开发策划方案范文

开发策划方案范文第1篇

二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温1、湖北省宏观政策的指导年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。2、政府出台房改政策，取消福利分房自年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《年荆州市经济运行特点、问题及对策》)年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《年经济发展情况新闻稿》）以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。5、同类物业的市场情况荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。

三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭1、旧城改造，造成了需求量的增加鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。

第二章项目概况

一、建设地址新风小区二期工程——城南春天项目（以下简称“本项目”）位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。

二、项目规模“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2平方米。本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市年度房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积8平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约人。

三、总体规划设计理念1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；2、适应大学城、开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。

四、总体规划构思本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。1、规划结构小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。2、建筑单体设计小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。3、建筑环境及园林景观设计整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。

五、物业管理优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。

第三章项目市场分析与整合营销

一、项目市场分析

1、地段环境优越本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。2、周边生活配套完善本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜场、金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。3、园林景观设计突出本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）。4、教育配套优势显著自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。5、建筑施工品质过硬本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“城南春天”建造成荆州市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。6、市场供求关系良好本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。7、开发区的升值潜力巨大本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在荆州市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。

二、一期现房整合营销

我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。年3月，本项目聘请武汉新希望物业顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售合同。武汉新希望物业顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，48个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。武汉新希望物业顾问有限公司自接手本项目后，对产品进行了全新的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，大大加强了本项目的销售力度。截止年底，售罄住宅100套，占接手时未售186套的54%，大大加快了项目的资金回笼速度。年元旦及春节期间，新希望公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进一步加强销售攻势，以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。事实证明，本项目聘请武汉新希望物业顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计，一期186套现房将于年4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。

三、“城南春天”价格定位

现阶段本项目同类物业荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从年1月我公司对市场同类产品的价格调查可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/m2以上。楼盘名称荆州花园顺驰·太阳城翰林苑观邸起价（元/m2）1380161614481428均价（元/m2）1550175014601750备注仅剩10余套与上表所列同类产品相比，“城南春天”在园林景观设计（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）、教育配套（详见P.7“教育配套优势显著”）、产品品质（详见P.7“建筑施工品质过硬”）等方面具有显著优势。如园林景观设计方面，顺驰·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等。根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“城南春天”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。

四、“城南春天”整合营销

开发策划方案范文第2篇

其中有中国六最：禅宗祖庭～少林寺；现存规模最大的塔林少林寺塔林；现存最古老的塔～北魏嵩岳寺塔；现存最古老的阙汉三阙；树龄最高的柏树汉封“将军柏”；现存最古老的观星台～告城元代观星台。此外，太室山黄峰盖下的中岳庙始建于秦，唐宋时极盛，是河南现存规模最大的寺庙建筑群；加上古朴高雅的嵩阳书院、苍翠清幽的法王寺，回环险绝的轩辕关、慧可断臂求法的立雪亭等等，皆为中国人文风物的瑰宝。

少林寺，既是佛教最大宗派～禅宗的祖庭，又是中华武术最大宗派～少林武术的发源地。少林寺已经成为中华民族精神财富的重要组成部分……

徐州，昔日兵家必争地，今日商家必占市场，道贯南北，衢通东西，四省交界，五省通衢，为全国重要的客源输出地，曾创下一个月内就连发三列专列抵昆和一天百余台旅游大巴游河南云台山的轰动，创下了中国旅游史无前例的先河，从南国到北疆，从东海到的旅游景区到处充满徐州人的欢歌笑语，留下了徐州人的足迹，千万人口大市，小康的经济收入，为徐州人成为客源输出地奠定基础。特别是徐州市场的幅射作用让人们刮目相看，得徐州者得发展下已成为不争的事实，所以，面对徐州这块客源大市场这块大蛋糕，众景区虎视眈眈，八仙过海各显神通，先到者个个脑满肠肥，而少林寺景区由于过去市场战略定位没有锁定徐州，客源市场被瓜分，如何收回失地，并以自已独有特色魅力和创新的营销模式占领徐州客源市场是当务之急。

二、市场营销环境分析

（一）游行业的现状及前景分析

1、我国旅游行业的发展现状

近年来，我国旅游业迅猛发展，已经实现了从“事业型”到“产业型”的重大转变，成为国民经济中发展最快、发展水平较高的一个重要新兴产业和我国国民经济的新增长点。

2、旅游业发展的特点

旅游行业与一个地区固有的历史文化、地理环境的关联度较强。一个地区的历史遗迹、人文遗迹、山川河泊的多少及优美因素决定了其对旅游者的吸引程度。

旅游业的发达程度与地区的经济发展水平、对外开放程度、政策的倾斜度息息相关。地区的经济越发达，居民收入水平越高，消费水平也越高，旅游这种高层需求就越盛。

不同旅游点的冷热兴旺程度取决于市场开发力度和其综合接待水平。有些地方虽然有很吸引游客的景区，但由于有皇帝女儿不愁嫁的心里，不宣传，不促销，等客上门，造成孤芳自赏。:

旅游业有依托性、综合性、互联性、灵敏性强等特点。

3、旅游业的市场前景

我国旅游业发展潜力巨大，市场广阔，前景无限。我国居民旅游的意识刚刚兴起，据有关资料显示，目前城镇居民人均年旅游消费1000元，为平均年收入的8％，农民的旅游消费还不足3%。与世界平均水平15％─20%相比发展潜力很大，由此看来，旅游业的市场前景空前看好。

（二）、开发现状（仅指徐州市场）

开发策划方案范文第3篇

一、活动目的和意义

通过本次旅游商品大赛，进一步挖掘和展示凉州旅游资源的文化内涵，使我区特色旅游资源尽快转化为富有市场竞争力的旅游商品，从而推出一批具有地方特色和一定品位的旅游新商品，不断丰富凉州的旅游商品市场，做大做强凉州旅游产业。

二、活动名称

凉州区2004‘浙大杯’旅游新商品开发大赛

三、奖项设置及设计创意

1、本次大赛设一等奖1名，二等奖2名，三等奖3名，新商品开发奖5名。

2、一、二等奖设水晶座铜奔马，由上中下三部分组成，上部为中国旅游标志铜奔马，中部为水晶地球，下部为水晶底座，寓意象征凉州旅游业象铜奔马一样，勇往直前，走向世界。

三等奖、旅游新商品开发奖设计为红木铜制奖牌。

四、活动内容

（一）、开幕式：

1、会场布置。

大赛开幕式设在浙江大厦楼前，铺设高60厘米长8米宽4米的主席台，上铺红地毯，台前放置气球拱门，上挂“凉州区2004‘浙大杯’旅游新商品开发大赛开幕式”横幅，两边立气柱各一个。

2、氛围营造。

大厦前临街设置协办企业宣传促销台，共放置拱门三个，气柱六个，上书“某某企业预祝凉州旅游新商品开发大赛圆满成功”。协办企业负责散发宣传材料，展示新开发的旅游商品。主会场两侧各站4名礼仪小姐。大赛邀请市、区领导、知名人士、专家及有关企业老总参加。

3、开幕式于6月4日上午9：30分开始，由区委副书记XXX主持。

①、区委副书记XXX宣布大赛开幕式开始（鸣炮、奏乐）；

②、副区长XXX致开幕词；

③、浙江大厦代表讲话；

④、市上领导讲话并宣布大赛开幕。

⑤、礼仪小姐引领各位领导参观旅游新商品。电视台现场跟踪报道，并就此次大赛采访有关领导及浙江大厦代表、评委代表。

（二）、旅游新商品评比：

1、会场布置。

大赛会场设在浙江大厦七楼宴会厅。东面为主席台，台后为大赛会标背景图，背景为百塔寺，上方为第三届“天马”文化旅游节会徽，中间书写大赛全称“凉州区2004‘浙大杯’旅游新商品开发大赛”，右下方依次为大赛主办、承办单位名称，左下方依次为大赛冠名、协办单位名称。南侧设评委席。中间为旅游商品展示区，包括文物复仿制品展台，展台中央摆放铜车马仪仗俑，两侧摆放铜奔马系列产品；工艺、纪念品展示台；绿色食品展示台及书画作品、图书、音像制品等四个展台。四周墙壁分区悬挂书画作品、挂毯、亚麻制品及手工编织品。版权所有

2、评委组成情况。

本次旅游新商品大赛的评委由副区长张祥生、区旅游局局长李吉仁、文体局局长赵继洲、经贸局局长李长东、乡镇企业局局长叶考基、文化馆馆长冯天民、旅游局副局长王文明和文博研究馆员党寿山、胡宗秘及浙江大厦负责人组成。

3、6月4日下午2：30，旅游新商品评比活动开始。

①、由电视台主持人对各类旅游新商品进行简要的介绍；

②、请评委对参赛作品进行评审，主评委对重点旅游新商品创意构思及设计造型进行现场点评；

③、汇总评选结果。

（三）商品展览：

6月5日，对外展出旅游新商品，供社会各界参观指导。

（四）颁奖大会：

1、会场布置：

颁奖大会设在浙江大厦七楼商品评展会场，会场悬挂“凉州区旅游新商品开发大赛颁奖大会”横幅。会标前设主席台，市、区有关领导、评委组及浙江大厦代表在主席台就坐，台前摆放鲜花，台下设来宾席，参赛企业代表、记者、观众在来宾席就坐。

