小产权房转让合同范文

时间:2023-10-23 12:01:56

小产权房转让合同

小产权房转让合同篇1

商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。

商品房住宅小区停车位的产权,是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。

长期以来,由于我国物权立法的缺位,社会忽视对公民私有财产的保护,公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁?在现有的法律条文中,人们似乎无法直接找到答案,其产权归属似乎仍处于混沌状态。

对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识,现行有以下几种通说:一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定,依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时,推定小区停车位的产权属于买方置业者共有,或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时,小区停车位的产权属于房地产开发商,反之,其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定,经房地产登记机关登记确权,由房地产权证持有者所有;否则,其产权处于不明状态。本人认为,上述的登记凭证确权论相对恰当,登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权,依买卖合同约定,经房地产权登记机关登记确权,由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是,登记凭证确权论中“否则,其产权处于不明状态”的认识有失偏颇,其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷,以致认识上出现以偏概全的状况。

以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。

本人试图在现行法律制度框架之下,分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程,从所有权(物权)法和债权法两个角度,分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系,计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系,运用逻辑推理的方法,探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。

一、现行法律制度框架下,房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。

1、房地产法律制度的形式。

在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中,有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容,其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。

2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定:房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定:房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定:以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定:经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定:土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定:地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人,享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定:土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依规定办理过户登记。

2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定:业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权,建设单位不得擅自处分。

建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定:房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定:房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定:依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。

《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定:房地产建筑物、附属物转让时,该建筑物、附属物的土地使用权同时转移,不得分割。

《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定:本条例所称房地产,是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人,是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人,以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定:依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定:房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则

》第一条第(二)款第2项规定:公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外,建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积,包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第(五)款规定:“公共面积(包括应分摊公用的和不应分摊的)应由物业管理部门统一管理,其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租(售)”。

1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定:建筑物内可供公用使用的面积,包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定:公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定:不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。

3、房地产权法律制度的特征。

从上述的相关规定中,人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征:(1)在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时,采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。

(2)只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权,土地使用权与房屋所有权的权利主体一致,权利归属合一①。

(3)土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。

(4)房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。

(5)在二级房地产市场中,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。

这意味着,只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权,没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物,而且是一种从权利。

(6)在二级房地产市场中,房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有,房地产开发商不得擅自处分。

(7)土地使用权和房屋所有权,或房地产权经国家机关法定登记后,其财产所有权(物权)的法律权利才得于确认和保护。

土地使用权和房屋所有权,或房地产权并非由合同约定而确权,其须经法定登记才得于确权和保护。

(8)土地使用权与房屋所有权可以分别登记,亦可合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

(9)《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。

上述我国房地产法律制度特征,表明作为财产法律权利的房地产权,其形式和内容都较为特别,房依地存,地为房载,地转房随,房转地随②,法定登记,确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利,房地产权经法定登记而确权,只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。

4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。

上述房地产权的法律制度和特征,表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点:(1)在形式要件上,只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。

(2)在实质要件上,只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。

(3)在现行的房地产行政管理制度下,只有计算建筑容积率(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。

计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费,并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。

(4)对于不计算建筑容积率的建筑物(面积),由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额,因此,其权利人无须向国家交纳土地使用费,其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物(面积),不能单独取得《房地产证》。

(5)不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则,将违反房地产法律的强制性规定。

(6)依据经典的“物权法”理论,计算建筑容积率的建筑物(面积)是主物,不计算建筑容积率的建筑物(面积)是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移,从物随之转移,主物与从物不可分割。

从物的法律权利依附于主物,但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。

(7)在二级市场的房地产首次转让时,如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定,房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定:主物和从物所有权转移给业主后,从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。

但是,必须指出,上述的约定只是一项债权约定,而非是一项财产所有权转移的确认,从物的所有权仍然依附于主物而属于买方(8)房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有,房地产开发商不得擅自处分。

二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。

政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商,土地的用途是建设商品房住宅,在付清地价,依法办理土地使用权转移登记后,房地产开发商取得宗地号土地使用权证书,宗地号的土地使用权属房地产开发商。

政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时,《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定:(1)房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金……外,每年还必须按规定缴付土地使用权费。(2)房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权,其合法权益受法律保护。(3)土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。(4)建筑物必须连同土地使用权一起转让,转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续,按政府有关规定缴纳税费。(5)建筑物连同土地使用权转让后,新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。

由此可见,依《土地使用权出让合同》规定,房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时,必须连同土地使用权一起转让。

在商品房住宅小区建筑物时首次转让时,

当房地产开发商将不计算容积率的建筑物(面积)以买卖合同方式来约定不转移,为房地产开发商所有时,房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定,买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。

三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。

1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后,房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上,房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记:(1)明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系,以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。(2)明确每一房屋单元的建筑面积(含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积)的土地使用权面积份额,以确定每一房屋单元的房地产权。(3)将不计算容积率的建筑物(面积)的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物(面积)。

由此可见,在初始登记中,由于不计算容积率建筑物(面积)不能取得其所在地块的土地使用权面积份额,不能取得完整、独立的房地产权利,不能取得《房地产证》,其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物(面积)。

目前,在房地产初始登记的实务中,房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》,或《房地产证》外,对于共有、他项的房地产权证,房地产登记机关并不办理,停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。

2、转移登记。在房地产二级市场,房地产开发商与买方签订《买卖合同》,买方依约付清购房款后,双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。

在二级市场首次房地产转移登记中,房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记,将房屋单元的房地产权转移登记给买方,确认买方的房地产权。

