土地拍卖会抬高售价吗?

把一块黄金地段的土地白送给某开发商,本来单位面积可以卖2万元的房子会不会只卖5000元?如果你有疑问,不妨假设你捡到一颗钻石,会不会认为是意外之财,成本为零所以愿意2元转卖他人?

最近几年,一些大城市的土地拍卖频频出现新地王,很多观点把矛头指向土地拍卖制度。理由很简单,既然买地的成本高了,开发商肯定会加价销售,最终成本会转嫁到购房者身上。因此,“价高者得”的拍卖制度推高了地价,从而推高了房屋售价。

这些言辞时不时见诸报端,当然也不时出现在同事或朋友口中,我曾经试过跟一位同事反驳过这种论调,但同事认为我是故意找茬,面红耳赤地争辩,反而适得其反。

因此,再面对这种情况,我只好不置一词或一笑了之。

但如果这样的言辞出自经济学者之口,就更让人纳闷。茅于轼最近就撰文,认为“土地转让仅仅用拍卖方式,就会把低价竞争者排除在外,这是非常不公平的。”

我们考虑这样一个问题,政府把一块黄金地段的土地白送给某房地产开发商,本来单位面积可以卖到2万元的房子(通常可以参考周边价格),会不会只卖5000元?如果你还有疑问,不妨假设一下,如果你捡到一颗钻石,会不会认为是意外之财成本为零故此2元转卖给他人?

逻辑是相同的。

并非因为土地拍出了高价,导致建成后的房子价格高企;而是因为建成之后的房子可以卖高价,所以土地也变得值钱。能卖3万元一平方米的房子,即便土地是送的,最后的售价也还会是3万元,而非3000元――用经济学的逻辑说来,就是价格是由需求决定,而非由成本决定的。

另一个问题,拍卖会让成交价格飙升吗?茅于轼先生认为应该多搞土地招标,而非拍卖。因为拍卖制度是一个土地所有者面对多个开发方,价高者得;而招标制度则是一个开发方对应多个土地所有者。开发方开出使用土地的条件,然后招标,土地所有者为了卖出土地,会竞相降低价格,这样,最终房屋售价就能降下来。

如前所述,房价和地价并没有根本联系。至于为何土地不采用或者极少招标制,其实是一个很简单的问题。土地的价格和地理位置、周围景观关系很大的,甚至与物业的用途有关,这也是大城市中心区房价动辄数万、而在郊区可能只标价十分之一就可买到的原因。美国有的地方,仅一条马路之隔,房子价格可以相差近十倍,因为一边可以看到海景,另一边不能。

一些质量差异性不大的物品或服务,市场会有招标。比如,一间大企业要采购一批电脑设备,可能会以招标形式进行。这是因为他们能够制定明细的标准,可以具体到指定品牌型号。

土地则不同。位置、景观、交通、周围环境等等各有不同,如果土地不能拍卖,而要开发方自己去招标,他如果对土地的要求罗列得非常细致,细致到只有一处地方符合要求,那竞标者只有一个,毫无意义;如果要求得宽泛,则夺标的会是位置景观等评价最差的一方,这并非地产开发方之所愿。

如果一定要改拍卖为招标,并且土地环境景观等因素要明确,只能是这样一种模式:政府立法规定,土地的所有者不能拍卖土地,而是要自己搞房地产项目卖房子,招标建造商,价低者得。这种模式之荒谬,应不需多言。

也就是说,拍卖或者招标制度,其实是面临不同的约束条件市场选择的不同制度模式而已。非要予以干涉市场主体去选择某种模式,只能增加信息费用,无益于市场双方。认为通过投标而非拍卖制,从一个供应方对应多个需求者改为一个需求者对应多个供应方,能够降低地价,那其实是一种掩耳盗铃式的幻想。

不必老是强调房子的特殊和重要,房子和其他商品其实并无二致。要抑制房价的不断上涨,只能着眼于供应上。包括提供更多土地,加大城市化进程,这一点,茅于轼先生一年多前撰文对18亿亩耕地红线政策的质疑和批评,其坚持真理的执着和勇气,堪为后辈典范。