2、6月5日下午4：00召开大赛颁奖大会，颁奖大会由区上领导主持。

⑴、凉州区旅游局李吉仁局长介绍此次大赛的有关情况；

⑵、请区上领导宣布获奖旅游商品名单；

(3)、请区上领导为获奖者颁奖;

(4)、请大赛获奖单位代表发言;

(5)、请市上领导讲话；

开发策划方案范文第4篇

曾对学生的购物做过调查。发现学生会员卡的使用频率较高，虽然他们的客单价较低，但消费次数（学生来客数）却比较高，他们的消费金额累加排行也较靠前。由于资料没有备份，仅有2000年初学生会员卡双休日使用情况统计表留存，供参考。

*超市的文化用品节正处于实行阶段，九月中旬杭州的各高等学校将迎来又一轮的新生入学高潮。消费者购物都会有一个惯性，怎样吸引新生来我超市，使新生成为我超市的忠实顾客已迫在眉睫，特起草如何开发在杭高校学生潜在购买力方案。

目标：把*超市会员购物优势的概念推广之高校，深入至大学生的消费习惯。吸引新生来我超市购物，先入为主，在新生中树立起我超市的美好形象，培养新生的购物习惯。让超市周边学校的学生了解*超市，体会到会员制消费的优惠性。吸收优秀的会员，推广会员卡，吸引更多的学生到家友超市*店来消费。

范围：杭州电子工学院、浙江工程学院、杭州商学院、杭州师范学院、中国计量学院、浙江财经学院、浙江应用工程学院、钱江学院、浙江广播电视大学、浙江大学西溪校区、浙江工业大学等。

对象：大一新生和部分大二以上的学生，培养新生的购物习惯，逐渐使新生具备购物的心理惯性。

开发初步设想：心理惯性的形成需要一段较长时间的培养及特定行为的不断刺激。因此要使一个新生具备购物到*店的这一心理惯性，需要一定时间的酝酿，并且需要若干次与新生面对面的不断刺激行为。工作的开展必须与各校学生会等校组织共同合作，目前已有学校与我超市建立起了联系，并且已具有一定的良好开端。

一、让学生第一时间接触*——迎接新生

在新生报道处设立供应点，赠送小礼品的同时发放试消费卡，让新生在第一时间接触家友超市*店。发放试消费卡力求自然、让人易于接受。新生的第一印象十分重要，直接与今后消费有关。新生刚入学时，对各种新事物较感兴趣，必须抓住新生这个时期的心理，先入为主，第一时间在新生中树立*的品牌。

二、让学生每天都面对*——为新生宿舍安装镜子

为新生宿舍安装镜子，在镜子上印上“做最好的自己”、“家友超市*店”。让*融入新生的生活，让新生每天接触、熟悉*。从而在新生中形成根深蒂固的品牌形象。进而树立我超市一种服务的形象——做最好的。拉近超市与学生的距离。

三、让学生走进*——试消费卡抽奖活动

试消费卡试用一段时间后，定某一双休日在超市广场现场抽奖活动（试消费卡编号）。让学生切实体会员消费的优越性；让学生走进*，真实地感受*，了解*；让学生初步形成会员消费的观念，为办理正式会员卡打下良好的基础。

四、让*走进校园——*校园系列活动之一

超市与学校宿管中心联系，双方共建学生生活，服务学生。如：1）告示牌、2）家友超市*店公益伞、3）在校园建立“*自行车租赁点”，由宿管理中心管理，适当收费，保持车辆维修、车辆更新，使一次性投入能在校园内长期进行，并实现零投入。

让*走进校园内，让学生对*不再陌生，让学生感到*细致、周到的服务，使*成为学生生活中一部分。

五、正式办理会员卡

在以上一系列活动以后，正式办理会员卡。在办理会员卡现场力求形成一种轰动、抢购的场面。“学生假期不打折，家友会员卡为假期打折，折上折”。为超市吸收优秀会员。

六、融入学校生活——*系列活动之二

1．冠名新生比赛。新生杯足球赛在新生中的影响很大，充分利用新生对赛事的热情，扩大*的影响。把横幅拉在学生经常经过的地方。比赛将持续很长一段时间，在这段时间让学生感受*。

2．开办讲座。课题为家友成功的策划案例，由经理人主讲。通过讲座宣传*，学生也能从中学到新鲜有用的东西，达到“双赢”，很自然完成一个宣传和接受宣传的过程，从而树立*的形象和品味。

3．提供勤工俭学机会。为特困生提供勤工俭学机会，让学生感受*的温暖。在新生中形成良好的口碑。活动把学生和*联系起来，拉近*和学生的距离。

七、“华”好月圆——*中秋之夜晚会

充分利用新生想家的心情，在超市广场举办中秋晚会，给人一种家的感觉，贴近学生的生活，也给超市带来一次商机。在学生中造成巨大的影响。

八、融入校园生活之三

1．共建创业奖学金。与学校共建奖学金，奖励成功的学生创业者。

2．举办“*杯”高校创业大赛。以斛决*实际问题为主题，组织解决方案大赛。不仅可以提高*的知名度，同时可以吸收有用的建议。

开发策划方案范文第5篇

主要是建立和完善四大体系：决策领导体系、管理监控体系、信息服务体系、后勤保障体系。

（一）决策领导体系

明确人员组成、职责划分、议事规则等

（二）管理监控体系

可设四个部门：人事与文化部、生产与销售部、市场与调研部、质控与考评部。

明确各部门有所属人员职责。

（三）信息服务体系

主要负责市场信息的收集整理、汇总分析、评估报告，包括公司业绩统计分析。

（四）后勤保障体系

主要负责公司日常管理，类似于行政单位的办公室。

二、人力资源的重新规划

（一）诊断现有人力资源状况

结合企业经营发展战略，并考虑未来的人力资源的需要和供给状况进行分析及估计，对职务编制、人员配置、教育培训、人力资源管理政策、招聘和选择等内容进行的人力资源部门的职能性规划。

建议做以下几步工作：

1、现有部门设置统计、各部门人员配备情况统计分析，看是否存在职责重叠、职责不明、推诿扯皮现象；现有人员配备对公司发展存在哪些明显的矛盾和冲突，主要根源是什么。

2、当前存在哪些紧缺的人才？紧缺的原因有哪些？什么是客观原因、什么是公司内部原因造成的？

3、对当前公司内部人力资源进行分类统计。为便于分析，大致可以这样分类：

从管理层次上分：决策层领导、部门领导、一般管理员、业务员、其他人员各多少人；

从专业特长上分：胜任部门以上领导、胜任专业设计、胜任市场营销（开拓）、胜任生产管理者各多少人。分别列出名单。

从工作态度上分：业绩十分突出的多少、业绩一般的多少、业绩较差的多少？分别是哪些人，列出具体名单。

以上分析可采用平时考察法、直接面谈法、调查问卷法、举行技术讨论会等形式进行。

（二）预估将来人力资源需求

在做好前述第一项工作的基础上，对将来（可以是今年内或是1-3年内）人力资源需求进行预估。

做好这项工作，还有一个前提，那就是确定未来企业的经营目标和发展战略。大多数情况下，以组织总目标和基于此进行的营业规模预测作为主要依据，来确定组织的人力资源需要状况。需要注意的问题是：

（1）根据企业每年经营、财务计划指标，结合企业现有员工状况，尤其是员工流动率，来测算年度人力资源总量和按工种、岗位、职务等分类的结构性指标；

（2）提出年度须新增招募、压缩辞退、下岗分流、转岗调配的具体计划；

（3）人力需求计划，应包括所需的数量、质量、人才素质要求。

做好上面三点，人力资源部就可以开始做人力资源需求预测了。

在进行了人力资源需求预测后，还应对人力资源供给进行预测，即估计在未来一段时间企业内可获得的人员数目和类型。在进行人力资源供给预测时，要仔细地评估企业内部现有人员的状态和他们的运动模式，即离职率、调动率和升迁率。预测未来的人力资源供给时，首先要明确的是企业内部人员的特征：年龄、级别、素质、资历、经历和技能。必须收集和储存有关人员发展潜力、可晋升性、职业目标以及采用的培训项目等方面的信息。技能档案是预测人员供给的有效工具，它含有每个人员技能、能力、知识和经验方面的信息，这些信息的来源是工作分析、绩效评估、教育和培训记录等。技能档案不仅可以用于人力资源规划，而且也可以用来确定人员的调动、提升和解雇。

（三）人力重组

在做好前述两项工作的基础上，对人员配备进行重组。按照人力资源需求、现有人力资源状况进行调整配备。这项工作要十分慎重，要反复进行对比分析，做到人尽其才，克服人情化用人、印象化用人的现象。

还要注意两个方面的问题：

第一、在对人员供给和需求进行平衡时，不仅要确定整个企业的净需求，而且要确定每一岗位的净需求，这是因为在总需求与总供给平衡的情况下，某些岗位的人员有可能短缺。而另一些岗位的人员则有剩余。同时，在人员供求进行平衡时，要对人员短缺岗位对人员技能的需求与人员剩余岗位的剩余人员所拥有的技能进行比较，以便于在进一步的人力资源规划中采取相应的政策和措施来解决人员剩余与短缺问题。例如，如果两者的技能相似，就可以把剩余人员调整到人员短缺的岗位上去。

