房地产项目监理中监理风险的防范与对策

摘要：分析房地产项目工程监理产生风险的几项原因，强调认识风险和进行风险管理的必要性和迫切性，提出了风险防范的对策。

关键词：监理；风险；防范；对策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

引言

工程项目建设监理制度在我国实施了相当长的时间，在逐步推广过程中，存在许多问题，其中风险管理是重要问题之一。本文主要就房地产项目工程监理风险的来源及防范作出分析，提出对策。

1产生房地产项目监理风险的主要原因

1.1业主方面引起的风险

1.1.1业主干涉监理人员的工作。由于自身利益及对监理人员的不信任，业主不能全权放手，在签订监理合同时会在某些方面对监理人员进行限制，不授予他们相应的权力，束缚监理人员对工程项目建设的管理和控制，在施工过程中不能积极配合监理人员开展工作，有时可能还会干涉，使监理人员不能很好地履行其职责，甚或给监理人员的工作造成障碍，造成管理上的失误，一旦发生工程质量上的事故，业主又把责任归咎于监理人员的失职，导致监理风险。

1.1.2业主干涉工程的实施。一些业主在签订委托监理合同及在工程施工中对监理提出一些不合理或不遵循建设客观规律的要求，如要求用一些并不成熟且施工复杂难度高的施工工艺等，监理人员勉为其难，对投资或质量难以控制，由此导致监理的责任风险。

1.1.3业主行为本身不规范。有的业主利用目前监理的“买方市场”，在选择监理单位时，盲目压价，签订不公平、不合理的监理合同；有的业主对监理人员工作要求苛刻，增加工作量和工作任务，但又不额外补助；有的业主不能给监理人员提供工作场所，等等，给监理人员的工作带去不便，无法激励监理的责任心，从而产生监理风险。

1.1.4业主资金不到位。目前建筑市场上，承包商进行垫资的现象屡见不鲜。承包商带资进场的工程，往往以承包商为主，监理人员没有发言权，承包商也不屑于监理人员的指挥。

1.2承包商引起的风险

1.2.1承包商不配合监理工作。有的承包商把监理人员当作技术员或质检员使用，不听从监理人员的指示，不配合监理人员的工作，只要遇到技术问题就去请教，出现质量问题也认为于己无关，把责任都推给了监理人员的检查不力和指导不力上，业主也要追究监理人员的责任，给监理人员带去责任风险。

1.2.2承包商的职业道德引起的风险。承包商为了达到降低成本的目的，常常采取各种手段拉拢监理人员，使其对履约不利、施工材料低劣、施工质量不合格等问题放松要求，一旦后续工作中出现了进度或质量问题时，监理人员就难逃其责。

1.2.3承包商资质问题。一些资质水平低的承包商，专业技能低下，在技术和管理方面往往不能胜任工程建设。工程质量不合格、施工进度跟不上、工程成本超支等问题屡见不鲜，监理人员不仅仅要充当监理顾问的角色，还要充当施工技术人员，造成监理人员疲于应付，稍有不慎，就会出现质量问题，但业主却往往会把问题归咎于监理人员的监理不力。

1.2.4承包商的转包。虽然国家、地方政府都严令限制承包商多层转包，但目前建筑市场上仍有不少承包商把自己的工程层层转包。这种行为造成实际参与工程建设的承包商不但技术落后、管理水平低下，而且还存在偷工减料、无法保证工程质量的隐患，此时监理人员将面临很大的风险。

1.2.5勘察和设计单位引起的风险。这主要包括：

①勘察单位引起的风险，如果监理介入了勘察阶段，或勘察单位在地基与基础验收阶段存在不当作为，监理就可能存在风险。

②设计单位引起的风险。由设计单位失误造成的质量事故应由设计单位承担主要责任。

1.2.6材料、设备供应商引起的风险。材料、设备供应商在建设施工过程中主要存在量方面的问题：一方面提供一些不满足质量和强度要求的建筑材料或施工机械，而由于与业主或承包商的特殊关系，监理人员对此往往无可奈何，而这些不合格的产品为工程留下了隐患，如果出现问题，监理人员难逃其责；另一方面一些供应商的信誉较差，不能及时供货，造成工程停工待料，影响工程进度，延长了工期，甚至业主遭到承包商的工期索赔。此时，业主往往也归罪于监理人员安排不周、监管不力，要求其承担责任。