在首次转移登记实务中,停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。

由于不计算容积率建筑物(面积)的法律权利只能依附在计算容积率建筑物(面积),当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后,不计算容积率建筑物(面积)的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人,由小区全部房屋的所有权人共同共有。

四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。

1、商品房住宅小区停车位的形式。

目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式:第一类是城市区域或商品房住宅小区里,独立建设的多层经营性停车位(场);第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位(场)。

2、多层经营性停车位(场)的房地产权归属。

在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中,均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积,该类停车位建筑物(面积)是计算建筑容积率的。因此,多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记,该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。

3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。

地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意,在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。

房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后,房屋单元办理初始登记及转移登记,房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。

由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施,即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上,地面停车位的房地产权,实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权,因此,地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。

4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下,首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的,不能获得相应的土地使用权面积份额,其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物(面积),是住宅房屋单元的从物。

首层楼房架空层停车位的房地产权,实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时,楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权,其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时,其不能取得房地产权证,其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。

根据本文以上阐述的房地产法律制度,房地产开发商在转移房地产时,首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割,不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则,将违反相关房地产法律的强制性规定。

房地产开发商预售或现售小区房屋单元后,房屋单元办理初始登记和转移登记,首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。

可见,首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

5、小区楼房地下停车位(场)的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下,楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的,因此,楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙,楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物(面积)时,房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定,该类条款无效。

在二级市场的房地产买卖实务中,许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。政府房地产行政管理部门,或房地产开发商往往在格式合同文本约定:“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。

从本文上述的阐述中,人们可以清楚地知道,该约定违反了政府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定,违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款规定,该类约定条款无效。

此外,政府房地产行政管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定,追究房地产开发商的违约责任;买方可提起民事诉讼或申请仲裁,请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。

当然,对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点,有学者认为值得商榷,认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待,应当根据各类交易的具体情况具体分析”③。

六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定,买卖该类停车位的合同无效。

在目前的房地产法律制度之下,不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。

在房地产买卖实务中,房地产开发商往往在《房地产买卖合同》中约定,不计算建筑容积率停车位产权为其所有,然后再出售停车位,或以出租为名,行买卖之实。房地产开发商在没有取得政府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下,售卖小区不计算建筑容积率停车位,或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第(四)项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条(四)项和第三十九条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定,房地产开发商预售或现售房地产的,法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后,才能进行房地产买卖活动,否则,房地产管理机关将依法给予查处。

由此可见,房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下,售卖不计算容积率停车位的行为,违反法律强制性规定。

此外,售卖不计算建筑容积率的停车位,还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款规定,房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法定程序确认为无效合同。

七、应进一步完善房地产的法律度,明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。

目前,对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见,房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖,其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性,满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施,不宜由少数人或强势集团独占,以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用,损害住宅小区的普通市民的整体利益,而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中,房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。

据媒体报道,深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④,全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位?怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源,并在二者之中取得平衡?如何才能有效地保护当事人合法权益?这值得人们的关注与思索。

1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷,如:对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系,不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系,主物与从物之间的关系,建筑物共用部位的范围界定等等,缺乏明确全面而又清晰的规定,对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读,给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议,源于现行房地产法律制度的缺陷,源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度,强化法律对房地产财产权利的保护。

2、提高有关房地产制度的法律位阶。现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次,许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件,对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶,将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。

3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产,登记确权保护的具体措施是否完善,直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》,对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式,无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的,有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》,以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款,保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施,提升登记确权制度的法律位阶,对保护当事人合法权益,遏制违法行为,将会起到立竿见影的良好效果。

我国房地产法律制度的完善,不能离开法律追求公平正义的价值目标,在土地资源紧缺的国情下,科学利用有限的城市土地资源尤显重要,立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标,住宅小区内共用的停车位资源有限,不应买卖。住宅小区内不计算容积率停车位的法律权利应进一步明确定位归属于小区的全体房屋所有人,由全体房屋所有人共同拥有。同时,要采取优惠和鼓励的政策措施,调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位(场),以满足不同层次、不同要求的社会需要。

综上所述,在目前的房地产法律制度下,商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有,不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属于某一当事人的条款违反法律强制性规定,该类条款无效。买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定,其买卖停车位的合同无效。只有进一步完善我国的房地产法律制度,房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。

注释:

①王利明著:《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页

②王利明著:《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第317页

③王利明著:《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页

④罗艾文:《深圳停车到底有多难》、《深圳法制报》2002年8月19日第13版

参考文献:

①王利明著:《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版。

②深圳市规划国土局编:《深圳市规划国土房地产规范性文件汇会编》、中国建筑工业出版社2001年3月出版。

③程信和主编:《房地产法》、北京大学出版社1999年6月第一版。

小产权房转让合同篇2

商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。

商品房住宅小区停车位的产权,是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。

长期以来,由于我国物权立法的缺位,社会忽视对公民私有财产的保护,公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁?在现有的法律条文中,人们似乎无法直接找到答案,其产权归属似乎仍处于混沌状态。

对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识,现行有以下几种通说:一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定,依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时,推定小区停车位的产权属于买方置业者共有,或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时,小区停车位的产权属于房地产开发商,反之,其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定,经房地产登记机关登记确权,由房地产权证持有者所有;否则,其产权处于不明状态。本人认为,上述的登记凭证确权论相对恰当,登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权,依买卖合同约定,经房地产权登记机关登记确权,由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是,登记凭证确权论中“否则,其产权处于不明状态”的认识有失偏颇,其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷,以致认识上出现以偏概全的状况。

