沈阳市推进装配式住宅对房地产市场的影响

摘 要：2014年，随着沈阳市政府的关于印发加快推进现代化建筑产业发展若干政策的通知，装配式住宅越来越被大家所关注。随之也产生了一系列的影响。本文从政策，成本等角度，进一步分析推行装配式对房地产行业的影响。

关键词：装配式、政策、成本

2014年，沈阳市人民政府办公厅沈政办发〔2014〕16 号“沈阳市人民政府办公厅关于印发加快推进现代建筑产业发展若干政策措施的通知”，其中指出要在全市推广应用装配式建筑技术。三环内及沈阳经济技术开发区、浑南新城、沈抚新城等有条件的区域范围内，建筑面积5万平方米以上的新开发房地产项目，在土地出让条件和出让合同中明确提出采用装配式建筑技术建设，单体工程装配率要求达到20%以上，期间全国其他各大中城市也相继出台相关政策法规，推行装配式建筑技术，鼓励装配式住宅的实施。这无疑会对房地产市场产生一系列的影响。

一、装配式住宅对比传统建设方式有以下几个优势

1. 缩短建设工期。按照目前并未规模化的生产测算，装配式住宅方式比传统建设方式的进度快30%左右。

2. 安全可靠。预制的楼梯、外墙等运到施工现场，也需要进行钢筋混凝土的搭接，并不是简单地连接。每个楼板内都贯穿着钢筋，房屋结构非常结实。

3. 构件精度高，质量好，增加住宅整体安全等级。装配式住宅与传统建造的住宅相比，构件精度更高，能最大限度地改善墙体开裂、渗漏等质量通病，并提高住宅整体安全等级、防火性和耐久性。它采用轻质隔墙体系，业主可根据需要变更装修。

4. 节能环保。无论是在建设还是在使用阶段，装配式住宅更节能环保，通过工厂化生产和现场装配施工，可大幅减少建筑垃圾和建筑污水，降低建筑噪音，降低有害气体及粉尘的排放，减少现场施工及管理人员。减少木材损耗、施工垃圾、装修垃圾约80%，节能约50%以上。

5. 促进现代建筑产业化配套设备、产品及上下游产业链企业发展。深化经济体制改革，建立起一套涵盖生产、设计、施工、验收等过程的现代建筑产业化技术标准体系。

二、装配式缺点

1.建筑技术要求高

由于工厂化的生产，使得预制构件的尺寸已经定死，如果放线时尺寸偏小，将使预制构件安装不下去，如果放线时尺寸偏大，则构件又会造成拼缝偏大的现象。同时，在现场施工时，剪力墙的标高也要控制好，不然将会造成叠合板安装不平整或是纵向将叠合板安平了，也会造成板与剪力墙间有较大的缝，又要重新支模，反而更麻烦。 装配式建筑由于为混凝土结构，要求在预留预埋时，尺寸、位置尽量精确，否则要重新开槽、开洞，增加施工难度，甚至影响结构。 预制构件尺寸也存在一定误差，拼装时缝隙有时过大或不均匀。尽管是工厂化生产，预制构件也可能有一定的尺寸偏差，同时由于现场施工时的人为误差，有时拼装时产生缝隙过大或不均匀的现象。

2.装配式建筑的工程造价与传统式建筑工程造价相比，要高很多

传统建筑的楼板厚度大约就是100厚，而装配式建筑的楼板厚度为60厚叠合板加80厚现浇板，总体厚度达到了140，超传统建筑板厚很多;外墙外挂板与剪力墙连接，使外墙厚度大幅增加，所用材料也就大幅增加。这些都导致了造价的增加。同时，由于外墙厚度的增加，导致用户在同等建筑面积上，装配式建筑的净空面积比传统式建筑的净空面积小很多，从而导致了装配式建筑的平方米造价比传统式建筑的平方造价贵很多，也不容易被消费者所接受。当然随着这种建筑技术的大面积采用，可以降低建筑成本。

三、装配式方案对工程费用成本进行分析测算

1.构件费用构成及计算方法

经与构件厂沟通了解，其构件费用组成及计算方法与建安工程的费用组成（人+材+机+措施+规费+税金）有所不同，更为接近设备购置费的构成方式，即

购置费=原价+运杂费

原价包含：材料费、加工费、辅材费、模具、包装、利润、税金等

运杂费包含：运输、装卸、采保费等

因此，采用装配式施工较现行的现浇施工成本高，原因主要有以下几点：

（1）工艺

装配式施工技术前期的研发成本及所需要的设备、厂房、技术人员等方面的投入都比现施工单位大，所以分摊到构件上的成本也大，只有形成规模效应，才能够摊薄成本

（2）运输及因运输因素导致竞争不足

A、现建造模式中，各材料供应商将材料运抵现场，在施工现场进行施工，而装配式施工需要材料供应商将材料运抵工厂，制作完毕后再运到工地进行安装，沈阳目前具备生产能力的构件厂厂址均在市郊，此因素暂可忽略不计，但若引入外埠构件厂，则可能引起成本的上升，而现建造模式中外埠施工单位就不存在这个问题

