上海商铺直面消化难题

据上海佑威研究机构统计，今年2月26日至3月3日，上海全市商铺成交均价为9767元/平方米，这是自去年12月中旬以来，周成交价格第二次跌破万元。分析人士指出，上海商铺供应量整体外移，虽然价格走低，但供应量巨大，商铺经营业态重复率高，市场面临巨大的消化压力。

供应量外移趋势明显

“目前，上海市区的建设用地较少，使得市区商业用地日益减少。随着城市人口的外移，郊区的商业配套也在跟进，开发量日益增加。此外，近年来市政府大力发展物流商贸业，在郊区开发了一批大型商贸中心，这也增大了郊区商铺的供应比重。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表示。

薛建雄指出，郊区大型商贸城的成交量左右着目前上海商铺市场的整体走势，这些大体量、低单价的项目成交，将全市成交均价直接拉低。

高纬环球研究报告指出，近期上海商铺市场的新增供应量有所下滑。目前商铺的成交主要集中在南汇、宝山、奉贤等外郊环间区域，其中小面积商铺较受青睐。随着上海中心城区商铺的逐渐饱和，区域正逐渐成为商家投资的主要“战场”。

从2007年上海市地块出让的情况来看，商业用地基本集中在青浦、嘉定、奉贤、宝山、南汇等郊县，市中心只有卢湾区两幅商业地块出让，且体量较小。

“商铺供应量外移的趋势自去年起就已经显现。”荒岛房产工作室研展部经理闵益飞表示，“以去年11月份为例，金山区供应量达到235484平方米，占上海该月新增供应总量的66%。松江大学城、南汇等外环区域也出现了大批社区商铺，但由于这些区域的住宅入住率不高，因此短期内商铺的回报率较低，导致商铺市场明显供过于求。此外，目前银行收紧房贷，商铺市场首当其冲。”

400万平方米的消化压力

从3月第一周的成交数据来看，专业市场类商铺价格较低，如金山长三角物流中心成交均价只有3472元/平方米，南汇上海五角世贸商城也只有6000元/平方米，金山上海服装城均价也仅为6473元/平方米。

虽然这些郊区的商铺价格较低，一些专业市场也已经到了存量尾房销售阶段，如上海服装城、南汇五角世贸商城等，但上海在售的商铺存量已经超过400万平方米，且每年的新增供应量超过200万平方米。根据以往的市场经验，上海每年可消化商铺面积仅为200万平方米。

“目前上海郊区一些专业市场较多，使得整个商铺市场的均价下跌。特别是这些专业市场业态重复率较高，以服装城为例，上海已有奥特莱斯、狐狸城、上海服装城，已经超过市场的消化能力。”薛建雄说。

虽然郊区的专业市场类商铺凭借价格低、面积小等优势来吸引投资者，但要完全消化这些商铺仍然存在较大压力。市场人士分析指出：一方面，郊县的配套不成熟制约着专业市场的发展；另一方面，郊县的人流量不足，难以支撑如此巨大的体量。（来源：中国房地产报2008年3月17日 编辑/刘丽琴）