以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。

本人试图在现行法律制度框架之下,分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程,从所有权(物权)法和债权法两个角度,分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系,计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系,运用逻辑推理的方法,探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。

一、现行法律制度框架下,房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。

1、房地产法律制度的形式。

在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中,有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容,其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。

2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定:房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定:房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定:以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定:经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定:土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定:地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人,享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定:土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依规定办理过户登记。

2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定:业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权,建设单位不得擅自处分。

建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定:房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定:房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定:依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。

《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定:房地产建筑物、附属物转让时,该建筑物、附属物的土地使用权同时转移,不得分割。

《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定:本条例所称房地产,是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人,是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人,以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定:依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定:房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

小产权房转让合同篇3

一、小产权房向城镇居民转让的合同效力

目前该种情况,在实践中普遍的认定为合同无效。而在理论上,国内较多的学者对合同的效力持肯定态度。笔者持合同无效论,主要基于以下几个理由:

(一)违反我国相关法律规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定:“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。”根据这一规定得知,转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体所有的土地之上,其存在注定不能取得完整产权,根本无法进行登记领取权属证书。

(二)违反我国房地一体主义

我国《物权法》第146条规定:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条规定主要是指国有建设用地流转原则,它表明房地产所有权转让之时,房产之上的土地所有权也随房一起转让,该原则的实行,避免了我国房产交易市场出现混乱局面,维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样适用。而小产权房恰恰违反了这一原则,根据我国土地管理法的相关规定:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本无法取得土地的所有权,使得房地分离,较易产生纠纷。

二、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同效力

针对这一情形,实践中多数判定为合同无效,但笔者认为合同应认定为有效,主要基于以下理由:

(一)基于公平正义原则

国家将一部分土地划分归为集体所有,是为了保障农民最基本的生存及生活居住权,体现了国家对弱势群体的保护倾向。但与此同时,这也恰恰是限制了农民应享有的同城镇居民一样的权利,“农民与城镇居民”,对称谓及身份的区别本身就是违反公平的体现。为了农民的身份,他们无法享受房屋及土地所带来的升值利益,他们与国家一样拥有土地,但无法同国家一样买卖土地,获取收益,从另一层面上讲他们不是被保护着,而是被禁锢在了这片土地上。

(二)维护农民合法收益权

基于我国现有规定及我国国情,允许小产权房在市场随意流转势必将造成我国房产市场的混乱,引发各方利益矛盾冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公平原则的违反,农民对土地可以占有、使用,因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益,在目前我国现实情况之下虽不能立即实现同城市房地产一样的大市场,但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场,允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转,使集体经济组织的成员也能收获房产所带来的利益。

三、小产权房在理论界和审判实务上的合同效力

理论界的争论和审判实务上的分歧固然跟个人的认识有关,但是追根问底是小产权房的转让合同问题涉及到国家土地政策,是一个兼具私法、公法性质的问题。单从合同角度上看这是单纯私法领域调整的范畴,另外从国家的土地政策上我们又可以看出这又受到公权力的约束。私法以追求公平与正义为目标,公法以追求效率为价值取向。由于主管范围、价值目标等不同,私法与公法在调整同一社会现象时难免发生冲突。但是,笔者认为无论是理论观点还是审判实务的认识,判断小产权房买卖合同效力完全是一个归于是私法领域的民法问题,应当以现有的相关法律规范《合同法》、《物权法》作为讨论基础,以民法领域自身的规则作为判断准绳。

四、房屋合同无效后的利益平衡

由于小产权房的交易不在少数,其中涉及多方之间的利益,易引发多种矛盾。因此,在解决小产权房的问题中,平衡好各方之间的利益则显得尤为重要。

(一)责任比例的确定

实践中多数情况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主张房屋买卖合同无效,小产权房交易之时必然是双方合意的结果,但卖方因利益驱使,违反当初协议,这是对诚实信用原则的违背,但是否能因卖方对诚实信用的违背而判定卖方承担主要责任呢?笔者认为这是不妥的。小产权房买卖合同签订之时,双方都明知这一行为在我国存在违法情况,即都存在过错,双方过错大小应相同,不能因为房价的大幅增长而让卖方承担更重的过错责任,因此,笔者认为在合同无效的情况下双方仍是承担相同的过错责任。

(二)实际操作

既然双方是同等责任,合同无效后,首先考虑的应是恢复原状,即房款返还,房屋归还。如果买房人使用房屋期间对房屋进行了修葺或装修等,可以按照添附的原理处理,卖房人取得利益,应补偿买房人因此支付的费用。当然,若买房人在居住期间对房屋造成一定的损害,也应对卖方遭受的损失进行赔偿。对于房价的上涨,在房屋合同签订之时是双方都不可预见的,房价是市场经济作用的结果,双方对此均无需承担过错责任。因此,合同无效引起的房屋返还,其中的房屋升值利益应当归房屋所有人所有,即卖方所有。作为房屋的买方,明知小产权房先天不足而选择购买,承担房屋返还的风险应是其可以预见到的。当然,其因买房失去的一部分存款利息,笔者认为是可以向卖方主张承担的。

在我国房屋被赋予了很多社会意义,房屋不仅是居住场所,也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前,经过多年的经营,房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感,建立了较为稳定的社会关系,在认定小产权房买卖合同的效力上不应一刀切地认定无效,农村私有的合法的房屋买卖合同有充分可以认定为有效的理由,其效力应认定为有效为宜。在实务中我们不仅应当严格依据《合同法》的立法精神和规定,也要从尊重历史、照顾现实和维护交易秩序的稳定和安全的角度出发,区分认定此类合同的效力,达到化解纠纷,维护社会稳定和发展,实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。

