开发公司月度工作计划范文

时间:2023-03-01 14:01:14

开发公司月度工作计划

开发公司月度工作计划范文第1篇

关键词:绩效考核

一、绩效考核的重要性

1.绩效考核是薪资发放的依据

绩效管理可以为员工工资发放、薪酬调整、奖金分配、晋升与调配等方面提供依据与评判标准,从而有效激励员工。通过绩效计划的制定、绩效考核和绩效反馈等工作,持续地改进和提高员工的个人绩效和管理者的管理水平,才能实现公司整体绩效的提升。通过绩效管理将公司的战略目标层层分解,落实到公司每个员工的工作中,才能达成员工个人的具体目标,才能有助于达成公司的整体战略目标。

2.绩效考核有助于实现管理目标

从整个组织的角度来看,管理者把组织的目标向下分解给各个业务部门以及各个员工个体;在公司内,个人目标的实现向上汇成业务部门目标的实现,从而让各个业务部门的绩效来支持公司的整体目标。换言之,公司的目标通过中层再到每个员工来实现,每个员工的绩效是实现公司整体绩效的基本元素。这就需要我们在层层分解目标的过程中有效实施过程监控与结果评估,了解到目标的达成情况,可以及时地发现阻碍目标达成的原因,适时地进行调控。管理者,无论位于金字塔顶,还是在中层,都需要通过自己的团队或部门来实现组织赋予自己的目标。在实施过程中,每一个管理者应该将组织目标分解给员工,并且向员工说明对工作的期望和工作的衡量标准,这要求管理者监控绩效计划的实施情况。

3.绩效考核有助于提高员工主动性

员工是公司的基本元素,位于金字塔的最底层。在绩效管理中,无论员工是否愿意他们通常扮演被管理者和被考核者的角色,无形中对他们会形成一种压力。绩效考核与管理对员工来说是必需的,基于员工对工作的内在需要。马斯洛的需要层次理论认为,人在满足生理需要后,有待于满足更多的高级需要。员工出于对自身安全和稳定的需要,同样希望了解自己工作干得怎样、别人的评价如何,通过工作绩效能够得到他人的认可与尊重,同时通过了解自己的绩效了解自己的不足,不断改进工作,缩小差距或更出类拔萃。因此,员工特别需要通过绩效管理来了解和提高自己,增强自己的竞争力。如何将员工对绩效管理的需要转化为自觉的工作行为、对上级的支持与有效互动,需要管理者沟通的技艺。

4.绩效考核有助于实现公司战略目标

绩效考核是人力资源管理的重要职能之一。员工积极性调动程度直接影响公司的管理和运营效率,而公司员工作用发挥如何,与公司对其科学公正的绩效管理及恰当的激励措施是分不开的。房地产行业因其特殊的政策引导性、资金主导性的特点,决定了行业内公司相似的结构和发展特点,因此,如何在众多相似的房地产公司竞争中脱颖而出,在瞬息万变的市场竞争中占有一席之地,起决定因素的将是公司的管理问题,而管理问题大都是管理人的问题,这样来说,房地产公司的人力资源建设对于房地产公司的发展是至关重要的。对人力资源进行必要的科学的管理和开发,将为公司提升整体实力。人力资源中的绩效考核关系到公司的生存发展。

二、绩效考核的内容和方法

1.绩效考核的内容

工作成绩:绩效考核重点是对员工工作成绩的评价,其出发点是员工的岗位。员工完成工作的情况,直接体现出其对公司的价值,同时对工作绩效的考核很大程度上决定了员工的薪资待遇、职业发展等多个方面的情况,员工的工作能力、工作态度最终都是要转化成为工作绩效,否则是没有意义的。员工的工作绩效,可以从工作数量、工作质量、工作有效性等方面去考核,并根据考核的结果明确其给公司带来的价值,发现工作中的亮点,找出工作中的不足。

工作能力:工作能力是指员工完成其岗位工作必须具备的只是、经验、技能等。由于不同的员工在生存环境、教育、性格、性别等多方面因素上的差异,其能力也是不尽相同的,必须对其能力进行评估,从而明确员工与岗位的匹配程度,把员工安置在适合公司和员工共同发展的岗位上。业绩与能力是两个不同的概念,业绩是外在的,能力是内在的。亨利・明茨伯格认为,员工(尤其是管理者)必须具备三种技能:人际技能、技术技能、概念技能。不同类型的员工,三种技能的重要程度不一样。考核员工的工作能力,就是考核员工在以往

的工作中是否发挥出相应的能力,能力发挥得如何,是否达到其所在岗位的任职资格和

要求的能力条件。

工作态度:工作态度是指员工在工作过程中表现出来的心理倾向,对员工工作业绩的影响很大。公司作为以向社会提品和服务来获得收益,从而达到生存目的的个体,是不容许员工在工作中表现出不利于公司的工作态度的。基于此可知,员工的工作态度与工作绩效并不是呈现出必然的正向关系,工作能力只有通过好的工作态度,才能转变成为工作绩效。所以,在员工绩效考核中,对工作态度的考核也十分重要。

2.绩效考核方法

绩效考核是每个公司必有的一项管理活动,通过多年的理论研究和实践摸索,绩效考核的方法越来越多,且理论基础越来越坚实。目前常用的绩效考核方法主要有:360度绩效评估法、平衡计分卡法、目标管理法、关键事件法等。

三、神木县智胜房地产开发公司绩效考核存在不足

神木县智胜房地产开发有限公司成立于2010年4月,是由省建设厅批准的房地产开发资质的民营公司,注册资金2000万元,主营房地产开发、经营策划、物业管理。公司设有策划部、工程部、销售部、财务部、办公室。总部设在神木县。公司自成立以来,大力发展房地产业的重要战略职能。在短短几年的时间里,以创造“建筑之美、生活之美、人文之美”的公司精神,秉承科学地产智慧,以科学人才体系和运营机制,打造科学地产精品,铸造“学习型、创造型、服务型”的公司宗旨。

1.考核流于形式

绩效考核是一种管理手段,公司进行绩效考核的根本目的是提高组织和员工的工绩效,激励员工不断为公司创造价值,从而有效促进公司和员工的共同进步,进一步实现公司目标。因此,绩效考核不是单纯的为了薪酬体系的规划设计,而是要通过绩效考核改善公司的整体运营管理。但是公司的绩效考核只是针对考核结果,忽略了公司运行过程的改善,自然也就无法突出考核的真正效果。第一,公司员工对实施绩效考核的目的认识不到位。第二,公司管理人员对绩效考核的目的把握不准确。

2.考核内容单一

第一,以上级考核为主,缺乏同事考核,不能保证考核的客观公正。上级考核体现的是上级领导对下属员工的工作表现的满意度,主观意愿较强。同事考核的优点是对被考核人有全面、真实的了解,可以直接反映出被考核人的问题。自我考核能够增强员工的参与意识和积极性,减轻其心理压力,使员工的工作绩效得到自我改善。公司的绩效考核主要是由公司主管来施的,考核主体较为单一,导致考核结果缺乏全面真实的判断。

3.与员工的沟通反馈不够

公司在绩效评估中引入了面谈反馈制度,但是要发挥这种有效沟通与激励手段的效用,并非一朝一夕就可以实现的。许多管理者还不具备良好的管理技巧,因而他们的面谈反馈过程在实践中表现为一种消极的沟通,加上许多员工的防御心理,对双向沟通造成严重的阻碍,最终使面谈反馈过程没有起到实际的效果,反倒引起了一些管理人员与员工的分歧与争执。

4.缺乏必要的培训

培训是绩效评估取得成功的重要前提之一,培训应该包括向评估者与参与评估的员工解释绩效评估的程序和制度、评估表各项要素的准确含义,以及针对绩效评估技巧、面谈技巧等方面内容对评估者进行培训。评估标准必须通过培训向员工公开,使员工熟悉并理解评估项目和内容。这种游戏规则彻底明确化、透明化的做法十分重要,因为只有当全体员工对绩效评估的规则形成准确的认识,基于这些规则的评估过程才会对员工具有说服力。

四、神木县智胜房地产开发公司绩效考核体系优化

1.考核对象

公司考核的对象应该是公司全体员工。考核对象为公司所属各单位、机关各部门;考核责任人为被考核单位、部门负责人及各具体业务事项负责人。

2.考核内容

考核内容分为三个部分:①对所属各单位年度指标完成情况的考核;②对机关各部门年度指标完成情况的考核;③对个人工作绩效完成情况的考核。(建立在对个人所在组织进行指标考核的基础上)。对所属各部分的考核分为经营目标、工程管理、党建、反腐倡廉建设、安全生产与应急工作五个方面。以经营业绩目标责任书和工程管理目标责任书为依据,将所属各单位年度各项工作目标分为一级节点和二级节点。考核目标详见所属各单位指标设计。

对个人考核主要分为工作业绩、工作能力和工作态度。

3.考核方法

对于智胜公司而言,强调稳定中求发展,无论采用何种考评方法,都应该采用偏重于激励的薪酬制度,通过稳定人才,培养人才,建立高效的人才队伍来促进公司的发展。所以绩效考评体系不能过于复杂,同时要逐步建立科学的程序和制度。结合公司自身的情况确定公司的关键考核指标,确立考核工作的战略性与公司变化的策略性。按级别、分部门,根据岗位进行考核;将考核结果与项目的效益奖励直接挂钩。结合部门工作计划和目标,取员工自评、部门评定和考核小组审核相结合的考核方式。公司已约定年薪的高管人员以目标管理责任书(目标管理责任书另行签订)进行考核。

4.考核时间

考核时间分为月度考核和年度考核。月度考核:每月月初各单位、各部门向考核工作委员会报送月度考核信息,考核工作委员会依据月工作例会及年度分解月度计划对相关单位和部门进行月度考核。年度考核:考核工作委员会依据既定年度指标对各单位、各部门开展半年、年终考核工作。半年、年终考核工作在结合节点、月度考核的基础上,对各单位经营目标、工程管理、党建、反腐倡廉建设、安全生产与应急工作进行集中考核;对各部门工作目标进行考核,并对工作作风、工作效率进行集中考评。

五、神木县智胜房地产开发公司绩效考核体系优化注意事项

1.重点考核业绩

在改进绩效考核体系时,从源头抓起,充分考虑到公司对员工的业绩期望,公司的关键节点,以使其部门的工作目标与公司经营目标达成一致,员工个人的工作目标与部门目标达成一致。员工根据目标来调整自己的行为,力使公司自上而下目标统一,方向一致。

2.考核标准明晰

在绩效考核体系中,考核标准应清晰明了,一方面考核者知道从哪些标准对考核对象进行评价,另一方面考核对象也可以确切地知道公司对他们的要求和期望。能力及态度等定性指标相对于工作业绩而言,具有抽象性和内在性,难以进行直观的比较和衡量。虽然能力和态度难以直接衡量,但态度驱动下的能力发挥所表现出来的行为是可以被观察和评价的,可以转化为能力或态度的关键行为事件,成为客观评价员工能力态度指标的关键。

3.考核的可操作性

绩效考核方法应能使考核人员易于掌握和实施。它可能仅适用于公司中的某一类或一部分员工,而不是全体员工。从确保绩效考核结果的公正公平的角度看,应尽量对公司员工用统一的考核程序、考核方法、考核标准。要想采用统一标准,则在选择考核方法时就要选择适应性广的方法,使之尽量涵盖所有员工,从而减少绩效考核方法的数量,降低操作复杂性,提高考核精度。

4.及时反馈考评

绩效考核工作不能流于形式。考评的结果一定要反馈给被考评者,否则就起不到考评的指导作用。在反馈考评结果的同时,应当向被考评者就评语进行说明和解释,肯定被考评者的成绩和进步,同时说明不足之处,提供今后努力的指导建议。通过把考评后的结果进行及时的反馈,对于好的方面要进行肯定,并且要坚持下来;对于不足之处,要提供改进措施,并且进行纠正和弥补。缺少反馈的考评没有多少意义的,既不能发挥能力开发的功能,也没有必要作为人管理系统的一部分独立出来。顺应人力资源管理系统需要,必须构筑起反馈系统。

参考文献:

[1]武均.企业有效实施绩效管理的途径[J].企业活力,2007.

[2]蔡飞.企业绩效考核中存在的主要问题[J].科技情报开发与经济,2009.

开发公司月度工作计划范文第2篇

【关键词】房地产开发设计管理现场管理

前言

在激烈的市场竞争中,如何生存并不断发展壮大,是绝大多数企业从初创时

就孜孜以求的目标。对房地产企业来说,在相同的开发环境中,开发适销对路、

适应市场需求的产品和控制好适宜的价格,都是至关重要的因素。无论是实施差

异化战略还是低成本战略,性价比因素都是不可回避,关乎企业利润、成长和发

展的最直接因素。以市场需求为开发目标,尽可能地减少工程成本,降低市场价

格,提高产品的性价比水平,最大限度地提高投资收益,是所有开发企业投资的

关注点,同时也是难点。因此房地产项目的设计管理和现场管理就至关重要。

一、房地产开发设计和现场管理在国内外发展现状

1.1房地产开发设计和现场管理在国外的发展现状

在国外,房地产开发的设计管理和现场工作是由建筑师通过全程的设计与管理来实现的。在房地产开发的过程中,发展商多是土地或资本的拥有者,或者是专业投资者,一般只专注于投资和收益,而对于建筑形式及专业化的设计和建造实施,则全权委托给专业的建筑师。建筑师作为受投资者信赖的专业,从自身的专业知识、技术背景出发,检验开发商的目标、计划,同时作为业主与各类专家、技术人员的中间专业媒介,检验、调整、监督各技术专家的提案和计划,保证投资目标转换为技术方案的准确性和最优化。

在国际通行的以建筑师为首的设计管理团队贯彻设计与服务的思想,内容包括:投资、进度、质量的控制,合同、信息管理,组织协调。这种全程设计服务和现场管理对建筑生产的全过程,特别是设计实现的建造过程进行了全面管理,保证业主在不需要专业管理投入、短周期低造价的条件下实现了建造过程的控制和设计意图,保证了业主利益的最大实现。

1.2我国房地产开发设计管理和现场发展历史及现状

在我国,目前的建筑师服务还仅限于设计领域,只是业主的设计被雇佣者,在业主限定的设计任务、设计条件和资源要素的基础上配合业主的建设部门完成具体设计工作,既无法为业主提供投资决算的咨询,也无法管理指导设计的实现,只是整个建筑生产过程中的设计技术工作的被动完成者。难以成为真正意义上的开发商的专业人、建造过程的技术和公正的监管者。如果是由工程的设计人员亲自监理的话,那么它和FIDlC里的工程师从事项目管理的做法就是一致的,然而这种监理做法在国内并不多见。随着工程建设项目越来越庞大和复杂,对工程建设项目进行管理需要越来越多的专业知识和经验,设计者进行项目设计管理和现场变得越来越不合适。

二、设计管理和现场管理的主要内容

2.1设计管理是一种综合系统的工作,从理论上来讲,可以在项目整个生命周期内的任何阶段应用。房地产开发项目是一项复杂的系统工程,其过程具有投资量巨大,建设周期长等特点。它是由一系列相互关联的活动组成,即各活动之间具有依赖性,后期工作都是建立在前期工作之上,项目前期的任何决策都直接或间接影响着后继阶段的工作,因此房地产开发项目的设计管理工作还是越早进行就越有利可图。在机会识别阶段,项目的不确定性最高,前期的决策对项目经济效果的影响大于后期决策所带来的影响。在项目前期策划、决策阶段加强对设计管理对项目带来的影响最小。项目设计阶段项目还有很大的可塑性,设计管理所提出改进或变更方案引起的设计变更工程量也不大,这样就不会引起设计人员的阻挠,易于被设计单位采纳。但是随着时间的推移,项目逐渐成型,变更对项目的影响逐渐增大。

工作计划是设计管理活动的关键,具有高度的弹性和适用性,需要采用系统的步骤来实施。参与设计管理的成员,需要严格系统地执行工作计划拟定的步骤,才能保证设计管理目标的实现。我们首先将开发项目划分为如下四个阶段:

1)项目的前期策划和决策阶段。这个阶段工作重点是对项目的目标进行研究、论证、决策。其工作内容包括项目的构思、目标设计、可行性研究和批准。2)项目的设计阶段。包括方案设计、初步设计、施工图设计、招标投标和各种施工前的准备工作。3)项目的施工阶段。4)项目的竣工投入使用阶段。然后根据每个阶段的工作特点,制定出设计管理工作的详细计划:①明确每个阶段的任务和目标②安排具体实施的步骤③做出评价或审核

2.2现场管理。 在总体组织计划中,首先应该确定项目的组织构架,确定项目经理部及工程管理部工作岗位设置,确定其信息交流方式,确定其所需要的资源需求。项目经理部编制以内的各岗位人员,应由各项目经理部根据项目建设的实际进展需要.提出申请,由公司分期分批逐步调配或招聘到位项目总经理为该项目各项工作的“总牵头人”,对整个项目负责。项目经理部下设工程现场管理、成本合约管理、设计规划管理、综合事务管理等组。各组的主要职责分工为:

1)工程管理组下设土建、给排水、电气(强弱电)、暖通等工程师岗位,主要负责确定工程质量、进度及安全目标.制定项目施工阶段的各项实施计划;组织施工图会审和技术交底工作;负责施工组织设计与施工方案的审查工作;负责工程实施阶段投资控制和工程变更的管理工作;负责督察工程施工质量、安全、进度与文明施工:负责工程验收等。

