房地产开发中跟踪审计的实施与控制

摘要:跟踪审计不仅能够减少漏洞，提高资金使用效率，而且避免了许多在决算中开发商与承包商不必要的价格纠纷。全过程跟踪审计是在新形势下产生的一项新的审计方式，通过不断实践与探索，将在招标、合同签定、工程实施、竣工等环节为提高房地产开发建设资金使用效益方面发挥更加积极的作用。

关键词:跟踪审计，房地产开发，控制

自2005年以来，随着房地产市场宏观调控的不断深入和土地“招挂拍”制度的推行，房地产开发从过去的暴利时代逐步向微利时代过渡，与此同时，房地产开发项目的投资控制日益成为开发商所关心的重点。房地产开发项目造价全过程跟踪审计是开发项目投资控制的重要手段，也是工程造价由静态控制向动态控制的转变。房地产开发项目工程造价全过程跟踪审计是指造价咨询机构对开发项目从前期、实施、竣工结算的各阶段、各环节工程造价进行全面的、全过程的监督和控制。跟踪审计作为现代审计的一种重要方式，已经在大中型房地产开发项目审计中被广泛采用，并且取得了明显的社会效益和直接的经济效果。

一、开发项目全过程跟踪审计的主要特点

项目全过程跟踪审计不同于传统意义上的工程结算审计。传统的工程结算审计是对工程造价进行事后控制，这种工程造价的控制方法是在工程实体形成，竣工交付使用后进行的，虽然也能节约一定的建设资金，但是存在难以克服的缺点，而全过程跟踪审计则是对工程施工前期至结束全过程的控制，即工程招标结束签订合同前造价咨询机构就介入，在整个工程合同签订、材料采购、施工、竣工结算过程中，对工程造价进行全过程控制。

与传统的工程竣工结算审计相比，全过程跟踪审计具有其突出的特点。首先，全过程跟踪审计是对工程造价进行的主动控制，从材料采购招标、材料设备合同签订、工程合同管理、索赔与反索赔、预决算审核、工程进度款支付审核等方面进行项目全过程跟踪审计服务，合理确定并有效控制工程造价，使工程建设投资在事前和事中得到控制，达到主动控制的目的，最大限度地降低工程造价。其次，从时间角度来看，全过程跟踪审计属于事前、事中审计，而传统的工程结算审计属于事后审计。工程竣工结算审计只能在工程结束后，依据施工和监理单位提供的结算资料进行审计；而对工程建设中大量的隐蔽工程以及众多的变更签证无法准确掌握，造成了工程造价的潜在水分。最后，全过程跟踪审计相对于竣工结算审计工作业务量大，并且带有很大的咨询性、服务性，实施开发项目全过程跟踪审计后，专业审计人员可以根据项目委托方或投资方的需要，及时提供咨询服务，从而将盲目扩资、超投资计划、超预算等现象消灭在事前。

二、全过程跟踪审计工作的实施内容

房地产开发项目全过程跟踪审计的内容十分复杂，从总体上看，可划分为以下几个阶段进行实施：

招标

合同签订

工程实施

竣工

协助编制或审核招标文件 审核合同 做好工程计量 审核工程结算

参与招标、评标审核协议条款 按工程计量控制中期付款 审计工程财务

提出合理化建议 控制工程变更后的价款调整决算

控制工程材料、设备

1、招标阶段

该阶段为接受委托的造价咨询机构协助委托人编制或审核施工、材料设备采购招标文件，保证其内容完整，有关要求合理、合法，主要工作内容包括：审核工程量清单，并保证其完整、正确；审核项目设置（特别是第五级编码设置）、项目名称表达、工程量计算规则等是否符合《建设工程工程量清单计价规范》要求；确定评标标准和方法是否科学合理；审核标底，并保证其完整合理；参与招标、评标过程，提出合理化建议，保证其招投标全过程符合有关规定等。

2、合同签订阶段

该阶段造价咨询机构的主要工作内容有：拟订施工及设备材料采购合同，保证其合理、合法的合同形式；审要合同条款（付款方式、合同双方风险的分担，重点审核合同中关于工程价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发和确认方面的条款，明确工程造价结算方式，避免因合同签订的漏洞造成索赔现象的发生。