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小产权房转让合同篇4

对此,常见有以下二种截然相反的房地产消费观:一种消费观认为:买入住宅小区停车位,早买早受益,还有保值和投资的价值。一是商家愿卖,消费者愿买,谁投资谁拥有,谁购买谁受益,买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性,有关行政管理部门对此状况没有查处的先例,并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件,将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。

另一种消费观认为:除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外,住宅小区停车位依法不能买卖,买入住宅小区停车位要承担法律风险,得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》,不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证,其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权,依据《中华人民共和国立法法》的规定,民事基本制度由法律规定。因此,地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定,无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时,不能分离,土地使用权发生转移时,土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体,即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率,因此,住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权,不享有独立的房地产权,其是一项从物,其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元,即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为,违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位,不能合法拥有停车位的产权或使用权,其支付买卖停车位的金钱,被贪婪般的黑洞所吞噬,而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益,要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。

那么,在现行法律制度下,买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理,消费者的合法权益是否得到有效的维护,人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。

一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为,法律规定房地产管理部门应予查处。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第(四)项、第三十七条第一款第(六)项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条(四)项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定,商家预售或现售住宅小区的停车位,应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后,才能进行房地产买卖活动,否则,不得买卖。

法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》,而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为,由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动,没收非法所得,并可并处罚款。

二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的,构成民事欺诈。

在买卖住宅小区停车位时,商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相,或自称其合法出售停车位产权或使用权,诱导消费者购买,诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断,签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款,支付价款,从而获取非法的商业利益。

三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物,其仅是一项从物,只具有从物的相关法律权利。

依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定,住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率(建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积),不能摊分所在地块的土地使用权,没有独立的房地产权,因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利,所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物,房屋建筑物的房地产转移,则停车位的法律权利同转移。

由此可见,在房地产二级市场上,住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。

四、买卖住宅小区停车位,违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定:房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定:土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定:房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定:房地产转让时,建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定:房地产建筑物、附属物转让时,该建筑物、附属物的土地使用权同时转移,不得分割。

由此可见,在房地产二级市场上,商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。

对此,消费者可根据法律规定,提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定,确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下,根据《中华人民共和国合同法》和司法解释,商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。

五、售卖和买入住宅小区停车位,要承担侵权损害赔偿的法律风险。

由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权,因此,其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见,买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外,还需与商家一起承担由

此来引发的民事侵权法律责任。

六、住宅小区停车位作为一项财产,其财产权利规范由法律规定,其他下位法不得违反法律的规定。

有关财产设定、取得、转移等法律制度,是民事基本制度,依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定,民事基本制度由法律规定,以图规避现行的房地产管理法律规定,通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为,违反《立法法》的规定。

地方性法规和规章、规范性文件对住宅小区停车位法律权利保护,不应违反《民法通则》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定。

小产权房转让合同篇5

关键词:小产权房;违法性;利益衡量;集体土地使用权

中图分类号:DF521

文献标识码:A

随着商品房价格的不断攀升,潜行了10多年的“小产权房”逐渐浮出水面,在全国各大城市的房地产市场迅速走俏。“小产权房”问题受到社会各界的广泛关注,引发了激烈的讨论。建设部风险提示,国务院明令禁止,房地产商不断“炮轰”,“小产权房”购买者依然趋之若鹜,通州宋庄“画家村”案[1]更是将“小产权房”问题推到了舆论的风口浪尖。“小产权房”何去何从,还是一个未知数。为什么“小产权房”会引来诸多争议?“小产权房”背后的“大问题”又是什么?本文将从现象到本质对该问题作出具体的剖析,最后提出几点建议,以期对“小产权房”问题的解决有所裨益。

一、“小产权房”的由来及发展现状

所谓“小产权房”并不是严格意义上的法律用语,而是对一种特定房屋的约定俗称。目前社会上引人关注的“小产权房”是指在集体土地上建设并对集体经济组织外的居民出售的房屋。

(注:“小产权房”的具体含义有3种:第一种解释是针对房地产开发商的产权而言,开发商的产权叫做大产权,普通购房者的产权叫小产权,原因是购房者的产权是由开发商的一个产权分割来的;第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴纳土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释,普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房;第三种解释就是本文所指“小产权房”的含义。)由于未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是乡政府或村委会自制的。与具有正式产权证的“大产权房”相比,这种类型的房子被形象地称为“小产权房”,或者“乡产权房”。

“小产权房”并非新兴事物,早在20世纪90年代中期“小产权房”就已经存在。近年来,随着城市化进程的加快,城市人口增多,住房需求不断增加,同时,城市土地供应紧张,地产商追逐利润,哄抬房价,商品房价格大幅上涨。在此背景下,潜行了10多年的“小产权房”终于浮出水面,成为社会关注的焦点。“小产权房”因未经土地征用和审批程序,减少了很多开发的中间环节,节省了土地出让金、增值税和房地产开发交易方面的税收等费用,所以与一般的商品房相比,价格较为低廉。统计显示,北京通州、顺义、怀柔等郊区“小产权房”房价在每平方米2500至4000元间,仅为相同地段的商品房价格的20%至30%。巨大市场的促动,明显的价格优势,再加上地方政府的监管不力、默许纵容,“小产权房”在全国范围内已经形成热销的局面。目前北京400余个在售楼盘中,“小产权房”楼盘占总量的18%,按每个项目平均10万平方米计算,共有700万平方米以上。北京房地产交易网上的数据显示,目前北京可售房屋面积约为2157万平方米,这就意味着“小产权房”项目面积相当于北京可售房屋面积的1/3[2]。

