房地产投资估价测算

第一部分 投资成本

一.征地补偿费

(一).土地出让金

1.计算方法:

土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系

数*用地面积

2.上交部门: 市财政局

3.依据: (1)京政发[1993]34号文.

(2)京政发[1994]43号文.

4.说明:

(1) 各区类地价取值详见附件;

(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;

(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;

(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的

企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征

用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其

中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础

设施建设.

(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按

照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环

境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为

十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价

的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.

同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作

系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.

附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;

(2) 土地出让金修正系数表.

(二).征地及拆迁补偿费:

详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.

说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土

地开发及其它费用"的数据.

二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)

1.临时水,电,路,场地平整费

依据:1992年建安工程定额;

标准:按实际发生工程量计算;

说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元

/平米,或建安工程费的1%.

2.规划,测量,勘察,设计费:

依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家

计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号

文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.

标准:

(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%

(2) 民用建筑设计费

民用建筑工程设计费率收费标准

单 位: %

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

┃ 工 程 　 │

工 程 概 算 投 资 (万 元)

┃

┃

├─────┬─────┬─────┬─────

┃ 等 级 　 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃

─────┼─────┼─────┼─────┼─────

┃ 特 级 　 │ 　 2.2　 │ 　 2.1　 │

2.0　 │

1.9　 ┃

─────┼─────┼─────┼─────┼─────

┃ 一 级 　 │ 　 2.0 　│ 　 1.9 　│ 　 1.8　 │ 　 1.7　 ┃

─────┼─────┼─────┼─────┼─────

┃ 二 级 　 │ 　 1.8 　│ 　 1.7　 │ 　 1.6　 │ 　 1.5　 ┃

─────┼─────┼─────┼─────┼─────

┃ 三 级 　 │ 　 1.6 　│ 　 1.5　 │ 　 1.4　 │ 　 1.3 　┃

─────┼─────┼─────┼─────┼─────

┃ 四 级

│ 　 1.4　 │ 　 1.3　 │ 　 1.2 　│

┃

─────┼─────┼─────┼─────┼─────

┃ 五 级 　 │ 　 1.2 　│ 　 1.1　 │

│

┃

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

备注:

特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的

特高级大型公共建筑;

2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的

中小型公共建筑;

3.30层以上建筑;

4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.

一级: 1.高级大型公共建筑;

2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小

型公共建筑;

3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建

筑.

二级: 1.中高级,大中型公共建筑;

2.技术要求较高的中小型建筑;

3.16层以上29层以下住宅.

三级: 1.中级,中型公共建筑;

2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框

架结构的建筑;

四级: 1.一般中小型公共建筑;

2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.

五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.

说明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米

中型 3000-10000 平米

小型 <3000 平米

(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,

其工作量的比例为40%和60%.

(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.

3.规划条件,可行性研究费

依据:建设部(1991)第425号文

标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额

*85元/工日

用地规模(公顷)

工日定额

<=3

90

10

300

20

500

30

780

40

920

50

1000

>50

面议

(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概

算额*(1-3)‰

三.基础设施费

1.红线内基础设施费

依据:京政发[1993]34号文

标准: 1).根据项目的实际情况定.

管线延长米*管线单方造价.

2).根据经验, 基础设施费一般为建安工

程费的 2% - 10%.

说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工

程量*单方造价;

(2)各种管线单方造价:

自来水管线

600元/米

雨水管线

700元/米

污水管线

800元/米

煤气管线

1000元/米

热力管线

2000元/米

供电管线

700元/米

电信管线

1500元/门

道路

80元/平米

绿化

20元/平米

(3)经验数据:

环卫费

5元/平米

照明费

5元/平米

(4)该项费用一般范围

150-400元/平米

普通住宅

150元/平米

高档住宅(公寓,写字楼)

400元/平米

2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)

依据:设计方案和集资协议;

标准:根据项目的实际情况定;

说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集

资,则相应的四源费中的该项不在计取.

(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础

设施费.

四.房屋建安工程费

1.建安工程费

依据:现行建安费定额计算单方造价.

标准:

(1) 普通住宅 多层

900-1000元/平米

高层

1600-1800元/平米

(2) 公共建筑

a.公寓,写字楼

3000-4500元/平米

其中: 结构

1000-1500元/平米

装修

800-1000元/平米

设备

1200-2000元/平米

b.别墅

3000元/平米

说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,

医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政

管理,市政公用.

(2)依据:京政发[1985]149号文;

标准:建筑面积 9678-10630平米/千户

工程取费 按实际工程量.

①.详见公建配套附表.

a.北京市新建改建居住小区公共服务

设施配套建设定额指标;

b.北京市新建改建居住区公共服务设

施配套建设定额指标;

②.通常取7-15%为公建配套面积比率.