2)成本合约管理组下设合约、土建、安装造价工程师岗位,负责提出控制要点及细化成本指标;参与审核合同;通过设置成本台帐及合同审批.及时反映各项目成本目标执行情况;审核超出合同或预结算金额以及其他非正常付款业务;按月编制成本管理动态评估报告;及时反映项目成本举措,汇总、比较各项目成本管理举措等。

3)设计管理组下设建筑,结构工程师岗位,负责跟踪设计阶段结构、电气、设备专业的设计进度:负责起草结构、电气、设备专业的设计要求;负责组织各项目的专家审图(建筑专业除外);负责落实审图意见(建筑专业除外)。

4)综合事务管理下设行政后勤、手续报建等岗位,组织负责项目建设中的桩基、主体工程招投标。手续的办理,以及其他所有对外报批报建事项:对项目经理部的职员各类休假、请假、考勤的记录和月度考核。办公用品及低质易耗品的购置及其报销审批等。

三、设计管理的不确定因素分析及应对措施

3.1设计不确定因素分析

1)开发商的个人行为开发商在工程各种合作关系中所处的地位是最高的,由于业主地位的优势,往往会使开发商具有很强的发言权。在设计进行过程当中也是一样,开发商往往会根据自己的一个念头来否定设计师的劳动成果。这些想法对开发商来说是很容易更改的事情,但是对设计师来说更改就不轻松。

2)设计单位的因素设计单位作为设计活动的主要执行者会遇到很多直接的设计问题,而各个设计的不确定性因素所带来的风险直接或间接的都是通过设计的终端一设计单位表现出来的。而其中属于设计单位自己内部直接产生的不确定性因素有下面几个:1设计人员的专业素质。很多设计人员单纯的追求高效率,为了接更多的工作,赢取更多的利润,短时间完成大量设计任务,人为的压缩了正常的设计周期;2审核把关问题。设计单位出图前一般会有一个经验比较丰富,专业知识比较全面的高技术总工来审查图纸。把好图纸质量的最后一关可以大大减小设计出错的可能性。

3)施工原因施工是必须在设计图纸交付完毕以后开始的,但是设计人员必须要跟踪工程施工进行直到竣工完毕。因为施工人员在贯彻设计意图上需要和设计人员沟通,而设计人员也可以借助现场及时的发现设计上存在的问题。施工的开始并不意味着设计的结束,而是设计“维修”阶段的开始,只有整个项目的建设竣工才意味着设计的退场。

3.2 应对措施:

1设计周期决策的改进设计的进度管理的核心实际就是对设计周期的把握,即多长的时间才能保证设计质量。目前设计周期多数过短,无法保证正常质量的设计工作。但是需要提到的是,时间并不是越长越好,设计周期过长意味着投资资金的时间价值的增长,资金的周转压力增加。

2设计阶段造价师的参与在房产开发当中,造价师的工作主要存在于项目的前期概算,设计阶段的预算、施工中的设计变更预算还有工程后期的结算和决算阶段。但是为了更好的控制设计产品的经济性,开发商应该让有建筑设计经验的造价师参与到设计工作当中来,与其他各专业设计人员一样,对设计产品的质量和经济性负责。

3设计的质量管理改进①确立监理的地位,设计监理和施工监理一样,主要任务是协助开发商对设计全过程进行监督和管理,为开发商和设计单位提供技术支持,并且要对设计质量问题负责;②加强图纸评审,可以对建筑物的稳定性、安全性及是否达到规定的设计深度,是否符合规划、消防、节能、环保、抗震、人防、防雷等有关强制性标准、规范等进行审查。

4与施工相协调在施工前要认真搞好图纸会审;在施工过程中,开发单位的工程人员要起到监督与协调的作用。

四、现场管理的问题和应对措施

4.1现场管理的问题

目前很多住宅开发企业对于施工现场的质量管理全权委托给监理一单位,监理由于自身能力或素质的原因,对质量把关不严,甚至于与施工单位相互勾结,弄虚作假。正是由于以上两方面的原因,目前住宅工程的质量普遍还不足以满足客户的要求,住宅质量投诉日渐增多。要解决目前存在的问题,本人认为要加强住宅开发企业对于施工质量的过程管理,开发企业要按照施工合同和监理合同的规定对施工单位和监理单位的工作进行有效的监督。客观地说,由于住宅建设普遍比较模式化,比较单一,没有太多的高技术含量,因而目前监理单位和施工单位的能力应该能够胜任住宅建设的任务。之所以出现目前的状况,主要还是缺乏有效的监督。过程控制,过程精品,施工单位和监理单位应加强对工程过程质量的控制。而房地产开发企业作为建设项目的责任主体对于过程控制也负有重要的责任,尤其是因为其产品是住宅,产品形成后将要交付给顾客,因此作为项目业主尤其要对建设单位的过程控制进行研究。

4.2应对措施

为保证开发项目的质量,开发项目的现场管理,本人建议实行三级保证体系制度:

(1)由公司项目部和项目组管理人员组成现场一级管理层:

(2)由监理公司派驻工地的代表组成现场二级管理层;

(3)由施工单位生产经理、项目经理、质安科工作人员组成现场三级管理层。

施工阶段的项目主体主要是业主项目部、施工单位和监理单位。从中可知业主项目部和监理单位处于管理者的位置,施工单位处于被管理的位置,另外监理单位相对于业主项目部来说也是处于被管理的位置。但就过程控制而言,业主项目部和监理单位对于施工单位的管理足一种平行管理,两者互不干涉,而业主项目部对于监理单位的管理是一种监督管理。另外对于工作存在较多失误的监理人员要及时向总监汇报,屡教不改者则要求监理单位更换人员。这样,一方面业主项目部从根本上来说并没干涉监理的工作,而是对监理工作的一种监督;另一方面能弥补监理工作上的不足,使现场的管理工作更见成效;再者还能避免业主项目部和监理单位对施工单位的多头管理,使施工管理工作更加有序;更重要的是让监理人员有一种危机意识,能更加自觉地做好自己的本职工作。

结束语

我国的房地产开发还处在一个不断发展的阶段。鉴于在现阶段我国的房地产开发项目设计管理实际情况,发展业主自己进行开发项目设计管理尽快推进包括设计管理在内的各个环节的决策和管理机制的科学化、程序化,提高房地产开发产品的质量、提高房地产开发公司的市场竞争力是每一个房地产开发公司的当务之急,符合建筑业发展的方向,是业主方开发项目设计管理的主流方式。同时,建设单位的项目管理、控制和协调对于项目建设的进度、投资、质量均有重大的影响。目前项目建设,尤其是大型的房地产项目建设存在一系列复杂而重大的课题,实践中还会有许多新的问题值得我们研究。

参考文献

【1】 成虎,工程项目管理,中国建筑工业出版社,2005

【2】 惠恩才.成功项目管理模式.中国经济出版社2004

【3】 刘洪玉.房地产开发经营与管理.北京:中国物价出版社,2005

【4】 尹贻林.建设工程项目价值管理.天津:天津人民出版社,2006

开发公司月度工作计划范文第3篇

【摘要】海底管线工程是一项技术要求高、涉及范围广、风险和投资大的系统工程,做好海底管线工程项目进度控制管理,是保证项目按照总体方案确定的预算和工期目标完成之关键一环。本文着重介绍了中缅油气管道海底管线工程项目进度控制管理实践的方法、措施及经验;采用PDCA(计划-执行-检查-改进)循环原理,深度剖析项目进度控制的全过程;EPC项目部通过有效的进度控制管理,各关键点能够按照里程碑控制点的要求完成,实现了项目按计划完成的项目管理目标,保证了项目在总工期范围内顺利完成。项目进度控制管理是一个全过程、动态控制管理的过程。

【关键词】中缅油气管道;海底管线;进度控制

一、项目简介

中缅油气管道Fletcher Hayes海峡穿越管道铺设工程由印度PLL公司EPC承包商负责施工,北京兴油工程项目管理公司监理。海底管线起始于缅甸皎漂地区Made岛,穿越Fletcher Hayes海峡后,连接Kabian岛路上管线,线路长度5.51公里,管径1016mm天然气及管径813mm原油管道并行敷设,间距50米,管道设计压力均为10MPa,最大水深24米。

二、项目组织管理

中缅油气管道2010年开工,包括原油管道和天然夤艿溃可以使原油运输不经过马六甲海峡,从西南地区输送到中国。中缅原油管道的起点位于缅甸西海岸的马德岛,天然气管道起点在皎漂港。中缅油气管道穿越马德岛两大海沟,翻越若开山,穿越或跨越伊洛瓦底江、米坦格河等多条大的河流,地质条件十分复杂,施工难度极大。

EPC项目部精心组织,细化各项管理程序,从进度控制、质量控制、费用控制、安全管理,合同管理、信息管理、组织协调7各方面加强控制和管理,信守合同承诺,按期完成了施工任务。

三、项目进度控制

(一)进度控制的思路

中缅油气管道海底管线工程项目具有投资大、风险多、涉及范围广、施工难度大、不可预见因素多等诸多难点,对项目进度控制管理提出了极大挑战。中缅油气管道海底管线工程项目实施过程中,EPC项目部严格按照事前谋划、事中控制、事后总结的思路,建立了项目进度控制系统。按照进度控制的统筹安排,制定了项目总进度目标,明确了项目进度控制职责与分工,编制了项目WBS、项目总进度计划、专项进度计划及进度监视测量系统,收集实际进度数据,与计划进度进行对比,对出现的偏差进行分析,及时下发进度预警,制定纠偏措施,适时调整计划,并定期进行进度总结,确保项目顺利实施。

(二)进度控制系统

按照中缅油气管道海底管线工程项目的建设内容、工程特点和管理模式,EPC项目部建立了项目进度控制系统:制定项目的进度控制目标,建立项目进度控制的组织和流程,明确EPC项目部各部门和各参建单位的进度控制职责和分工,统筹考虑进度与质量、费用之间的关系,对项目进行工作结构分解(WBS);按照EPC项目部与业主签订的合同工期要求,明确各项工作的开始和完成里程碑节点,制订相应的进度计划,并建立进度监视、测量系统。项目进度计划包括项目总体进度计划、开工前准备工作计划、设计工作计划、人员动迁计划、物资采办和动迁计划、施工总体计划、施工月度计划和资金使用计划等。

(三)进度控制实施

1.建立项目进度控制目标

按照与业主签订的EPC总承包合同的工期承诺,考虑项目特点及总体安排,EPC项目部制定了项目的进度控制目标,并从项目实施的总体部署、进度目标实施条件、拟采取措施、进度规划等方面对目标实现的可能性进行了分析和论证,确保进度控制目标可控、可行。同时统筹考虑进度控制目标与质量控制目标、费用控制目标三者的相互影响、相互制约的关系,确保项目各项因素整体协调、项目效益最大化。

2.进度控制组织与职责分工

设计单位负责编制海底管线设计进度计划;采办单位负责编制物资采办及动迁进度计划;施工单位负责编制施工进度计划;EPC项目部控制组负责整个海底管线项目的计划进度控制协调,汇总编制总进度计划。

3.建立项目WBS(工作结构分解)

WBS(工作结构分解)即是按照EPC总承包合同范围,确定项目具体工作内容,根据项目内在机构及其实施过程中的顺序进行逐层分解,形成相对独立、内容单一、更易于管理和控制的工作单元,然后把各个工作单元在项目中的地位和构成按级别直观地表示出来。

中缅油气管道海底管线工程项目前期准备、设计、采办、施工4个方面进行了工作结构分解。设计分解到线路、结构、防腐的每一个文件;采办分解到每一个订单及订单的招投标、资料提交、制造、检验、运输及清关过程;施工分解到每一个作业工序。工作结构分解过程中,充分考虑了项目自身的特点、工艺及逻辑关系、各部门的责任分工和项目的运作环境等因素的影响,力求清晰、使用。

4.编制项目进度计划

(1)项目总体进度计划。按照里程碑控制节点要求,结合编制的WBS,设计、采购、施工单位编制了详细的进度计划,EPC项目部控制组汇总各家上报的进度计划,采用国际通行的P6软件编制项目总体进度计划,并上报业主和PMC审批执行。总进度计划充分考虑了项目所涉及的人力、船舶设备、材料资源的供应情况;技术方案、工程量的合理情况;施工环境、工作空间、工艺关系及逻辑关系的状况。

(2)项目专项进度计划。由于海洋工程项目特定的技术规范及功能要求,以及海底管线施工所用铺管船及配套船舶日费率高、作业受海洋环境制约大等因素影响,做好海底管线项目前期准备工作,确保铺管船及配套船舶、设备到场后连续、顺利施工至关重要。为此,在项目准备阶段,项目部编制了专项的开工前准备计划运行大表,将要做的工作分为技术文件管理、工程管理、质量管理、HSE管理、材料设备船舶管理、近期重点跟踪事项6个模块逐条捋出,明确责任人、最新状态、完成时间、相关要求,并逐项进行细致的跟踪落实。对滞后、未完成的工作及时分析找出原因,督促相关责任单位尽快完成,并跟踪最新动态。对已完成的工作及时销项,对新增加的工作及时补充增项,并定期统计分析完成和未完成事项百分比,确保了开工前各项准备工作按期完成。

同时,为进一步有针对性的控制设计、采办及施工进度,项目部要求设计单位编制了专项的设计工作开展进度计划、物资采办单位编制了物资采办及动迁进度计划等。

5.建立进度监视、测量系统

为确保整个进度监视测量系统建立过程规范、可行,结合前期编制的WBS和进度计划,项目部编制了项目进度测量程序文件,上报PMC和业主批准执行。在测量程序中,对每项工作权重划分的原理进行了阐述和规定。首先通过费用比重测算出前期准备、设计、采办、施工4个大项的权重,然后按每项里面具体工作的性质,分别采取费用比重和工时比重两种方法进行量化。

每项工作权重确定后,对每一项工作按计划进度、预期进度、实际进度以每周为一个周期进行分别测量。

6.进度计划落实

(1)检查各层次的计划,形成严密的计划保证系统。项目所有进度计划,包括施工总体进度计划、专项进度计划都是围绕进度控制目标编制,总进度计划是专项进度计划的依据,专项进度计划是总进度计划的具体化。在项目计划落实执行过程中,EPC项目部认真检查专项进度计划与总进度计划的协调一致性,确保计划目标层层分解,相互衔接,同时对进度计划进行逐级交底,确保组成一个严密的计划保证系统。

(2)采集实际进度信息,做好进度记录。在计划实施过程中,项目各级施工进度计划的执行者按照各自的职责做好各自工作的记录,记录每项工作的开始日期、日完成工作量、累计完成工作量和完成日期,并逐级进行汇总上报、EPC控制部作为最终汇总部门,对各参加单位上报的数据进行及时汇总、梳理、审核,确保数据准确,进度记录完整。

(3)形象进度。为直观的整体反映项目已施工或待施工的形象部位和进度完成情况,以便即使决策,采取相关进度控制措施。结合前期勘查结果、预调查报告、海底地质地貌情况及施工工序安排,项目部编制了海关形象进度图,并根据现场实际情况,采用不同颜色的线条,每天实时更新。

7.进度计划检查

进度计划执行后,通过收集实际进度数据,运行进度监视测量系统,进行实际进度值与计划进度值、实际进度“S”形曲线与计划进度“S”形曲线对比分析,找出进度计划偏差的事项及原因,分析当前的施工功效及进度偏差事项对项目关键线路及工期的影响。

针对找出的偏差事项及原因,EPC项目部及时向设计、采办、施工单位下发进度偏差分析及预警。

8.进度总结

按照当期的进度信息及进度分析成果,项目部每周向业主和PMC、EPC项目部领导提交进度控制总结报告。进度控制总结报告的内容包括项目总体进度完成情况;项目前期准备进度总体完成情况及各项工作明细的具体完成情况;设计进度的总体完成情况及线路、结构、防腐所涉及的各个文件的具体完成情况;采办总体进度完成情况及各个设备、材料招标、采购、运输、清关进度完成情况;施工总体进度完成情况及铺管船及配套船舶施工进展及相关配套工序完成情况;各操作工序施工功效分析;项目前期准备、设计、采购、施工存在的问题及建议等。

四、结语

进度控制管理是一个全过程、动态控制管理的过程,特别是海洋工程EPC项目,涉及自然环境恶劣、作业空间狭小、工具装备复杂、科技含量高、投资大、技术创新风险高、人员素质要求高、陆上支持保障要求高、应急救援要求高、海上安全管理要求高、环境保护要求高等诸多影响因素,且需要具有O强计划性和预见性,每个因素和环节出现问题都会对进度控制造成相当大的影响。中缅油气管道海底管线工程项目EPC项目部通过有效的进度控制管理,各关键节点能够按照里程碑控制节点的要求完成,实现了项目按计划完成的项目管理目标,保证了项目在总工期范围内顺利完成。

开发公司月度工作计划范文第4篇

2017年审计部下半年工作计划范文【一】

20**年下半年,审计局将继续以全覆盖式审计作为工作重点和目标,加大审计监督力度,将各项审计方式有机结合,切实推进经济责任审计、政府投资审计,全面开展惠民、稳增长政策及各项制度贯彻落实情况、专项资金使用管理情况的专项审计,切实发挥审计助力**经济社会发展的监督服务作用。

一是继续大力推进公共资金高效使用。

在各项审计工作中关注预决算管理法律法规和财经纪律执行情况,关注中央八项规定精神,关注财政支出绩效和积极财政政策的实施效果,促进整合专项、盘活存量、优化结构、提高绩效。下半年,集中精力,收集整理各项审计资料,找出共性问题,提出切实可行的审计建议,为领导决策提供有效的审计依据。

