城市规划对房地产开发的调控作用研究

【摘 要】在市场经济的发展背景下，城市规划结构和房地产开发之间有密不可分的联系。近些年来随着国民经济发展形势的不断调整，房地产业的地位逐渐提升，为城市建设做出一定的贡献之外，对城市整体发展有一定的积极影响。但是由于其他因素的影响，房地产开发商在城市规划和自身建设过程中由于侧重点不同，导致两者出现不协调的情况，彼此间的反作用越发明显。本文将以城市规划对房地产开发的调控作用为研究点，对如何促进两者协调发展进行系统的分析。

【关键词】城市规划;房地产开发;调控作用

自从进行政策以来，房地产行业已经逐渐成为国民经济新的增长点和消费点。从当前城市基本发展结构来看，房地产的开发对城市发展进程产生了一定的而影响，但是由于城市规划本身具有引导作用和调控作用，其影响力在各个领域均不相同。根据当前发展趋势来看，房地产的整体发展要和城市布局存在相背离的情况，尤其是在城市快速发展的情况下，要从多个当面入手，加强城市规划对房地产建设的调控作用。

一、城市规划对房地产开发的调控作用分析

城市布局规划和房地产开发之间存在密切的联系，如果两者之间向背离的因素较多，会对后期整体发展产生不利影响。以下将对城市规划对房地产开发的调控作用进行分析。

1.城市规划决定房地产的开发数量

城市的总体布局对城市发展有至关重要的作用，只有提前确定布局方式，才能促进房地产行业的可持续发展，进而保证供需平衡。其次由于城市发展布局及用地也是房地产企业开发的理论依据，要根据实际发展情况结合城市的布局结构，逐渐争取相关部门及政府的大力支持，在实际开发过程中尽量避免其他因素的影响，减少风险的存在，进而取得突出的进步。除此之外要确定城市的用地性质，逐渐完善城市用地结构，按照房地产开发企业提供的不觉结构适当对其进行调整，进而达到适应施工外部市场环境发展趋势的目的[1]。

2.城市规划影响房地产的经济效益

城市规划结构是房地产企业规划土地结构的理论依据，布局规划的是否合理和房地产企业的经济效益有密切的联系。城市的性质、城市土地利用形式及用地布局都从一定层面上决定了城市地价，城市地价都是由规划布局决定的，如果局部模式不合理或者不科学，进而确定了某段时间房地产企业的建设数量，房地产企业管理层认为某块土地利用价值不高，或者今后的收益情况不乐观，则不会对土地进行开发和利用。因此会导致房地产供求之间出现矛盾，不同性质的土地价格差距比较大，直接影响房地产企业的整体收益情况[2]。

3.城市规划指导房地产企业的发展

由于城市规划布局结构和在房地产开发之间存在一定的联系，在城市规划阶段要具有一定的前瞻性和指导性，根据城市整体发展形势对房地产布局进行合理的规划，房地产开发商可以选择适当的在开发地段，对评估方案进行严格的审核，保证相关审核模式的有效性。其次要保证信息的透明性，由于不同的企业内在发展机制存在一定的差异，如果信息不真实或者，会对评估结果造成一定的影响，甚至会影响理性预期的变化。因此要从多个方面进行分析，按照预期发展模式进行规划，进而促进房地产企业的整体发展[3]。

二、城市规划对房地产开发调控策略分析

针对城市规划对房地产开发的调控作用，为了促进城市及房地产企业的可持续发展，要从当前发展形势入手，掌握调控策略，进而促进双方共赢。以下将对城市规划对房地产开发调控策略进行系统的分析。

1.转变发展理念

为了保证城市发展布局的合理性，要在建立多种引导机制和控制体系，按照既定的管理形式对其进行有序的管理，在宏观调控的基础下保证外部经济效益，达到预防和制止有害因素的目的。

