开发企业股权转让后的房屋销售问题

某市登记机构询问：我市A房地产开发公司与B地产集团有限公司共同投资成立了C置业有限公司(以下分别称为A公司、B公司与C公司)，并由C公司开发了一个房地产项目。该项目的房屋已经竣工，并已经初始登记于C公司名下。现在，A公司与B公司两个股东决定分家，B公司把其在C公司的股份全部转让给A公司，C公司继续存在。其中C公司开发的房地产有一部分要分给B公司，今后由这两个股东对C公司这一项目开发的房屋各自独立销售。

问题：B公司要把在C公司名下部分房屋的所有权办理到B公司名下，这是不是属于房屋转移登记?如果是，是否需要交契税、房产交易手续费和登记费?

金绍达：对这一问题可以作如下分析。

一、C公司所开发的房地产项目在房屋竣工时，按照《物权法》第30条的规定，C公司就当然地取得了该房屋的所有权。而且，C公司已办理了房屋初始登记，该房屋权利已经记载于房屋登记簿，这些都说明了房屋属于C公司所有。

二、B公司把其股份全部转让给A公司，C公司继续存在，那是公司股权的转让。这一转让行为丝毫不会影响C公司继续作为房屋所有权人。

三、C公司开发的房地产有一部分要分给B公司，那就是要把属于C公司所有的一部分房屋所有权转让给B公司，这是把房屋所有权从原所有权人那里转让给另外一个权利人。所以，肯定是属于房屋转移登记。按《契税暂行条例》第1条规定：“转移土地、房屋权属，承受的单位和个人……应当依照本条例的规定缴纳契税”，转移登记当然也应当缴纳交易手续费和登记费。

四、在这一问题中，当事人的认识有一些错误。

1　“两股东决定分家”

本例中A公司和B公司之间只是公司股权的转让，而不存在“分家”，是B公司把其在C公司的股权全部转让给A公司。公司分立才能叫分家。如果是公司分立，应当是一个公司依照《公司法》的规定分成两个或两个以上的公司，也就是至少要增加一个新的公司，C公司也很有可能不再存在了。

2　把C公司的房屋当作“两个股东独立销售各自房地产项目”是错误的

当事人认识的错误在于把房屋“分给B公司”，共有的财产才能进行分割。房屋产权已经登记于C公司名下，这房屋就属C公司所有，公司还继续存在，怎么能“分”呢?在股权转让前，A公司和B公司拥有的只是股权而并非所有权。所以都无权直接处分C公司所有的房产。而在股权转让后，对B公司来说，C公司已经和它毫无关系，B公司又怎么能销售另外一个和它毫无关系的公司的房屋呢?作为受让股权的A公司同样也不能销售，因为A公司作为C公司的股东，享有的只是C公司的股权。所以，根本不存在各自独立销售的问题。

应当注意的一点是：任何房屋所有权的转让都要有一个基础的民事法律行为(如买卖合同或抵债协议的签订)，不是当事人想转让就可以随意转让。B公司要取得C公司所开发房屋的所有权，一定要有相应的民事法律行为。对登记机构来说，当事人申请转移登记，一定要有合法的登记文件，且材料齐全，才能予以受理。