二是继续大力推进民生保障。

配合审计署、省审计厅继续加强对社保、教育、医疗等民生资金和项目的审计,重点监督检查政策执行、资金使用、项目实施等情况。下半年继教开展中小学校收费专项、公费医疗专项审计,全面维护群众利益。

三是继续大力推进依法行政。

以提升经济责任审计质量为目标,坚持党政同责、同责同审,继续深化经济责任审计。根据不同类别领导干部的职责权限,结合政府职能转变和权力清单制度,突出审计重点,界定审计责任、作出审计评价。

四是继续推进廉政制度落实。

进一步健全完善工程审计三项制度,完善涉及审计的国有资产处置、工程招标建设、征地拆迁补偿、政府采购等方的刚性约束制度,不断提升制度执行力。贯彻落实全区惩防腐败体系责任分解工作,开展对20**年度21个区直部门公务支出和公款消费情况审计监督。

五是继续推动审计结果落实。

加强审计事项和审计权力运行公开,健全审计信息公开机制,探索完善审计结果公告制度,细化公告内容,改进公告方式,主动接受被审计单位监督、群众监督和舆论监督,提高权力运行透明度。 在各项审计中要关注资源节约集约利用和环境保护政策落实情况,学习试行开展领导干部自然资源资产离任审计,促进形成绿色发展方式和生活方式。

2017年审计部下半年工作计划范文【二】

以贯彻党的十精神和十八届三中、四中、五中全会精神作为首要政治任务,认真落实国务院、省、州《关于进一步加强审计工作的意见》,突出对依法治国、改革发展各项政策措施落实情况、权力运行、基础设施建设、生态文明建设以及公务支出和公款消费等方面监督重点,努力推进对公共资金、国有资产、国有资源、领导干部经济责任履行情况审计监督全覆盖。用《审计署关于适应新常态践行新理念更好地履行审计监督职责的意见》指导审计工作,对审计发现的问题注重把握三个区分,谨慎处理,把推动改革创新、促进政策措施落实作为重要任务。紧紧把握刘家义审计长提出的三个原则,树立十五个凡是意识,依法开展审计,秉公用好审计监督权,为推动瓮安县率先小康做出贡献。

(一)着力推进审计监督全覆盖,发挥审计监督作用。

一是抓好政策措施落实情况跟踪审计。贯彻落实审计署《关于进一步加大审计力度促进稳增长等政策措施落实的意见》,围绕中心、服务大局,围绕项目落地、资金保障、简政放权、政策落实、风险防范,结合当前经济社会发展实际,加大审计力度,持续进行跟踪审计,促进政策落地和发挥实效。

二是抓好专项资金审计。重点抓好上级审计机关安排的专项资金审计。结合我县的重大民生工程和与群众利益相关的民生政策、资金,重点开展审计调查,加强对涉及民生政策措施贯彻落实情况的审计监督,推动惠民政策落实到位,维护广大人民群众根本利益。

三是加强重点领域和关键环节的审计监督。进一步强化政府投资项目和领导干部经济责任审计。政府投资项目审计,重点关注工程造价真实性、工程招投标和工程质量管理以及征地拆迁、资金管理使用等情况,防范重大损失浪费和重大安全隐患;经济责任审计,重点关注被审计单位和领导干部贯彻执行经济法律法规、党和国家经济工作的方针政策和决策部署情况,落实中央八项规定、厉行节约反对浪费、约法三章相关要求情况,以及遵守廉政规定情况,监督制约权力运行,注意发现和反映苗头性、倾向性问题。

(二)狠抓审计干部队伍建设,提升审计干部素质和活力。

切实抓好党风廉政建设,进一步完善各项管理制度,提升制度的执行力,使全局党员干部自觉把党规党纪当成高压线和警戒线。加快年轻干部培养,注重审计干部队伍整体能力素质提高,把瓮安县审计局建设成具有较高政治素质和业务能力,作风过硬的队伍。

(三)加强审计质量控制,提升审计成效。

把发现问题作为增强审计深度、加大审计力度的着力点;以争创优秀审计项目为抓手,突出审计成果挖掘,重视审计信息提炼;加强审计整改督查,稳步推进审计公告,提升审计工作成效。

2017年审计部下半年工作计划范文【三】

一、上半年工作成绩

(一)依法审计,发挥效能,审计监督保障海陵经济社会健康运行

1.强化本级财政预算执行审计监督。围绕构建财政审计大格局,进一步拓展预算执行审计的广度和深度,以全部政府性资金为主线,延伸审计了区商务局、区发改委、区农机监理所等6个部门(单位)的部门预算执行情况,重点审计了预算编制、调整以及预算收入、支出执行、预算平衡情况,审计调查了国库集中收付等财政管理制度改革执行情况,分析评价服务业引导资金等财政专项资金是否达到预期的效益和效果。审计中注意从体制、机制和管理层面研究财政问题和提出审计建议,注重审计的整体性、效益性和建设性。今年,我局对同级预算执行和其他财政收支情况审计进行了积极探索,整合审计力量,扩大了审计面,突出了审计重点,目前现场审计已经结束,进入报告阶段。

2.强化政府投资建设工程项目审计监督。继续加强对城市建设项目的审计监督,加大房屋征收(搬迁)、道路改造、环境整治等项目审计力度,发挥审计在政府投资建设项目中成本控制、规范管理、提高资金使用效益等方面的监督作用,推动我区城市建设项目又好又快地实施。今年上半年,根据区政府委托,已完成了老小区环境综合整治工程预算、阳光大道西延绿化工程预算、泰九路结算、吴洲北路污水管网工程预算、吴同甲故居修复预算、单生珍藏文物馆工程结算等政府投资工程建设31个,送审金额12.4亿元,审计数12.27亿元,审计核减工程造价1304.9万元。

为进一步规范、推动海陵区房屋征收(搬迁)工作,我局组织实施了泰镇高速苏陈段房屋搬迁、凤城河综合整治工程阀门厂周边地块房屋征收等7个项目跟踪审计,审计中,坚持公开、公正、公平原则,严把五关,保质量,提速度,发挥审计监督服务效能。一是严把实施单位和人员入门关,组织审计业务人员进行房屋征收(搬迁)学习培训和业务考试,相关单位和人员获取合格资格准入证后,方可入围备选库,并通过公开程序参与现场工作;二是严把征收政策关,前移工作关口,从开始入户调查到最终结果公示,对每户补偿情况进行全程跟进审核,坚持以事实为依据,以政策为准绳,确保政策严肃性;三是严把跟踪过程监督关,加大检查力度,重点对跟踪审计的及时性、准确性以及规范性等进行全程监督,切实增强审计服务能力,提升现场推进效率;四是严把工作人员纪律关,严明审计八不准纪律,严守审计人员职业道德,对发生违规违纪行为的单位和个人严肃查处,并列入黑名单一票否决;五是严把社会审计机构执业质量考核关,建立健全严格的考评工作机制,建立了《海陵区审计局聘请外部人员参与房屋征收(搬迁)跟踪审计工作考核办法》,将参与跟踪审计单位和人员的工作作风、质量和业绩列入重点考核内容,并将考核结果作为评优和今后能否参与政府投资项目审计的重要依据。

3.强化领导干部经济责任审计监督。受区委组织部的委托,今年上半年计划安排经济责任审计项目6个,目前已完成2个,在手项目2个。审计过程中,强化审查三资管理制度建立健全和资金、资产、资源管理情况,一是重点审查领导干部任职期间单位资金、资产、资源管理制度是否完善,制度是否有效执行,把查处问题与完善制度机制有效结合起来;二是重点审查领导干部任职期间是否存在违规发放津贴补贴现象,是否挤占项目经费用于公用支出,项目支出是否规范且达到预期效果,以防发生资金截留挪用、体外循环、私设小金库等问题,提高资金的管理水平和使用效益;三是重点审查领导干部任职期间单位资产账实是否一致,资产是否入账,是否存在帐外资产、账务处理是否恰当,是否存在大宗资产未经政府采购、资产未经规定程序随意处置、资产租赁暗箱操作,防止国有资产的流失;四是重点审查领导干部任职期间自然资源的保护、管理和利用情况,自然资源的开发利用是否注重经济效益、社会效益和生态效益的协调统一,资源是否得到有效利用,土地开发项目是否合法合规、是否节约经济,房屋土地出租是否签订协议、房屋土地出租收入是否足额收取,防止舞弊行为的发生以及资源的损失浪费。同时,不断创新思维,着力审计整改,以审计查缴收入归库倒逼整改提速;以审计理陈账清错账撬动整改提速;以审计推进制度建设助力整改提速。

4.强化民生工程及专项资金审计监督。根据审计署的统一部署安排,组织完成了对区2013年城镇保障性安居工程跟踪审计,重点关注当年城镇保障性安居工程的投资、建设、分配、运营情况,资金筹集、管理和使用情况,城镇保障性安居工程建设的基本情况及成效,目标任务分解完成情况;工程质量管理情况;各项配套支持政策执行和以前年度审计发现问题的整改情况等。组织实施了区农业综合开发资金审计,着力摸清项目建设及资金使用管理的总体情况,分析评价资金使用效益和开发效果,促进完善农业投入机制和相关制度,提高财政资金效能和农业综合开发水平。

(二)扎实开展,稳步推进,党的群众路线教育实践活动初显成效

3月19日,我局召开了党的群众路线教育实践活动动员大会后,根据区委相关文件精神,结合我局实际情况,经局党组研究,制定了《区审计局党的群众路线教育实践活动实施方案》,对我局整个教育实践活动进行了安排部署,在全局迅速掀起了开展群众路线教育实践活动的热潮。目前活动学习教育、听取意见环节已基本结束并取得初步成效。

在学习教育方面,组织中心组学习2次,专题学习会6次,党员领导干部讲党课9次(其中主要负责人讲党课4次),先进典型讲事迹2场,专家学者讲理论1场,参观思想教育基地3场次,全局党员撰写学习心得体会文章78篇,征文13篇,较好地完成了学习任务同时,党员的理论水平和素质修养得到了进一步提升。

在征求意见方面,共召开座谈会15次,座谈约谈人数92人次,发放征求意见表102份,收回56份,听取意见建议109条。经梳理分析,共整理汇总出各类意见建议33条,其中反映方面问题28条,反映其他方面问题5条,对开展教育实践活动的意见建议3条。

在整改落实方面,针对存在问题,我局均一对一制定了整改措施,明确了整改时限、责任领导和责任科室,其中已整改5项,一是针对工作责任落实不到位、工作环节衔接不紧密问题,建立《月度工作督查制度》,强化科室负责人责任;二是针对工作时限不明晰、时效性不强问题,建立《审计项目限时办结制度》,提高审计工作效能;三是针对审计报告层次不高、审计建议操作性不强问题,建立《科室内部交叉复核制度》,强化审计业务会制度,提升审计项目质量;四是针对房屋征收(搬迁)跟踪审计审力不足、机制不完善问题,及时培训、考核并建立跟踪审计中介机构库,确保重点项目推进;五是针对社会反映的摇号公平公正问题,规范摇号流程,推行《外聘中介机构参与公开摇号制度》,做到审计外聘工作阳光、透明。

在服务群众方面,局党员干部深入结对挂钩的森南社区、九里社区7户困难群众家中实地走访,面对面地交流了解困难群众的思想和工作生活情况,倾听群众诉求,制定了《党员干部大走访活动实施方案》、《大走访活动帮扶联系表》和《一对一帮扶困难群众措施一览表》,明确责任人和帮扶措施,拟定帮助申请低保、申请残疾证、申请一次性医疗救助、协调解决养老问题、提供残疾人辅具服务、节假日慰问等帮扶措施6个,并积极联系民政、残联、人社等部门,协调落实相关问题,尽最大可能为困难群众办实事、办好事。

(三)落实措施,强化管理,平安互联网创建守护网上家园

根据《泰州市海陵区平安互联网创建活动实施方案》文件要求和全区平安互联网创建工作会议精神,今年上半年以来,我局切实加强和改进互联网管理工作,维护互联网安全和稳定,营造安全、文明、和谐、稳定的网络环境,成立了以单位主要负责人为组长的平安互联网创建活动领导小组,制定了活动方案,明确了创建工作的目标、责任、步骤和要求。

在创建工作落实上,一是对全局所有计算机静态IP地址进行分配并登记,做到相对固定,并对应登记每台计算机的硬盘序列号,做到网络安全风险责任到人;二是建立计算机保密管理卡登记制度,明确责任人、计算机网络安全管理和使用要求,确保网络信息的安全;三是及时更新计算机查毒软件,并定期进行木马查杀、系统漏洞修复,确保计算机安全运行。局创建活动领导小组不定期对各科室计算机的安全设置、网络隔离、介质使用、管理、IP设置和机房设备管理等情况进行排摸,充分备战创建迎检。

(四)开拓进取,科技强审,审计信息化建设助力科学审计

自审计管理系统内网平台架设以来,我局坚持内网处理机关事务、内网公文流转、现场AO审计、内网公文调阅,逐步趋于无纸化办公。为进一步实现审计实施和审计管理的规范化,提高管理水平,强化审计管理系统和现场审计实施系统的互动,沟通,加强现场管理和控制,今年我局所有审计项目将实现AO与OA的数据交互,目前区商务局2013年度预算执行审计、泰州市

海陵房产开发公司2013年末资产负债损益情况审计等部分在手项目已实现双系统数据交互审计。

为不断强化审计经验资源共享,今年上半年我局在审计信息撰写上下功夫,局主要负责人带头撰写审计信息,并借鉴市审计局信息工作激励措施,制定完善《区审计局信息工作考核办法》,信息实行积分制考核,全局人员信息撰写的主动性和积极性得到了显著提升,今年上半年全局人员撰写信息35篇,已超过上年度全年信息的报送总量,其中被省市级刊物媒体采用率达90%左右,也高于上年度信息采用率。

(五)严风肃纪,强化建设,着力审计队伍综合素质再提升

一是举办反腐倡廉建设专题讲座。结合大家熟知或发生在身边的典型案件实例,深度分析了党员干部违法违纪的特点,警示审计干部加强党风廉政建设必须从自我做起,把好政治关、权力关、金钱关、交友关、生活关和家庭关,进一步防控廉政风险,筑牢审计廉政生命线二是抓好内部监督控制,严格控制和压缩一般性支出,严格控制和降低三公费用,认真落实公务接待有关规定;三是着力培养高层次审计业务人才,注重审计人员业务知识的学习和巩固、法律知识的更新和运用、审计文书撰写的规范和严谨,积极鼓励在职审计人员报考审计师、会计师等中高级技术职称和在职研究生学习,提升审计队伍高层次人才比例,不断提高审计队伍整体素质。

二、存在问题

1.审力不足与审计任务繁重的矛盾依然存在,虽采取多种措施,还没有从根本上解决问题。

2.审计人员综合素质还没有完全达到审计转型期的工作要求。

3.审计整改的跟踪检查和监督力度还需进一步加大。

三、下半年工作思路

(一)强化审计监督,服务海陵经济发展大局

围绕全年审计工作目标任务,不断深化政府投资项目审计、房屋征收(搬迁)项目跟踪审计、经济责任审计和民生资金审计,科学评价政策贯彻执行情况以及财政资金的使用效率、效果、效益情况,促进财政预算管理的科学有效,促进政府建设资金的廉洁高效,促进干部监督管理制度和问责制度的有效执行,促进民生幸福指标的尽早实现,当好公共资金的守护者。

(二)突出审计重点,助推海陵全面深化改革

进一步加大对公共资金、国有资产、国有资源的审计监督,摸清底数,揭示问题,提出建议;对三公经费支出和会议费、培训费等经费支出的合规合法性进行监督检查,严格厉行节约,切实把中央八项规定省市区十项规定落到实处;加大对权力集中部门和资金、资源密集领域领导干部的审计力度;加大对政府投资项目的全过程审计监督力度。

(三)践行群众路线,从严查实问题推动整改

开发公司月度工作计划范文第5篇

一、肯定成绩、理性分析一季度经济运行情况

今年一季度以来,在市委、市政府的正确领导下,按照市委十一届十二次全体(扩大)会议的总体部署,围绕xx十三届人大四次会议确定的目标任务,坚持以科学发展观为指导,以加快发展为主题,以“跻身全国两百强、打造实力xx”两大目标为动力,各产业领导小组和各级各部门围绕产业发展在招商、项目建设、协调解决发展问题作出了艰苦的努力,工作成效显著。在全市上下的共同努力下,一季度我市经济呈现健康较快发展的良好势头。据统计初步猜测,今年一季度,全市实现生产总值16.2亿元,同比增13,完成年计划19(gdp为统计估数,统计数由上级把握,地方季度已不作统计);财政总收入1.83亿元,其中地方财政收入1.12亿元,分别同比增长10.9和16.2;全社会固定资产投资8亿元,同比增长18.3,限额以上固定资产投资6.5亿元,同比增长16.3;社会消费品零售总额7.1亿元,同比增长13.4;外贸出口1100万美元,同比增长38。总的来看,一季度我市经济延续了近年来平稳较快增长的良好势头,实现了开门红,我市主要经济运行指标呈现以下特点。