3、工程实施阶段

对工程量清单报价招投标的工程，依据招标、投标文件和签定的施工合同内容进行跟踪设计。跟踪审计部门参与图纸会审及设计变更的论证，对影响工程价款的部分提出相应的建议或方案；审核图纸以外工程经济签证，对于影响工程造价较大的工程项目，特别是隐蔽工程，审计人员及时到现场进行审核或确认，并作相应的取证；严把签证关，严格控制工程变更，尽量减少变更费用；定期进行计划支付与实际支付的比较分析，不定期提交造价变化分析报告，找出存在的问题，研究纠偏的措施；收集整理有关新材料、新工艺实施过程中的有关资料，对工程施工过程中采用的新材料、新工艺的性能等进行跟踪记录，作为审核与编制招标文件的基础资料；根据工程的实际需要，审计咨询机构可会同开发企业、施工承包单位、监理单位对新工艺的工、料、机的消耗量进行试验、测定、计量，积累施工项目单价资料。

4、竣工阶段

分析研究可能发生工程费用索赔的诱因，制定防范性对策，避免减少承包单位提出索赔的机会；审核承包单位提出的索赔要求，并进行协商，及时处理费用索赔；审核承包单位提交的竣工结算书；审计工程财务决算。

三、跟踪审计工作的控制重点

在全过程跟踪审计工作实践中，造价咨询机构常常是对建设项目的每个分部、分项的建设活动全部参与并审计，这种做法重点不突出，不仅工作量大，造成审计资源浪费，而且影响施工进度，因此，科学合理地选择跟踪审计介入的时机和内容是跟踪审计的关键。首先，对工程质量、进度、投资影响较大且事后不能审计或审计难度较大的工作内容，要作为跟踪审计的重点和必审项目，提前介入。对其他工程内容和施工活动，根据审计资源和条件采取不定时抽查的方式进行现场取证和审核，随机进行。其次，对施工组织设计中确定的施工措施和方法重点审核。对涉及变更的项目应先报审变更资料，经审核需要变更的，要严格程序，避免随意变更。对牵扯到增减工程造价的现场签证，不仅要对其进行论证，还要求其现场签证的时间性，不能补签、改签，对签证的规范性、及时性和必要性要重点审查。具体说来有以下几点：

1、参与工程项目的招投标工作。审计人员参与招投标工作，主要从招标程序、招标文件、招标组织上进行审计监督，审查有无不按规定执行，有无暗箱操作，是否按招标工程的综合条件择优确定中标单位。

2、合同签订前的审核。对合同的签订进行监督和法律咨询，审核合同是否符合法律法规，同时还要审查招标方的有关要求是否落实到合同中去，对于约束施工单位行为的处罚措施有没有具体体现。

3、对影响工程造价比较大的重要部位和重要环节进行重点跟踪。根据施工进度，采用定期或不间断方式进行跟踪，利用照相机、摄像机等工具记录、取证。对于定额缺项或不在综合单价中的项目，在施工过程中协助有关各方做好实际消耗量的计量、记录。

4、把握好设计变更及现场签证关。以合同的形式，督促设计单位严格执行设计规范，尽量减少设计变更，必须变更的，应先报审变更资料，经审核确需要变更的，要严格程序，避免随意变更。严格审查施工签证的规范性、及时性和必要性。

房地产开发项目全过程跟踪审计不仅能够减少漏洞，提高资金使用效率，而且避免了许多在决算中业主与承包商之间不必要的价格纠纷。全过程跟踪审计也是在新形势下产生的一项新的审计方式，正在不断实践探索阶段，在今后的实践过程中还要不断加以完善，使其在完善开发项目工程造价管理，提高开发建设资金使用效益方面发挥更加积极的作用。

作者简介：周松1998年毕业于南京建筑工程学院(现南京工业大学)房地产经营管理专业，先后在江苏省扬州广陵区房管局、扬州庆松房地产发展有限公司从事房产管理和工程施工管理工作，

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