第二、在做人力资源规划的时候要明确：人力规划要一次规划、分期流动实行，并根据实际状况，经常性调整和进行动态评估，必要时建立高级或稀缺专业人才后备系统。企业需要实行员工总额控制。由公司定编，其原则为精简机构、节约用人、提高效率、一人多岗；由各部门定员。只有遵循这些原则和步骤，才可能更好地做好企业人力资源规划。

三、关于公司文化建设

开发策划方案范文第6篇

一、 目的及意义：

十周年是一个企业发展的里程碑，恰是时候回顾历史，展望未来。而且借此契机提升企业知名度，大力打造企业和品牌形象，可谓师出有名，机遇难得；借助活动平台，宣传xx总经理荣获“中国mba英雄”，塑造公司管理层的统帅风范和领导魅力；促进公司和俱乐部目标会员的感情交流，为即将成立的俱乐部奠定基石，对俱乐部的传播和推广大有裨益；为xx现代城网罗人气和客户资源，以便顺利打开市场；高尔夫是健康时尚的体育运动，历来为高端人士所推崇，举办高尔夫球比赛能够充分彰显xx公司和xx城的不凡品位。

二、 主题和口号：

主标语：网聚现代商务英雄——采用的标语与xx现代城推广主题语相互呼应，突现与会者在现代商界的尊贵地位，同时表明这是一次精英的会聚。

参考标语：1、商务英雄 聚精之源

2、重塑现代商务文明

三、 时间：200x年7月25日（有待最后确定）；

地点：xx高尔夫球场，xx宾馆（新闻会及联谊会地点）

四、 活动对象和规模：

本次活动的主要对象是在xx商界出类拔萃的高层人物和具备消费能力及购买能力的客户。为了发挥媒体和口介的传播作用，邀请一定数量的新闻记者和原xx公司所开发项目的业主（如xx湾、xx花园、xx等）。

1、 xx商界领袖人物（人数）

2、 意向大客户（人数）

3、 xx湾业主（人数）

4、 新闻媒介记者(人数)

5、 xx公司企业员工（人数）

6、 商工作人员（人数）

总计：若干人

五、 活动组织及内容：

活动安排大致分为三个部分，即上午举行新闻会，下午高尔夫比赛，晚上举行宴会。形式多样。内容丰富。

1、出于提高权威性、扩大影响力的考虑，建议本次活动中的高尔夫球赛由xx企业家协会作为主办单位，xx公司作为承办单位。

2、本次活动面向xx商界领袖人物、意向大客户、业主、新闻媒介朋友、开发商工作人员和商公司员工

3、活动采用新闻会、户外高尔夫球竞赛活动、联谊宴会三种形式贯穿进行：

a． 新闻会：邀请xx企业家协会领导致辞，由开发商代表回顾企业十年成就，并对xx项目和xx俱乐部做宣传介绍,建议邀请有广东知名俱乐部组建经验的权威人士或是属于某俱乐部成员的名流畅谈俱乐部。

b． 高尔夫球赛：高尔夫运动具有浓烈的商务性质和绅士气质，能够完美地诠释本活动对象的不凡品质。参赛者在挥杆比赛激烈角逐中，深化友谊，促进交流，览尽xx山迷人风光。凡是对高尔夫感兴趣的活动参与者特别是意向大客户都可以报名参加比赛，此次球赛意在为俱乐部成立和项目销售做好铺垫。

c． 联谊宴会：宴会目的在于在轻松的氛围中拉近感情距离.宴会上由企业领导对比赛颁奖，推荐xx项目。企业家协会成员、媒体记者等与会者在会上自由交流沟通。

4、 活动大体流程如下：

参与人员报到（xx宾馆）新闻会（xx企业家协会领导致辞、开发商代表发言、项目推荐、广东嘉宾论俱乐部，xx宾馆）中午作息（xx宾馆）高尔夫比赛（xx高尔夫球场）联谊宴会（领导总结陈述、宴会联欢，以上活动中穿插颁奖和项目推荐，xx宾馆）全天活动结束

六、 组织渠道：

xx企业家协会发函召集会员参加的方式是本次活动主要的组织途径，除此之外，补充采用其它方式。

1、 以xx企业家协会名义通过直邮向协会成员、媒体记者发放本项目概念楼书及邀请函。

2、 开发商以信函、电话等方式邀约其商界友人、xx湾客户。

七、 宣传方式：

本次活动主要选择xx房地产界著名杂志《xx》，和xx发行量最大影响力最大的报纸《xx早报》两大平面媒体，结合电视台节目夹送折页现场推广等方式进行有效推广。

1、 活动前期宣传：

a、 《xx》活动预告，采取软文形式全面介绍xx公司、公司总经理“中国mba英雄”xxx、xx俱乐部，重点提及xxx现代城。

b、 结合项目形象宣传，《xx早报》底版预告，图文结合简介xxx总经理、xxx现代城。

c、 以直邮方式发放销售楼书和邀请函。

2、现场推广：

a、 新闻会：陈述业绩以表明企业的雄厚实力；广东嘉宾动员与会者加入俱乐。，现场布置喜庆又不失庄重、气势宏伟，与企业的文化底蕴相结合。企业领导对项目和俱乐部作引见。

b、 高尔夫竞赛：球赛场地通过拱门，悬挂项目和俱乐部的宣传布幅、双叶广告，重点投放，少而精，避免喧宾夺主，重在烘托高雅严肃的休闲活动氛围；

c、 联谊宴会：发放项目以及俱乐部相关宣传资料。现场宣传营造出喜庆活跃、大气蓬勃的气氛，象征企业十年的辉煌以及蒸蒸日上的成绩，预示活动的顺利圆满。

3、活动后期宣传：

a、《xx》报道活动开展情况，公布获奖名单。

b、《xx早报》底版整版文章结合图片报道活动情况，公布名单，介绍xx现代城。

d、 xxx高尔夫俱乐部配赠一次电视台节目，节目中引导观众关注xxx现代城。

八、 物料筹备

项目 内容 要求及说明 完成时间 执行和跟踪 负责人 备注

1 新闻会 邀请函

场地布置 拱门、横幅、背景等

2 高尔夫球赛 接送车

场地布置 拱门、双叶易拉宝等

奖品 奖章、证书

茶点

3 联谊会 场地布置 背景、横幅等

4 其他物料 折页

海报

楼书

俱乐部资料

（具体操作时间和数量视情况而定）

九、 费用预算

项目 内容 单价 数量 金额 备注

1 新闻会 邀请函

国大宾馆会议室

记者邀请

场地布置

媒体广告

2 高尔夫球赛 场地租借

奖品

接送车

场地布置

3 联谊会 国大宾馆宴会厅

场地布置

4 其他物料 折页

楼书

俱乐部资料

海报

总计：——

（具体金额视操作实施待定）

十、 效果评估：

1、 新闻会是新闻抄作的有力手段，能体现号召力和权威性，易制造声势、吸聚眼球，而且依托这一平台，广交传媒介的朋友，能为企业发展和项目启动培育良好的舆论环境。

2、 高尔夫球赛时尚高雅，采用竞赛形式更添加了趣味性，相信不少人都乐于参与其中。这次比赛是为俱乐部发展会员服务，参赛者在活动中体会俱乐部的高尚格调，以及组织活动的卓越能力。

3、 联谊会气氛轻松愉悦，最易培养情谊、挖掘客户，更进一步深化前面两项活动的效果。

本次活动的任务归根结底在于竖立项目良好形象，拉动潜在客户从而达到推广xxx现代城的目的。并且此次活动处于营销推广的初期，“良好的开始是成功的一半”，我们务必群策群力，使之顺利举行。

开发策划方案范文第7篇

关键词：城市策划，城市开发，策划步骤

中图分类号：R126文献标识码： A

城市的建设与规划须有预见性与合理引导，策划学方法的引入可为我们提供新的视角。

计划经济时代，城市如何发展的决策在计划阶段即已完成，城市的开发只需经由简单的城市规划到建筑设计的过程，而开发的结果也无需市场的检验，故策划在城市开发中的作用不大。

进入市场经济时代，除城市管理者外，开发商和其他社会力量也介入到城市开发的过程中。参与者的增多、自由度的增大，使得城市开发项目变得更加复杂，籍由传统的城市规划方法得出的、理想的城市形态亦时常与市场相冲突。有鉴于此，城市管理者和规划设计者有必要因应市场开发的需要，在城市开发项目启动前进行相关的策划构想，使之符合市场规律，满足各利益相关方的权益。

就国内目前实践而言，如何将策划方法科学有效地应用在城市开发中尚处于摸索阶段，多数的城市开发项目，因事先缺乏理性的分析与研究，没有达到最初的设想。

策划学起源于市场营销领域，被广泛应用于各种商业活动中，上世纪中，融合多学科知识的策划研究在城市开发上的作用逐渐为人们所认识，国内外相关学者相继对其应用进行了探讨。

对比国内，国外学者在城市开发策划方面的研究相对成熟一些。与此相关的著作包括艾地斯.谢瑞的《设计策划――从理论到实践》、威廉.佩纳的《寻求问题》；日本设计师很早即开始对策划方面的关注，1990年由日本建筑学会所著的《建筑企划论》中，对策划在都市再开发、住区建设、办公建筑、商业建筑、都市旅店建筑等城市建设项目中的应用均做了系统、科学的阐述。

