人民币汇率改革与中国房地产价格

[摘 要]文章采用截至2010年4月的最新数据,简述经济背景,从人民币汇率波动对中国国际资本流动方向、价格水平、房地产资产、国内投资的影响进行实证分析,从而说明人民币汇率波动对于国内房地产价格的影响。

[关键词]人民币汇率波动;房地产价格

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2010)44-0058-01

1 经济背景

截至2010年4月末,中国持有美国国债总额9002亿美元,较前月增加50亿美元,这是中国自2009年11月以来持有美国国债数量首次突破9000亿美元。截至2010年7月人民币对美元汇率中间价至6.7718。与这些数字同时出现的还有不断上涨的CPI指数以及没有计入CPI指数的居高不下的房价。很多学者开始研究人民币汇率升值对于房地产价格的影响,房地产价格的飙升究竟是国民经济发展使然,还是财政货币政策起了主导作用,已经进行了两年有余的汇率改革究竟在里面扮演了怎样的角色的问题。

2 分析

学术界对这个问题有两种截然相反的观点。一种观点认为汇率的变动不会对我国房地产市场及价格产生重大影响。这种观点主要基于以下两条理由,其一,房地产项目建设周期长,作为资产变现能力差的特点导致大规模投资房地产的风险较大,大规模的国外风险基金不会大量投机国内房地产市场,尤其是住宅市场。其二,中国政府近年来不断抬高外资投资房地产市场的政策门槛,加强对房地产市场的监管。另一种观点则认为人民币升值会导致大量“热钱”涌入,投资于股票和房地产市场,造成经济过热,出现泡沫和通货膨胀,一旦资金撤走,中国将会重蹈亚洲金融危机中东南亚国家的覆辙。这种观点主要是基于日本和中国台湾市场的前车之鉴。因此不少专家指出,中国房地产市场的价格飙升正在重演日本当年的悲剧,政府一定要给予足够的警惕。

2.1 人民币汇率波动对中国国际资本流动的影响

第一,良好的宏观经济环境及发展前景是吸引长期资本流入的主要因素之一。

第二,利率对长期资本流动和短期资本流动的影响不同。在人民币升值压力较大的背景下,保持适当的负利差对于在一定程度上缓解资本流入的压力有一定意义。

第三,由于在华外资企业返销比例较高,人民币名义汇率升值对FDI有负面影响,但基于我国GDP增长比汇率变化对FDI的影响更为显著,人民币升值并不会使我国的FDI有明显下降。另外,人民币升值为我国FDI的地区和行业分布调整优化提供了契机和选择渠道,进而有利于我国产业结构升级和宏观经济的稳定增长。同时,稳定的人民币升值预期也会对FDI流入产生影响,受人民币升值预期推动,许多外商企业将加快向中国出资。

第四,人民币升值有利于短期国际资本流入,人民币升值预期更是吸引短期国际资本大量流入中国的重要原因之一。

2.2 汇率变化对价格水平的影响

汇率变化对价格水平的影响体现在两方面:一是贸易品价格。二是非贸易品价格。在对贸易品价格方面汇率升值会使出口商品与进口商品的国内价格下降,对出口起到限制作用,对进口起到扩大作用。扩大了的进口商品价格较低,尽管会对国内外市场产生冲击,但对总体物价水平不会产生上涨的压力。而在对非贸易品价格方面与对贸易品价格影响相比,它是间接的。如果一国商品可以自由贸易,资源要素在部门间转移不受限制汇率变化带来的贸易品价格变化会传导到非贸易品价格上。

2.3 人民币汇率波动对房地产资产影响

不少房地产专业人士认为,人民币升值预期将可能导致“热钱”流入,并布局于人民币资产,其主要受益板块集中于房地产股和金融股。人民币升值对房地产将构成长期利好。由于人民币逐步升值将吸引更多的资金进入房地产市场,因此房地产市场将面临新的机遇。

但也有经济学家认为,长期来看,人民币升值的最终影响取决于升值后宏观经济的走向,如果经济仍然能保持较高的增长,则升值对房地产是利好;如果经济出现严重衰退,则房地产也将受损。

3 归 纳

我们应该学会总结和观察,我们应当加强监管,提高房地产泡沫预警的科学性,稳定汇率预期,协调好利率与汇率政策,充分发挥土地政策和税收政策在房地产市场价格调控中的作用。房地产是个敏感行业,在国际社会的关注和国外游资的侵入下,最重要的是保持房价的稳定,实现房价的理性回归。事物的发展是一个不断摸索和渐进的过程,好的思想和理论应用于实践,可以推动事物的发展,反之则会阻碍。央行与财政部应慎用宏观调控措施,在表明严格遏制投机行为的态度的同时,应注意遵循金融政策的周期规律,给市场以吸收政策效果的间隔时间,同时眼光应放长远,不宜“头痛医头、脚痛医脚”而是要综合“治疗”,尽最大努力预期政策带来的、未来长时间内的连锁反应,使宏观经济可以平稳国内市场。

[作者简介]张捷(1989―)男,汉族,上海人,江西科技师范学院2007级本科生,研究方向:国际经济与贸易。