“小产权房”热销,引起社会广泛争论。国务院及相关部门已经明确表态,“小产权房”违法,禁止城市居民购买。2007年6月18日,建设部在其《关于购买新建商品房的风险提示》中明确表示:“城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。”2007年9月15日起,国土资源部开展了“全国土地执法百日行动”,“小产权房”被列入查处对象[3]。12月11日国务院常委会议会诊“小产权房”,其公布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到城市购买宅基地、农民住宅或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。”前段时间,中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在国务院新闻办公室的新闻会上指出:“小产权房不允许再建,已购者合法权利要受保护。”可以看出,国家对于“小产权房”从维护现有法律秩序出发,基本采取了否定的态度。相对应,购房者和集体经济组织、村民则主张将其合法化。对于购房者来说,“小产权房”价格低廉,可以实现多年来买房的愿望。对于村集体来说,可以通过出售“小产权房”增加收入,提高村民生活水平。对于房地产开发商而言,“小产权房”一定程度上打破了商品房高价垄断的局面,分享了本来应该属于自己的利益,所以他们坚决抵制。

二、现行法律框架下“小产权房”合法性分析

根据《宪法》规定,我国土地所有权包括国家所有和集体所有两种形态,相应的土地使用权可以分为国有土地使用权和集体土地使用权。从法理层面上讲,国家和集体作为我国土地的两个所有权主体,地位无疑应该是平等的,但实际上,与国家土地所有权相比,农村集体土地所有权的所有权权能不完整,多方面体现出名不副实的状况。《土地管理法》63条规定:集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;第43条规定:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。“小产权房”建设并不属于建乡办镇办企业、集体成员建住宅、建公共设施和公益设施的例外情形。另外,根据《城市房地产管理法》第2条、第8条规定,房地产开发的前提是取得国有土地使用权,城市规划区内集体所有的土地,经依法征收为国有后,该幅国有土地的使用权方可出让。可见,我国目前在集体土地上进行房地产开发程序是先由国家通过一定补偿将集体土地征收为国有,然后再以土地出让金为对价出让给商品房开发商,开发商建成房屋后再出售给购房者。“小产权房”开发越过了国家对集体土地征收再出让的环节,明显违背了我国土地管理、房地产开发相关法律的强制性规定。

新颁布的《物权法》对集体建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地交易一级市场自由转让问题,采取了回避的态度。(注:《物权法草案》第六次审议稿规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将合法建造的住宅转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住宅转让时,宅基地使用权一并转让,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”在《草案》第七次审议时,有些常委会委员对“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定有不同意见。对此,全国人大法律委员会反复研究认为,我国地少人多,应当实行严格的土地管理制度。目前,我国农村社会保障体系尚未全面建立。农民一户只有一处宅基地,农民一旦失去住房及其宅基地,将会丧失基本生存条件,影响社会稳定。为了维护法律和现阶段国家关于宅基地的政策,并为今后修改有关法律或调整有关政策留有余地,全国人大法律委员会又建议将该条修改为:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”)《物权法》第151条规定:集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理;该法第153条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家的有关规定。这就把《土地管理法》的相关规定引入物权法中,所以从新颁布的《物权法》的规定来看,“小产权房”也没有法律依据。所以,“小产权房”建设违法,这是不争的事实。

三、“小产权房”问题解决的路径选择――以利益衡量为视角

(一)“小产权房”利益主体及其利益结构

利益是社会领域中最普遍、最敏感,同时也是最易引起关注的问题。正如恩格斯所说:“每一个社会的经济关系首先是作为利益表达出来的。”[4]立法是认识利益、表达利益的过程。要调整好各种不同利益,首先要了解和认识利益,而认识利益必须区分有哪些利益主体[5]。与“小产权房”相关,存在着地方政府、集体经济组织、村民、购房者、房地产开发商等利益关联主体,所以“小产权房”主体的利益可以归纳为:地方政府的利益、集体经济组织利益、农民个人利益、购房者利益和房地产开发商利益。利益还具有层次结构,我国学者梁上上认为,根据利益衡量的需要,可以把利益分为“当事人的具体利益”、“群体利益”、“制度利益”、“社会公共利益”[6]。制度利益是指一项法律制度所固有的根本性利益,具体表现为该制度的合理性因素,对整个社会的价值意义。“小产权房”现象背后的制度性问题是法律对于集体土地使用权流转的限制,所以,在“小产权房”问题上,制度利益是指限制集体土地使用权自由流转体现的社会价值。社会公共利益是比制度利益更高层次的利益,反映了公平正义的法律价值观念,具体体现在诸如经济秩序、社会公德等方面。

(二)两种路径下,相关主体利益的展开

1允许“小产权房”,使其合法化

“小产权房”合法化,最大的获利者无疑是集体经济组织和村民。如果不考虑集体经济组织在现实中存在的主体虚位、干部腐化等问题,该两者的利益是基本一致的。“小产权房”合法,集体经济组织和农民作为集体土地的所有权人,成了土地增值的最大受益者。集体组织直接在集体土地上进行房地产开发,除了安置本集体组织成员外,其余的出售给城市居民。“小产权房”的价格与商品房相比虽然要低得多,但由于开发过程中节省了占成本大部分的土地出让金和各种税费,集体经济组织还是有比较高的利润。(注:

前不久,一位房地产开发商透露:商品房开发20%是建设成本,40%是利润,还有40%消耗在处理各种关系中。不评价真实性如何,可以得出的是高房价中开发建设成本只是很小一部分。)对于农民来说,不仅可以从集体组织分得一部分收益,而且通过把多余的房屋出租或出卖给城市居民,还能获得所谓的“财产性收入”。“画家村”案中村民马某通过协议将房子卖给李某就属于这种情况。除了这些显性的财富增长外,通过集体土地上的建设,吸引城里人来居住、投资,能够促进农村第二产业和第三产业的发展,提高农村剩余劳动力的就业率,加快农村向城市化迈进的步伐和新农村建设的步伐。

对于购房者来说,“小产权房”使他们多了一个可以买到相对低价房的选择,可以解决一部分人买不起房的问题。“小产权房”价格仅为同类商品房价格的30%左右,对于城市中低收入者来说,无疑有着巨大的诱惑力。

“小产权房”合法化,对于地方政府的财政收入存在较大的影响。1994年税制改革后,税收在地方财政中的比例日益下降,(注:

据统计数据显示,1993年中央和地方的财政收入占全部财政收入比重分别为22%和78%,而到1994年这一比重分别变为了55.7%和44.3%,与分税制改革相比,地方财政收入下降了30%。在财政收入下降的同时,地方政府所要承担的事权并没有减少,这直接导致了分税制改革后地方政府事权和财权的不一致。)土地作为地方政府手中最大一块可以自由支配的经济资源,成为政府财政支出的保障。“土地财政”作为一种新型的政府运行模式在全国广泛开展[7]。以公共利益为名,低价征收集体土地,高价出让给商品房开发商,赚取的巨额差价已成为地方政府收入的主要来源。“小产权房”开禁后,政府垄断土地一级市场的局面被打破,开发商与村集体的直接合作或集体自行开发,绕过了地方政府这个“中间商”,这无异于断了地方政府的“财路”。

当然,“小产权房”合法化的最大“受害者”是开发商。目前,房地产业是众所周知的暴利行业,政府对土地的控制造成了房地产开发的垄断局面,房价的不断上涨催生了众多暴富的房地产商。“小产权房”推广后,房价体系将会出现“木桶效应”,市场上的商品房价格必将向“小产权房”看齐,这样靠攫取农民土地使用权而暴富的城市住房开发模式,将会面临被改写的命运。“小产权房”使得众多的房地产商失去了原本可以得到的利益。

2禁止“小产权房”,制止其合法化

“小产权房”因违法被取缔之后,集体经济组织和农民只能在目前国家有关土地管理法律和土地政策的指引下,开发土地的农业生产价值,或者被政府低价征收为国有,获得极少的征地补偿,最终导致农民因失去作为生产资料的土地而面临生活无着落的困境。有关资料显示,土地用途转变增值的土地收益分配中,政府大约得60%~70%,拥有集体土地所有权的村一级集体经济组织得25%~30%,农民只得5%~10%。由此可见,征地过程中产生的巨额增值收益,绝大部分被土地开发企业或地方政府所得[8]。同时,出外打工或者已经在城市生活的村民也难以处理自己在农村的房产(对外转让为法律所禁止,对内又很少有购买者),资源得不到优化配置。随着土地越来越少,城市人口越来越多,城市住房需求矛盾将不断加剧,房价也会水涨船高,会有更多的人因此而买不起房。

当然,对于地方政府和房地产商而言,“小产权房”的禁止意味着政府财政收入有了最大的保障,双方形成的利益同盟得到巩固,一个已经被公认为“新三座大山”的高房价的暴利垄断的房地产市场将会长久地持续下去。

(三)“小产权房”问题背后的制度利益及其评价

1法律限制集体土地使用权自由流转的制度性利益

“小产权房”不合法的关键原因是其开发未取得对所利用土地的合法使用权,而其合法取得土地使用权的根本障碍在于我国目前法律及政策对集体土地使用权流转的重重严格限制,因此,“小产权房”问题的本质是我国农村集体土地使用权流转问题,“小产权房”背后的制度利益体现为法律限制集体土地使用权自由流转所反映出来的合理性因素。主要包括:(1)集体土地的使用、处分,与国家的农业战略和农业政策密切相关,而国家的农业战略和农业政策又关系到国计民生和社会发展与稳定[9]。如果法律允许集体土地使用权随意流转,可能导致大量的集体土地被开发,耕地严重流失,进而危害国家的粮食安全,社会安定。(2)宅基地使用权是农民基于集体成员的身份而享有的福利保障,在我国社会保障体系尚无法覆盖广大农村的现实下,对农民利益的一种保障,解决了农民的基本居住问题[10]。宅基地使用权一旦开禁,农村宅基地可以自由流转,将导致农村的不安和社会的动荡[11]。从现实来看,其流转往往是由农村弱势群体流向城市的较强势群体,这样,可能会造成大量的农民失地,影响到其生存问题。

2法律限制集体土地使用权自由流转的质疑

随着时间的推移,限制集体土地使用权自由流转的合理性不断受到质疑。首先,耕地流失与集体土地使用权自由流转并无必然联系。因为在法律不允许农民集体土地自由转让的情况下,政府也在通过征收补偿的方式,将大量农村集体土地转为国有土地,并出让给开发商用于商品房开发;而且,随着农业现代化,单位集体土地上农作物生产效率不断提高,农产品数量大大增加,在这种情况下,仍然以耕地保护和粮食安全为由来阻止农民充分行使土地权利似乎缺乏说服力。其次,改革开放30多年后的今天,我国的经济总量和社会制度都发生了翻天覆地的变化,农民的生活水平已从温饱向小康迈进,很多农民家庭的主要收入来源于外出经商或务工所得的时候,依然强化和固守宅基地使用权的社会保障属性,显然也不尽合理[12]。