庄惟敏教授是国内较早研究策划学在建筑设计领域应用的学者，其专著《建筑策划导论》（1995）从理论上对建筑策划进行了系统阐述，并在清华科技园办公楼项目中进行了尝试，完成其全过程策划；顾朝林教授《概念规划》一书从城市规划的角度切入，对城市开发区的前期策划（总规阶段），城市商业带及城市居住区（详规阶段）等进行了理论上的阐述，并辅以实例验证。国内对城市策划在城市开发中的应用研究还处于起步期，尚无对“城市策划”的明确定义，也缺乏结合开发实践的系统的操作方法框架。

笔者结合国内外理论成果与城市设计实践现实，对城市策划的概念进行了界定、对其特点进行了归纳，同时试图整理出一套符合当前国情的城市策划框架体系。

1城市策划的概念

策划是一种“构思或理性思维程序”,是“人们为了达成特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为决策、计划而构思、设计、制作具体方案的过程。”[ 引自百度百科。原文为“策划又称‘策略方案’和‘战术计划’（Strategical Planning / Tactical Planning）是指人们为了达成某种特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为决策、计划而构思、设计、制作策划方案的过程。”

]

“城市策划”可视为策划学在城市开发中的具体应用，我们可定义其为“以城市为客体，以城市开发的综合效益为目标，在具体的建造规划设计之前所进行的构思、决策、计划的过程”。

策划是基于市场而生的产物，符合当今城市建造活动市场化的潮流，策划研究的结论与品质直接决定了城市设计及其实施产品的最终结果。策划环节是城市设计行为的孕育阶段，对方案设计、最终成果编制、开发实施各个环节均有较强的影响，并决定着城市的最终走向。

2城市策划的性质

2.1预见性

（待补充）

2.2客观性

（待补充）

2.3综合效益性

城市策划并非针对某单一方利益、单一因素，而是政府主导，兼顾多方利益、诸多因素，具备很强的综合效益性。为某一地区制定城市策划方案时，需要兼具对该地区经济、环境、生态环境，公众与个体利益等多方面的考虑，而非唯一因素论。

2.4可操作性

城市策划实际上是建立了一套理性缜密的系统，藉以实现构想中的城市发展愿景。因此，城市策划必须保证它的每个环节皆是有依据的，以保证该系统在技术、经济、管理等环节是可操作的。

2.5动态性

城市策划所描述的愿景因为各种因素的变化，在执行中往往难以一步到位。这就需要给予策划系统一定的弹性，使之可因应外部环境的变化对系统内某些环节做出适度的调整。

2.6手段综合性

城市策划是一跨学科研究，策划方案中环境调查分析、对城市发展远景的构想、策划方案的确定等多个环节均需不同学科的技术手段方可达到理想效果。这就需要在策划方案的确定过程中，策划团队及时与相关领域的专家沟通，针对各类问题以相关专业的技术手段予以解决。

3城市策划内容

内容由环境调查分析、开发目标确定、城市策划方案研究、策划方案的实施等四部分组成。

3.1环境调查分析

环境调查分析是城市策划研究的基础，是策划案成败的关键。唯有对现有环境具有深入细致的了解，才能对项目远期发展愿景做出准确的描述，在项目实施过程中也能做到有的放矢。而且，除了在项目前期需要进行全面的环境调查分析外，随着策划方案的深入，还需根据方案需要进行数次该项工作，使策划研究的可靠性得到保证。

通常，对某一城市片区进行环境调查时可由三个层次进行循序递进的分析（图1）：

3.1.1城市宏观经济状况调查

对某一城市片区进行宏观经济状况调查，是为了解这一城市片区所属经济区域带以及城市的经济发展状况、城市化状况、城市产业规模、城市发展战略、对未来城市发展的预测等信息，藉以对该地区未来的经济发展方向拥有大致的判断，并从中提炼出对策划方案有用的关键因素。

3.1.2所属城市环境调查

为给项目寻求良好的定位，同时也为保证项目在合理性上做到最优，避免策划方案脱离实际，需对项目片区所属的城市环境进行细致的研究分析。内容可包括城市的地理条件、自然气候、人文风俗，城市的交通情况，该市各主要功能区在城市内的分布，当前有哪些产业为城市发展所缺乏并迫切需要等。

3.1.3开发片区环境调查

项目所属城市片区现存的特色优势或矛盾不足是催生优秀城市策划方案的最好触媒，因此对该城市片区的环境调查分析尤为关键。在实践中，可以从交通资源、自然资源、土地资源、产业资源、教育资源、城市建设状况、历史文化资源等几个方面归纳总结，提炼最鲜明的特色和矛盾点，以此作为策划研究的依据。

3.2开发目标策划

开发目标策划由环境调查分析而来，是对现存优势与不足所蕴藏的机遇的反应。

需要注意的是，现实中的城市优势与不足因素并非单一，策划目标的价值取向也绝非单一。如果把策划目标看作一个系统，那么这一系统的终极目的并非为寻求某一方的利益最大化。相反，这一系统乃由多个目标组成，包含经济、社会、文化等多方面因素的考量。

上世纪九十年代赫尔辛基的一个城市策划案例即是如此，当地人曾就如何成为一座极具特色的城市进行了广泛的探讨，其后决定充分利用“光”这一独特要素，提出打造“光之城”的城市建设目标，并建立了一个能够利用此资源要素，兼具经济、文化、环境等方面，富有足够弹性的建设架构，经过多年的实践证明取得了巨大成功。

3.3城市策划方案研究

城市策划方案通常包括如下步骤：

（1）策划方案的提出；

（2）可行性研究（组织协调、城市空间营造、经营等）

（3）最终方案的决定――各方达成共识（社会、政府、开发商）

（4）配套附属――宣传策划，营销策划

由设计人员参与的城市策划工作内容通常限于上述的步骤（1）-（3），笔者称之为第一阶段（图2）。而步骤（4）由于设计人员的背景知识所限，则移交于相关的商业策划公司做进一步的市场推广，该部分工作笔者称为第二阶段。

1.第一阶段――上述步骤（1）～（3）

图2 城市策划第一阶段流程图

该阶段策划经历以下流程：

①准备阶段――将经由环境分析得出的资源优势罗列出来；

②发掘阶段――详述上述诸般优势资源，并调查更具发展前景的部分；

③描述阶段――寻找相关的成功案例，匹配遴选出来的优势资源，对未来城市发展愿景进行描述；

④开展阶段――以描述的愿景为目标构建操作系统；

⑤推进阶段――与各利益方不断协商，藉以不断对系统进行调整；

⑥总结阶段――各利益方就方案达成一致，策划方案完成。

2.第二阶段――步骤（4）

方案付诸实施阶段：利用各种媒介宣传方案描绘的城市愿景，为土地开发做好充分准备。受专业知识所限，通常设计机构于此阶段便退出城市策划系统，而改由相关领域公司进入或与其合作继续后续工作。

3.4策划方案的实施

3.4.1城市开发组织管理模式

目前，因城市开发项目在开发规模、性质等方面的差异，城市开发组织管理模式通常分为三种模式――政府主导型、企业主导型、政企合作型。

政府主导

该模式有利于发挥政府在行政主导方面的优势，在统筹管理、规划审定、建设项目决策等方面有较大的便利。得益于政府在行政方面显著的特性，其在土地收购、城市基建、土地转让等方面具有良好的效果，适用于面积大、功能复杂的城市大规模综合开发项目，如北京国贸区，上海陆家嘴金融区，天津的滨海新区等。

企业主导

该模式具有很强的适应性与灵活性，市场化程度高，因此在这一体系中政府参与的比重是非常小的。然而在开发过程中受企业权限和资金等方面的限制，企业主导的城市项目通常规模不大，且功能较为单一。目前市场上企业主导的项目多集中于房地产业，且以居住开发为多。例如北京回龙观区，广州的五羊新城等。

政企合一

实行“企业主导、政府扶持、市场运作”的模式，既有助于丰富待开发城市片区的城市功能，又使之适应市场化的开发，采用企业化的运行方式。成都市副中心三圣片区，由市建委和当地企业共同开发并实现双赢，是政企合一模式的成功案例。

3.4.2土地出让阶段策划

土地出让阶段策划包含初始时期――初期发展时期――高速发展时期――完成时期等几个阶段。在各个阶段中涵盖的一些主要内容见下图（图3）：

3.4.3土地有偿使用方式的选择

土地有偿使用方式可分为一次性缴纳土地出让金、分年度缴纳土地出让金、土地年租制等三种。（图4）

4．城市策划在城市开发项目中的应用框架

综上，我们可以尝试提出城市策划在一个完整的城市开发项目中的应用框架。当然，实际项目中变化的因素很多，其表现形式并不完全如此框架构成所示，具体还需结合项目具体情况而定。（图5）