B、因上述因素影响，在沈阳只能选择这五家具备生产能力的构件厂，难免会有竞争不足的情况发生。

（3）利润

现建造模式中，建筑业属于劳动密集型产业，附加值较低，增值能力有限，利润率较低，而装配式构件厂则属于技术/资金密集型产业，附加值高，增值能力强，利润率高

（4）税金

按照现行的税务制度，构件厂需要缴纳增值税，综合税率约为10%（其中增值税税率为17%，经建委测算，考虑进项税抵扣后综合税率约为10%），而建安工程需要的综合税率为3.477%（包含营业税、城市维护建设税及教育费附加），此一项就高6%。

2.优惠政策分析

其余优惠政策：

（1）采用装配式建筑技术的开发建设项目，墙改基金、散装水泥基金可暂缓缴纳

解读：墙改基金9元/平，散装水泥基金2元/平，在大配套费中包含缴纳，缓缴可视为不缴。

（2）采用装配式建筑技术的开发建设项目，土建工程质量保证金以施工成本扣除预制构件成本作为基数计取

（3）采用装配式建筑技术的开发建设项目，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，施工进度达到正负零，可办理《商品房预售许可证》。

（4）鼓励消费者购买现代建筑产业化商品住宅。购买采用装配式建筑技术的商品住宅，公积金贷款首付比例为20%;购买全装修商品住宅，公积金贷款首付比例为30%。

（5）在认定普通商品住宅价格标准时，采用装配式建筑技术的住宅每平方米提高300元;采用全装修的住宅每平方米提高1000元;采用装配式建筑技术并全装修的住宅每平方米提高1300元。

结束语：

随着经济技术的发展，进一步深化经济体制改革，推行装配式住宅势在必行。住宅 产业化包含三个方面，一是住宅建筑的标准化，二是住宅建造的工业化，三是住宅生产与经营的商品化。住宅建造的工业化是住宅产业化的核心而发展装配式住宅又 是实现

沈阳市推进装配式住宅对房地产市场的影响

车雪飞1 刘薇薇2

（1.沈阳金地长青房地产开发有限公司;

2.中审华国际工程咨询（北京）有限公司辽宁分公司）

摘 要：2014年，随着沈阳市政府的关于印发加快推进现代化建筑产业发展若干政策的通知，装配式住宅越来越被大家所关注。随之也产生了一系列的影响。本文从政策，成本等角度，进一步分析推行装配式对房地产行业的影响。

关键词：装配式、政策、成本

2014年，沈阳市人民政府办公厅沈政办发〔2014〕16 号“沈阳市人民政府办公厅关于印发加快推进现代建筑产业发展若干政策措施的通知”，其中指出要在全市推广应用装配式建筑技术。三环内及沈阳经济技术开发区、浑南新城、沈抚新城等有条件的区域范围内，建筑面积5万平方米以上的新开发房地产项目，在土地出让条件和出让合同中明确提出采用装配式建筑技术建设，单体工程装配率要求达到20%以上，期间全国其他各大中城市也相继出台相关政策法规，推行装配式建筑技术，鼓励装配式住宅的实施。这无疑会对房地产市场产生一系列的影响。

一、装配式住宅对比传统建设方式有以下几个优势

1. 缩短建设工期。按照目前并未规模化的生产测算，装配式住宅方式比传统建设方式的进度快30%左右。

2. 安全可靠。预制的楼梯、外墙等运到施工现场，也需要进行钢筋混凝土的搭接，并不是简单地连接。每个楼板内都贯穿着钢筋，房屋结构非常结实。

3. 构件精度高，质量好，增加住宅整体安全等级。装配式住宅与传统建造的住宅相比，构件精度更高，能最大限度地改善墙体开裂、渗漏等质量通病，并提高住宅整体安全等级、防火性和耐久性。它采用轻质隔墙体系，业主可根据需要变更装修。

4. 节能环保。无论是在建设还是在使用阶段，装配式住宅更节能环保，通过工厂化生产和现场装配施工，可大幅减少建筑垃圾和建筑污水，降低建筑噪音，降低有害气体及粉尘的排放，减少现场施工及管理人员。减少木材损耗、施工垃圾、装修垃圾约80%，节能约50%以上。

5. 促进现代建筑产业化配套设备、产品及上下游产业链企业发展。深化经济体制改革，建立起一套涵盖生产、设计、施工、验收等过程的现代建筑产业化技术标准体系。

二、装配式缺点

1.建筑技术要求高

由于工厂化的生产，使得预制构件的尺寸已经定死，如果放线时尺寸偏小，将使预制构件安装不下去，如果放线时尺寸偏大，则构件又会造成拼缝偏大的现象。同时，在现场施工时，剪力墙的标高也要控制好，不然将会造成叠合板安装不平整或是纵向将叠合板安平了，也会造成板与剪力墙间有较大的缝，又要重新支模，反而更麻烦。 装配式建筑由于为混凝土结构，要求在预留预埋时，尺寸、位置尽量精确，否则要重新开槽、开洞，增加施工难度，甚至影响结构。 预制构件尺寸也存在一定误差，拼装时缝隙有时过大或不均匀。尽管是工厂化生产，预制构件也可能有一定的尺寸偏差，同时由于现场施工时的人为误差，有时拼装时产生缝隙过大或不均匀的现象。

