小产权房转正之路何去何从?

什么是小产权房？和大产权房的区别是什么？

小产权房

在农村集体土地上建设的房屋

产权证由乡政府或村委会颁发（实际上没有真正产权）

未缴土地出让金

大产权房

市场商品房

产权证由国家房管部门颁发（拥有完全产权）

开发商已经缴纳过土地出让金，进入二级市场时，无需再次缴纳

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房主要分为三类：

1 农村集体用地：

在集体用地上或者占用耕地违法建设，将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

2 政府用地：

在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，有产权纠纷隐患的不完全产权房。

3 军队用地：

在军队享有使用权的土地上，进行房地产开发，之后卖给军人以外的地方居民而产生小产权房，俗称“军产房”。

小产权房产生的原因是什么？

城市房价过高

小产权房最吸引人的地方就存于其价格便宜的优势，大城市的房价长期快速上涨，远超当时当地一股就业人员的收入水平。同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。

工资远没房价涨得快

政府的监管不到位

小产权房在房地产市场存在长时间并扩展到全国，是一种政府管理上的严重缺位和行政不作为。按国家土地管理法规定，任何个人和单位都不得在没经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。

乡镇政府是小产权房的实际推动者

土地制度不合理

农村上地制度安排不合理导致农民在土地增值的利益分配中没得到合理的价值补偿。而小产权房不需缴纳土地使用权出让金，又省去基础设置配套费等市政建设费用。收益远高于政府征收土地补偿金额。

土地增值了，也拿不到啥钱

结论：小产权房的产生不是偶然的，是城市房地产市场需求膨胀与房地产政策法规滞后之间矛盾的产物。

8大风险：

没有房产证：没有法律保证，拿不到国家发的产权证。

质量难保证：房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

拆迁难补偿：属政府规定以外的违章建筑，如果和国家的规划冲突，有可能被拆除，而且业主不会得到拆迁安置补偿。

无法银行按揭、抵押贷款：银行不认可房屋产权，买卖时无法办理合法按揭，也无法办理抵押贷款。

转手交易难：无产权证，很难成功转手交易，并且无法按揭贷款，房款需一次性支付，给交易带来更大难度。

配套不完善：几乎都没有有保证的暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

遗产也麻烦：由于缺乏产权，未来在遗产继承时会遇到很多麻烦。

无后续土地溢价：由于无产权，无法拥有土地升值而带来的利益。

小产权房能否转正？

小产权房转正要遵循三大原则：

公平原则

不是简单的经济、法律问题，涉及政府、农民个体、农村集体、开发商、城镇购房者等多个利益群体，涉及农村土地产权、城镇住房保障制度等。都需要坚持公平正义、兼顾平衡各方利益。

同地同权同价原则

小产权房之所以成为“问题”，是由于农村土地集体所有制和城市土地国有制存在先天的“不平等”，处理小产权问题，要在土地用途管制和符合相关规划条件下，让农村集体土地享有与城市国有土地相同的抵押、出租、转让的权利，实现集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”。

疏导结合原则

既要看到其不合法性，违背了《土地管理法》等法律，也要看到其积极意义和现实合理性，即在一定程度上解决了城市中低收入阶层的居住需求，也使农民分享到了城市化发展过程中土地增值的收益。应从实际出发。坚持疏导结合，既要加强监管、配套法律法规，防止违法乱建，同时也要尊重市场规律，促进房地产健康稳健发展。

为什么小产权房转正总是行不通？

转正途径1

“383方案”中提到：对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。

南京市的这一处理方式遭到了部分业界人士的质疑。国土部2011年4月曾规定，已经建好或者售出的小产权房，不得办理土地登记，不允许以任何方式补办土地审批手续。如何确定金额？高了低了都不行。

转正途径2

北京拆除小产权别墅：

2007年，北京责令拆除小产权别墅85栋，没收59栋，别墅被拆除后所占土地复耕。2010年，位于怀柔的水岸江南的四合院别墅被强拆。

另一部分占用了耕地面积的小产权房势必会被拆除干净，但已购房者的个人权益如何维护，是事关社会稳定的大问题。

转正途径3纳入保障房

有政协委员提出，可以考虑将小产权房纳入到保障性住房领域，这样就可以在一定程度上解决融资难题。

保障性住房的融资依然存在着较大的困难，保障性住房的商业化模式未能最终形成，回款期限较长，因此很多金融资本难以承受保障性住房的风险。

转正途径4开征物业税

对小产权房起征物业税并承认其合法。

因为没有缴纳土地出让金。长久以来小产权房的业主无法拿到证明合法身份的房产证，而物业税的开征则因为涉嫌重复征税而备受争议。

大家怎么看小产权房转正？

小产权房主：小产权房那么多，法不责众，商品房实在贵的买不起，所以打算赌赌运气。

专家学者

茅于轼：土地市场形成了地方政府独家垄断的局面，住房市场则形成了开发商寡头垄断的局面。在这种局面下，地方政府和开放商都赚得盆满钵满，房价想不高都难。而小产权房入市，上述垄断局面即被打破，地方政府土地财政不可能像以往那样有力，房地产开发商将面临更加激烈的竞争，房价向上的动力则不会如此不可阻挡。

华生：小产权房不符合法治国家的精神，“如果小产权房转正那就是在鼓励违法，让人产生法不责众的错觉”。

开发商

任志强：小产权房转正如“今天完了以后明天就合法化了”。

潘石屹：政府的确该下决心彻底解决小产权房的问题，否则这将成为房地产最大的定时炸弹，要么将小产权房合法化，要么坚决制止这种违法行为。最可怕的就是一直拖下去。小病变成了大病。

政策动态：

2007.6提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。

2007.12城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房。

2008.1任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。

2008.7要求尽快落实农村宅基地确权发放工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

2009.9再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。

2010.2完成针对小产权房的调研。争取年内出台解决方案。

2010.5 14部委开始酝酿小产权房整治方案，全国性处理将待小产权房治理方案出台后。

2011.5国土部等三部委下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》。

2011.11“小产权房”等违法用地不会借此次农村集体土地确权而合法化。

2012.2开展“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。

随着十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要“建立城乡统一的建设用地市场”，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。“小产权房转正”的猜测再度甚嚣尘上。

虽然《决定》的内容涉及了经营性建筑用地，但小产权房主要与宅基地相关，而宅基地又不属于经营性建设用地，所以《决定》的内容实际上并未涉及小产权房转正事宜。但既然提出“探索农民增加财产性收入渠道”的说法，还是让小产权房转正的念头蠢蠢欲动。深圳、北京等城市都出现了小产权房价格暴涨的现象。

到底买不买小产权房

摘自《中国经营报》