参考文献：

［1］. 艾地斯.谢瑞．设计策划――从理论到实践．北京：中国建筑工业出版社，2006

［2］. 培尼亚，帕歇尔．建筑[]项目策划指导手册――问题探查 [M]．北京：建筑工业出版社，2010

［3］. 胡弘才主编日本建筑学会．建筑企划论[M]．辽宁：辽宁科学技术出版社，2003

［4］. 庄惟敏．建筑策划导论[M]．北京：水利水电出版社，2001

［5］. 夏南凯．浅谈策划在成片开发中的应用．规划师[J]，2002

［6］. 金广君;顾玄渊 《论城市设计成果的特征》[期刊论文]-建筑学报 2005(02)

开发策划方案范文第8篇

一、当前商业地产营销策划中存在的问题

通过对于当前商业地产营销策划工作情况的调查来看，当前商业地产营销策划不合理存在深刻的原因，如果不积极进行改善和调整，将直接影响到商业地产营销策划工作效能的发挥。具体来讲，其主要体现在以下几个方面：

1.商业地产营销策划的出发点失准商业地产营销策划的出发点失准，是现阶段很多商业地产开发商容易犯的错误。其主要体现在以下两个方面：其一，过分的相信销售业绩与广告营销之间的关系，觉得只要地产营销策划做得好，就可以保证比较好的销售成功，在这样错误的思想意识下就有越来越多的商业地产开放商开始在营销策划上投入更多的资金，这种忽视了营销效能的做法，是很不合理的；其二，当前商业地产营销策划方案的卖点缺乏特色，过度的炒作，常常出现营销内容与实际商业地产产品特点不吻合的情况，这种偏离实际的营销策划方案往往也是难以起到理想的宣传效果的，以概念炒作为例，很多时候都是徒有虚名，时间一长就引起消费者的反感，是起不到任何营销效果的。

2.商业地产营销策划的能力很不足商业地产营销策略的能力不足主要表现在策划方案比较陈腐，缺乏实际的竞争能力。通过对于实际的商业地产策划方案的情况归纳来看，营销策划缺乏新元素，不具备创新精神，多数情况下都以同质化的方式来进行营销，无论是取材，建筑外心，还是建筑特色，都以成词滥调来进行宣传。当然，这不仅仅与当前商业地产产品开发创新机制不健全，商业地产建筑时尚元素，现代化装修理念还在被大家慢慢接受的社会背景存在一定的关联，但是其主要的还是内因，那就是商业地产营销团队策划的能力不足，难以结合不同的产品，实现有针对性的商业地产营销策划。

3.商业地产营销策划的准备很欠缺完善科学的商业地产营销策划方案的形成，往往需要做好充足的准备工作，那就是市场调研工作的开展。但是实际上很多营销策划部门在确定策划方法的时候，并没有做好充足的市场调研的工作。具体表现为：以单一调查的方式去开展，忽视了楼盘规模，出现随意取值，以偏概全的情况，策划的宣传内容往往没有将楼盘的全部信息展示出来；策划方案程序化，机械化，脱离楼盘实际情况，忽略消费者消费能力，过度强调楼盘的高档性，出现了策划盲目性的情况。

二、商业地产营销策划问题的解决策略

1.树立正确的商业地产营销策划理念树立正确的商业地产营销策划理念，简单来讲，就是正确审视营销广告的效能，看到其积极效能的同时，保证将广告做的有针对性，而不是实现其与实际销售业绩之间的挂钩。为此，需要积极做好以下几个方面的工作：规避策划炒作的现象，避免盲目炒作，实现广告成本的控制和管理，保证广告投入效能的合理发挥；树立实事求是的基本原则，从消费立场出发，做到广告策划内容的真实性，和策划方法的针对性，保证给予消费者最理想的信息资讯。

2.打造专业的营销策划团队专业化的营销策划团队，也是解决当前商业地产营销策划问题的关键所在。为此，我们需要做好的工作为：其一，立足提升在职营销策划团队成员业务素质，积极开展专业化的营销策划培训，使得其不断接触全新的营销策划知识，以不断提升自身的营销策划能力；其二，建立健全营销策划方案的评价机制，实现营销策划方案与消费者感兴趣程序，消费者参与程度，实际销售业绩之间的融合，实现对于具体营销方案的考核，由此实现对于对应营销策划方案人员的奖励和惩罚，以最大化的激发营销策划人员的工作积极性。

3.实现科学的营销策划定位做好充足的营销策划准备工作，是保证营销策划定位科学性的关键所在。为此，需要做好以下几个方面的工作：首先，积极做好市场调研工作，收集和整理最前沿的市场数据，全面了解消费主力和能力的基础上，实现对于建筑前景的预测；其二，在预测报告的基础上，实现对于商业地产产品金正能力的评估，并且借助计算机信息技术，实现具体数据网络体系的构建，为制定营销策划方案做好夯实的数据基础；其三，界定商业地产的目标消费群体，对于其收入情况，购买力状况进行分析，由此明确不同阶层的消费需求，由此去确定其户型需求程度，在此基础上实现对于消费目标的界定。

三、结束语

从理论上来讲，商业地产营销策划方案应该以客户市场需求为出发点，树立整体营销意识，保证营销策划与销售情况保持一致，进而使得商业地产营销策划方案能够如实的实现开发项目的经济效益。

开发策划方案范文第9篇

1.网站策划方案的价值——内容重点阐述了解决方案能给客户带来什么价值，以及通过何用方法去实现这种价值，从而帮助业务员赢取订单;另外，一份优秀的解决方案在充分挖掘、分析客户的实际需求的基础之上，又以专业化的网站开发语言、格式，有效地解决了日后开发过程中沟通问题、整理资料的方向性问题。

2.前期策划资料收集——策划方案资料的收集情况是网站策划方案成功的关键点，它关系到是否能够准确充分地帮助客户分析、把握互联网应用价值点。往往一份策划方案未能中标，与信息的收集方法、收集范围、执行态度、执行尺度有密切关系。太维在此公布出7项重点收集标准。

3.网站策划思路整理——在充分收集客户数据的基础之上，需要对数据进行分析、整理，需要客户、业务员、策划师、设计师、软件工程师、编辑的齐心参与，进行分方位的分析、洽谈、融合、术语化。太维重点在7个方面推出整理标准。

4.网站策划方案写作——此部分内容是整个标准的核心，从标准方案而言，专业网站策划方案应包括8方面的内容，但根据实际情况可以对这几方面的内容穿差运用。

5.网站策划方案的包装与提交——一份专业的网站策划方案需要经过严格的包装才能提交给客户。里面对包装的方法、技巧，提交时的重点内容做出了详细规定。

6.网站策划方案的讲解与演示——方案的演示与讲解系关订单的成败大事，为此太维在每一个讲解的思路，讲解的步骤，衣着打扮，谈吐举止等做出了明确的规定。

7.网站策划方案归档/备案——网站策划方案的归档/案备可以根据公司的知识库规则的不同，而制订出不同的标准，内容以太维对知识库的整理做出了细节的规定与整理办法。

2网站策划方案的价值

2.1客户对互联网的了解程度，网站的价值毕竟了解有限(it界除外)，仅凭业务员的介绍依然不足，对于客户而言，依然是隔雾看山。而网站策划方案犹如清洗剂，洗清客户的视线，洗除客户的优虑，让客户深入地了解他们运用互联网的价值所在，了解我方以何种解决方案去表现价值;另外，客户更可以清晰地了解需要投入多少资金切入互联网领域，收回投资成本一般需要多长时间，投资与收益的又比例是多少。以太维的一位客户为例：

公司情况：该公司属国际贸易公司，主要经营制罐贸易，通过国外寻找买家，货品在国内生产;

职员情况：英语流利，具有国际贸易经验，对新技术(如：互联网)使用普遍，具备通过互联网的方式进行商务活动的意识与质素。

交易特点：通过互联网寻找国外买家，给客户查看罐类样品，对方确认罐类品种及款式，双方进一步敲定合作细节，与此同时，公司在国内寻找制造商，三方确定合作，交易成功。

适合互联网应用的价值点：在交易过程中，样品展示直接决定了双方是否展开合作的关键性因素。传统模式一般通过ems的方式给客户，耗时一般在4天左右，但通过建立互联网网站，建立专用的产品库，第一：客户了解公司的产品种类更加丰富;第二：客户直接浏览样品的时间仅需要10秒钟，方便快捷;第三，互动性强，客户如果对某种产品感兴趣，可以直接在网上询盘，索取样品，有效增加了成交的机率。另外，公司通过对网站的推广，致使自己找国外买家变为买家找公司，有效增加了商业机会。

网站策划方案则是帮助客户深入了解这些互联网价值的最佳载体，方案清晰地帮助客户寻找到应用互联网的价值点，并以各种表现形式和功能，将互联网的价值表达到位，帮助客户下决定购买我们的服务。

2.2对销售的价值

优秀网站策划方案给了销售人员第三张嘴，销售人员更需要深入理解网站策划方案的价值，以生动化的语言，讲解、演示方案，并站在客户的角度上去分析互联网价值;从另一个角度来看，一份优秀的网站策划方案能够树立公司在客户心目中的专业形象。高度的专业性+生动的讲解+切实的效益，直接拉开了公司与竞争对手之间的距离，帮助客户作决定。

2.3对公司的价值

将撰写网站策划方案作为洽谈业务的必要过程，可以帮助建立科学的业务洽谈过程，是公司专业化的表现;另外，积累对客户的网站策划方案，可以丰富公司知识库，更加可以帮助员工提供质素，培训专业的销售队伍。

