房地产项目工程造价的确定与管理控制

【摘要】 房地产项目工程造价控制是开发商对开发项目投资的有效控制,是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。也就是说在项目投资决策阶段、设计阶段和建设实施阶段,把所开发项目的投资控制在批准的投资限额以内,随时发现并纠正偏差,力求在开发过程中合理使用人力、财力、物力,以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。

【关键词】 房地产;工程造价;控制

一、房地产项目工程造价的确定方法

(一)定额计价法

定额计价实际上是国家通过颁布统一的计价定额或指标,对房地产项目价格进行有计划的管理。国家以假定的房地产项目建筑安装产品为对象,制定统一的预算和概算定额。计算出每一单元子项的费用后,再综合形成整个工程的价格。其计算公式如下: (1)假定项目产品的直接工程费单价=人工费+材料费十施工机械使用费人工费=∑(人工工日数量x人工日工资标准)材料费=∑(材料用量只材料预算价格)机械使用费=∑(机械台班用量x台班单价);(2)单位工程直接费=∑(假定建筑产品工程量x直接工程费单价)+措施费; (3)单位工程概预算造价=单位工程直接费+间接费十利润十税金; (4)单项工程概算造价二∑单位工程概预算造价十设备、工器具购置费;(5)房地产项目全部工程概算造价=∑单项工程的概算造价+预备费+有关的其他费用。

(二)工程量清单计价方法

工程量清单是表现拟房地产项目工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。其编制过程为:

1.分部分项工程费=∑分部分项工程量x相应分部分项工程单价其中分部分项工程单价由人工费、材料费、机械费、管理费、利润等组成,并考虑风险费用。

2.措施项目费=∑各措施项目费措施项目分为通用项目、建筑工程措施项目、安装工程措施项目、装饰装修工程措施项目和市政工程措施项目,每项措施项目费均为合价,其构成与分部分项工程单价构成类似。(1)其他项目费=招标人部分金额+投标人部分金额; (2)单位工程报价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金;(3)单项工程报价=∑单位工程报价;(4)建设项目总报价=∑单项工程报价。

二、房地产项目工程造价的管理控制

1.在项目决策阶段,业主对工程造价的管理重点是积极参与项目决策前的准备工作,切实做好可行性研究,根据市场需要和发展前景,合理确定建设规模。要做好这方面工作,必须投入人力、物力、财力和时间,加强项目决策的深度,对在房地产项目的技术来源、市场容量、市场前景以及经济效益分析等方面做出深入的调研和正确地评价,编制的投资估算尽可能全面,充分考虑建设期间可能出现的各种因素(如材料价格系数上涨)对工程造价的影响,使投资估算真正起到控制项目投资的作用。从而保证其它阶段的造价被控制在合理范围,避免“三超”现象的发生。

2.设计阶段房地产项目工程造价的管理主要体现在“技术与经济”的相结合上,设计的优劣直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,直接决定着投入的人力、物力和财力的多少。这一阶段要积极完善设计招标,加强设计监理、加强设计过程的协调和监督,采用限额设计等各种手段,以确保有效地控制工程造价。

3.在招标阶段的房地产项目工程造价控制中,采取措施:一实行工程量清单招标;二推行投标担保制度和工程保险制度;三建立真正公平、公正、公开的招投标制度,把不符合招投标要求、企业信誉差的施工企业排除在竞争市场之外。

4.在施工阶段,工程设计已经完成,工程量已经具体化,并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。业主方对造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外,重点应加强工程施工现场管理,杜绝投资浪费。通过项目的成本控制与管理,把好施工管理关、材料价格关、尽量减少设计变更。严格现场签证管理。培育发展专业化的工程管理队伍,提出从经济、技术、合同、信息等方面进行主动控制的观点。

5.在工程决策阶段、施工阶段采取了造价管理与控制,将研究方法加以综合利用,取得了明显的效果,有效的控制了房地产项目工程造价,也有力地证实了全过程管理的论点。本文对房地产项目决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段中造价确定与控制上存在的问题进行了归纳,并有所侧重地提出了解决这些问题的原则或方法。对于实际存在的类似问题本文并不能面面俱到,提出的处理意见或解决问题的方法也未能包罗万象,随着房地产业的迅速发展,新的问题会不断涌现,新的解决办法有待于我们在实践中进一步探索和总结。

参考文献

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