1.一、二、三产业稳中有升

工业趋高。一季度,预计全市工业实现总产值28.9亿元,同比增长25.1,增幅比上年同期提高14.1个百分点,在衢州市各县市区排名第二(开化36.3,xx25.6、柯城25.5、龙游24.2、衢江23.2、常山21.6),而去年同期我市在衢州市各县市区排名倒数第一。其中规模以上工业完成总产值15.4亿元,同比增长25.6,增幅比上年同期提高14.3个百分点。一季度的较高增长取决于几大因素:一是产业高产值,呈现“东边不亮西边亮”的特点,26产业的自我调节能力进一步增强,建材、化工两大传统优势产业“一升一降”,“六六”产业增幅迅猛,规模工业的排序发生了新的变化,排序由过去的化工、建材、机电转变为机电(4.7亿元)、建材(2.72亿元)、化工(2.65元),机电首超建材、化工越居首位。其中,建材产业较去年年初的低迷状态呈现恢复性增长的良好态势,产值达4.5亿元,增长22。而化工行业出现了季节性的下滑,非凡是规模企业,产值、增加值、销售、利税、利润都出现了负增长,产值下降4.3,主要是化工股份公司由去年的赢利1000多万元,变为亏损65万元。“六六”产业增幅达43,增幅同比提高29.3个百分点,拉动规模工业增长19.3个百分点,对全市工业生产起了重要支撑作用。其中,纺织(83)、电光源(79)、消防器材(53)、机电(51)等六个产业超过30全市工业平均增幅。二是产品高销售:主要产品市场基本平稳,产销率稳定在96左右。非凡是机电产品市场看好,变压器企业已经从过去的被动接单向主动选单转变;节能灯管产量销量实现双提升;水泥产量逐月回升,产量达160万吨,同比增长31,吨水泥价格稳定在200元左右;三是效益高增长:工业经济效益总体良好。1~2月规模以上工业主营业务收入9.1亿元,同比增22.3,

利税总额6095万元,其中利润总额2903万元,分别增长36.4和41.9。规模工业企业经济效益综合得分183分,同比提高23分。

三产趋旺。表现在三个方面:一是房地产市场旺。今年政府及时调整土地供给,控制土地出让规模,各房地产开发公司积极应对国家各项房地产新政策,转变经营理念,从消费者需求出发,注重品牌建设,保持了我市房地产市场稳中有升的态势,与周边地区相比房地产市场旺盛,一季度完成房地产开发投资19148元,同比增长16.6,房屋施工面积77.9万平方米,其中新开工面积19.6万平方米,分别同比增长13.9、22.4。从销售情况看,商品房销售面积突破13万平方米,与去年同期比上升0.26,其中普通住宅7.315万平方米,别墅(排屋)4.293万平方米,与去年同期比上升5.4。一月份3.75万平方米,二月份3.70万平方米,三月份5.577万平方米;一季度销售额达3.248亿元,(一月份1.0亿元,二月份0.98亿元,三月份1.268亿元)。从衢州市情况看市区、xx和龙游销售较多。一季度,市区销售16.35万平方米,占总销售面积的比重38.2;xx销售11.79万平方米,占销售比重27.6;龙游销售9.82万平方米,占销售比重23.0;开化和常山销售面积分别是3.55和1.24万平方米,占总销售面积的比重分别为8.3和2.9。二是旅游业旺。一季度全市共接待国内旅游者35.76万人次,同比增长51.5%,国内旅游收入1.8亿元,同比增长39.5%;接待海外旅游者6103人次,旅游创汇184.96万美元。全市景区共接待游客12万人次,同比大幅增长122%,门票收入97.69万元,同比增长90.7%。其中江郎山景区接待游客3.16万人次,仙霞关景区接待游客1.3万人次。三是交通运输、邮电通信、批零贸易业等产业旺。一季度全社会公路客运和货物周转量分别比去年同期增长5.0和4.5;邮政、电信业务总量2045万元,增长4.4。批零贸易商品销售总额13.7亿元,增长13.0;餐饮业零售额0.75元,增长15.9。

农业趋稳。按照新农村建的目标和要求,政府进一步加大了支农政策的力度,以农业增效、农民增收、农村稳定为目标,加快农村经济发展。一季度,农林牧渔业总产值2.78亿元,同比增长6.8,一是种植业稳。农业种植业总产值1

44亿元,增长26.1,今年春粮播种面积1178公顷,同比下降9.7;油菜籽播种面积6541公顷,增长0.5。经济作物中,果用瓜种植面积大幅度增长,一季度果用瓜种植面积326公顷,比去年增加5.9倍。食用菌和花卉园艺分别增长32.8和135.5;二是养殖业稳步发展。生猪存栏数36.82万头,比上年同期增长12.0,出栏8.89万头,比上年同期增加1.1万头,增长14.1;家禽出栏120万只,比上年同期减少23万只,下降22.。由于今年生猪和家禽的市场价格明显下滑,据测算一季度牧业产值为1.13万元,同比下降7.9。

2.投资、消费、出口三驾马车齐头并进

投资平稳增长。一季度,全社会固定资产投资8.01亿元,同比增长18.3,限额以上固定资产投资6.5亿元,同比增长16.3,增幅同比回落1.2个百分点,比衢州市低16.8个百分点(衢州市限额以上固定资产投资完成34.4亿元,比去年同期增长33.1)。工业投资增长较快。一季度,工业施工项目83个,占施工项目总数的79.8;完成工业性投资3.5亿元,同比增长27.3。新开工投资项目52个,在建施工项目52个,同比分别增长92.6和22.4,使投资需求保持在一定规模。招商引资成效明显。一季度,全市引进市外投资项目101个,总投资12.44亿元,协议引资额9.69亿元,实际到位资金1.28亿元,其中结转项目到位资金0.48亿元。一是开局良好,一季度引进的项目数、总投资额、协议引资和到位资金分别比上年同期增长了188.6、329、350.7、93.9。

消费需求旺盛。一季度,全社会消费品零售总额7.1亿元,同比增长13.4。分行业看,批发零售贸易业实现零售总额6.1亿元,增长13.3;住宿和餐饮业实现零售总额0.75亿元,增长15.9。分城乡市场看,城镇市场实现零售总额3.1亿元,同比增长13.6;随着农村消费环境的不断改善,我市农村市场逐步活跃,累计实现零售总额3.9亿元,同比增长13.3,与城镇市场保持基本同步。

外贸出口强劲。一季度,全市累计实现出口1100万美元,增长38。其中三资企业出口344万美元,同比增长37;流通企业出口288万美元

,同比增长38。规模以上业完成出货值7367万元,增长6.9,其中食品、纺织行业出口分别增长51.2、37.42;竹木加工出口从无到有,一季度竹木加工出货值1141万元;化工行业出货值下降30.3。全市出货值达8.08亿元,增长25.3。其中:市辖区2.78亿元,增长40.5;龙游县1.52亿元,增长33.2;衢江区0.71亿元,增长32.1。

3.财政、金融运行平稳

财政收支出运行平稳。一季度,全市财政总收入1.83亿元,其中地方财政收入1.1亿元,分别比上年同期增长10.9和16.2,增幅比上年同期分别回落2.7和9个百分点。全市财政支出完成1.4亿元,增长28.8。一是财政收入增幅下滑。1月、2月、3月,财政总收入分别增长18.8、11.1和10.9,逐月下滑,2月地方财政收入增幅由1月的20.5下降至14.7,3月份开始回升到16.2。一季度,全市财政总收入和地方财政收入,同口径分别增长10.9、16.2,比上年同期增幅下降2.7和9点,比上月回落0.2和上升1.5个点。二是行业税收不平衡性初步显现。化工、建筑、建材、房地产四大主体行业“两升两降”。化工、建筑行业分别增收463万元、874万元,增长19.1、38,两行业增收额占财政总收入的增收额的74,拉升财政总收入增长8个点。建材业税收减收幅度扩大,一季度(-18.7)比上月扩大1.1个点,房地产业税收增幅有所下滑,一季度首次出现10.8的负增长,比上月的9.8扩大20个点。三是财政支出略超进度。1月份,由于上年省拨专款到位较迟而延至今年一月份拨款及春节因素,支出增长高达37.2,2月增幅基本平稳且回落,增长20.5,一季度累计增长28.8,按照预期支出,略高于时间进度。一季度,本级预算支出完成14500万元,占预算数49907万元的29,省补助支出3990万元,占省补助收入8500元的47。

金融运行稳中趋紧。3月末我市金融机构各项存款余额突破80亿元,达到82.8亿元,比年初增长13.3,其中储蓄存款比年初增长15.2。3月末我市金融机构各项贷款余额突破60亿元,达到60.8亿元,比年初增长7.4,其中短期贷款比年初增长7.5,中长期贷款增长7.9。

二、找准问题,进一步增强克难攻坚的信心和决心

我市今年一季度经济运行总体开局良好,基本实现了开门红,但也存在一些问题,应引起足够重视。

1.固定资产投资后劲不足。固定资产投资是拉动我市经济增长的主要动力,一季度的平稳经济形势也主要得益于去年43亿的固定资产投入。但从今年的固定资产投资情况看,启动偏慢造成了拉动经济增长后劲会造成一定的影响,1~3月全市完成限额以上固定资产投资6.5亿元,同比增长16.3,增幅比上年同期低1.2个百分点。非凡是1~2月,基础设施投资下滑,完成投资0.7亿元,同比下降3.9,增幅比上年同期低38.7个百分点。原因主要是项目质量总体不高,带动力不强。2006年31项“310”工业项目、19项“310”工业备选项目、3项重大新开工工业项目中,总投资超亿元的只有3个,达到5000万元的也只有7个,缺少带动性强、关联度高的大项目支撑。

2.重点建设项目推进较慢。总体开工情况较好,但是投资计划完成情况不理想。我市今年122项重点工程总投资56.9亿元,当年计划投资28.6亿元。一季度开建87项,开建率71.3,完成投资4.03亿元,完成年计划投资14.1。“2006-310工程”共62项,计划投资15.9亿元。1-3月开建41项,开建率66

做特城市来吸引内外人流、物流、信息流等各种要素的集聚,促进城市经济的发展,培育新的经济增长点。一是做活房地产业。针对目前房地产业发展出现的一些问题,市政府已经着手研究制定了应对措施。完善一个机制,即建设用地出让治理机制,按照统一年度出让计划、统一资金平衡、统一征迁安置政策、统一土地出让手续、统一规划要求控制年度商住用地总量;出台一个政策,即《关于进一步促进房地产业健康发展的的意见》,从土地调控、政策扶持、政府引导等方面推动房地产业的健康发展;建立一个组织,即成立xx房地产业协会,发挥协会联络行业、双向服务和信息交流的作用,规范房地产业健康发展;组织一次活动,在今年下半年组织一次全市性的房地产交易会,推动房地产销售和企业的品牌宣传。二是做特商贸物流业。重点是几个专业市场,包括建材市场、汽配市场、城北大型超市等。几个物流中心,包括贺村、上铺和城区物流中心建设。几条特色街,包括解放路服装一条街、鹿溪路超市购物一条街、解放南路建材一条街。三是做强城市社区经济。大力发展以特色商贸、社区服务业、城郊型经济为主的城市社区经济。包括特色餐饮业、特色休闲场所、家政服务业、生产生活服务业、中介服务业等等。四是做精旅游业。按照文化融入经济社会发展“一规两案”的指导,明确城市和旅游的主题定位,全面完善xx旅游总体规划;围绕“一轴(古道)、两核(廿八都、江郎山)”精品景观线,包装推出“仙霞—廿八都—浮盖山”与“峡口—江郎山”等精品旅游景点;围绕主题规范旅游形象标志,全面营销打响xx旅游主题品牌。

3.抓新农村建设。生产发展是新农村建设的首要任务,要从我市“三农”全面发展的实际出发,稳步有序推进新农村建设,按照农业生产的专业化、企业规模化、布局区域化、经营产业化要求,深入实施特色农业产业发展提升工程,打造农业增收的新活力。一要提升主导产业。通过近几年的培育,以白菇、蜜蜂、生猪为重点的农业主导产业已经初步成形。今年,全市白菇种植量要达到1.7亿袋,蜂群养殖数稳定在25万箱,生猪养殖量稳定在100万头左右。二要做大龙头企业。今年年销售收入超亿元农业龙头企业2家、超5000万元农业龙头企业10家、白菇种植规模超100万袋企业5家,争取有1家新列入省级骨干农业龙头企业。三要打造品牌农业。今年争取获省级以上认证农产品3个,争取有1个农产品成为全国知名品牌。四要引导发展特色产业。进一步摸清农村特色经济发展的底数,因乡制宜、因村制宜、分类指导,根据各自特色经济发展的基础优势,大力发展特色经济,以产业带动村级经济发展,争创特色经济发展村。

4.抓规划编制。一个地方的长远发展、项目建设、争取政策资金、城市对外形象提升等方面都需要依靠规划的先行,有的规划已经十分迫切。根据规划委员会议事规则,最近在大量前期预备的基础上,市政府编制了《xx重大规划前置性审查分解落实任务表》进一步明确了今年34项重大规划编制计划和提交规划委员会前置性审查的38项规划,并制定出台了《xx规划工作考核办法》。今年计划编制的34项规划包括三个层面:一是事关全市经济社会发展的总体规划编制,重点抓好《城市总体规划修编》和《土地利用总体规划修编》。二是抓好区域发展规划编制。包括《南部生态经济区发展规划》、《中北部工业经济区发展规划》。三是抓好事关全市产业、事业发展的各类专项规划编制。《城乡一体化规划》、《xx服务业发展规划》《xx城市商业网点布局规划》《xx城北新城精品景观带规划》《xx双塔主题公园总体规划》等30项专项规划编制。

5.抓项目推进。当前影响项目推进的要害因素是项目的质量不高、融资难和土地的合理利用问题,为此,下一步我们要从这三方面入手,寻求项目推进的突破点。一要做实项目前期工作。今年我市项目质量不高,表现在投资规模小、技术含量不高等等方面,列入省重点工程盘子的项目太少,所以推进难。这也暴露出去年,乃至前几年项目前期工作比较薄弱的现实。所以,我们围绕我市经济社会发展中的焦点、热点、难点问题,加强全局性、战略性、思路性、政策性、典型性课题研究,谋划好项目。去年,我市有24个部门、27个乡镇提出330个项目,其中,被确认的有183个,被列入项目库的有49

个。我们要立足长远,从现在开始,就要注重明年项目的预备工作。政府已经出台了前期工作目标考核奖惩责任制,设立重大前期工作先进集体奖,对获得一、二等奖的单位主要领导给予5000元和3000元的奖励;设立重大项目提出奖,对提出项目并列入重大项目库的个人,给予1000元奖励;设立重大前期工作计划完成奖,对按时完成当年重大前期工作的单位给予项目工作班子3000元奖励;设立争列国家、省重点工程项目奖,对部门单位争列到国家和省重点工程计划土地指标的,按每亩土地指标100元的奖励。二要着力破解资金瓶颈。对内要积极探索融资新渠道,加快推进金融服务中心建设,推行农户联保贷款制度、鼓励民间借贷,积极发挥中小企业担保中心作用,同时,加强与金融部门的沟通,争取扩大授信额度,争取金融部门加大对项目建设的信贷支持力度。对外要加快《关于推进欠发达地区加快发展的若干意见》等政策的对接,做好项目的包装申报工作,同时努力争取更多的资金支持。要利用外资和地区间经济合作的力度,以项目为载体,吸引更多的外来投资。三要加快项目落地。要进一步发挥好项目推进协调小组和工业项目审议协调小组作用,全面协调全市项目推进工作。首先,项目业主及用地意向所在地乡镇(街道),要及早与国土部门取得联系,项目必须符合土地利用总体规划、城市规划及村庄、集镇建设规划,便于国土部门提早介入做好服务,避开基本农田保护区。其次,要完善有关政策,对园区、基地以外乡镇(街道)新引进企业、项目落在园区、基地内,在招商引资、税收政策等方面,能基本享受园区、基地所在地乡镇(街道)同等待遇。第三,要规范审批程序。各基地、园区所在地乡镇要协调好被征地单位、农户及相关单位之间关系,避免出现业主直接将征地补偿费支付给有关村集体、农户,导致项目

用地无合法的征地手续。同时要监督被征地单位做好征地补偿费分配、支付工作,加快工业项目用地报批进度,加速工业用地交付进程,促进项目早落地、快动工。

开发公司月度工作计划范文第6篇

第一部分:活动策划案书的写作

活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额,提高市场占有率的有效行为,如果是一份创意突出,而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案,无论对于企业的知名度,还是对于品牌的美誉度,都将起到积极的提高作用。

活动策划案是相对于市场策划案而言的,严格地说它是从属与市场策划案的,他们是互相联系,相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式,只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为,也只有这样,才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵,而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路,才能够使企业保持稳定的市场销售额。

活动策划案形式多样,一般而言,包括ROADSHOW、产品说明会(会)、节日促销、新闻事件行销等,而对于上述的任何一种方案,针对于不同的企业情况和市场分析,都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果,所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。

对于一些刚接触广告,或者刚接触策划的业内朋友来说,可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果,甚至是一些从事多年策划的广告人,有时候也难免犯错,那么,怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢?我觉得需要注意以下几点:

1.主题要单一,继承总的营销思想

在策划活动的时候,首先要根据企业本身的实际问题(包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等)和市场分析的情况(包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等)做出准确的判断,并且在进行SWOT分析之后,扬长避短地提取当前最重要的,也是当前最值得推广的一个主题,而且也只能是一个主题。在一次活动中,不能做所有的事情,只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体,正所谓“有所为,有所不为”,这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体,才能引起受众群关注,并且比较容易地记住你所要表达的信息。

2.直接地说明利益点

在确定了唯一的主题之后,受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息,但是仍然有很多人虽然记住了广告,但是却没有形成购买冲动,为什么呢?那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点,因此,在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点,如果是优惠促销,就应该直接告诉消费者你的优惠额数量,而如果是产品说明,就应该贩卖最引人注目的卖点,只有这样,才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动,从而形成购买。