（1）直接调控

城市规划布局中有两种控制方式，其一是利用公共投资资本，其二是鼓励或者限制私人投资对物质环境开发的权利，核心表现是对环境进行有效的控制。因此在布局过程中要考虑到人口和用地规模之间的联系、城市建设用地规模及结构之间的关系以及限制开发地区性质等因素。在实际布局中要确定城市的人口总额，根据城市性质及发展要求，将建设规模控制在合理的范围内，禁止出现人口规模贵大，增加交通压力、土地压力的情况，限制了可持续发展[4]。

（2）间接控制

合理的开发政策在城市宏观调控中有重要的作用，也是促进城市进一步发展的关键性因素。在整体布局过程中要调整各种利益之间的关系，在市场经济的影响下，对投资结构有明确的认识。其次将所有信息对外公布，政府在发展中要强化自身服务意识，建立完善的市场投资管理制度，避免出现盲目投资的情况。

（3）反馈机制

在城市规划布局过程中，城市建设在一定程度上改善城市当前发展情况，也是影响实际规划的重要因素。房地产开发要建立严格的反馈机制，将所有物质体现在具体的开发项目中，必要时将其体现在物质形态和具体的开发项目中，由于城市发展形态处于变化的过程中，对具体实施过程中可从多个方面进行考虑，例如从其他产业入手，利用经济的反馈作用，改变城市发展性质[5]。

2.建立完善的发展格局

从现有的发展结构来看，城市发展过于以物质空间为主，对形体控制不当，会导致现有的管理形式出现形体变化，进而出现引导不明的情况。在市场经济的发展条件下，要将城市规划作为一项综合性系统性的工作，管理方式由原来单一的审批形式转换为综合性形式。在现有的经济、社会和文化发展背景下，需要在政府的指导作用下，发挥市场经济的调节作用，按照市场经济的发展趋势，综合型规划管理形式。此外以城市规划为核心的房地产开发形式，强调各个部门间的有效合作，以具体的法律法规为基础，按照城市发展布局对其进行合理的控制，通过公共政策、规划法规及相关监督管理机制对其进行系统化综合性的管理。

3.加强规范和管制

针对城市规划和房地产之间的调控作用及其反馈作用，要制定完善的计划和目标。房地产开发商都是以经济效益为主，往往仅在考虑到短期经济效益，忽视了长远效益的影响。例如部分房地产开发商占用公共用地面积，严重影响了城市的可持续发展，因此要加强规范和控制。由于城市发展和建设用地类型及性质有内在的联系，其用途是提前规划完毕的，在规范化管理的过程中，需要以限制开发为基本目标，保证良好的生活基础上对其进行优化调控，包括建筑风格、形式、色彩、建筑轮廓线示意、空间组合模式以及绿化布置要求等控制引导内容。

结束语

针对城市规划和房地产开发之间存在的利弊关系，为了促进两者的共同发展，要从多个领域对其进行分析。房地产开发对周围环境、地形、地势有明确的要求，如果对各个影响因素处理不当，会激发矛盾，两者之间出现不协调发展的情况。由于城市发展布局涉及到众多影响因素，在对其进行全面的规划同时，要打破了城市建设原有的投资机制，逐步形成城市建设投入产出的新机制，进而促进两者间的和谐发展。

参考文献

[1]周卫.城市规划职能的经济学透视一针对城市建设资源配置的市场失灵和非市场失灵.

[J].上海：同济大学，2011（01）：90-94.

[2]戴小平，陈红春.城市规划的制度作用与制度创新[J].城市规划，2011（12）：22一24

[3]范耀邦！董黎明.北京房地产业的发展与宏观调控[J].北京：中国环境科学出版社，2012（01）：80-84.

[4]赵民，陶小马.城市发展与城市规划的经济学原理[J].北京：高等教育出版社，2012（01）：290-294.

[5]宋启林.提高城市规划对房地产业的龙头作用：城市土地利用与空间结构理论与实践研究 [J].城市研究，2011（01）：200-204.