小产权房转正遥无期

购买小产权房历来都是政府部门严厉禁止的“雷区”。然而，近段时间南京个别小产权房却出现了转正的曙光，而深圳也多次传出农村集体土地有望上市的消息。

在民间各种转正暗流涌动之下，反映的是各地小产权房大肆野蛮生长的现实。刚结束的十八届三中全会，也未能在政策层面为小产权房指出一条明确的道路。换而言之，大众豪赌的小产权房，依旧充满着变数。

转正曙光乍现

日前媒体曝出，南京市小产权房项目七彩星城小区业主接到通知，可以更换购房合同以及办理银行按揭等手续。这一举动被业界解读为，小产权房转正“闸门”正在南京豁出一条口子。

此消息见诸报端不久，南京市国土局对外解释，“七彩星城项目补办土地出让手续，是对历史遗留的集体土地房地产进行处置的延续，不可解读为‘小产权房转正’。”

尽管有关部门刻意强调此举并非小产权房转正，但关于七彩星城项目当前的状况，南京市国土局也指出，目前市政府已经批准，按规定补缴了7000余万元土地出让金，取得了“宁雨国用2012第00347号”国有土地使用证。

此外，南京市住建委产权市场处新闻发言人蒋玉萍也表示，七彩星城的预售许可证已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源录入网上销售，并且七彩星城已经办理完了房屋所有权的初始登记。

吊诡的是，2007年1月，集体土地性质楼盘七彩星城首度开盘，开发商明确告知购房者，他们的项目在“转正”的名单上。为此，开发商在购房合同上，明确承诺将负责房产的“转正”。

据了解，早在2006年，南京市就专门成立了“清理集体土地建房小组”，对南京市的小产权房展开全面调研。2007年，南京市国土局公布了包括七彩星城在内的10个小产权房项目，补齐手续后有望转正。

记者了解到的最新消息是，在2007年公布的10个项目中，八卦洲丽岛花园和长江花园或已经取得了国有土地使用证，剩下的7个项目仍在排队等候中。

而据媒体报道，南京市小产权房想要转正，必须历经一个复杂的程序：先是规划局划置红线范围，然后由市住建委、国土局、规划局、建工局、房产局、物价局等部门组成的工作小组审查，最后报江苏省国土资源厅批复。上述程序都合格后，才能享有补款拿证的机会。

在项目拿到国有土地使用证及商品房购房合同换发完毕之后，业主凭借房屋所有权初始登记、购房合同、购房发票等相关资料，才可以前往南京市房产局办理商品房房产证。对于业主而言，只有拿到商品房房产证，小产权才算真正的实现了转正。

野蛮生长

南京七彩星城小产权房项目取得国有土地使用证，虽然只是个案，且有赖于多年前的一次历史契机，但其至少为小产权转正树立了一个示范性样本。

而在这个样本之下，仍有众多的小产权房未得到政府的认可。据悉，小产权房在南京有十余年的发展历程，目前不低于200个。

在近期频传农村集体土地有望上市消息的深圳，龙华民治、龙岗布吉、南岭、宝安沙井、福永等小产权房集中区也成为民众购房的热点。一份来自深圳市规划国土委的研究报告显示，深圳一季度有73个违建楼盘在售，房价最高已达7900元/平米，均价超过4000元/平米。最新消息则显示，深圳市的小产权房价格近期又涨了10%左右。

在“年年喊打，年年难打”的北京，小产权房市场尤为猖獗。位于昌平的宏福苑小产权小区目前有100多栋小产权楼，就在不久前，该小区周边仍有新的小产权房在施工建设。据房产中介人员向记者表示，年初该小区房价还在10000万元/平米左右，7、8月份就已超过了15000元/平米。“买房的人还不少。”

北京最大小产权房社区通州太玉园，同样是一个抢手的小区。据记者了解，去年底该小区房价还在6000元/平米上下，目前房价则超过了9000元/平米，大量买房人的涌入，正是其涨价的最主要原因。

一方面小产权还在兴建，另一方面购房者仍旧趋之若鹜。在这种野蛮生长的形势之下，多少都带有“明知山有虎，偏向虎山行”的心态。

“毕竟法不责众。”在太玉园小区有两套住房的杨女士看来，小产权房转正是迟早的事，“单就北京的小产权房里，就有上百万人居住，这显然不是拆或不拆就能解决的。”

小产权房数量的庞大或许已经超过一些人的想象，在小产权房肆无忌惮的蔓延态势之下，政府近期也再一次“亮剑”。

日前，位于北京市昌平区阳坊镇东贯市村的小产权房楼群被拆。这也是北京市目前已经查处的最大的小产权房区域，涉及13栋楼4万平米。

然而，值得注意的是，综合历年的几次小产权房整治案例不难发现，强行拆除的小产权房都处于尚未入住阶段，且大多还未销售。

短期内转正可能性不大

小产权房问题由来已久，在其难以禁止甚至愈演愈烈的现象之下，隐藏的是大众日益扩大的居住需求和不断攀升的高房价之间的矛盾。无力购买商品房且没有资格申请保障房的“夹心层”，只能无奈选择小产权房。

近期，市场上之所以出现了一波热炒小产权房的热潮，来自于一份由国务院发展研究中心课题组提出的改革方案报告――“383”方案。该报告指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。

按照该方案构想，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

然而，在日前结束的十八届三中全会上，关于土地市场的纲领性阐述中，也只是简单表述为“建立城乡统一建设用地市场”，并没有更深一步的意见。此外，业内人士普遍认为，城乡二元体制土地政策的改变仍有待时日。

针对政策层面的改变，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，小产权房全面转正在短期内可能性并不会太大。即便是未来进入转正阶段，也极有可能是通过试点的方式，长时间慢慢地打开。

关于市场上一些投资小产权房的现象，胡景晖也并不看好。“小产权房转正的前提，一定是要缴纳相应数额的土地补偿款，政府很有可能会依据周边的地价做参考。如果再加上原来的购房成本，小产权房到底有多划算还不好说。”