2.招投标费

依据:京政办发(1987)第152号文

标准:中标额*1‰

3.预算审查费

依据:(84)建京经字第439号;

标准:预算造价*0.5‰

（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

4.工程监理费

依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;

(2)[93]京建法字第029号

标准:工程造价*适用税率

适用税率:

工程造价 500 万元以下

2.5%

500---1000

2.0-2.5%

1000---5000

1.4-2.0%

5000--10000

1.2-1.4%

10000--50000

0.8-1.2%

50000-100000

0.6-0.8%

>100000

0.6%

说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量

监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,

工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.

(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一

般不予考虑.

5.竣工图费

依据:(86)市建规字第097号;

标准:设计费*7%

6.建材发展基金

依据:(89)京建材字第292号;

标准:建安工程造价*2%

（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

五.公共配套设施费

1.锅炉房

标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价

说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;

(2)锅炉每吨造价约25万元.

2.变配电所

标准:每建筑平米30元.

3.集资维护费

标准:每建筑平米80元.

4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)

依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/kva

后调整为四环路以内 1100元/kva

四环路以外 550元/kva;

现调整为单路供电 270元/kva

双路供电 540元/kva;

说明:住宅用电量 30-60 va/平米;

其他用电量 50-80 va/平米.

六.管理费

依据:(92)京价收字第124号;

标准:一至五项之和*2.5%.

七.基础设施增容费

1.商品房

依据: 京计基字(1988)第866号文

标准: 自来水厂建设费 12元/平米;

煤气厂建设费 29元/平米;

供热厂建设费 30元/平米;

污水处理厂建设费 10元/平米;

说明: (1).用一项交一项;

(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项

不再重复计取;

2.非住宅建设项目四源费

依据: (1).京政发(1986)131号;

(2).京政发(1986)155号;

标准:

自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;

煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨;

供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元

/百万大卡;

污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;

说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前

可以分期交纳.

八.项目配套设施建设费

1.综合开发市政费

依据: (1).京计基字(1988)第648号;

(2).市开办(1988)经字第2号;

标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;

(2).建设投资*15%;

2.分散建设市政费

依据:京计基字(1988)第648号;

标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;

高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;

3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100

元/平米计算。

九.两税一费

1.营业税

依据:(90)财税字第009号;

标准:商品房收入*5%;

2.城市建设维护税

依据:市开办(1988)经字第2号;

标准:营业税*7%;

3.教育附加费

依据:市开办(1988)经字第2号;

标准:营业税*3%;

两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;

十.用电权费（取消）

依据:京政发[1993]17号

标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;

(2).其他用电量(kva)*4000元/kva;

用电量:(1)住宅用电量 20-30 va/平米;

(2)其他用电量 40-50 va/平米;

十一.投资方向调节税（取消）

依据:京税字(1991) 805号

标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权

费-土地出让金）*80%*适用税率

适用税率:

(1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满

5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.

(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率

为5%;

(3).更新改造项目,其税率为10%;

(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的

除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为

15%;

(5).公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,

经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.

十二.不可预见费

依据: 估

标准: 一至六项之和*5%.

十三.建设周期

依据: 建安工程定额

标准:

建筑面积(万平米)

建设周期(年)

<=3.0

1

3.0 -- 6.0

2

6.0 --12.0

3

>=12.0

4

第二部分 经营成本

一.企划费用

依据: 估

标准:一般为销售收入的1-3%.

说明:该费用主要用于开发项目的广告策划,公关费用

,宣传费用.

二.出售商品房手续费

依据:京政发[1988]82号文

标准:商品房成交价或保护价*1%.

说明:买卖双方各负担0.5%.

三.印花税

标准:商品房成交价*0.5‰

说明:因该项费用金额较小,一般忽略计算.

第三部分 土地增值税

一.土地增值税

依据:《土地增值税暂行条例》;

标准:增值额*适用增值税率;

说明:1.增值额=销售收入-投资成本-经营成本;

2.增值税率采用超额累进税率:

(1).增值额未超过扣除项目50%的部分,税率

为30%;

(2).增值额超过扣除项目50%, 未超过扣除

项目100%的部分,税率为40%;

(3).增值额超过扣除项目100%, 未超过扣除

项目200%的部分,税率为50%;

(4).增值额超过扣除项目200%的部分, 税率

为60%.

3.为便于计算,引进速算扣除率概念.

土地增值税=增值额*增值税率-扣除项目*速

算扣除率

增值额/扣除项目

增值税率

速算扣除率

<=50%

30%

0%

<=100%

40%

5%

<=150%

50%

15%

<=200%

60%

35%

4.建设普通住宅出售,增值额未超过扣除项

目金额的20%,免税.