集体土地使用权不能像国有土地那样自由流转,还导致了许多现实问题的产生:(1)对两种土地所有权区别对待,规定了不同的交易方式,形成了两个土地使用权交易市场,人为地把城市和农村割裂开来,不符合“城乡一体化”发展趋势;(2)法律对集体土地使用权流转的限制,集体土地入市的惟一途径就是通过国家征收,改变土地所有权性质,恰恰是在土地征收过程中,由于我国土地征收制度固有的缺陷,农民的土地财产权益受到了集体性的侵害。

3相关制度间的利益冲突

(1)违背《物权法》平等保护原则

集体土地所有权与国家土地所有权之间不存在派生或者隶属关系,也不存在等级差别,两种土地所有权的平等性是我国土地所有权制度的基本原则[13]。《物权法》第4条明确了国家、集体、私人等不同物权主体享有平等的权利,这就是平等保护原则。在我国,国有土地和集体土地的不平等关系长期存在,国有土地的所有权、使用权分离后,使用权可以转让、抵押、出租的,即法律按不动产用益物权的模式设计其运作,而农村集体土地(尤其是非农建设用地)却不然,至今不能自主地流转,不能享有用益物权的处分权能。这种长期存在的不平等关系,最终在我国形成“两种土地权利、两个土地市场”的二元结构。在平等原则下,作为土地所有者的农村集体和国家一样享有土地所有权,也就应该和国家一样享有对自己所有的土地在合法范围内与国家对国有土地所有权完全平等的占有、使用、收益和支配的权利[13]。也就是说,既然都是所有权人,就理所应当享有同样内容的所有权,而不应该因为所有权主体身份不同有所差别。允许集体土地使用权自由流转是物权法平等保护原则的应有之意。

(2)与集体所有权制度的冲突――集体所有权权能的缺失

所有权者,乃于法令限制范围内,对于所有物永久全面与整体支配之物权,所有人对于标的物,得全面及概括的占有、使用、收益及处分[14]。处分权能是所有权的核心,集体经济组织作为集体土地的所有者,理应享有该权利。正是法律对于集体土地制度使用权转让的限制,造成了集体土地所有权处分权能的缺失,才导致了类似小产权房现象的不合法。

(四)利益的具体衡量

综上所述,“小产权房”问题下的相关利益可以通过下表反映:

从这个表中,我们可以发现:从利益主体上来分析,如果“小产权房”合法化,则集体经济组织利益、农民利益、购房者利益得到了保护,而地方政府利益和房地产商利益没有得到保护。“小产权房”被禁止,则出现相反的结果。很显然,在目前的社会生活中,政府拥有国家权力,房地产商控制了大量的社会财富,两者处于优势地位,而集体经济组织、农民、购房者(主要是城市中低收入者)处于劣势,法律保护有必要向弱势群体倾斜;“小产权房”关乎购房者居住生存利益,集体经济组织和农民的不动产利益、宅基地利益、社会保障利益,而房地产商的利益仅仅是商业利益,对于政府来说其所得利益也最终会转移到社会成员身上。所以,两者相比,购房者、集体经济组织和农民的利益更有保护的必要。

从利益层次结构上来分析,“小产权房”合法化虽然破坏了法律对于集体土地使用权流转限制的制度利益,但是保护了物权法平等保护制度及集体所有权权能的完整性,同时也符合社会公共利益。法律的制定是各种利益衡量的结果,这种结果凝固在具体的法律制度之中,并通过制度利益表现出来。所以,一般来说,制度利益总是符合公平、正义的观念。对集体土地使用权流转附加的诸多法律限制,在当时的社会背景下或许是合理的,对于保护耕地、维护粮食安全、保障农民的生存条件起到了举足轻重的作用,符合社会公平、正义。但是,社会总是走在法律的前面,对制度的处理不能僵化,要放到整个社会中去考察[6]58。判断法律制度的制度利益是否值得维护的依据是看该制度是否有利于资源的优化配置,是否有利于维护和促进经济的发展,是否仍然符合整个社会的趋势。目前而言,随着城市化进程的不断加快,大量的农民逐渐摆脱土地的束缚,越来越多从事第二、第三产业,农村出现了大量的闲置土地、房屋。全国2.4亿亩村庄建设用地中,“空心村”内老宅基地闲置面积约占10%~15%,而北京郊区村庄房屋的空置率则一般在15%左右。这些土地资源不能自由流转,物尽其用,造成了大量的资源浪费。把集体土地流转和国有土地区分开来,形成两个土地使用权市场,人为把城乡割裂开来,不符合“城乡一体化”的趋势。再者,允许集体土地使用权进入土地一级市场自由交易也符合市场经济的发展规律,符合等价交换的原则,相对于国家征收获得微不足道的补偿金相比,更符合公平、正义的价值理念,符合社会的公共利益。

