是保护交易安全的必要条件[2]。

房屋作为商品,其是具有质量保证期的、尤其是房屋的地基基础和主体结构质量保证期长达五十年甚至更长,作为房地产开发企业有义务承担这种房屋质量的瑕疵担保责任。对购房人而言,房屋品质的保证就是对购房人的债务,即使房地产开发企业终止时,该项债务其仍应当承担。否则,购房人支付了全部房款,而不能获得开发商的瑕疵担保,对购房人而言是显失公平的。

2.社会责任理论。公司社会责任是近年来各国法律界十分关注的一个热点问题。“所谓公司社会责任,是指公司不能仅仅以最大限度地为股东们赚钱作为自己的唯一存在目的,还应当最大限度地关心股东利益之外的社会利益,包括消费者利益、职工利益、债权人利益、中小竞争者利益、当地社区利益、环境利益、社会弱者利益及整个社会公共利益等内容,既包括自然人的人权尤其是社会权,也包括法人和非法人组织的权利和利益。”[3]张民安先生认为,“公司在从事商事活动时,不仅要考虑此种活动对其股东所产生的影响,而且还要考虑此种活动对这些人的利益所造成的影响。公司在作出某种决定时必须考虑这些人的利益,否则,对他们造成的损害,应当承担责任。” [5]

由于购房人与房产公司之间在经济实力、信息占有和缔约能力上具有不对称性,购房者处于弱势地位,致使房产开发企业侵犯购房者权益的事件频发,房产纠纷投诉居高不下。作为强势的房地产公司应该强调对购房者的社会责任,优先考虑购房人的利益,这有助于中国社会的和谐稳定以及社会诚信环境的改善。房地产企业对购房者应承担的社会责任,主要是其所提供的房屋应当具备基本的使用性能等。所以,只要房屋仍然在其设计使用年限内,该房屋应能够确保正常使用,这与企业是否终止无关,即企业不能因终止免除该责任。

三、关于公司终止后其责任承担的相关立法例

1.公司终止后业务转让制度。人寿保险公司被撤销或者被宣告破产的,其持有的人寿保险合同,必须转让给其他人寿保险公司。接受者必须维护被保险人、受益人的合法权益。中国《保险法》第92条:“经营有人寿保险业务的保险公司被依法撤销或者被依法宣告破产的,其持有的人寿保险合同及责任准备金,必须转让给其他经营有人寿保险业务的保险公司;不能同其他保险公司达成转让协议的,由国务院保险监督管理机构指定经营有人寿保险业务的保险公司接受转让。转让或者由国务院保险监督管理机构指定接受转让前款规定的人寿保险合同及责任准备金的,应当维护被保险人、受益人的合法权益。”

2.公司终止后主体资格保留制度。日本公司法明文规定公司终止后的继续制度,日本公司法第116条规定,公司虽已解散,在清算的目的范围内,仍视为在存续中。美国公司法也规定,公司终止后其主体资格要保留一段时间,以便进行清算、诉讼、退出业务。如《特拉华州普通公司法》第278条“公司解散后为诉讼与清算之目的而存续”,“当公司依限定的经营期限而届满时,或以其他方式被解散时,在其期限届满或解散之后三年内,或法院裁决的更长时间期限内,该公司可为下列目的以一个法人团体继续其存在:在该公司提起或针对该公司提起的任何民事、刑事或行政诉讼中进行及抗辩;逐渐处理及结束该公司的商业;处理及转让该公司的财产;清偿该公司的债务;及向该公司股东分配其剩余的资产。但上述公司期限届满或解散之前或之后三年时间内,对该公司提起或针对该公司提起的任何普通法诉讼、衡平法诉讼或程序,不能由于该公司解散的原因而予以撤销;仅为普通诉讼、衡平法诉讼或程序之目的,在该公司期限届满或解散后的三年期间内,且在该诉讼中法院的判决、命令或裁令被全部执行之前,该公司可作为一个法人团体继续其存在,对此衡平法院无须特别指令。”

四、项目公司终止后对购房人利益保护的立法建议

1.建立项目公司终止后责任主体资格保留一定期限的制度。房地产开发周期长,其产品的质量保证期限长,国家对物权变动有着严格的要求。按照中国公司法律制度,项目公司终止后不再继续经营业务,立即丧失法律主体资格。这不利于房屋买受人合法权益的保护,也不利于公司对其终止后承担社会责任。笔者认为,应当从立法上可以借鉴美国、日本等国的做法,确立房地产开发终止后在5年内继续存在,但不能从事经营活动,只能从事清算、诉讼和与结束经营相关的业务。债权人可以以该房地产开发企业为被告提讼。五年期满后,法院可酌情决定是否再延长。

2.借鉴中国保险法的规定,建立项目公司终止后业务转让制度。人寿保险公司终止后业务转让制度的立法目的,是充分保护被保险人和受益人的利益。目前房屋问题成为百姓最关注的问题之一。房地产开发关乎国计民生和社会和谐稳定,房地产公司完成项目开发后,收回了投资,赚取了利润,如果终止后不再承担其应承担的瑕疵担保责任和社会责任,而将这种责任推给政府和社会,这对购房人的利益保护极为不利。虽然目前中国已经建立住房维修基金制度,但该基金支出只限于公共部位的维修使用。笔者认为,应当借鉴保险法的规定,从房地产公司的销售收入中提取一定比例资金成立基金,当房地产项目公司终止后,应将其所应持有的基金和所应承担的瑕疵担保责任转给其他房地产公司或政府监管机构,以保护购房人的利益。

3.适用法人格否认理论,最大限度地保护购房人的合法权益。前文已述,中国目前的房地产项目公司离不开股东的支配和控制,项目公司终止后,其唯一受益者就是项目公司的股东。结合中国房地产现状,笔者建议适用公司法人格否认理论,让项目公司背后的股东直接对项目公司所应承担的瑕疵担保责任和社会责任负责。当然,适用法人格否认制度应综合利益衡平,只能适用于个案,且要严格符合适用的条件。但当项目公司终止后,出现严重侵害购房人利益的情形,影响到社会的安定,揭开公司的面纱,由项目的受益人承担相应的责任也是公平、合理的。

参考文献:

[1]朱慈蕴.公司法人格否认法理研究[M].北京:法律出版社1998:108.

[2]房绍坤.郭明瑞.合同法要义与案例析解(分则)[M].北京:中国人民大学出版社,2001:39.

[3]刘俊海.企业社会责任与和谐消费环境营造[J].法治论丛,2005,(40):19.

[5]张民安.公司法上的利益平衡[M].北京:北京大学出版社,2003:1-5.

[6]虞政平.美国公司法规精选[M].北京:商务印书馆,2004:418.[责任编辑 陈凤雪]