2.装配式建筑的工程造价与传统式建筑工程造价相比，要高很多

传统建筑的楼板厚度大约就是100厚，而装配式建筑的楼板厚度为60厚叠合板加80厚现浇板，总体厚度达到了140，超传统建筑板厚很多;外墙外挂板与剪力墙连接，使外墙厚度大幅增加，所用材料也就大幅增加。这些都导致了造价的增加。同时，由于外墙厚度的增加，导致用户在同等建筑面积上，装配式建筑的净空面积比传统式建筑的净空面积小很多，从而导致了装配式建筑的平方米造价比传统式建筑的平方造价贵很多，也不容易被消费者所接受。当然随着这种建筑技术的大面积采用，可以降低建筑成本。

三、装配式方案对工程费用成本进行分析测算

1.构件费用构成及计算方法

经与构件厂沟通了解，其构件费用组成及计算方法与建安工程的费用组成（人+材+机+措施+规费+税金）有所不同，更为接近设备购置费的构成方式，即

购置费=原价+运杂费

原价包含：材料费、加工费、辅材费、模具、包装、利润、税金等

运杂费包含：运输、装卸、采保费等

因此，采用装配式施工较现行的现浇施工成本高，原因主要有以下几点：

（1）工艺

装配式施工技术前期的研发成本及所需要的设备、厂房、技术人员等方面的投入都比现施工单位大，所以分摊到构件上的成本也大，只有形成规模效应，才能够摊薄成本

（2）运输及因运输因素导致竞争不足

A、现建造模式中，各材料供应商将材料运抵现场，在施工现场进行施工，而装配式施工需要材料供应商将材料运抵工厂，制作完毕后再运到工地进行安装，沈阳目前具备生产能力的构件厂厂址均在市郊，此因素暂可忽略不计，但若引入外埠构件厂，则可能引起成本的上升，而现建造模式中外埠施工单位就不存在这个问题

B、因上述因素影响，在沈阳只能选择这五家具备生产能力的构件厂，难免会有竞争不足的情况发生。

（3）利润

现建造模式中，建筑业属于劳动密集型产业，附加值较低，增值能力有限，利润率较低，而装配式构件厂则属于技术/资金密集型产业，附加值高，增值能力强，利润率高

（4）税金

按照现行的税务制度，构件厂需要缴纳增值税，综合税率约为10%（其中增值税税率为17%，经建委测算，考虑进项税抵扣后综合税率约为10%），而建安工程需要的综合税率为3.477%（包含营业税、城市维护建设税及教育费附加），此一项就高6%。

2.优惠政策分析

其余优惠政策：

（1）采用装配式建筑技术的开发建设项目，墙改基金、散装水泥基金可暂缓缴纳

解读：墙改基金9元/平，散装水泥基金2元/平，在大配套费中包含缴纳，缓缴可视为不缴。

（2）采用装配式建筑技术的开发建设项目，土建工程质量保证金以施工成本扣除预制构件成本作为基数计取

（3）采用装配式建筑技术的开发建设项目，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，施工进度达到正负零，可办理《商品房预售许可证》。

（4）鼓励消费者购买现代建筑产业化商品住宅。购买采用装配式建筑技术的商品住宅，公积金贷款首付比例为20%;购买全装修商品住宅，公积金贷款首付比例为30%。

（5）在认定普通商品住宅价格标准时，采用装配式建筑技术的住宅每平方米提高300元;采用全装修的住宅每平方米提高1000元;采用装配式建筑技术并全装修的住宅每平方米提高1300元。

结束语：

随着经济技术的发展，进一步深化经济体制改革，推行装配式住宅势在必行。住宅 产业化包含三个方面，一是住宅建筑的标准化，二是住宅建造的工业化，三是住宅生产与经营的商品化。住宅建造的工业化是住宅产业化的核心而发展装配式住宅又 是实现住宅工业化的关键。

参考文献：

[1] 徐勇刚.预制装配式住宅的研究与实践[J]. 住宅产业. 2012（07）

[2] 潘雨红，赵桦，熊建华.预制内墙板在重庆地区应用前景研究[J]. 新型建筑材料. 2011（12）

[3] 杨靖.国内住宅工业化技术应用研究[J]. 住宅科技. 2011（02）

住宅工业化的关键。

参考文献：

[1] 徐勇刚.预制装配式住宅的研究与实践[J]. 住宅产业. 2012（07）

[2] 潘雨红，赵桦，熊建华.预制内墙板在重庆地区应用前景研究[J]. 新型建筑材料. 2011（12）

[3] 杨靖.国内住宅工业化技术应用研究[J]. 住宅科技. 2011（02）