第四部分 所得税,税后利润和利润率

一.所得税

标准:所得税=(销售利润-增值税)*33%

说明:销售利润=销售收入-投资成本-经营成本.

二.税后利润

标准:税后利润=销售利润-增值税-所得税

三.福利基金

标准:福利基金=税后利润*5%

四.投资回报率

1. 增值比例=(销售收入-扣除项目) / 投资成本*100%

2. 投资回报率=税后利润/投资成本*100%.

附件1.

土地征收及拆迁补偿费开支范围

一. 土地征收及拆迁补偿费:

1. 征地补偿费:

计算方法: 征地面积*同类土地前三年平均产值*(5

-6)倍

说明:

(1)无效益地或国家建设使用国有土地不发补偿费

;

(2) 征地补偿费和安置补助费总和最高不得超过前

三年平均产值的20倍;

(3)根据京政发(1991)26号文件;

(4)付给乡或村.

2.耕地占地税:

计算方法

朝阳,海淀,丰台,石景山区:9元/平米;

门头沟,房山,昌平,大兴,通县,顺义:8元/平米;

密云,怀柔,延庆,平谷:7元/平米;

学校,幼儿园,敬老院,医院等建设用地免征.

说明:

(1)获准占地之日起三十日内缴纳, 过期按日加收

应纳税额的千分之五的滞纳金.

(2)依据市政发(1978)93号文件.国地87年4月1

日27号文.

(3)付给区财政局.

3.菜地开发建设基金.

计算方法:

朝阳,海淀,丰台,石景山区, 大兴县南郊农场菜

地3万元/亩,门头沟和远郊区,县菜地:1万元/亩

市政基础设施和中,小学校/ 幼儿园建设征用菜

地按上述标准的50%缴纳.

说明:

(1)依据市政发(86)137号文件.

(2)由区地用科代收,交市财政.

4.青苗补助费

计算方法:

青苗当年计划产量价值*生产阶段补偿比例( 或双

方协商解决).

播种初期

发育时间

成熟期

为第一阶段　 为第二阶段 　为第三阶段

蔬菜

60%

80%

100%

大田作物

70%

90%

100%

说明:

(1)依据(57)市京字第321号通知;

(2)付给大队或村.

5.树木补偿费

计算方法:

材树:材积*木材牌价*(1+50%);

鲜果树:前三年平均产值*(5~6倍)

干果树:前三年平均产值*(7~8倍)

说明:

(1)果树有材值的加发材值补偿,未结果幼树发适

当补助费.

(2)依据市政发(84)116号文件.

(3)付给大队或村.

6.水井,机井补偿费.

计算方法

水井按原投入工料费

机井按7--15万元/座

说明:

(1)枯井,废井不予补偿.

(2)水井依据市政发(84)116号文件规定的标准上

浮20%.

(3)依据北京市建设工程其它费用定额(1992).

(4)付给大队或村.

7.坟墓迁移费.

计算方法:

坟墓座数*(800-2000元/座).

(1)依据北京市建设工程其它费用定额(1992).

(2)依据市政发(84)116号文件.

(3)依据市房第字(84)100号文件.

(4)付给村或所有人.

8.安置补助费

计算方法:

安置人口数*征地前耕地面积和农业人口的比例

*亩年产值*(3--10倍),安置人口数按征地前的农

业人口和耕地面积的比例及征地数量计算.

用地单位无力安置由其它单位安置的劳动力, 每

人付安置单位补助费及劳动力差额补贴供不应合

计2.5--3万元.

说明:

(1)依据市政发(93)16号文件,京政发(91)26号.

(2)付给安置单位.

9.农转工人员级差补贴:依据京劳办发字(1993)

451号.

农转工人员核定工资等级.

10.拆迁农转居超转病残生活补助费

计算方法:

82岁以下每人应拨金额

(82--现有年龄)*12个月*(62--72元/人月).

补助月数不满100个月的均按100个月计算.

无人赡养的孀寡孤独及病残人员,每人每月

250元.

(1) 发放对象为原有社员劳动力近三年每年劳动

100天以上者,因年老(男59岁,女49岁以上) 和

适龄不宜按排工作的病残人员.

(2) 依据北京市建设征地农转居超转人员生活补

助费接收标准.

(3) 付给市民政局.

(4) 国家统规定的各项调价补贴.

11.超转劳动力管理服务费

计算方法:

拆迁农转居超转病残生活补助费总和*8%

说明:

(1) 依据北京市建设征地农转居超转人员生活补

助费接收标准.

(2) 付给市民政局.

12.超转人员医疗补助费.