1.2.7建设监理人员自身原因引起的风险。主要包括：

①监理行为责任风险。

②技术技能风险。

③管理风险。

④监理队伍风险。

2房地产项目监理风险的防范与对策

2.1处理好与业主的关系

2.1.1要充分了解业主。工程项目中的业主大致可分为以政府投资保障房，拆迁还原房项目为主的业主和以开发写字楼、住宅、酒店，商业等为主的开发商业主。前一类业主对居住业主使用和社会效益考虑的成分较多，一般来说，工程建设报建，审批等必要手续相应完备，建设行为相对比较规范，能赋予监理正当权利，监理就可以承担较小的风险，但在这种情况下，监理要承担业主腐败风险。而后一类工程项目，业主的资金状况、道德信誉情况、开发业务能力等都可能对工程项目造成影响，其后果可能都会引起监理风险。因此，监理在接手工程项目前，应对业主的情况有清醒地认识。

2.1.2要与业主建立的良好沟通关系。为了更好地维护业主利益，取得业主的信任。一是要了解项目总目标，理解业主的意图，理解项目任务文件，并考虑到业主的期望、习惯和价值观念；二是通过丰富的实践经验，认真踏实的工作作风，严把承包商素质审查关，严把进场材料、设备质量检验关，严把报审、报验前征管，严把投资、质量、进度控制关等等，以取得业主的信任；三是让业主一起投入工程项目全过程，而不仅仅是给出一个结果。

2.1.3重视合同履行过程中的变更。监理人员必须依法、按程序、公平合理地签订委托监理合同，严格控制监理合同的修改和变更，特别是当出现需要变更服务范围和费用时，总监理工程师更应该坚持要求修改合同，避免以后的纠纷和业主的索赔。

2.2处理好与承包商的关系

2.2.1把好合同关。在监理过程中坚持按法规、规范办事，以合同为依据和实际发生的情况进行管理，保证工程的安全、质量和进度，加强自身风险的防范。

2.2.2平等对待承包商。监理人员在解决工程施工问题时，应注意沟通业主与承包的关系，掌握与承包商关系尺度。应尊重承包商，实事求是指出问题并尽能力帮助解决，尤其当承包商采用新技术和新方法出现问题时，不能只责怪承包商，应协助提出解决问题的建议与方案。

2.3提高监理从业人员的素质

2.3.1加强监理人员风险防范意识。在目前从业过程中，监理人员几乎忽略了风险的影响和危害，其风险意识和风险观念比较薄弱，因此，应通过各种渠道加强宣传，监理人员也应不断学习，提高风险的防范意识。

2.3.2提高监理人员的各项能力。监理人员在监理过程中，不但要掌握专业技能，还应具有组织协调能力，因此，要对每个做过的工程进行经验总结从而不断提高风险防范能力。

2.3.3提高职业和思想道德素质。目前由于监理人员的职业和思想道德素质而造成工程质量等问题的情况不断出现，因此，除需要加强监理人员职业和思想教育外，更应健全和加强对监理人员的监督机制。

2.3.4加强总监理工程师的风险管理能力。我国工程项目监理实行总监理工程师负责制，因此总监理工程师在工程项目监理工作中扮演着重要角色，其管理和控制风险能力直接影响着整个监理机构的运作效率和水平，影响着风险发生的频率和损害程度，因此，监理单位应根据不同工程特点选派好总监，同时应授予其相应的权限。

2.4加强监理过程中档案资料的管理。建设工程监理的档案资料具有重要的历史价值，是防范风险的最可靠的见证。许多工程是在使用几年后才能发现问题的，要追求事故的责任方，使其承担损失风险，就必须要查证工程项目施工过程中的监理的档案资料。因此，监理人员在工程项目监理过程中，必须要重视档案资料的管理和保存。

2.5购买职业责任保险。职业责任保险是针对监理工程师根据委托监理合同在提供服务时由于疏忽行为而造成业主损失的第三方的责任险，目前我国还没有正式启动这一险种。监理单位应对施工现场的监理人员，以及办公房屋，办公用品、仪器、设备、车辆和其他物品向保险公司投保人身伤害保险和财产损失保险，最好要求业主代为投保，以节约保险费用。

参考文献：

[1]姜东红.建设工程监理风险与应对措施[J].建筑·建材·装饰，2010.11

[2]陈燕，何夕平.建设工程监理风险分析与对策[J].山西建筑，2004