2.4对项目开发的价值

专业网站策划方案犹如纽带，将客户需求无形成化成为项目开发所需的专业文档，开发人员可以快速已转换过的客户需求，避免在关键性开发需求上产生失误，同时开发人员可并根据方案撰写项目开发文档。

3前期需求收集

3.1网站商业目标

每件事情均有发生的原点，互联网应用也是一样，客户期望通过运用互联网达到什么目标?是期望提高销售额，还是期望拓展国内外市场，还是提升客户服务水平，还是推广新产品，将互联网作为其战略的一部分?只有把握住客户的商业目标，策划方案才有撰写的依据，才能有发挥的空间，才能牢牢抓住客户的需求，因此，网站策划人员需要向销售人员，甚至直接与客户接触，了解其商业目标。

3.2网站资源现状

有多少资源便能办多少事，资源现状对于网站定位，网站建设规模，网站投资与回报计划，网站运营均有重要影响，资源决定了互联网应用的空间大小，在进行企业互联网应用咨询工作时，我们需要收集以下资源：

3.2.1客户公司基本资料

这一步非常关键，客户从事的行业直接决定着其有应用互联网的方向!例如：制奶业与it业对比，从事it界主要从事信息交易，使用电脑及互联网是员工的基本技能，行业的发展也依存于电脑和互联网，企业可以通过互联网直接销售虚拟软件产品、电子产品、电脑产品、咨询产品、甚至是服务，等等多元化的信息交易;而制奶业的行业结构及人员结构相比之下则不同，制奶业的生态圈中，一般是商、制造商、分销售、直销店、供货商，相应的公司，有很多不需要具备电脑及互联网知识便可以运转，该行业运用互联网主要是进行生态圈内的销售管理、拓展国内外市场、招标采购等互联网应用。因此，了解客户资料非常关键。

3.2.2客户对互联网了解程度

通过直接与客户洽谈，我们可以直接地了解客户对互联网的熟练程度，我们需要思考3点内容：

a)、是用专业化的语言阐述方案还是用平民化的语言去阐述方案;

b)、客户对互联网的了解程度，让我方思考，客户是否会进行深入的互联网应用;

c)、同行竞争对手实力情况。

3.2.3洞察客户投入网站资金情况

客户投入网站资金情况对网站策划方案的规模，最终给客户的报价方案等有重要影响。当然，这方面不可强求，我们需要综合多方的因素去洞察客户预投入资金范围，在交谈中，主要有以下几个方法可以帮助销售人员或策划师参考：

a)、根据客户直接提供的网站规模设想，直接估计网站价格,必要时可直接问客户网站的投资额;

b)、在了解对方情况之后，提出几项对方可能感兴趣的价值点，看对方是否感兴趣，例如：产

品展厅，客户管理，邮件群发，等等，我们可以根据对方可能接受的模块思考价格范围;

c)、通过各种私人渠道了解客户投资额;

d)、拿出我方已设有价格范围的从简单到复杂的解决方案供客户参考，看对方对哪种方案感兴趣。

3.3网站生态圈现状

大家知道，各行各业由于经营业务范围、管理模式、信息化水平的不同，所以应用互联网的情况各不相同，从类型而言主要分为以下几种：

a)、制造型企业

简介：制造型企业主要以生产制造为核心，其互联网应用围绕生产制造，销售为核心，主要表现为：企业信息门户网站、企业网上采购招标平台、企业整合网络营销、企业上下游信息化生态圈建设(基于web模式的分销系统、供应商管理系)。

现状：大型企业已建立较完备的信息化系统;中型企业主要进行内部信息化改造，在网上贸易上也运用普遍;小型企业还处于企业上网工程状态的初级状态，但已有部分开展网上贸易。

b)、流通型企业

简介：流通型企业主要是以商品流通为核心，其互联网应用围绕物流、信息流、资金流、商流展开，主要表现为：网上商店(b2c)、大型企业网上采购平台、网上分销管理系统、基于web模式的销售管理系统。

现状：尝试网上商店的为大势所趋，普遍运用的为商品进销存管理系统。

c)、中介型企业

简介：中介型企业属于服务型企业，根据互联网网民数量已达8700万人，对于中介型企业而言蕴藏巨大的市场商机，运用互联网做服务的机会很高，主表现的信息类型为：

建立信息服务类型网站，发展社区交流型网站。

现状：教育、求职招聘、房地产中介等公司已有大批进入互联网领域。

d)、虚拟运营企业

简介：虚拟运营企业一般也属于服务型企业，例如：虚拟广告商、虚拟互联网信息服务商、虚拟软件开发商等等，这种类型的企业直接运用互联网做生意。

现状：普遍运用。

e)、物流型企业：

简介：物流型企业在国际上运用互联网的案例非常多，最著名的如联邦快递公司。他们主要通过互联网做服务，客户可以直接在网上跟踪货物运输的全过程电子跟踪，同时物流型企业可以通过互联网与客户进行交流，掌握客户数据，并对已有的货物运输及客户情况进行系统地分析、监控。

现状：国内主要是尝试性参与互联网初级运用;国外已非常普遍。

3.4同类型网站竞争对手

了解行业应用现状之后，我们需要根据客户的现状，了解同行情况——即竞争对手。由于生态圈内的特点及适应互联网的快慢情况不一样，同行竞争对手应用互联网的水平层次也不一样。当然，最关键的因素我们通过行业企业应用互联网的情况可以看出，同行竞争对手的现状及对互联网的运用到了哪一个阶段。例如：海尔集团。海尔集团自1998年推出以来，先后经历三次改版，第一版本是企业宣传型网站，主要宣传其集团实力及形象;第二版本则开展了大规模的电子商务，包括海尔电子商城(b2c)、海尔企业形象网站、试探性的海尔企业间(b2b)网站;第三个版本则强调了国际化、平台化、集团化的特点，将海尔集团网站，海尔分公司网站、海尔电子商城网站的进一步提升、海尔物流等网站集合于一体，形成海尔网站集群。显然，行业巨头将家电企业运用互联网的门槛提升到相当高的层面，这对于同行企业而言形成了巨大的压力，网站建设也不能随意进行。如果我们的客户是类似于海尔这种家电企业，那么对其互联网应用网站的要求则非常高，当然得视乎企业本身资源现状，如果企业现状适合尝试性应用，那么不妨建立企业宣传型网站或直接进行电子商城网站的建设。

3.5网站定位

通过对客户现状的了解，便可以展开网站定位分析。网站定位是网站的导航灯，网站按照网站定位的方向，进行栏目策划，功能开发，制订阶段计划，确定建设计划，协调项目安排等一系列活动。网站定位主要是对网站经营模式做出具体定位：

网站经营模式主要是指网站通过哪些经营模式展开网站经营，从而达到客户的商业目标。一般分析这种模式之前，需要对上述各方资源有相当了解，然后与客户一起分析其经营模式，经营模式具有以下特点：

a)、根据客户现状，可实现预期目的的经营模式;

b)、经营模式符合行业生态圈现状，决非与之相违背;

c)、经营模式经过系统规划，可以分阶段执行相应用经营模式路线，并且可以互通、扩展。

3.6网站受众群体

网站受群群体即网站客户分析，我们需要掌握以下信息：

a)、客户的年龄阶层——可以分析出客户的社会经验。

b)、客户受教育程度——可以分析出客户的品味。

c)、客户职称级别——可以分析出客户占其公司中占据的地位、影响力，更关键的是客户的综合能力。

d)、客户在网站中的基本行为路线及行为方式——客户基本行为模式是制订网站流程的基础。

3.7网站投资计划

网站投资计划在与客户洽谈过程中但已开始，很多客户对网站投资计划所持态度不一样，这一点视乎客户对互联网运用的理解、兴趣程度，一般中大型企业对网站投资与回报均有清醒认识，做为解决方案供应商，我们有义务与客户一起讨论：

a)、整个网站投资计划

投资计划与投资预算是每位客户均会考虑的核心问题，我们作为解决方案供应商，一方面需要聆听客户对网站的理解与期望，透彻掌握客户情况;另一方面则需要提出建设性口头建议，并与客户一起讨论投资的可能性与合理性，最后在策划方案中加入投资计划建议方案。

b)、投资回报计划与评估标准

投资回报计划需要分客户互联网应用的实际情况而定，例如：企业宣传型网站、社区型网站、电子商务型网站，因为各自的互联网应用价值不一样，所以投资与回报的评估标准也不相同。

电子商务型网站——投资回报需要通过订单的形式体现，例如：，为3万元左右，然后网站推广计划投资1万元，然后希望在两个月内获得第一笔国外订单。最终，其在第47天通过互联网获得商机询盘机会共：59条;意向客户：10家;签得订单一笔：30万美金。这样，投资与回报的比例为：1：140。

社区型网站——投资回报标准主要以经过网站的建设与运营，发展会员数量达到多少人?网站点击率为多少?通过网站得到多少条有价值信息?这些有价值信息为企业带来了多少价值?进行衡量。

企业宣传型——投资回报主要是通过互联网建立的品牌情况而定。网站访问量、访问网站客户群体分布情况，统计品牌知名度?在传统数据统计基础之上，推出网站之后，新增了多少客户?收集访客留言，了解品牌美誉度如何?等等进行衡量。