计算方法:

社员实行退休制的东升,海淀,四季青, 玉渊潭四

个公社的超转人员加发医疗补助费15元/人月,每

人收取丧葬费200元.

说明:

(1)朝改办(1990)48号.

(2)各区有各区的规定.

13.土地物补偿费

计算方法:

指对属于居民私有的树木, 构筑物及其它的补偿

费用私人养植花卉不予补偿.

说明:

(1)依据(75)市房地字073号文件

依据(83)市房第字030号文件

依据(82)市房地字416号文件.

14.集体财产补偿费

系指征地范围内属于集体财产的土地及地下附着

物的补偿. 不需移地迁建面以收购的形式做一次

性处理,也在此例.

说明:

(1)依据京政(91)56号文件.

(2)付给大队或村.

15.私人财产补偿费

对农民自耕地上青苗私有家畜,围栏等的补偿.

说明:依据京房地字(1992)第087号文件.

16.附属物补偿费

计算方法:

棚子每间120--560元,门楼每个120--400元

猪圈每个80--320元,厕所每个4500元

围墙80--120元/m,鸡兔窝30--120元,

锅台每个100--300元,

甬路10--15元/平方米

说明:

(1)原标准依据(75)市房地字073号文件, 标准过

低,上此标准根据基建拆迁工作手册.(p118页).

(2)依据北京市建设工程其它费用定额(1992)

(3)付给村人或所有人.

17.私房发价费

指对被拆迁的居民的私有房屋进行收购或补偿的

发价,此项费用应凭房管部门的房屋做人单计算.

计算方法:

房价评估价格*(1+调整幅度)*(2--5倍)

(1)依据市房地字(74)203号文件

依据市房地字(82)369号文件

依据市房管地字(86)418号文件.

(2)依据京房地字(1992)第087号各项普调20%.

(3)付给房产主.

18.拆房费:

计算方法:

平房每间39--55元/平方米,另加弃土8元/平方米

(1)依据北京市建设工程其它费用定额(1992)

（2)付给拆房单位.

19.渣土清理费

指拆房后渣土清运费用, 包括清理到自然地坪及

运输.其中,运出渣土费用按京政发(86)47号文件

规定,按每吨计算.

20.搬家费

计算方法:

原住房间数*(50--100)元/每间.

说明:

(1)京政发(1991)56号文件.

(2)付给拆迁户.

21.奖励费

计算方法:

规定日期内搬家,每户最高奖励200元.

搬家奖励日期为7--10天.

说明:

(1)依据市房地字(91)56号文件.

(2)付给拆迁户.

22.拆迁工作管理费

计算方法:

(1)拆迁管费:拆迁费支出总数*0.5%.

(2)拆迁服务费:拆迁费支出总数*1.5%(包括管理

费).

说明:

(1)拆迁费支出总数包括征地补偿,补助费, 拆迁

安置房造价和地上物补偿费等.

(2)京价字(1993)238号文件.

(3)付拆迁工作单位和拆迁许可证发放单位.

23.周转费

计算方法:

(1)自行周转人口每人每月50元.

(2)建设单位提供周转房,无取暖设施, 取暖期每

月15元.

说明:

(1)依据京<<拆迁细则补充说明>>

依据京房地字(92)087号文件.

(2)付给周转户.

24.周转房

临时安置拆迁户所支出的所建周转房费用及居民

自行周转所需费用.

说明:

依据京政发(85)138号文件

依据京政发(82)144号文件.

25.房屋维修补贴

拆迁房移交房管部门管理的维修补贴

1元/建筑平方米,月*12月*10年*建筑面积

说明:

(1)依据88年预算第一册(28页).

(2)付房管部门.

26.农户房屋原拆原建费

指不能转居民条件的农户私有房屋移地迁建, 按

原结构原面积所需费用.

说明:

(1)依据房地字(86)245号文件.

(2)依据房地字(83)102号文件.

27.安置用房费

指安置被拆迁居民用房的投资, 如使用本企业自

建住宅安置,其单方造价应按住宅建安工程单价

计算,如需外购商品房安置,可按商品房单位造价

计算.

28.临时设施费

指临时安置拆迁户所支出的水,电,排水和零星修

建的费用.

29.锅炉供暖费

指拆迁房移交房管部门管理的供暖费.

30.电梯高压水泵管理费

指拆迁房移交房管部门管理的运行维修费.

31.拆迁远郊优惠补助费

指被拆迁户自愿迁往远郊区县的优惠待遇.

依据<<拆迁细则补充说明>>.

32.平地补助费

指大平大整新造耕地的平整费用; 一般在山地或

地形起伏很大的地区. 城区及近郊区通常不必考

虑此项费用.