房地产经济管理若干问题的探讨

中图分类号：F239.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2012）08-000-01

摘 要 文章阐述了当前房地产业非理性发展的政策性因素分析，接着分析了房地产经济发展的未来应然走向。

关键词 房我抉扼地产业 房地产经济 房地产 非理性发展

一、当前房地产业非理性发展的政策性因素分析

（一）某些地方政府的房地产业调控行为失当

目前， 我国房地产市场基本上还是垄断性市场，主要表现为土地所有权垄断、土地经营权垄断和房地产经营形式垄断。土地一级市场由国家控制，房屋开发只有法定的开发商模式，政府禁止城市居民、企业采取其他方式开发房屋或者自建房屋。出于最大限度掠取垄断利润的考虑，房地产商通过各种手段压缩住房供给数量，人为拉大供求差距，导致房价持续飙升。

构成房价的无非就是土地成本、开发税费、建安成本、开发商利润、财务成本这几个主要方面。做为房价中占主要地位的土地成本，在从2004年国土资源部下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》后，土地市场已基本走向完全市场，土地的成本已经是趋于透明化。另一方面，政府从土地拍卖中也取得巨大收益，同时还有一系列的各类税费，仅土地及税费就占据房价的30%-50%。

在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，一些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。对“土地财政”依赖比较严重的应该是中部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区，欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，“土地财政”必然成为政府收入主要来源。“土地财政”的形成与我国土地出让制度有关。目前土地都是通过买断的方式使用几十年，这造成地方政府官员乐于寅吃卯粮、竭泽而渔。这种不计后果的掠夺式的开发最终只会将房地产业迅速推向坟墓。

（二）宏观金融政策调控失当

低利率或负利率会使社会大量闲置资本存到银行的机会成本加大，加之我国目前的资本市场尚不完善，风险性较大，再加上近年来我国实体经济发展速度得到缓慢，实体经济经营利润远远低于房地产投资，于是这部分资本纷纷进入具有巨大利润空间的房地产行业从事投资与投机，与真实消费群体抢夺房产资源，哄抬房价，原本属于民生用品的商品房开始深化为资本品，成为许多大资本和中小资本投机的乐园。资本品投资或投机，看重的是价值增值，并不在乎其使用价值。就建筑成本来说，大面积商品房与经济适用房相差不大，但市场价格却甚为悬殊，这就决定了住房供给结构必然以大面积商品房为主，小户型经济适用房只是冰山一角。国家发改委公布的数据显示，2010年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。数据显示，2005年以来全国房地产开发企业商品房待售面积绝对数量总体呈增加态势，但是在增长率上，2006和2007年处于负增长，而2008年末商品房待售面积增幅最多。分年度看，2005年末商品房待售面积为14679万平方米，同比增长2.7%；2006年末为14550万平方米，同比下降0.9%；2007年末为13463万平方米，同比下降7.5%；2008年末为18626万平方米，同比增长38.3%；2009年末为19947万平方米，同比增长7.1%。由于房地产真实供给和虚假需求的矛盾愈演愈烈，必然会使房价脱离真实价值，所谓的房地产泡沫开始逐渐膨胀，这又进一步恶化了供需矛盾。

（三）国家住房保障政策

“国家住房保障政策”攸关国计民生，然而，在以往的尝试中，由于政策操作执行层面自由度过大，缺乏硬性措施的约束，因而出现了一系列问题。比如，自70/90政策出台后，一直没有得到有效的执行，市场上大户型依然铺天盖地，中小户型房产则始终处于稀缺状态，令夹心层望房兴叹；又如保障性住房多选建在偏远的城乡结合部及郊区，虽价格相对便宜，但因基础设施不到位，类似交通费用等生活成本的上升却加重了中低收入群体的负担。

二、房地产经济发展的未来应然走向

城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此，要克服房地产经济中存在的非理，用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向。

（一）合理规划建设用地，搞好“城市经营”

很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入。以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置？建什么样的房子？达到什么样的规模？能否成为城市的记忆？能否复制和再生？这些问题都要求我们一切从实际出发。以科学发展观看待城市建设。

（二）强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化

综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段。但从市场表现看．房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、坏房．只要抢到就好”的现象将一去不复返。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求．楼市就不会倒掉。近期。国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整将引导房地产业进人一个成熟理性的稳定发展期，市场将逐渐走向成熟化。