投资社区商铺要点

社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。和其他投资项目一样，投资社区商业不宜草率盲目，且先看看专家怎么说。

指导专家：清华大学国际商业地产运营商首席专家 朱凌波

中国城市商业网点建设管理联合会会长 荀培路

国际物业顾问戴德梁行助理董事 张家鹏

便利消费、便民服务为基点

据荀培路介绍，社区商业最基本的消费人群定位就是周围居民，主要为小区居民提供基本生活用品和服务，商业特点是为民、便民、利民。荀会长还介绍，商业配套有两类，一类是最基础性配套商业，即可以满足居民日常生活必需品的基本配套措施，第二类属于高层次发展型配套措施，可以满足居民多元化、多层次的物质和精神需求的高层次配套措施。社区商业的业态和行业的设置，还应该跟社区商业发展规划以及项目周边的商业现状相结合，做到既满足社区居民需求，又要避免重复建设。

国际物业顾问戴德梁行助理董事张家鹏也介绍说：“社区商业适合做比较性不强的业态，既然比较性不强，那就要求必须具备便利性，这样才能符合社区居民的消费特点和消费习惯，从而得以生存。”

朱凌波先生表示，大品牌服装店、高档化妆品店不宜进驻社区。社区商业本来就是为周围社区居民服务的，居民购买睡衣、脸盆等最基本的生活用品时肯定会考虑就近购买，这同时也体现出了社区商业的便利性，如果购买品牌服装、高档化妆品的时候大多数居民还是会选择去区域级的、城市级的大型购物中心购买。其次，如果时机成熟的话，比如社区商业面临向区域商业转变的时候，大品牌服装店、高档化妆品店并不是不可以进驻的，不过在进驻之前也要做好充分的市场调研，比如考察当地居民的消费水平和消费特征。

荀培路还告诉记者，投资社区商业收益比较稳定：一是因为社区商业的消费群体具有固定性和稳定性的特点。一般来说，社区商业的消费群体就是周围的居民，“用一句很直白的比喻就是，商户和消费群体是‘楼上楼下’的关系，因此这一消费群体是很固定的，这就保证了客源的稳定性；二是社区居民的消费特点趋向于循环消费和持续消费,正是这样稳定的消费群体和该消费群体的消费特征，保证了投资客收益的稳定性和持续性。”

注意考察社区特点

投资社区商铺应首先注意考察社区规模大小、入住率的高低、小区所处的区域位置及小区的新旧程度等都会影响到社区商业发展潜力和升值空间。朱凌波先生介绍：“其实社区商业是有一个共同特点的，只要让小区居民觉得购物便利、生活方便，就可以算是一个比较成功的社区商业了。”

弥补市场空缺：社区规模大，居住的人口多，个性化需求差异比较大，商家需要注意做充分的市场调查，选择可以弥补空缺，可以以超市、便利店、专卖店、专业店等先进业态为主，辅之以洗衣、理发、家政服务、代收各种费用、网上购物等服务功能。

实行24小时服务制：张家鹏建议，现代社区商业一定要突出便利性，适宜做上门服务的，比如洗衣店可以有24小时免费上门取送业务，水果店可以24小时免费上门送货，药店、门诊24小时营业，并针对居民的特殊需求提供上门服务。

鼓励连锁经营企业进驻：连锁经营企业实行统一管理、标准化经营，对社区居民来说，更加有卫生安全和质量保证。

考察消费水平、业态结构：居民特征的状况将影响到社区商业的价值和收益；业态结构，过度的同业态经营最后只能导致商业价值的下降；目标顾客，内外向兼顾的社区商业将会令商业价值和经营能力得以提升。

新兴小区：新兴小区一般会经历一个从“业态杂尘”到“业态和谐”的转变过程。荀培路向记者介绍，刚刚开始入住的社区适合家装家居、五金建材。“我们在全国范围内做过调查，一般来说新建社区商业都要经历三步曲，居民刚刚入住的时候，五金、家装建材企业进来了，即‘业态杂尘’，大约两到三年，建材、五金、家装等业态会逐渐退出，取而代之的是餐饮、超市等主要服务小区居民的便利型商铺，再过两三年之后，、健身等休闲娱乐设施开始进驻。”（来源：京华时报 2007年11月22日 编辑/刘丽琴）