3.活动要围绕主题进行并尽量精简

很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动,认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意,其实不然,其一,容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃,也有很多人参加,似乎反响非常热烈,但是在围观或者参加的人当中,有多少人是企业的目标消费群体,而且即使是目标消费群体,他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品?目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题,很多人经常是看完了热闹就走,或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合,所以很难达到预期效果,在目前的市场策划活动中,有一些活动既热闹,同时又能达到良好的效果,就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二,提高活动成本,执行不力。在一次策划中,如果加入了太多活动,不仅要投入更多的人力物力和财力,直接导致活动成本的增加,而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力,最终导致案子的失败。

4.具有良好的可执行性

一个合适的产品,一则良好的创意策划,再加上一支良好的执行队伍,才是成功的市场活动。而执行是否能成功,最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性,除了需要进行周密的思考外,详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析,在具体安排上应该尽量周全,另外,还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。

5.变换写作风格

一般来说,策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验,当然这种经验也表现在策划书的写作形式上,所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维,没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格,因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子,就很容易在心理上产生一种不信任的态度,而这种首因效应有可能影响了创意的表现。

6.切忌主观言论

在进行活动策划的前期,市场分析和调查是十分必要的,只有通过对整个市场局势的分析,才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题,找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道,主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样,在策划书的协作过程中,也应该避免主观想法,也切忌出现主观类字眼,因为策划案没有付诸实施,任何结果都可能出现,策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析,而且,客户如果看到策划书上的主观字眼,会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析,只是主观臆断的结果。

最后,一次促销不可能达到巨大的效果,也不能因此就建立起名牌,所以千万别想通过一次活动解决所有的问题,一次活动只能主要解决一个问题,在品牌的建设和商品的销售上,只有坚持正确的营销思想,并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动,才能使企业更快更好地继续发展下去。

__________________________________________________________________

第二部分:房地产类策划实例剖析,仅供参考。

XX花园市场研究报告提纲

一、概论

1.1序言

1.2研究目的

1.3研究方法

l详尽的资料搜集及分析工作

l入户问卷调查

l现场访问

1.4主要结论和建议

二、广州市住宅市场概况

摘要:广州市区域概况

1、总面积、市区面积、占全市面积

2、家庭总户数、户均人口

3、近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括

4、近年广州住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点

2.1广州经济发 展概况

2.11经济发展速度(GDP分析、第三产业分析)

2.12金融业与房地产消费市场

2.13居民生活水平与住宅消费

2.2广州住宅市场特点

住宅成交量、付款方式、买家特点分析

2.3广州住宅市场的发展趋势

2.31政府政策

2.32金融上消费贷款额

2.33广州住宅发展趋势

2.34阻力因素

三、项目区域市场概况

3.1整体供应与成交分析

3.11市场发展概述--海珠区住宅供应与成交情况

3.12市场交投活跃原因

3.13规模效应及价格档次

3.2市场活跃区域

3.21市场活跃区域的分布及特点

3.22活跃区域的价格走势及档次变化

3.3多层、高层市场特点

3.31多层住宅近年供应、成交特点

3.32高层住宅近年成交增长与供应情况

3.33多层住宅与高层住宅的供应与成交比较

3.4成交主要特点

3.4.1成交价格密集区域

3.4.2买家分析

l私人购买VS集团购买

l本地人买家VS外地人买家

l本市买家:海珠区VS其他旧城区

l成交单元面积

l买家年龄

l成交总额,买家承受能力

四、项目区位特性分析

摘要--1、项目地块在城市发展中的地位

A、项目地块位置分析

B、未来城市的主要发展方向及本项目地块地位分析

2、树木地块所属区域特点

A、区域人口分析

B、区域基础设施及交通条件分析

C、区域新发展区分析

D、区域住宅开发的特点分析

3、项目地块的地点特征

A、项目地点及周边社区、生活配套分析

B、项目地块周边交通条件分析

C、项目周边区域开发分析

D、项目地块的开发条件及开发特点

4、项目地块的用地特征

A、项目地块用地规模

B、项目地块用地形状

C、项目地块绿化基础分析

D、项目地块内高差分析

E、项目地块道路、用水、用电基础分析

4.1项目地块在城市发展中的地位

4.1.1项目地块于城市中的区位分析

4.1.2未来城市的主要发展方向

4.1.3城市的具体发展过程对项目发展的影响

4.2项目地块所属区域的特征

4.2.1项目区域的人口状况

(常住人口、占市区常住总人口,常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、项目

地块附近居住的常住人口、家庭户数)

4.2.2项目区域城市发展概况

(城市功能发展情况、基础设施和生活配套设施情况分析、交通条件等城市建设发展

情况)

4.2.3区域内竞争性地区的发展条件比较

(位置、用地规模、规划人口、规划发展目标、交通条件、建设情况等条件比较)

4.3项目地块的地点特征

(位置、周边基本居民生活服务设施配套、公交、道路规划情况)

4.4项目地块的用地特征

4.4.1项目地块规模

4.4.2项目地块用地形状分析

4.4.3项目地块绿化基础

4.4.4需地块高差分析

4.4.5项目用地现有污染情况

4.4.6项目地块道路、用水、用电基础

项目附近竞争性住宅看法物业发展状况

概要:

a.项目附近同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建面积、住宅单元总量、现有供应量

分析;

b.同类楼盘特点;

c.预计未来无年区域住宅供应总量、单元套数、已开发物业的后续供应量;

d.周边主要竞争对手占地面积、总建面积、住宅面积、套数;

e.区域同类楼盘现实住宅推出平均销售率、成交量最大的单元面积;

f.区域同类楼盘现时价格幅度

g.未来的住宅供应量增幅、市场承接力、竞争情况;

5.1项目附近同类楼盘开发物业供应情况

调查范围:

楼盘规模:

调查时间:

5.1.1已开发楼盘供应状况

5.1.2项目周边地块的开发动态及未来供应量分析

5.2项目附近同类楼盘开发状况

5.2.1售价与销售率分析

(附近楼盘推出销售状况及原因分析

5.2.2销售与卖点

5.3项目附近同类楼盘户型面积分析

5.4项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点

5.5小结

五、市场调研结论及发展建议

6.1市场调研结论

(住宅市场环境、区域供求及吸纳特点、项目竞争优劣分析)

6.2项目发展建议

(策略、目标客户、目标客户特征、具体建议--)

6.2.1已购房者的需求特点详细调查

6.2.2潜在购房者的需求特点详细调查

附:1、广州市大型建设项目表

2、1998年广州市重点城建上马项目

3、区域人口变动情况

4、附近区域住宅市场概况

6.2.3附近楼盘集中区域分析

锦绣花园推广策划案

前言

锦绣花园已经销售了相当长一段时期,但是区内人气不旺,商铺经营状况不佳。有鉴于此,本策划案重点放在住宅的推广销售上。以期通过引爆住宅的销售带旺区内的人气,从而促进商铺的销售和经营。

故本案略去了商铺的推广销售一节,侧重打造锦绣花园个性化镇区明星楼盘形象。

由于作者水平有限,见识亦有限,不周之处,尚望谅解。

一、东莞楼市分析

东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入21世纪的东莞地产业,个性化、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花园、金泽花园相继树起了“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性,和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。

东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化,但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源--自然的家”。相信在以后相当长一段时期内,个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。

故锦绣花园要取得优异的销售业绩,就必须把握时机,尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力,把自身打造成极富个性和口碑,拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。

二、锦绣花园物业概述(略)

三、锦绣花园的优势与不足

优势:

1、位置优越,交通便捷

位置优越:①锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心,与常平、樟木头成为香港人的置业金三角 ;②徒步2分钟即可到达镇中心,酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷:①屋苑设有豪华直通巴士站,往返香港仅需90分钟;②常平火车站近在咫尺,每天多班直通火车及高速列车往返九龙及深圳。

2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全

锦绣花园大型豪华会所,占地逾万平方尺。

室外设施:25米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等;

室内设施:桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK酒廊等。

3、小户型,统一装修

2房2厅、3房2厅,面积68.79--106.92平方米之间的小户型,以及购房即可入住的高档装修,对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

不足:

1、环境建设缺乏吸引性景观

环境建设缺乏吸引性景观,不利于引发目标购房群

兴趣;不利于提升锦绣花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣

誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要,还要满足居住者特殊的心理需求)

2、物业管理缺乏特色服务

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务,使锦绣花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

四、目标购房群

年龄在35--60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中黄江置业位置的香港中老年人

家庭构成:1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年

2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在莞工作的台湾老板、管理者或内地老板、管理者

家庭构成:1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年

3、年龄在28--40岁之间

月收入5000元以上

时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高科技工业园工作的管理阶层

五、锦绣花园营销阻碍及对策

阻碍:

1、锦绣花园广告宣传力度不够,

强势卖点尚未尽竭挖掘,尚未树立起应有的产品形象,公众知名度、美誉度不高,记忆不深。

2、锦绣花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

3、区内商铺经营状况不景气,销售业绩不佳。

对策:

1、尽竭挖掘锦绣花园的强势卖点进行媒体宣传;

在莞惠沿线人行天桥及繁华路段、黄江镇中心、裕元大酒店对面、常平火车站及其周边做车身、路牌、灯柱和建筑物广告;

举办各种公共活动,树立锦绣花园美好形象,迅速提升锦绣花园的知名度、美誉度和记忆度。

2、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作,作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

3、商铺经营不景气,销售业绩不佳,究其原因有二。

一是区内人气不旺,二是锦绣花园离镇中心太近。

故对策有二:一、引爆住宅销售,带旺区内人气,促进商铺的经营和销售;二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如:高品味的酒廊、咖啡厅等。

六、形象定位

根据锦绣花园的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段,我们把锦绣花园定位为:凸显人生至高境界,完美人生超凡享受的非常住宅。

主体广告语:

辉煌人生,超凡享受

--锦绣花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……

辉煌人生:锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层,或者是有固定资产投资的中老年。因此,他们的人生是与众不同的,是辉煌的。

超凡享受:

享受入住方便

享受交通便捷

享受特别服务

享受都市繁华

享受至尊荣誉

七、两点整体建议

建锦绣广场和寓意喷泉

针对锦绣花园缺乏吸引性景观一点,建议在二期工程中建锦绣广场和寓意喷泉。为黄江镇增一别致夜景,给镇上居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。

试想:当夜幕降临的时候,沿镇中心一路走来。远远的看到锦绣广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生,超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场,或立于水边,或坐于石墩,感受都市的繁华,呼吸夜的气息,怡心怡情,岂不妙哉。

如此一来,一方面能够增加锦绣花园的吸引性,提高锦绣花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目标购房群的认同,满足区内居民的荣誉感。

2、物业管理方面提供特色家政服务

锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年,他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故锦绣花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供免费送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题,另一方面有利于增强锦绣花园对目标购房群的吸引力。

八、广告宣传

锦绣花园的广告宣传要达到以下三个目的:

1、尽竭传达锦绣花园的优势与卖点;

2、尽快树立起锦绣花园“辉煌人生,超凡享受”的物业形象;

3、直接促进锦绣花园的销售。

基于以上三个目的和锦绣花园一直以来的广告攻势。我们把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段,即广告切入期和广告发展期。

在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达锦绣花园的优势与卖点;

在广告发展期,一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造锦绣花园“辉煌人生,超凡享受”的形象;另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。

广告切入期(1--2个月)

1、报纸软文章

主题1:辉煌人生,超凡享受

--记“我”为什么选择锦绣花园

主题2:事业生活轻松把握

--记锦绣花园特别的家政服务

2、系列报纸硬广告

主题1:辉煌人生,超凡享受

--这里离香港只有45分钟

主题2:辉煌人生,超凡享受

--家里面的娱乐休闲

主题3:辉煌人生,超凡享受

--锦绣广场就是我们家的后花园

广告发展期(3--4个月)

1、报纸

从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生,超凡享受”的品牌形象。

2、电视

3、电台

4、单张

5、户外广告

①在莞惠沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告;

②在黄江镇中心作巨幅建筑物或路牌广告;

③在裕元大酒店对面树巨幅广告牌;

④在常平火车站及周边作巨幅广告牌或建筑物广告。

6、车身广告

莞城--樟木头、莞城--常平、常平--香港。

7、公共活动

①锦绣广场落成剪彩仪式

邀请黄江各界知名人士及锦绣花园新老业主荣誉出席(有文艺表演及娱乐节目等)

②寓义喷泉征名及题名活动

以各种方式(信函、热线、现场、邮件等)大张旗鼓向社会各界征集锦 绣广场寓义喷泉的名称。之后,在一个令人瞩目的日子里,开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励(根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励)。

③锦绣花园“文化活动月”活动

一方面丰富镇上居民的文化活动,有益于地方文化事业,易博得社会各界的支持,造成极大的社会效应,博得民众的好感,有利于迅速树立锦绣花园美好的公众形象;另一方面吸引新闻媒体的注意,为新闻报道提供很好的素材,有利于大范围内提高锦绣花园的知名度,造成持续记忆。

1)向黄江镇各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券;

2)于各节假日及工休日在锦绣广场举办各种歌舞表演、文化活动等。

3)在全镇范围内开展锦绣花园“文化活动月”万人签名活动。

九、费用预算

设计制作费

报纸

5万元

户外广告

8万元

单张

3万元

2、公共活动

30万元

3、媒体投放

150万元

共计:196万元

(注:以上费用均为估算)

天润花园项目整体策划书

目录

一、市场背景

二、项目分析

三、项目定位

四、客源定位

五、产品建议

六、推案策略

七、广告策略

八、销售执行

九、公司简介

十、合作模式

一、市场背景

济南房产市场日趋规范,整体处于上升态势,在市场发展的过程中,我司认为可分为两个阶段,每个阶段市场构成要素的特征,简析如下:

(一)九九年之前,被动销售的暴利阶段:

客源特征:以高收入者为主,追求身份与地位的显示,此时市场选

择范围小,客户购买存在一定盲目性。

开发商特征:政府对开发公司的实力要求不严,开发商实力良莠不齐,受传统观念束缚严重,不重视客源心理及市场发展特性,主观开发,追求暴利,无品牌意识,对专业销售机构极度排斥。

项目特征:产品形式单一(多层为主),缺乏特色,不注重整体规

划,且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。

销售特征:无整体营销思路,盲目追求高利,定价偏高,且无有效

的表现及宣传手法,不注重品牌的培养和树立。

(二)20__年以后,振荡中走向规范的过渡阶段

客源特征:客源层次广泛,需求多样化,在楼盘选购及消费心理上

趋于理性,此时散户消费逐渐成为市场主力。

开发商特征:迫于竞争的压力,开发商主动寻求新的开发理念,对营

销策划理念逐渐接受,同时专业销售人才带来的先进理

念也影响了开发商的思想,开始注重客源需求,逐渐向

以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强,大量实力

雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的

良好发展前景,进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府

对土地资源进行统一管理,地价开始上升,而促使开发

企业走出暴利阶段,利润趋于合理,此时一部分资金实

力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻

考验。

项目特色:产品多元化,在仍以多层为主的同时,小高层逐步为市

场认可,高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打

破,小区规划趋于合理,特色鲜明,并且小区品质不断

提升。

销售特色:价格趋于合理,市场出现整合态势,营销理念随专业销

售机构的介入逐步为市场接受,人员日趋专业化,宣传

手段不断翻新。

在上述市场背景下,客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化:

1、客户需求的变化

能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户,已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量,向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。

对于能承受2500-4000元/m2价格的客户,在追求上述要求的基本基础上,更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力,对小区的整体规划要求较严格。

能承受4000元/m2以上的客户,相对前两种客户来说已有了质的

提高,在选择楼盘时,最注重的是享受,追求一种理念和内涵,同

时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。

2、市场环境的变化:

地理环境:逐步打破了地域限制,市场全方位发展,从传统的利用

地段创品牌,到创品牌而创地段。

产品环境:产品多元化,多层仍为主力,小高层发展较快,并逐渐为市场所接受。

其中:

小高层发展分三个阶段:

(1)以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志,小高层做为新的开发理念进入济南市场,并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划,注重了前期宣传,引起巨大冲击,前期销售达到良好的效果。

(2)以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志,小高层市场进入激烈竞争阶段,此时开发商追求高容积率、高利润率,导致小高层价位偏高,并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露,因此点式小高层呈现昙花一现的势态。

(3)市场以客源的选择为导向,再次转向社区化的板式小高层方向发展,并且日益呈现出规模化、品牌化的特征,此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。

3、开发商的变化趋势

开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化

方向转变,并逐步建立了品牌观念,具备了较强的竞争意识。

营销方面:竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新,由炒绿化、

炒智能化、炒生态化、炒付款方式,到今天的炒理念、规模、品

牌,并且营销已越来越成为一种全程性策划行为,必须注重前期

准备工作,要熟悉当地情况并与之结合,了解客户心态。

二、项目分析

1、基本情况:

本案位于济南市解放路东首,西临济南市的CID(科技商务中心区)山大路,这是市政府的重点项目,它的兴起必定会辐射到周边,从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区,众多知名国际国内大公司投资于此,本案正处于这两个发展区域的中间位置,交通方便,地段的升值潜力巨大。

2、区域消费能力分析:

经济水平:

整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层,社会层次也以机关工作人员为主。

随着周边生活设施的不断完善和齐全,该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围,成为跨区域消费的一块热土。

3、客源定位:

由于本案属中高档楼盘,受价格限制,客源面相对狭窄,根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析:

(一)本地客源:

此类客源为本案客源之基础,且为先期客源之主力,我司认为主要有以下类型:

私营业主:有较为雄厚的经济基础,事业相对稳定,有广泛的社交关系,并且有足够的休闲时间去品味、享受生活,对新理念有较强的接受度,但有着冷静的思考与判断,大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。

政府官员:此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入,大多已有单位分配的住宅,但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。

高级白领:此类客户具有高学历、高收入的特点,追求高品味的生活氛围,以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。

年青成功人士:此部分人有着灵活的思考、较高的收入,社会地位起点高,追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型,但比例有限。

小结:本地客源大多为二次或三次置业,且以标准户型为主要需求。

(二)外地客源

此 类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需,可分为以下类型

外地驻济企业高层管理人员:此类人群大多为外派人员,收入高、单身,注重生活的品味与个性的张扬,同时希望有一个温馨、私密的生活环境,对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。

外资企业驻济高层管理人士:加入WTO后,外商投资将大大增加,外来管理人员增多,此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重,将成为本案后期客源开发的重点。

三、项目定位

本案位于济南市的,生活设施及市政配套完善,有良好的自然及人文环境,相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势,因此我司建议将本案定位于:会养人的房子--滋养城市贵族。

综上所述,在本案目标客源中,主要需求点有以下几方面:

1、地理位置优越。

2、交通动线充足。

3、市政与小区配套皆较为齐全。

4、社区规划合理。

5、智能化水平高。

6、有强大的升值潜力。

7、户型实用、舒适。

五、产品建议

由于本案不具备突出的规模优势,国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”,依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次,具体建议如下:

(一)社区配套设施

1、采暖:采用韩式地面供暖系统

理由:A无暖气片及其支管,增加使用面积,并且宜摆放家具。

B室温均衡、稳定,各房间温度可独立调节控制,具有

健身功能。

C辐射供暖,无空气对流,卫生、洁净。

D便于设落地窗。

2、门、窗:分户门配可视对讲防盗门,室内采用木质夹板门,客厅设落

地窗,其它房间配双层中空塑钢窗。

3、保安系统:全方位的防盗自动控制系统,红外线报警系统,设消防电

梯,公共场所安装自动感应装置,随时监测火情。

4、信息系统

有线电话:市区标准有线电视信号及卫星电视系统。

通讯设施:预留两部IDD电话插口。

网络:宽带网入户,并预留管线。

5、厨房、浴室:墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶,铺设防滑地板砖,配备整

套高级厨具,纯净水入户。

6、卫生间:墙面镶砌普通瓷砖到顶,铺设防滑地板砖,设三盆。

(二)本案多层商业楼为沿街场所,建议楼顶建造能代表本案风格的造型,而非平顶。

(三)外立面材料及颜色

建议采用高级涂料,颜色采用三段式,底部部分用深棕色或赭石色,中部为米黄或中黄色,上部为淡黄或白色。

理由:A涂料易清洗,重新粉刷即可焕然一新,如发生墙体渗水易

查出,而用面砖则不易查出。

B棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感,整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。

(四)绿化布置:根据小区内的容积系数,此建议原则上小区整体走小而精的路线,通过精致的小景,烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化;即草地、灌木、植株相互搭配,互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味,提升小区形象。

(五)规划布局:要在充分满足园林绿化的同时,适当增加健身设施的建设,把健康主题引入小区,既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现,这样很容易引起消费者的认可。

(六)户型设计:户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯,面积应在100--180平方米之间,适当保留200--250平方的大户型,面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。

(七)户型风格:落地窗设计,室室全明,要让客户真正感受到阳光的感觉。

六、推案策略

(一)售楼处选址:

我司建议售楼处向主干道附近迁移,在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。

理由:

(1)该地段为济南主干道,人员层次较高,有较大的客源潜力。

(2)人员流动量大,易扩大知名度。

(3)交通动线发达,方便客户咨询。

缺点:投入费用高。

(二)推案操作阶段及操作目的

本案操作由期房开始,我司建议将本案操作分为三个阶段:

第一阶段:建立市场人气,引起市场冲击,营造楼盘品牌,回笼资金。

理由:

(1)本案为同期开发,需要较大的资金,前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。

(1)中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气,由此而

形成的良性循环,因此,本案能否尽快去化,关键在于前期能否建

立市场人气,引起市场轰动。

在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合,为中、后期的操作做好铺垫。

理由:

价格是整个营销策略中极期重要的一部分,如整个阶段的价格衔接不好,将导致整个项目的失败(如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。)

第二阶段:建立品牌,在立足于本地客源的基础上,拓展客源面,创造相

对较高的利润。

理由:

(1)第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。

(2)在第二阶段,本案的知名度及品牌已建立,如能向更广的泛围内拓展客源,则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。

第三阶段:获取最高利润,通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。

(三)价格策略

目前市场竞争激烈,操作周期不宜过长,不适宜作大范围的价格调整,因此,我司建议先期以较低价格入市,引起市场关注,建立人气,随工期进展进行微调,在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升,以拉动市场。

整体操作结束后,将均价控制在3500元/平方米,具体推案策略及各阶段的价格制定,待双方确定合作关系后报与贵司参考。

七、广告策略

(一)主诉求点:

突出社区无以伦比的内部优势,以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。

理由:本案的内部优势得天独厚,其他楼盘无法比拟,本案由期房开始销

售,如单纯宣传社区品质,存在可信度的问题,而自然环境的优势

及小高层的建筑形式显而易见,易被客户接受,产生共鸣,则引起市场冲击相对容易。

(二)各销售期诉求

1、引导期:可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导,主要介

绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。

2、开盘期:主打环境优势,结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户,

建立人气。

3、正常销售期:进入正式销售期后,在主诉求点统一提领下,分期展现

户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品

质,使之成为一广告系列。

理由:

(1)可令社区整体优势全面展现。

(2)可保持每期推出广告的独立性,即宣传主题鲜明。

可不断保持市场新鲜度,冲击力持久。

(三)广告媒体选择

1、电视--以形象广告为主,结合综艺性广告。

2、报纸--软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导,正

式销售期通过硬广告进行冲击

3、车体--主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。

4、电台--选择覆盖面广、收听率高的电台,如交通音乐之声。

5、三维动画--提前展现小区内部的景致和内部设施,便于树立消费者信心,运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。

八、操作执行安排

我司以多年的策划经验, 总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作,足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。

(一)前期市调阶段(第一阶段)

第一阶段人员安排

1、市场研究分析

环境研究分析项目地段背景调研附近房地产调研市场消费倾向调研分析市调员1员,策划员1名市调员1员,策划员1名市调员2员,策划员1名市调员2员,策划员2名

2、市场调研成果总结专案组动脑会议后,市调负责人与专案主管共同编写市场总结

3、物业规划研判专案组动脑会议

4、营销方向与设想(开盘时间建议,售楼处及样板房搭建、布置建议)

5、策划报告纲要专案策划员执笔

此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研,并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后,结合前期的市场调研成果,召开动脑会议,初步确认本案的营销策划方向,并编写初步策划草案。在与发展商共

同就策划内容协商修正并确定之后,将进行第二阶段的工作内容。

(二)销售准备阶段(第二阶段)

第二阶段人员安排

1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定:目标市场定位销售策略制定推广措施及诉求重点广告目标与目的广告预算的编制平面制作物设计要求(楼书风格建议、DM及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等)现场POP布置建议活动建议媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔,广告策划辅助,完成报告。

2、我司与发展商会议(确定广告、市场推广费用及媒体计划、活动计划等内容)-----

3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议:广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控,发展商进行确认与把握。

4、印刷品样稿的审核与修正

5、现场POP布置具体内容:现场围墙装饰现场横幅和锦旗布置现场灯箱、指示牌展板、模型制作售楼处装修布置售楼处导引牌样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督

6、市区内长效媒体安排

7、销售文件的准备专案策划

8、售讲资料编写

9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等

10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管

11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成

此阶段基本为策划报告内容的实施,我司将在此阶段,协助发展商进

行与广告公司的接洽、联络与监督,并及时与发展商沟通,协助发展商进行现场布置;进行业务员培训,及一切销售资料的准备与落实。

三、销售阶段(第三阶段)

第三阶段负责人员

1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下,我司具体实施。

2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员

3、电话量、客户量、成交量统计与通报

4、价格反应与检讨

5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理

6、广告效果检讨

7、销售策略调整专案组动脑会议,并由策划员与广告策划人员实施

8、广告策略调整

9、销售形势分析与预测专案组会议

10、会议安排

每周例会专案经理通报销售情况,了解工程进度(与发展商),业务员反馈情况调查

月会专案经理、策划专案与发展商进行销售工作总结,月度销售计划拟定,广告计划拟定。

阶段销售会议专案经理、策划员、广告策划人员与发展商进行销售阶段总结,销售形势分析预测,下阶段总体计划与安排

备注;若有重要的促销活动或当天广告,我司将集中力量,重点出击。

中天广场策划推广

前言

………就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广思路及实施方案遵循“准确、合理、领先、系统及可操性”等原则,以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。

二、市场分析

写字楼市场调查与分析

没有一个深入细则及科学的市场调查与科学的市场分析,则市场推广思路就是无本之木,无源之水……

1.1写字楼宏观市场分析

在房地产开发四大产品(住宅、商铺、写字楼、厂房)中,写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此,购买(或租用)写字楼的客户群最理性,写字楼开发的利润较高,同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况,在92、93年房地产一片热潮中,写字楼市场也是一片欢声笑语,在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/M2。但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施,写字楼的命运也最为悲惨,以96年以后的广州写字楼市场为例,环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-180元/M2,跌幅近60%,且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至98年底。1999年至20__年,随着中国即将加入世贸步伐的临近,部分省市写字楼租售市场开始升温,尽管大部分升幅幅度不大,但北京、上海的升幅都不低,北京的升幅更是达到40%。20__年以后,随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转,国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求,尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市,如武汉、成都、重庆等。因此,写字楼的市场机会将会越来越多。

1.2武汉写字楼现状分析

要分析武汉写字楼市场,首先得认识武汉。武汉作为湖北省省会,位于中国中部轴线,长江中游地带,是全国重要的交通枢纽,素有“九省通衢”之称,水、陆、空交通发达,同时武汉也是全国重要的物资集散地,汉正街小商品市场闻名全国,也辐射全国,是一座多功能综合性特大城市,商业经济活跃。

武汉写字楼主要集中在商务区汉口区,高档写字楼售价基本在6000-8000元/M2之间,租价基本在40-70元/M2月之间,,管理费基本在10-15元/M2月之间,入住状况则两极分化,以招银大厦、建银大厦等十座写字楼为例,招银大厦、泰合广场等五座写字楼入住率在90%左右,建银大厦、瑞通广场等 四座写字楼入住率都在40%以下。

武汉所处地理及发展状况,在中国加入世贸成为现实和在武汉在西部大开发中所肩负的使命,注定武汉在今后的发展中将充满着机会和活力,也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻武汉,武汉写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。

2、主要竞争对手分析

2.1同质同档写字楼竞争对手分析(见附表1)

因中商广场项目大、档次高,因此,其市场应在武昌区的基础上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源,故全面分析武汉写字楼市场对本案有莫大帮助。

2.2武昌区写字楼竞争对手个案分析

在武昌区与本案争夺客源的主要为亚贸广场、绿洲广场、珞珈山大厦、江天大厦和洪广大厦,中商广场目前出租率仅为25%,而亚贸广场B座入住率达100%,江天大厦入住率为80%,以中商广场在武昌区的档次和地标地位及中商集团的影响力和号召力,中商广场的低出租率和零出售令人费解。因此,中商广场面临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力,其中本案最大的竞争对手为亚贸广场。

亚贸广场经济指标

名称:亚洲贸易广场

地点:武昌区武珞路628号

开发商:亚洲贸易广场股份有限公司

总占地面积:120__M2

总建筑面积:120__0M2,其中A座建面36000M2

规划:由A、B二幢塔楼和裙楼连体而成

层高:A座28层B座32层

功能:底楼-美食城、肯德基、停车场

一楼-五楼为商场

A座8-17层原规划为四星级宾馆,现定位为写字楼

A座18-28层为高档写字楼

B座为高档写字楼

租售方式:出售、出租、以租代售三种形式

售价:均价4800元/M2,整体购买还有优惠,并有一定的投

资优惠政策

租价:均价70元/M2,大面积出租可优惠(以此价位出租,其实是引导客户选择购买方式的采用的策略)

以租代售:120元/M2月,五年期满,产权归客户,但每年租金需每年第一个月付清(选择此种方式的客户也不会多,以100M2面积计算,首期付出了20的款项后,五年共付70万元,而采用按揭形式购买仅需480000元,相当于五年分期的70)

管理费:5.5元/M2月

入住率:B座100%A座尚未入住

配套:具备购物、休闲、餐饮、娱乐等各项设施,具体为裙

楼大型商场(全市第四),200泊位停车场、新加坡美

食城、肯德基快餐厅、裙楼屋顶露天泳池、高档保龄

球馆、美发美容中心等。

实用率:69%

外立面装饰:裙楼玻璃幕墙,塔楼以白色条砖为主,配浅蓝色玻璃

内部设施:中央空调、IDD电话、互联网、消防监控系统、A

座共6部电梯

内部装修:写字楼无天花、水泥地面

优惠政策:

三、项目分析

1、项目理解

项目名称:中商广场

地点:武昌区中南路

占地面积:6700M2

建筑面积:

规划:由A、B二幢角筒式主楼和裙楼连体而成

楼高:180米

楼层:A座49层B座38层(均含地下二层)

功能:地下一、二层为停车场

地上1-6层为购物中心

地上7-9层为饮食娱乐、休闲、健身中心

地上10-49层为写字楼

实用率:62%

室内交通:写字楼11部美国奥的斯高速豪华直升客梯,2部

专用消防电梯,另设步梯通道3条,宽1.2米

室外交通:46条公交线路在此设站,紧邻长途客运站、武昌

火车站、到武汉客运港和天河机场均有直达车

智能化:中商广场具备5A功能,即自动化管理系统(BAS)、

自动化监控及保安系统(ACS)、消防自动化系统

(FAS)、通讯自动化系统(CAS)、办公自动化系统

(OAS)

空调设施:美国特灵牌制冷机组及中央空调系统,另有新风

增氧系统

消防设施:消防自动报警联动系统,房间及过道设有手动报

警阀,多层次消防安全保护,主楼第10、23、36

层为防火、消烟、供氧、疏散避难层,并设2部

直升全程消防专用电梯

供电设施:供配电房接收输出两回路10KV高压变电,24小

时供电,另设进口人防应急柴油机发电机组,以

供主要设备的紧急启动

停车场:地下两层共180多个泊车位,保安、监控和收费系

统由电脑控制,全天候服务

外装饰:裙楼为铝塑复合板,主楼以米黄色进口面砖和绿色

玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰

内装修:豪华大堂,高档进口石材贴面铺地,公共走道采用

高档石材铺地,矿棉天花板吊顶,公共卫生间全套

装修。写字间均装天花,地面铺地毯

租售方式:可售、可租

售价:均价7000元/M2

月租价:35元/M2起,升高一层加1元/M2,均价约为55元/M2

开发商:中商集团中江房地产开发有限公司

物业管理:中江物业管理有限公司

物业顾问:香港屋宇物业管理有限公司

建筑商:武汉建工集团

2、过往推广策划

2.1过往市场定位:5A智能大厦

2.2过往目标客户群定位:IT行业

2.3过往销售价格:7000元/M2

3、项目机会及优势分析

3.1中国年底加入世贸国外资本的涌入促进整个写字楼市道好转,本项目作为写字楼同样受惠。

3.2国家开始西部大开发,武汉是通往所有西部开发的中间点,水、陆、空交通发达,作为内地最大城市的武汉商机增多,因此,伴随西部开发的不断深入,武汉的写字楼市道会有所好转。

3.3中商广场为武昌第一高楼,作为武昌区地标性建筑,具备较

强的吸客能力

3.4中商广场为武汉上市公司中商集团开发,中商具备品牌优势,

中商品牌可供挖掘和利用

3.5中商广场地处武昌区主干道内环路中南路,交通发达,周边

众多金融机构和政府机关,紧邻省委、省府等四大政府班子

府邸,既是文教科技中心,又是武汉__*中心,尊贵之气、

儒雅之风油然而生,地理优势无可替代。

3.6中商广场原有的宣传推广和销售手法欠缺,即缺乏整体包装,

又无灵活优惠的租售政策,在此方面可利用敝司的优势,充

分整合中商广场现有资源,对中商广场重新包装,制定灵活

优惠的租售政策,通过经验丰富、训练有素的销售人员推介,

软件方面可塑性相当大。

3.7中商广场为5A智能型甲级写字楼,智能型是高档写字楼的必

备功能和发展趋势,中商广场具备作为智能型大厦的基本功

能。

3.8中商广场租售价格能根据市场作适当调整,从高于竞争对

手30%的率下降到20%左右,即从7000元/M2调整为5600

元/M2,价格渐趋合理,同时说明中商广场领导层能尊重市

场、灵活应变。

3.9中商广场内外装饰装修在区域范围内首屈一指,写字间装有

天花,地面铺设地毯,为竞争对手所没有,进一步拉近了与

竞争对手的价格距离,同时提高了楼盘的附加值。

3.10中商广场为现楼,对于那些对期楼缺乏信心的投资客及急于

租场办公的企业来说,有信心和时间上的优势。

4、项目问题及劣势分析

4.1中国加入世贸的脚步声虽然越来越临近,但尚未正式加入,

因此,外商在国内相当部份仅是停留在市场调查方面,寻根

据点尚需时日

4.2中商广场虽然在小区域内有地头优势,但武昌区毕竟是文教

科研区,真正的商务区在汉口。因此,缩小了客户群的范围。

4.3在区域范围内武珞路上有多个竞争楼盘,档次虽略低,但以

其价格优势吸引了部分客源,中商广场在价位上偏高,虽经

调整渐趋合理,但价格比较来讲仍无任何优势。

4.4中商广场虽然为武昌第一高楼,但外立面缺乏现代感,作为

地标性建筑外观给人第一感觉是用落后的磁砖组成。因此,

要想树立中商广场领袖地位仅凭高度尚显证据不足。

4.5中商广场为现楼,现楼有现楼的优势,同时也有其不利的一

面,“是骡子是马”已清清楚楚,缺乏进一步炒作和想象的空

间,对爱炒期楼的投资客已无空间。

4.6中商广场实用率仅为62,为同区域最低,且配套设施不完

善。

4.7中商广场已作过宣传推广,尽管原因很多,但从业绩来讲,

应视为不成功,因此,要重新包装项目和做好项目,需付出

双倍的努力。

四、项目介入市场身份设定

根据以上市场分析及项目分析,本项目介入市场身份设定如下:

1、市场形象定位

中商广场从营销的角度看,处于从零开始的状况,由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广,也未把项目优势尽最大可能表现出来,敝司建议首先将项目重新包装定位,以下是敝司通过对武汉房地产市场的调查及对该项目详细分析得出的思考:

项目形象定位为:武汉市内环线商务区标志性智能大厦

原因:该项目有足够的质素支持上述定位

支持点:

1.1该项目位于武昌区内环线中南路上,中南路为武昌的商务中

心和武汉金融一条街,也是武汉商务区之一,以此淡化人们

心目中武昌区作为武汉市文教科研区的思维定势,同时强化

位于武汉__*中心区,这是其成为标志性建筑物业地段上的

独性。

1.2该项目是内环线武昌区段最高建筑,高度为180米,这是中商

广场成为标志性建筑最大的支持点,即唯一性。

1.3中商广场拥有5A级智能系统,即自动化管理系统、自动化监

控及保安系统、消防自动化系统、通讯自动化系统、办公自动

化系统,是其与其它项目与众不同之处,即权威性。

2、项目市场推广定位

根据上述市场定位,我们可以看出,本项目在区域范围内所处龙头地位,因此市场推广定位要求有针对性,同时要大气、豪气、霸气。

项目推广定位:领袖风范、商贵首选

2.1理由:由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企

业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户

群体的特性,突出尊贵感。

2.2领袖风范,表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位,

以楼盘第一高度、5A级智能系统等设施质素及香港屋宇物管

公司管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目

的都是商界中的“翘楚”、“枭雄”,这对于真的“枭雄”会获

得他们的认同,而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业

主来说也会以入主中商广场办公而自豪。

3、目标客户群定位

3.1从企业性质定位

境外跨国企业,尤其是知名国际企业

国内中大型国有企业

国内有实力的私营企业

3.2从企业类型定位

房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业。

3.3从目标客户的来源定位

对现有办公环境不满意和企业发展壮大了,需要换一间更能体现身份和档次的企业;

现有租户15%,即现租户之60%转为买写字楼。不过要使现有租户60%转为购买即需要有一套比较优惠的措施。(优惠方案在推广策略里面详述);

投资客50%,要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。(具体方案在促销策略里面详述);

自用型买家35%,对于那些经营平稳发展的企业,此方案较为吸引。

但首期款不能太重,贷款期不能太短。(具体方案在促销策略里面详述)

4、项目价格定位

4.1售价:均价5600元/M2,虽然此价格仍为武昌区写字楼最高

价,但与写字楼质素相比,此价位应能为目标客户群所接受,

此价位应该是中商广场的价格突破点

4.2租价:起租35元/M2,层差1元/M2,即均租约55元/M2,

另管理费12.5元/M2(含空调费)

五、项目包装

1、售楼部、租赁部包装设计建议(见附图)

原则:体现中商广场的档次与风格

体现一种大气、豪气

2、中商广场写字楼样板间设计建议(见附图)

3、中商广场大门前升旗设计(见附图)

4、更改楼名,作为商厦名称中商在三大不足:一是不大气,虽然中商是开发公司中商集团的简称,但作为标志性建筑,如用公司名称,一般来讲不会大气,像广州几乎所有甲级写字楼均未用公司名称作楼名;二是“中商”同造谣中伤的中伤谐音;三是中商似乎给人以中商、外商区分之感。因此,建议“中商广场”改为“中南广场”,理由除上述四点外,尚有三点:一是中南也同样可理解为是中南商业股份有限公司的简称,与中商并不矛盾;二是中南位于中南路上,中南路在武昌可以说是“路王”,同时也是内环路主干道;三是中南有中南地区之地域概念,包容性更大。

六、推广策略

1、本项目推广四大障碍点

1.1区位概念上的障碍。本项目位于武昌区,一提武昌,人们很自然认为它是一个文教科研区,似乎与写字楼关联不大,从而降低了对本项目的认同感。同时,人们总是拿它与同区域亚贸比,所以总是在圈圈里跳不出来。

1.2价格劣势上的障碍。对于投资客来讲,最关心的是价格和升值空间以及投资回报问题,对楼盘质素的考虑不在首位。因此,很难吸引投资客。

1.3项目自身质素的障碍。本项目走的是甲级写字楼,5A智能大厦。但本身质素未全部到位。例如配套不全,外观不气派,缺乏现代感,从而与竞争对手没有一个相当明显的差距。

1.4付款方式的障碍。在项目价位无优势,质素无明显差别的情况下,呆板和繁重的付款方式应是造成本项目前期不成功的主因。

1.5目标客户定位不准。项目原目标客户定位为IT行业,虽有一定道理,面太狭窄。

2、本项目推广五大突破口

2.1区位突破,改变人们的思维定式。区位上主要不提武昌,以免和文教和亚贸捆在一起,而是提内环线,因为内环线可说是武汉的商务中心,而本项目位于内环线中南路上,。即称位于内环线商务区。这样提,同时又与亚贸进行了区隔,为说明价格比其高提供了有力证据。

2.2价格突破、调价、调至5600元/M2,缩小与同区域竞争楼盘

价格差,同时又与内环线同质楼盘比有价格优。

2.3项目质素提升,硬件方面除部分包装及可装修写字间计已基

本定型。因此,只有从软件方面强调其与众不同,如知名物

管公司管理,星级服务,可为买家免费提供举行企业和产品

展示会的场所等。

2.4付款方式的突破,价格上的不占优,注定该项目要做成功必

须调整付款方式,使付款轻松,付款时间延长。因此,采取

五成五年免息付款和五成八年银行按揭及五年返租形式。以

此增强投资客的信心和减轻付款上的负担。

2.5目标客户原定为IT行业,IT行业虽发展很快且很有前景,但心竟是新生事物而本项目容量大,仅消化IT行业当然吃不饱,因此要把目标客户群扩充为各种经济实力强的企业,如房地产公司、保险公司等。

3、设计logo、统一标识

4、项目包装(前面已述,略)

5、宣传主题

5.1中心上的中心(强调区位)

5.2东方之颠世纪基业(强调气势)

5.3上流品味领袖风范(强调地位)

5.4商贵云集商贾首选(强调客户群层次)

5.5口首付、口风险、五年返租震撼江城(强调付款轻松及高

回报率)

5.6首付一万几,月供一千几,租不如买(强调购买的轻松和价

值)

6、媒体广告(见附页)

7、媒体计划(略)

七、营销策略

营销节奏及分区销售建议

A座为10-50层为写字楼(其中第10、23、36层为安 全层),即共38层写字楼,面积约40000M2。

B座10-38层为写字楼,(其中第10、23、36层为安全层),即共26层,面积约26000M2。

分区销售:建议A、B两座,高、中、低三个不同楼层,第一阶段推广时,均拿出部分销售,其中以B座略为多拿一些,底层略为多拿一些。以尽量销售略差的写字间。

2、价格策略

2.1价格均价建议不高于5600元/M2

2.2价格根据楼层、方向、景观、间隔制定价差

2.3拿出数套最低层、方向、景观、间隔最差的单位做广告,以低于亚贸广场均价的价格销售,以吸引更多客户。

2.4价格拟定实行“低开中走”策略,先以较低价入市,再根据销售情况调整价格。如销售情况好,则微升。

3、付款方式策略

3.1付款原则上要求尽量减少首期款,增大免息分期成数和年限,提供尽可能长的贷款年限。

营销节奏共分五个阶段:筹备期,内部认购期(主要针对现租户)公开销售期,强销期和续销期。

3.2投资秘笈主体内容

3.2.1因本项目与周边竞争对手相比,价格偏高。因此,唯有给予客户灵活轻松的付款方式和在投资回报上给予客户以较高回报和较低风险,方是本项目从市场突围的突破口。因此,建议采用五成五年免息分期,五成八年银行按揭的付款方式和五年返租,年回报率10%的返租方案,针对具体客户实施如下。

3.2.2针对中商广场现有租户,实行“租转售”策略,所谓“租转售”即本项目现租客户如欲购买所租写字楼,可优先购买,且有额外优惠(免二年物业管理费)。这项工作应走在所有营销工作的前面,因为如果把现租户解决了,则对外界具有强大的号召力和吸引力,我们炒作的空间也增大了,试想如果说某幢大厦所有租户都转成为买家,对外界将是怎样的震撼。因此,在市场不明朗的情况下,对现有租户实行“租转售“策略,这是对承租客户和贵司可能皆大欢喜而且极其重要的一步。具体实施举例如下:

例:现有一客户租用中商广场写字楼100M2,租期二年,租金为平均租金约55元/M2,管理费为12.5元/M2,现实行“租转售”,售价为5600元/M2,同时给予赠送两年物业管理费的优惠政策,则计算如下:

该写字楼原销售总价为:100M237000元/M2=700000元

该写字楼现销售总价为:100M235600元/M2=560000元

免该客户物管费金额为:100M2312.5元/M231232=30000元

该客户如实行五成五年分期付款及五成八年银行按揭,则该客户付款方式如下:

首期五成分五年付清,每年第一个月付清当年款额10,即56800元

该客户贷款额为:56000350=28000元

该客户每月供款额为:(280000y10000)3129S38≈3623元(以

住房贷款利率计算)

该客户租写字楼每月所交租金为:5500元

每月供款额与每月所交租金比为:5500-3623=1877元

从以上可以看出,该客户买楼,每月供款仅3623元,比租楼要5500元之交1877元,一年少交22524元,减去每年所交的10%即56000元,客户一年仅多交33476元,五年多交167380元,八年后就可拥有该写字楼。

3.3针对投资客实行“我先租楼,你再买楼”策略,即五年返租,具体为客户如欲购买中商广场写字楼,由发展商与购买客户签定五年还租合同,发展商在五年内于(从签定买卖合同后计算)每年第一个月将当月租金逐渐返给购楼者,年回报率为10%,五年回报率为50%。同样,该客户可采取五成八年银行按贷方式付款。

例:现有一客户采取五年返租和五成八年按贷方式购买中商广场写字楼100M2,售价为5600元/M2

具体计算为:100M235600元/M2=560000元

该客户每年交给发展商金额为:560000310=56000元

(第一个月交清)

该客户五年交给发展商金额为:5600035=280000元

每年还返该客户金额为:560000310=56000元

每年逐月返还客户金额为:5600012=4667元

五年还返该客户金额为:5600035=280000元

该客户五年内交给发展商金额实际为:280000-280000=0元

该客户贷款金额为:5600002=280000元

该客户月供金额为:(28000010000)3129.38=3623元

还返该客户的金额与该客户月供比为:4667-3623=1044元

五年内还返该客户的月平均租金为:

(560000y12)y100≈47元/M2

该写字楼正常出租价格为:55元/M2

发展商每年除还返外尚可额外赢利:(55-4)3100312=9600元

发展商五年内除还返外尚可额外赢利:960035=48000元

3.4针对自用型买家(尚未租楼)任其选择以上二种

八、促销策略

1、直销

1.1在营销活动中,有两种情况适合采用直销,一种是目标客户

为普罗大众,面相当广,如街头直销人员所派保健品类单张,

保险公司逐家登门拜访,此类直销层次相对较低;一种是目

标客户为某一特定群体,目标相对比较明确,如某些渡假村

销售会员卡等,层次相对较高,对直销人员的要求也高些。

1.2直销方式:电话拜访,登门拜访,单张派发。

1.3直销对象:中商广场已租客户、其它写字楼客户、金融单位、

证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。

1.4直销人员:敝司销售人员、大学生、礼仪(形象)小姐。

2、DM邮寄

2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户,在上门拜

访前先实行DM邮寄,然后再电话询问直至登门拜访。

2.2DM对象:其它写字楼客户,外省外市有意在武汉租写字楼

的客户,证券金融单位、保险公司、企事业单位。

2.3DM邮寄内容:中商广场单张简介、中商广场投资秘笈。

2.4DM邮寄时间:于正式公开推广前一星期左右。

3、优惠政策

3.1企业产品展示会,在人流比较集中,环境比较优雅的地方举行企业形象和产品展示会,是很多企业乐此不彼的好事。因此,在推广期内,我们会选择国内或国际知名企业免费在中商广场举行企业产品展示会。

3.2租或买写字楼获x人x日游

限在10月10日前租用或购买的客户,其中租单间的客户获二人三日游,大面积租和买的客户获三人五日游。

旅游地点三日游可选择张家界、黄山等地。五日游可选择云南昆明、四川九寨沟等地方。

二人三日游金额控制在5000之内,三人五日游控制在10000之内。

3.3凡大面积租用和购买中商广场的客户,产品可优先进入中商

购物中心和采购目录;可优先进入中商购物中心设点经营;

进入中商购物中心的客户可降低保底额和提成此例。

九、中商广场首期推广工作计划 方案

(见附表)

长安园产业别墅全案营销战略案

第一章项目总体策划

市场分析

项目背景分析:

A、项目宏观背景:

项目时代背景:中国政府实施西部大开发的划时代战略

项目区位背景:产业别墅位于西安长安科技产业园,属产业园中的北示范区。

长安科技产业园是部级开发区--西安高新技术产业开发区的重要组成部分,是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一,建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。

B、项目立项背景:

西安是西部大开发的桥头堡,高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块,产业别墅是其中的示范性地产项目,是新型办公物业的大胆创新。

市场需求:

产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃,对全新商务办公理念和方式的需求。

2、市场概况分析:

市场概况:

国外高档办公产品形态丰富,其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累,此类产品被称为“officepark”或“villapark”等。

国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。

西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。

北京、广州、重庆、西安等地,已有企业开始搬进别墅办公,但这些别墅建设时定位于居住,缺乏办公所须的商务环境。

在全国范围内看,产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。

.森根国际:位于北京北苑地区,是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期,一期商务区具有浓郁的德国使馆风格,为三栋矮层德式风格写字楼。1#楼地上地下各1500M2,层高5.5米;2、3#写字楼独立分为六个单元,2#楼每单元约800M2,使用率为88;3#楼每单元约600M2,使用率为96。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/M2,与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。

B、西安写字楼市场简析:

西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。

高新西区是高档次写字楼集中地,此区域写字楼以高层为主,多以智能化、高科技等服务配套吸引客户,其平均价格多在6000元/?左右。

南二环写字楼多为新建项目。市场分为“商住”形式的写字楼和纯商务写字楼两种,其平均价格在5000元/?左右。市场销售较好。

城内的写字楼以北大街、和平门和新城广场为主。此区的写字楼最大特点是各种商业配套成熟而丰富,但商务办公配套及相关支撑行业缺乏,平均价格在6000元/?,市场销售情况不好。

目前西安市的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围,但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。

二、项目分析

产品分析

产品类型:

产业别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品,其建筑形态是别墅,而实用功能是商务办公。

B、产品差异化分析:

产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点,同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。

传统写字楼的缺点:

长时间等电梯,公共交通不好,影响工作效率;

b、办公室不自然通风,自然采光差,造成资源浪费,不利于身体健康;

c、有效层高低,造成空间狭小拥挤的感觉;

d、员工没有休息间或休息间条件差;

e、停车位秩序差;

d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观;

f、工作空间死板、缺乏活力,缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀,直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。

产业别墅有别于传统写字楼的优点:

优秀的园区生态氛围;

b、建筑风格独具个性;

c、有良好的自然通风和光照,有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间;

d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套;

e、更舒适高档的休闲会谈场所;

f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态,能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。

2、产品U提炼:

专案宏观背景卖点:

长安科技产业园主要优势分析

政策优势

n整体规划优势:西部大开发的划时代战略背景下,长安园作为部级开发区--西安高新技术产业开发区的重要组成部分,将建成中国西部最具科技创业潜力的产业基地;西安市政府的重点项目支持政策以及西安市的南移亦将使产业园受益非浅。

N税收优惠措施、土地优惠政策、园区财政扶持

n提供融资担保:对易于形成产业效应、建设期短的企业,如果由于目前资金短缺影响建设速度的,由产业区提供相关担保,向商业银行申请贷款。

N提供企业援助:对能迅速形成产业形象的项目,产业区可以政府形式无偿资助一部分资金,以支持企业发展。另产业区针对一些有市场、发展前景看好、收益较高的项目进行直接投资,注入相应的资金,支持企业搞好建设。

服务及配套优势

n“一站通”办公:产业区将对入区企业的审批、注册、登记、立项等一系列手续实行“一站式”办公流程,以简化企业入区程序、提高办事效率,为企业尤其是外来企业提供最大的便利。

