房地产企业所得税征管存在的问题

【前言】房地产企业所得税征管存在的问题由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。3、管理难和沟通难不利于房地产管理。（1）房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书、各级项目审批部门的批文等，企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造...

改革开放以来，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。因此，加强和规范房地产开发企业税收的征收管理十分重要。从房地产开发企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。同时，在税收征管中存在一些规定不明确等问题，以下就房地产企业所得税征管存在的问题及解决措施进行简单分析。

一、房地产企业所得税征管中的问题

（一）税务部门存在的问题

1、税收政策自身存在的问题。主要表现在：（1）国税发［2003］83号文不完善。完工结转的时点不明确、期间费用的扣除不统一。国税发［2006］31号文下发前，各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。（2）现行所得税政策对成本分摊与相应售价时间的配比没有明确要求。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品成本，其可售面积单位成本按成本对象总成本除以总可售面积取得。由于现行政策对可售面积单位成本的对象没有明确规定，企业在实际操作中随意性较大。如，在商住楼建设中，有的企业底楼营业用房用来出租或自营。为使建造成本在所得税前尽早扣除，企业按整幢楼作为成本对象计算分摊成本。这样一来，住宅房与营业用房的单位成本一致，但营业房的实际售价一般是住宅房的3～4倍，造成利润在住宅房与营业用房之间分布不均，为房地产企业延迟纳税提供了可乘之机。（3）对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确规定：新办房地产企业事先不得直接核定征收。那么，对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款，在实际征收时操作难度较大。

2、国税部门自身征管力量不足。当前国税部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和工作能力制约了房地产企业的所得税管理质量。

3、管理难和沟通难不利于房地产管理。（1）房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书、各级项目审批部门的批文等，企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨年度审核工作量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核工作难以到位。（2）房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称及各自为政，使国家税务总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内完全到位。

（二）企业方面存在的问题。当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入，多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。

1、隐匿预收房款。有以下几种方式：一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其他银行卡上，故意打埋伏，这种做法隐蔽性较强。当然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应纳税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等。

2、延迟结转销售收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间，或者部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这两种做法在房地产企业较为普遍。国家税务总局［2006］31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件基本遏制了企业故意延迟结转销售收入的现象。

3、成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多、构成复杂、专业性强。因此，虽然大多数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。

4、人为地多结转销售成本。一是加大前期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发，开发项目虽不大，但多数分期滚动开发，这就给企业人为加大前期开发费用有机可乘；二是按预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金使用效率，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款项。因此，开发企业也就无法取得对方的全额票据，他们会从自身利益考虑，根据已付的工程款计算开发成本，或者按工程预算计算开发成本。

二、加强房地产企业所得税管理

（一）明确税收政策，加强预售房款结转收入管理。房地产企业结转销售收入时间应以单项工程验收合格时间为准，单项工程验收合格后，企业将预收房款结转销售收入并开具销售发票，企业不得提前或延迟开票。为控制企业销售收入结转时间，可通过与规划建设部门的定期联系通报，掌握各地房产竣工验收情况，对已验收合格的房产，及时督促企业结转收入。

（二）严格政策界限，加强成本管理。总的原则是严格按照税法要求，成本费用的列支必须真实、合法。支出凭证的合法性是首要前提，更要注重审查支出的真实性，防止出现虚开代开，人为加大成本费用的现象发生。

1、对房产已交付使用，但未竣工备案的，应督促企业将预收房款转入销售收入，并按规定预转成本。已结算的按结算金额结转销售成本，未结算的依预算合同数加合理成本费用预提成本，同时应附详细项目说明材料，如补充合同、经双方签字认可的已付工程款的工程进度款审批单等，经税务机关审核后批准执行。

2、对房产已交付使用，且工程通过整体综合验收的，应按本汇算年度内取得的结算发票结转成本；无法取得发票的，税务机关可根据本地区同类型商品房平均利润水平按核定利润率征收。

3、明确对房地产成本分摊与相应售价时间的配比要求。进一步细化成本计算方法，如商住楼，要求企业对底楼营业用房和住宅房按售价折算成系数进行成本归集，尽可能使销售价格与成本结转互相配比，使利润在住宅房和营业用房的分布基本均衡。

（三）加大核定征收力度。通过日常巡查和评估，经常性地对企业进行财务核算和税收政策执行的辅导和检查，对房地产企业尽量采取查账征收方式，最大限度用足、用好税收政策，真实体现房地产盈利率较高的客观现状。对屡查屡犯、财务核算确实不健全的企业，按收入额核定征收，对企业的核定征收从项目开始到销售终结执行到底。考虑房地产企业的特殊性及与总局38号文核定征收办法不相矛盾，总局应制定房地产企业所得税核定征收具体办法，作为核定征收办法的特例，便于基层一线人员在实际执行中有法可依。

（四）监控评估和稽查有机结合，提升税收管理水平

1、做好基础工作，加强日常监管。从开发初期到项目竣工，税务机关应要求房地产开发企业按时上报项目开发、销售情况，以便实施过程监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映企业预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查、调查，对应缴未缴的税款进行补征。

2、进行数据指标分析，搞好纳税评估。按季度对房地产开发企业进行纳税评估。依托计算机技术，根据房地产行业纳税情况的历史数据，开展行业税收负担率、成本利润率、销售收入利润率、企业所得税负担率等指标的分析，对发现指标异常的企业，列入评估对象，实施及时控管。

3、加大稽查力度，规范税收秩序。加强对房地产企业的专项检查，通过检查对存在问题进行深入细致的剖析，对虚开、代开发票、虚列成本行为进行严惩，依法打击税收违法行为。

（五）加强部门配合，对房地产企业各环节实施动态监控。根据房地产开发的行业特点，依托社会综合治税网络，加强与工商、国土资源、规划建设管理、房管、银行等相关部门信息交流，采集涉税信息，实现对房地产行业税收的部门联合控管。

（六）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，发展迅速，税收管理工作量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收法规的高素质专职税务人员来管理；加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前亟需解决的问题之一。■