企业网上分销系统——投资回报主要是此系统的使用情况。员工对此分销系统的态度如何?此系统是否真正帮助企业合理管理分销商资料、及产品销售情况?销售情况是否能够在系统地帮助之下进行科学的分析，并得出理想的决策参考建议?等等进行衡量。

4网站策划思路整理

通过一系列资料收集，策划人员对该企业应用互联网的情况已掌握，接下来我们需要对这些资料进行系统分析，深刻挖掘，以便对策划方案写作打基础：

4.1网站定位及目标受众群体分析

此部分主要对前期资料收集的所有数据进行系统定位：主要是根据网站资料现状、网站生态圈现状、网站资源现状、网站商业目标，综合这些数据找到网站定位及目标受众群体定位。分析方法如下：

4.1.1定位分析基本分析情况

定位犹如找坐标，我们需要将各种描述坐标的维点，以及相关参数列出，对网站进行坐标定位。具体如下：

评估维点参数值

网站资源现状标准：极低、低、较低、中、较高、高

网站生态圈现状：极差、差、较差、一般、较好、好、非常好

网站商业目标：小、较小、中、较大、大、非常大

网站投资规模：小、较小、中、较大、大、非常大

潜在市场容量：小、较小、中、较大、大、非常大

竞争对手实力：极弱、弱、较弱、一般、较强、强、绝对地位

4.1.2各维点之间的关系

a)、网站资源现状是企业应用互联网的基础，资源限制了发展空间，这是重要参数。

b)、网站生态圈现状的好与坏则是互联网应用的最大变化参数，生态圈好了，可以帮助网站发展，会直接改善网站现有资源现状问题，帮助企业早日实现商业目标;反之则会直接影响市场环境，市场容量环境，甚至导致网站灭亡。

c)、网站潜在市场容量则有远近之分，从长远利益来看，潜在市场容量的规模情况，需要多少年才有可能达到这种理想的规模;从近期的现实情况来看，现有的潜在市场容量又有多大?它需要发展多长时间或在何种政策或事件的影响之下会催化或毁灭它，机率又有多大?

d)、竞争对手实力直接验证了市场容量及生态圈情况，在网站目前资源现状的基础之上，我们是否有足够的实力与竞争对手抗衡呢?(当然，有些互联网应用属非盈利性应用，则不存在竞争对手!)

e)、网站投资规模与商业目标则受以上几点影响，它直接受到以上几点的影响。企业可以视情况而定：在市场容量大，生态圈现状不错，竞争对手多的情况下企业需要对资源现状进行重点调研;

在市场容量小，生态圈现状不错，竞争对手多的情况下企业需要具有整合的资源优势;

在市场容量大，生态圈现状差，竞争对手减少的情况下企业需要量体裁衣，长远计划，谨慎投资(符合资源现状差的企业经营.);

在市场容量小，生态圈现状差，竞争对手少的情况下企业则需要具有战略眼光，及催生市场的能力;

4.2思考网站长期建设/运营计划

很多企业投资互联网，进行互联网应用，未考虑到网站长期运营计划及变化，我们作为专业互联网应用顾问师，需要以身作则，帮助客户思考网站长期建设/运营计划：

a)、时间计划方面：按目前网络环境不成熟情况下，最好建议企业拿1~2年作长期计划;

b)、阶段任务方面：建议企业以一年作为年度目标，制定年度任务;以一季度为短期阶段计划，不断总结与调整，找到适合网站运作的措施。

c)、投资预算方面：如果只是尝试性进军互联网，可建议企业先做好第一期投资，看看实际回报率之后再作长期预算计划;如果进军互联网是企业的重要战略计划，则需要根据其战略目标制订详细的年度投资预算和回报预估，让企业有的放矢。

4.3思考网站首期建设详细计划

企业第一期投资网站平台建设和网络营销推广工作的实施质量，对一般企业网站未来的发展具有关键作用，结果差则信心受打击，网站前景担忧;结果优良则信心十足，网站前景看好。作为专业策划顾问，我们需要对此进行悉心指导，争取让客户理性对待：

a)、网站短期目标制定：短期目标是企业迈出网络营销的第一步，我们需要尽量保证其成功，因此，短期目标制订以能实现，能实到为宗旨，争取开个好头。

b)、网站平台策划开发：根据其短期目标与资源现状，提出网站平台策划与开发建议，重点打造能为公司获得品牌效誉或投资收誉的基础营销平台。

c)、网站品牌推广：帮助客户根据其网站定位、第一期目标、预投资金额等情况，提出有的放矢地提出推广渠道、成本预算，时间控制等方面的推广建议!

d)、首期投资与回报预算：实践证明,网站从建立至推广,其回报期,一般在第一阶段推广结束后的1~3个月内见效，让企业有一定的耐心;如果您是针对个人的企业网站，则可即时见效，但依然需要以3个月作为评估点。

4.4思考网站vi形象方案

网站vi即网站视觉形象，事实证明，网站能否第一时间吸引访客，重要取决于网站vi。好的网站vi，能够迅速传递给访客以下信息：

a)、企业全称及网址信息清晰显示;

b)、企业主要产品或服务内容非常突出;

c)、从网站设计可以看出企业整体实力雄厚;

d)、从网站设计可以看出背后的企业文化与企业作风;

e)、通过导航条引导访客清晰地了解企业详细信息;

f)、企业联系方法多样化。

但在策划方案里面我们需要重点强调以下内容：

a)、网站主色调能体现企业什么样的文化或精神;

b)、网站版面规划风格能够体现出企业什么样的工作态度/作风;例如：重逻辑的设计体现出企业严谨工作作风，适用电子制造网站;重个性体现出企业作风或产品特点，例如玩具网站，例如服装网站;

c)、我们是如何将众多复杂的网站内容通过设计分主次、有重点，并且快速有效地传递给访客的，这一点至关重要。

4.5思考网站功能开发方案

网站功能对于企业而言，主要起到以下作用：

a)、将企业使用互联网的目的通过开发功能的方式得以实现。例如：为了收集客户邮箱和资料信息，可以开发会员中心或开发调查功能、以及常用的留言板功能;开通产品搜索功能，使客户能方便地搜索信息。

b)、方便企业网站维护人员能够方便地维护更新网站信息。例如：网站新闻更新系统，网站产品系统，网站邮件宣传系统。

c)、通过开发的实用功能为企业网络营销提供决策支持数据。例如：网站访问量、网站会员量、网站每日人数……等等。

5网站策划方案写作

在经过以此详细的思路分析，此时策划人员脑中已有很明晰的思路，接下来可轻车熟路地进行写作：

5.1客户需求分析

根据您对客户的前期分析调查，他们有哪些需求，请用列表的形式进行简要归纳，请注意：确保这些需求是客户的真实需求，而且这些需求均已经过客户确认，因为哪块需求错误了，就会直接影响到以下策划方案的说服力。

5.2网站定位分析

一句话阐述网站核心定位;一句话阐述网站建站目标;一句话阐述网站平台作用。这三句需要精确概括，这三句话表明了实施方对客户网站最精确的理解，一旦把品牌宣传为主的网站搞成行业门户网站，一切全错，客户自然被竞争对手抢走。因此再次提醒您，客户需求的把握很关键;分析需求并转换成为准确的网站定位更关键。正确案例如下：

基于以上需求特点，根据太维以往的经验(太维曾成功实施3个与贵方类似的网站平台)，我们认为：

a、网站的定位：外贸型网络贸易撮合平台。

b、网站经营目标：以成功的网站平台经营为龙头，协助贵方进行国际贸易撮合，并从中收取贸易佣金或赚取贸易差价。

c、网站平台作用：有效吸纳互联网丰富企业资源;整合全球供应商和采购商商业信息资源;为贵方提供业务来源。

5.3网站整体策划

5.3.1网站基本属性

用简短的文字描述网站基础属性，包括：

网站域名建议：告诉客户应该如何选择域名或帮助客户选择域名。

网站版本建议：告诉每个版本的作用，以及现阶段应该选择哪几个版本，未来应该考虑新增哪些版本。

5.3.2网站平台策划

指平台打造策划，主要阐述网站前台策划思路与栏目设置建议，网站后台策划思路与栏目设置建议，以及整体平台运作流程建议，目的是客户不仅了解到了全局，并且仿佛亲身体验到一个真正属于自己的网站平台正在高效运转，并发挥出了实际效果。为了达到此效果，三项内容请认真简明地描写：

a)网站前/后台架构图

b)网站整体运作流程图

c)网站前/后台栏目介绍

5.3.3网站推广策划

网站获得良好的投资回报，平台是基础，推广是关键。

一方面列出客户现有的资源(人才现状、资金投入、传统资源)和目标(网站投资目标)，另一方面则根据以上内容大胆地阐述网站推广建议，向客户说明，我们如何利用现有的资源，并配合您的运作目标，通过我们专业的推广经验，帮助您选择最合适的推广方案，同时在我们协同您成功实施的情况下，实现您的网站运作目标。

请注意：重点突出根据我们的专业经验，选择哪些推广渠道同样达到效果，但是性价比更高;哪些渠道应该先投入，哪些应该在后面跟进，以突显公司的专业实力。

5.3.4网站开发环境搭建

包括以下几个方面：

a)、网站页面设计建议：阐述我们根据企业或行业特点，将采用哪种颜色作为网站主色调、网站采用的技术、网站界面风格建议;

b)、网站程序开发建议：阐明网站运行平台、网站开发语言、网站数据库、网站开发工具等;

5.3.5网站开发运行搭建

包括：网站域名、网站空间、企业邮箱等方面的建议!