N高质量人居配套:180万平方米的超大规模国际化社区《紫薇田园都市》,规模居西北地区之首,营造完美人居环境,完全满足社区生活居住需要。

N完善市政设施:产业区为入区企业设置金融、电讯、电信、通讯、邮政、教育及公交等全套机构,提供便利高效的市政服务。

N功能区域规划:产业区统一划分为三大区域,包括产业区、中心管理区和生活配套区。产业区内除依据不同产业类型划分相应的园区外,还规划建设有住宅、宾馆、公寓、管理中心、商贸中心、会展中心、图书中心、艺术中心及大学、国际中学、“双语制”小学、幼儿园等设施,满足入区企业全方位的功能需求。

经营理念优势

n高起点:长安科技产业园的整体运营招商由国有大型企业担纲,具有雄厚的政府背景和强劲的综合实力。作为国家和地区政府关注的重点项目,长安园所蕴涵的潜力与前景成为入驻企业的信心 保证。

N长远眼光:产业区运做伊始即着眼于国际市场,充分考虑从各个环节与国际接轨,为海内外企业入驻提供了得天独厚的条件。园区统一划分为三大区域,包括产业区、中心管理区和生活配套区。从整体上考虑园区建设方案,区域功能合理,体现人性化理念。

N城市经营:长安园的开发商已经跳出传统消费型地产开发商的范畴,上升至城市运营商的高度。籍由产业别墅及长安园这一动力型地产典型代表的开发与运作对整个西安市及西部中国产生深远影响。

N品牌经营:品牌是产品对于各类型客户最直观和具有吸引力的整体感受。高科集团、新西部与紫薇地产长期形成的品牌观深植于长安产业园的经营中,开发商具备的品牌感召力与品牌承诺进一步确立了市场的投资信心。

B、产品本体卖点

产业别墅是城市动力型地产,是城市建设的核心推进剂;

产业别墅是长安科技产业园的示范性项目,是西安、西部甚至全国地产开发的范例;

产业别墅是对传统办公模式的一场革命,开创全新生态办公理念,是办公物业的最高形态--国际新人文商务标准OFFICE的真正体现,;

领先传统业态的商务服务及硬件设施配套;

更高档次的休闲会所,前所未有的工作享受。

激发创造力的办公空间。

3、项目SWOT分析

项目优势:

国内领先商务物业模式,填补了市场空白。

具有西部大开发的背景。

开发商实力雄厚,信誉卓著。

B、项目机会:

首创动力型地产引爆市场。

作为长安园的示范部分,可借助长安园和高新开发区进行市场推广。

市场对人性化、生态化办公模式的需求。

C、项目劣势:

整个产业园区政策环境、投资氛围及相应配套较差,对外埠和国外企业进驻造成障碍。

单体项目建筑面积大,每栋别墅面积约在1400-2600?之间,总房款很高,非普通企业所能承受。

项目形态新颖,市场认知度低。

D、项目威胁:

总房款很高,所以销售难度大,非一般销售手段能达到目的。

短期内难以引起市场深度认知。

全国各科技园区之间产生市场争夺。

项目经管高度不够。

三、项目综合定位

目标客户定位:

基于产业别墅产品的高端性与稀缺性,决定了其目标客户群范围较小。

B、目标客户为综合实力雄厚的企业。此类企业的领导人着眼于建立良好的企业文化和企业环境,有强烈的创新意识,对企业形象有较高要求。同时,这类企业家投资谨慎,对物业的性价比及升值潜力判断有较丰富的经验。

C、目标客户按所有制机构和规模分为三类:

大中型民营企业;(首推)

大型国有企业;

中型外资企业。

D、目标客户行业细分在市场调研完成后进行。

2、产品市场性价比定位:

项目定位为高档产品,价格定位在市场中高档水平。

3、案名建议:

案名剖析:

产业别墅是一个优越而人性化的办公环境,案名要能体现出:1、生态化、园林式;2、全新的、高档次的商务模式;3、空前的、具有第一性的。

B、案名建议:

壹号公园、企业商务御花园、企业公园别墅、壹号官邸

第二章营销推广策略

核心营销战略

动力型地产解码:

专案成功关键:

动力型地产既是一个引爆市场的全新概念,又代表着实质性、前瞻性、建设性的地产开发形态。这一地产模式的推出是为本案成功的关键所在。

围绕动力型地产的特质:产业别墅与普通消费型地产在产品形态与目标客户选择上都有很大区别,需要利用非常规的重量级营销手段来实现核心战略:

动力型地产、运动战消化。

B、动力型地产互动流程:

如下图所示:动力型地产之精髓是由三大创新带来三大收益的一个良性互动过程,由这一过程最终形成推动城市发展的巨大力量。

2、价格策略:

价格控制:

本案价格策略从一侧面充分显示了产品的强大竞争力,高品质商用新产品并未因追求超高利润而选择超高价位,而是结合市场需求设定中高价位;缓释全新业态上市时的概念认知难度。

B、价格杠杆运用:

本专案价格杠杆运用策略在一定意义上可理解为:高开高走。起点即为项目均价,利用强有力的市场推广和项目本体逐步浮出水面带来的强大冲击稳步提升价格。

计划通过销售杠杆的运用,最大限度促进销售并最终实现平均15-25的超价收入。

二、传播推广策略

整合传播策略

如下图所示:在整合模式上的分众传播方法使得每一分营销费用都用到实处,起到实效。全面结合本案产品实质高端性、稀缺性的特点,精确锁定目标客户群体。

2、媒介组合策略及预算分配图

如下图所示:在整体传播费用中,以广告攻势为主体,有机配合事件公关和促销攻势。在主体的广告攻势环节,采取内外结合、环环相扣的战术。在西安本地传媒投放的基础上辅以全国性媒介的高空轰炸,迅速深化市场对本案的认知。

3、传播战术组合图

广告新闻标题:

产业别墅全球拍卖公告

WTO新西部.动力地产(长安园/产业别墅)全面入世

中国长安版块.动力型地产的天骄[企业壹号公园]诞生宣言

世界500强,西部50强

中国地产第三次革命

香港、伦敦、纽约,我们看那里的CBD西安高科集团打造西部中国的CBD

中国地产的新大陆-[企业壹号公园]

[企业壹号公园]新西部财富总部

开创新人文国际商务标准------产业别墅/企业壹号公园

[企业壹号公园]-永不谢幕的新财富特区

西部中国的骄傲

B、公关活动促销主题

产业别墅国际拍卖会暨上市新闻会

动力型地产与城市经营论坛

“品牌企业”入驻壹号公园庆典

“壹号公园”时代精英嘉年华会

优秀民企企业家“壹号公园”观摩团

“壹号公园杯”新西部十大新锐企业家评选

三、销售策略

销售阶段控制

在全案的销售控制中,围绕阶段性的传播推广重点形成了本案的三次销售浪潮。

2、销售创新战术

营销战略创新

借势营销:借西部大开发,国家对西部重点城市的政策扶持之势,借西安市城市经营对长安产业园整体推动之势,实现本案的借势而上,有势可依。

互动营销:充分利用紫薇城市花园、已入驻长安园各企业和产业别墅的品牌链接,实现园区内产业区、住宅区、行政办公区的互动、多赢。

B、本案的销售创新战术充分结合了动力型地产、运动战消化这一核心战略。扬弃了传统的坐店式销售,提倡与目标客户的更多实效性沟通,讲究走出去、请进来;以阶段性重点事件营销为引爆点。

C、五大营销战术创新

如下图所示:五大营销利器为核心战术,辅以长久以来形成的系统销售技巧,销售力量抓住每次契机一锤定音。

ONETOONE直销营销模式:

扬弃传统销售代表形式,由高素质经理级人员专项负责意向中客户,专人服务,深度沟通。

泛CLUB营销模式:

除形成本案自有会所会员企业之间的口碑传播的巨大力量外,同时针对性利用俱乐部的高端客户集群性,对诸如高尔夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目标重点推广。

新空间卖场营销模式:

传统售楼处将以现代商用物业 文明展览馆的形式面向市场和客户。以高科技感、高时代感的氛围给予每一个到访者巨大的感官冲击。销售人员将扮演讲解员的角色,系统的指导客户如何最大程度的享用本案带来的全新商务体验与物业附加值。

阶段性主题营销模式:

消费型地产常见的销售方式明显不适合本案,当以波浪式营销事件和主题活动贯穿全案,形成三大热销阶段的核心举措。

拍卖营销模式:

本案强势开盘方式,通过充分的前期筹备引进重量级企业拍卖会上造势,使本案一炮而红。同时拍卖会亦可落定部分客户。

第三章项目提升建议

项目运营建议:

1、《长安园示范产业区--产业别墅》示范重点

形象示范:

产业别墅位于长安科技产业园入口处,两面临园区主干道,一面临时代广场,是长安园的主要形象工程。同时全国首创的新人文国际商务标准办公模式体现了入驻企业卓然不群的品牌形象。

规划示范:

规划设计具有超前性与先导性,体现新理念与新手法,使示范产业区同时具有环境景观的示范作用;

创造一个布局合理、主题新颖、意想突出的现代示范产业区,建设新时期生态型、国际化科技产业园区形象。

产业链示范:

长安园提供金融服务、政策支持,以及园区内物流、住宅、商业、办公、文化休闲等全方面的配套,园内园外形成良性互动的产业链循环,而产业别墅是产业链上极具特色的一环。

综合效益示范:

产业别墅不仅为企业带来经济效益,亦体现社会效益与边际效益协调关系的示范,并作为动力型地产的代表性作品创造综合效益的示范。

2、管理创新

政策创新

一站通关:

园区为入驻产业别墅企业的出口业务提供协助办理海关手续,设立产品出口快速通道,使企业有效掌控国际商机,真正实现无壁垒贸易交流。

“企业外交官”全程解决方案:

为避免“水土不服”现象,园区管委会免费负责为每家入驻企业量身聘配一名长期“企业外交官”,协助办理企业入园一切手续及日后经营中相关法律、外联事务,确保企业入园一站通、经营事事通!

企业融资:

园区为入驻产业别墅的企业提供:凭土地证一次性的享受与购地款相应数额的贷款担保服务,解决企业经营资金困难。

税收政策:

入驻产业别墅的企业可享受园区对外商投资企业之税收减免优惠政策,还可享受国家鼓励外商投资中国西部地区的所得税延长三年减按15的税率征收及扩大投资领域和降低控股比例的有关政策规定。

B、观念创新

产业别墅是一种新型物业,它以及它所在的长安科技产业园的开发建设模式是中国高新科技产业园区、动力型地产开发模式的一大创新,是开发高科技园区的大胆尝试,将成为西安市及全国城市“城市经营”的有益示范。

新型物业项目的成功,作为开发商需要在项目的整体运营观念上的实现创新,从传统的物业管理职能深化成为入驻园区企业的事业伙伴,以多角度提升物业附加值、提高CS(客户满意度)的观念出发,经营产业别墅。

C、服务创新

全新的物业模式,将形成企业全新的OFFICE办公方式推动企业文化的发展。做为开发运营商在软方面要作好充分的准备,以配合专案的硬件形态和支撑产品的市场定位及高附加值。

二、产品力提升1、基本配置(略)2、新人文国际商务标准OFFICE

通过产品力的提升,使产业别墅进一步成为国内首推“新人文国际商务标准”的写字楼产品。

新人文国际商务标准OFFICE由三大考评标准:“生态化标准”、“智能化标准”、“人性化标准”构成。

龙架生态办公(旅游)别墅

市场分析

1、项目背景分析:

A、项目宏观背景:

项目时代背景:

中国政府实施西部大开发的划时代战略。

进入新世纪,神农架实施旅游富区战略。湖北省委、省政府把神农架列为全省5个重点开发的旅游区域之一。

项目区位背景:

神农架是1970年经国务院批准建制的全国唯一以“林区”命名的行政区。直属湖北省管辖。全区总面积3253平方公里,人口8.1万。

神农架保存完好的自然生态为世人所瞩目。1986年,国务院批准神农架为“国家森林和野生动物类型保护区”;1990年联合国教科文组织将神农架列为“国际人与生物圈保护网”成员;1995年世界自然基金会又将神农架定为“生物多样性保护示范点”。

神农架林区不仅有保存完好的自然生态,而且有保存完好的文化生态。

国家旅游局明确提出把神农架确定为中国从北到南生态旅游走廊的主要组成部分,作为面向世界的21世纪的拳头产品,予以重点开发。

B、项目立项背景:

此项目建立在神龙架的入口处,应该是进入神龙架最好的旅游路线,就象是神龙架的桥头堡一样,如果建设得当的话,只会更大的促进神龙架的旅游业。

市场需求:如今各旅行社由于各类竞争的加剧,使得大家共同大打价格战,因而各旅行社都会想尽一切办法来进行服务质量不变的情况下的节约成本。在相同的价格上,他们都会想尽一切办法来提高自己的服务,以服务来树立起自己的差异化销售。产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃,对全新商务办公理念和方式的需求。

2、市场概况分析:

A、市场概况:

国外高档办公产品形态丰富,其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累。

国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。

神龙架区(林区三镇)及周边市场尚无办公用或旅游别墅群面市。

北京、广州、重庆、西安等地,已有企业开始搬进别墅办公。

在全国范围内看,办公别墅仍为高端稀缺产品。

目前全国的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围,但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。

B、林区三镇市场简析:

木鱼镇处于神农架南部接待中心和游客集散地的区位优势,在近中期拟按照游娱设施、接待设施、基础设施配套的现代化旅游城镇的水平规划建设,并注意依然保持山林小镇的古朴气息,突出”木城”特色风貌。镇里现有饭店宾馆及餐饮点有较高的软、硬件档次和服务质量,中期以后逐步扩大接待规模。

松柏旅游功能区建设,近期依托老城现有的旅游接待设施,中远期向城东青阳河南岸发展,形成为神农架北部旅游接待重镇,逐步达到具有自身特色的现代化旅游城镇整体水平的目标。进一步完善现有饭店餐饮等接待设施,提高服务质量,中远期逐步扩大接待规模。

红坪镇正在重新建设新城。

二、项目分析

1、产品分析

A、产品类型:

办公别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品,其建筑形态是别墅,而实用功能是商务办公。

B、产品差异化分析:

产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点,同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。

传统写字楼的缺点:

a.长时间等电梯,公共交通不好,影响工作效率;

b、办公室不自然通风,自然采光差,造成资源浪费,不利于身体健康;

c、有效层高低,造成空间狭小拥挤的感觉;

d、员工没有休息间或休息间条件差;

e、停车位秩序差;

d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观;

f、工作空间死板、缺乏活力,缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀,直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。

办公别墅的优点:

a、优秀的园区生态氛围;

b、建筑风格独具个性;

c、有良好的自然通风和光照,有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间;

d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套;

e、更舒适高档的休闲会谈场所;

f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态,能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。

C、产品特性:

1、建筑形态:独体别墅、联体别墅(2-3层)。

2、建筑环境:高绿化、园林式、生态化。

3、建筑风格:风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。

4、建筑使用率:建筑使用率很高。

5、使用面积单价:同等销售单价下,使用面积单价低。

6、内部空间:宽敞 、立体感强,灵活、自由、随意。

7、自然通风采光优良。

8、办公环境:幽雅、舒适、文明、个性突显。

9、商务配套:更先进的商务设施、高雅的商务氛围。

10、停车位:每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。

11、入驻感受:尊贵的、自由的、人性的、有创造欲。

2、产品U提炼:

A、神龙架旅游圈背景卖点:

政策优势:

进入新世纪,神农架实施旅游富区战略。

湖北省委、省政府把神农架列为全省5个重点开发的旅游区域之一。

国家旅游局明确提出把神农架确定为中国从北到南生态旅游走廊的主要组成部分,作为面向世界的21世纪的拳头产品,予以重点开发。

区位优势:

此项目建立在神龙架的入口处,是进入神龙架最好的旅游路线。

1986年,国务院批准神农架为“国家森林和野生动物类型保护区”;1990年联合国教科文组织将神农架列为“国际人与生物圈保护网”成员;1995年世界自然基金会又将神农架定为“生物多样性保护示范点”。

经营理念优势

高起点:聘请专家前期会诊并以高的定位所带来的高层潜力与前景成为入驻企业的信心保证。

品牌经营:品牌是产品对于各类型客户最直观和具有吸引力的整体感受。”神龙架”本身就是一个世界级的品牌。

B、产品本体卖点

办公(旅游)别墅是动力型地产,是林区建设的核心推进剂;

办公(旅游)别墅是林区的示范性项目

办公(旅游)别墅是对传统办公模式的一场革命,开创全新生态办公理念。

领先传统办公形式的生态场所。

更高档次的休闲会所,前所未有的工作享受。

激发创造力的办公空间。

3、项目SWOT分析

A、项目优势:

具有西部大开发的背景。

神农架实施旅游富区战略等方面的政策优势。

B、项目机会:

在林区首创动力型地产引爆市场。

可借助神龙架的整体进行市场推广。

市场对人性化、生态化办公模式的需求。

C、项目劣势:

单体项目建筑面积大,总房款很高,非普通企业所能承受。

项目形态新颖,市场认知度低。

D、项目威胁:

总房款很高,所以销售难度大,非一般销售手段能达到目的。

短期内难以引起市场深度认知。

三、项目综合定位

1、目标客户定位:

A、基于办公(旅游)别墅产品的高端性与稀缺性,决定了其目标客户群范围较小。

B、目标客户为综合实力雄厚的企业及大型的旅游企业。此类企业的领导人着眼于建立良好的企业文化和企业环境,有强烈的创新意识,对企业形象有较高要求。

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