5.4网站实施说明

5.4.1项目实施流程

阐明完成此项目的标准工作流程，突显公司实力。例如：签订项目开发合同，项目正式开始成立项目小组网站平台实施内部验收客户验收项目结束。

5.4.2项目小组构成及职责

通过项目小组负责制，突显公司对项目的负责态度与专业实力。在此我们可以简明扼要地进行必要的描述，例如项目小组的构成和项目成员负责的内容等等。

5.4.3沟通流程

阐明确保项目成功实施的沟通流程，突显公司专业实力。

5.5实施进度预估

此处也是体现公司实施经验丰富且专业，例如：(图略)

5.6网站成本预算

列出总成本预算，并列出详细成本清单，以供客户参考。

5.7技术维护说明

阐明公司对客户维护相关的政策性说明，让客户不必为售后担心。这一点至关重要，许多服务商做完单就跑人或售后服务质量奇差，这是对客户不负责任，更是影响了行业健康发展。

5.8建设保障

5.8.1实施团队实力保障

阐明企业实力，包括企业简要性介绍、企业荣誉、企业核心团队成员阅历，让企业感受为其提供服务的公司实力雄厚。

5.8.2成功案例

成功案例是最具说服力的内容，请列出与客户网站类似的成功案例列表，并说明您为他们提供了什么服务，客户完全可以通过案例了解贵司实施水平。例如：

a、全球五金网(、)

网站简介：中国领导性五金网站品牌，全球排名1000位，拥有全球10万五金企业资源。

提供服务：网站品牌运营服务、网站中文、英文双版平台打造。

b、……

5.8.3软件保障

拿出其它软性保障，让客户感受到服务商考虑周全，可令其放心。例如：阐明公司的重量级合作伙伴。

5.8.4硬件保障

包括提供服务的相关硬件设施先进，完备，让客户放心。

5.9技术保密声明

这一点必须阐明，甚至在方案第一页即需要阐明，以确保公司或方案的合法权誉。

5.10附属资料

5.11网站运作模式图

将网站商业运作模式用图形的方式传递给客户，这样也便于客户迅速了解我们的服务，同时也便于讲解。

5.12网站运作流程图

画出网站内部概要的运作流程图，使客户清晰了解网站信息传递模式，网站功能产生的作用，这是说服客户的好方法。

5.13网站架构图

列出网站主架构图，包括主栏目，副栏目，子栏目，令客户了解全局。

6网站策划方案的提交

6.1world文字版

将以上策划方案的内容整理成详细的world文字版本，传递给客户时，需要注意以下问题：

a)、world文字版本属于正式方案稿，请仔细核查与优化;

b)、最好是以严格招投标书的模式进行包装，并且必须用专用文件夹进行装订。

c)、切记在方案中包含简要信函，以示对客户的尊重，并体现公司实力。

6.2powerpaint演示版

世界上最好的讲演工具是powerpaint，我们需要提取world文字版本里面的核心内容，制作成为ppt演示给客户，它是您说服客户的重要工具，在此注意以下几点：

a)、powerpaint必须列出大提纲，让客户对方案有全局意识;

b)、ppt只列核心内容，更多内容请给客户精辟讲解;

c)、充分考虑时间与内容的协调性(因为客户一般没有很长时间供你讲解);

d)、将涉及ppt演示的其它资料准备充足，以配合ppt演示。

4利用powerpoint讲解网站策划方案

世界上最好的讲演工具是powerpaint，我们需要提取world文字版本里面的核心内容，制作成为ppt演示给客户，它是您说服客户的重要工具，在此注意以下几点：

a)、别忘了带笔记本，有条件的情况下，请携带投影仪;

b)、到双方人到齐之后，请先自我介绍和演讲方成员介绍，并让同伴分发名片;

c)、首页讲解ppt框架内容，让客户对方案有全局意识;

d)、然后分阶段讲解每个细节内容，并结合其它辅助资料进行精辟阐述;

e)、讲解完毕后，立即说明，请贵方有什么问题可以提出来一起探讨;

f)、完成整个会谈之后，说明更详细的资料在文字版策划方案中，并感谢贵方听我方讲解。

8网站策划方案归档/备案

每一份网站策划方案，请进行认真分类归档，它们是公司宝贵的财富!归类时请注意以下几点：

a)、每一份策划方案相关的客户资料、以及跟踪过程简要说明均需要一起放入方案中，以便日后查阅。

b)、对策划方案必须分类归档，以便查阅;

c)、已成交客户和暂未成交客户的策划方案将分开置之，以便查阅。

d)、对策划方面进行编号，并进行电脑储存和打印储存，以防资料遗失。

开发策划方案范文第10篇

[隐藏]

1营销方案概述

1.1营销策划方案是什么？

1.2营销方案的作用

1.3营销方案的特点

2营销方案的的类别

3营销方案的主题和分析

4营销方案的基本步骤

[编辑]营销策划方案是什么？

营销方案是在市场销售和服务之前，为使销售达到预期目标而进行的各种销售促进活动的整体性策划。

营销策划是针对某一客户开发和某一产品营销而制作的规划，它的任务是为将朦胧的“将来时”渐变为有序的“现在进行时”提供行动指南，由此而形成的营销策划方案则是商业银行开展市场营销活动的蓝本。

营销方案必须具备鲜明的目的性、明显的综合性、强烈的针对性、突出的操作性、确切的明了性等特点，即体现“围绕主题、目的明确，深入细致、周到具体，一事一策，简易明了”的要求。

营销方案因其策划的对象不同可分为大型优良客户营销策划方案、重大项目营销策划方案、市场调查策划方案、产品推介策划方案等等。

[编辑]营销方案的主题和分析

根据不同的营销策划对象(即营销策划项目),拟定各自所应围绕的主题。营销策划主题是整个营销策划的基石和内核,是营销策划的基本准绳。在阐述营销策划主题的基础上，要对策划的项目情况作一简要的介绍，包括项目的背景、项目的概况、项目的进展、项目的发展趋势等。

营销策划分析可以是逐项分类分析,也可以作综合分析,视策划的具体情况来定。

1.项目市场分析

宏观环境状况:

主要包括宏观经济形势、宏观经济政策、金融货币政策、资本市场走势、资金市场情况等等。

项目市场状况:

主要包括现有产品或服务的市场销售情况和市场需求情况、客户对新产品或服务的潜在需求、市场占有份额、市场容量、市场拓展空间等等。

同业市场状况:

主要包括同业的机构、同业的目标市场、同业的竞争手段、同业的营销方式、同业进入市场的可能与程度等等。

各种不同的营销策划所需的市场分析资料是不完全相同的,要根据营销策划需要去搜集,并在营销策划中简要说明。

2.基本问题分析

营销策划所面临的问题和所要解决的问题,这些问题的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解决这些问题的基本思路如何确定,出发点是什么?通过何种途径,采取什么方式解决?等等。

3.主要优劣势分析

主要优势分析:

围绕营销策划主题,将要开展某一方面的市场营销活动(如市场调查、新产品开发、市场促销、广告宣传等),拥有哪些方面的优势,主要是自身优势(即自身的强项)分析,也应考虑外部的一些有利因素。营销策划就是要利用好有利因素,发挥出自身优势。分析优势应冷静客观,既不能“过”,也不能“不及”,要实事求是。

主要劣势分析：

主要劣势分析就是分析与将要开展的市场营销活动相关联的外部一些不利因素和自身的弱项、短处等。营销策划就是要避免和化解这些不利因素,如何弥补自身的不足，错开自身的弱项。

主要条件分析：

主要条件分析就是分析将要开展的市场营销活动所需要的条件，包括已具备的条件和尚须创造的条件,逐一列出,逐一分析,以求得资源的最佳利用与组合。

每一个营销人员在其工作生涯中必然会面对营销方案的写作与汇报，特别是每年的年终岁末，营销方案的写作与汇报成了区域经理，大区经理的必备课题，方案写的好、思路清晰的，不但能换来实际操作的成效，而且会赢得上司的关爱，得到提升与嘉奖的机会；方案写的一般的，既会受到上司的责备，在实际运用中也难以收效，所以，作好一份好的方案，实际上对营销人员的成长与发展非常关键。特别是区域经理、大区经理，几乎与方案打交道是每个人都无法回避的内容。

一份好的营销方案应注重方案的条理清楚与实际操作性，方案分析应该有理有据，侧重用数字说话，方案的核心是指标与费用分析与预测。

优秀的方案的提纲大约包括以下几个内容：

一、整体分析：市场特征、行业分析、竞争对手分析、消费趋势分析、销售状况分析

二、本产品（公司）SWOT分析：优势、劣势、机会、威胁

三、营销战略规划：市场引爆点、市场布局、主导操作思路、运作模式、市场进入与运作思路及设计

四、营销战术规划：产品策略、产品定位与细分；价格策略；渠道策略、渠道选择、渠道拓展顺序、渠道规划、渠道占比、渠道销售量预测分析、上市时间计划。