四、“小产权房”的合理出路

(一)现有法律框架下“小产权房”问题的解决――类型化处理

在法律未作修改的情况下,“小产权房”的开发违法,买卖合同也不受法律保护,如果任由其发展,不但于国无益,于民有害,同时法律也丧失了权威性。既然“小产权房”问题错综复杂,不能一刀切,应该具体问题具体分析。Larenz教授曾言,“当抽象、一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象或意义脉络的多样表现形态时,大家首先会想到的辅助思考形式是‘类型’”[15]。对于不同类型,不同建设阶段的“小产权房”给予不同的处理,会显得更加妥当。具体分类及处理如下:1已经开发而未建的“小产权房”。这类“小产权房”比较容易处理,因为尚未投入较大的成本,可以直接确认为违法,要求停工停建,恢复土地的本来用途。2已建未售的“小产权房”。如果此类“小产权房”质量存在比较大的瑕疵,有可能危及人身安全的,确认违法,直接拆除。如果质量达到居住要求的,又可以区分为两种情况:一是符合土地利用规划、城镇规划的,政府通过对这片土地进行征收,转化为国有土地,收购其上面的“小产权房”作为经济适用房、廉租房,以满足此类房屋的供应,同时由国家房管部门为此类房屋颁发相关的权属证书;二是未经审批,不符合土地利用整体规划的,对于这种类型,也应该确认为违法建筑物加以拆除。3已建已售的“小产权房”。对于此类房屋,可以参照情况2的方法处理。

(二)解决“小产权房”问题的根本出路――集体土地使用权制度改革

1集体土地使用权流转改革的立法建议

如前所述,“小产权房”建设违法的本质是法律对集体土地使用权流转的限制,因此若要从根本上解决“小产权房”问题,还有待于集体土地制度的改革。《宪法》、《物权法》对集体土地使用权流转没有明文限制,主要是引入《土地管理法》来规范,这也为改革提供了便利。目前比较可行的做法是通过全国人大常委会对《土地管理法》的相关条文进行修改,允许集体土地使用权自由流转。并在各地试点(注:近年来,针对集体土地使用权流转,国土资源部在广东、安徽、江苏、浙江进行试点工作。广东省于2006年10月颁布了《集体建设用地使用权流转管理办法》,实现集体土地与国有土地“同地、同价、同权”。)的基础上,尽快制定全国性的法律法规――《集体所有建设用地使用权流转管理办法》、《宅基地使用权流转管理办法》,解决集体土地在流转中的无法可依现象。这些规定主要是对集体土地使用权进行界定;规定集体土地使用权进入市场的条件、范围;进行流转的程序、审批规定、流转形式和以登记为核心的管理规则;流转的合同样式及管理;流转收益分配的基本原则和具体操作办法等;还要规定相关的违法交易及相关问题的处理办法等。

2相关配套制度建设

当然,任何改革都会有代价存在,集体土地使用权制度改革打破了原有的平衡,会产生一定的“副作用”,因而相关配套制度建设必不可少:第一,允许自由流转之后,必然引起大量集体农业用地的非农化,国家必须加强农业用地的管制,切实落实好耕地保护制度,以防耕地面积锐减;第二,现实中集体组织虚位,许多地方村干部成为了事实上的土地所有者,把处置集体土地使用权的收益中饱私囊,即使允许流转,农民仍得不到实惠。因此,有必要完善集体所有权制度,使其主体归位;第三,集体土地使用权自由流转之后,政府垄断土地一级市场的局面被打破,引起既得利益的损失,对于这一点,可以借鉴西方国家征收物业税的做法来加以平衡;第四,不断加快社会保障体系建设和完善,以解决因集体土地使用权自由流转农民失地问题。

结语

“小产权房”现象是一个典型的中国式问题,其成因是中国独特的城乡二元土地制度,究其本质是集体土地在非农化过程中增值利益分配问题。目前的集体土地开发模式固然合法,但从利益分配的角度而言却不尽合理,小产权房的出现正是对原有利益分配格局的突破。我们应以解决“小产权房”问题为契机,在兼顾各方利益的基础上,推动集体土地制度改革,允许集体土地使用权自由流转,实现与国有土地“同地、同价、同权”。在转型时期的中国,类似“小产权房”的现象还会不断涌现,一个妥善的应对之策是在依法治国的前提下,对现有的制度和法律加以适当突破,以达到资源优化、社会和谐的目标。

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To Solve the Problem of “the Small Property Right House”: from the View of Interest Measurement

REN Hui

(Guanghua Law School of Zhejiang University, Hangzhou 310008, China)

Abstract: “The small property right houses” are selling like hotcakes due to the rising of housing prices in recent years .Under the existing legal framework , collective land use rights can not be freely transferred, which makes “the small property right house” illegal, and the business contract invalid. Small property right problem is related to the interests of government, the collective economic organizations, farmers, house buyers and housing developers. From the point of view of interests balancing, legalization reflects more social equity. Type of treatment is a reasonable approach to solve the problem of small property right houses at present. But to fundamentally solve the problem, we have to reform the collective land use right system.

小产权房转让合同篇6

【关键词】 小产权房;市场;法律问题;建议

【中图分类号】 TU-0 【文献标识码】 A 【文章编号】 1727-5123(2013)06-002-04

1 小产权房概念和类型分析

近几年来, 房价问题已成为我国社会大众密切关注的热点话题,伴随着全国各大中小城市的房价频频高涨,农村建设的房屋大量空置,相较于城市住房,价格比较低廉,套型也比较合理,于是所谓的“小产权房”便引起了社会各界的广泛关注。究于“小产权房”的概念,理论和实务界均没有统一的定义,从法律角度看,小产权房不是一个法律概念,因为没有任何一部法律法规对小产权进行明确规定,因而从法律上对小产权房的界定也就无从谈起了;从当前政策角度看,2008年3月上旬,中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文接受《南方周末》记者专访的时明确指出,中央从来没有允许过“小产权房”的存在,“小产权房”这一概念是媒体误导的结果。所以,从党和国家的政策上看“小产权房”也是没有权威概念的;从目前实务上,“小产权房”是相对于“大产权”抑或“完全产权”而言的, “大产权房”是指依法有偿使用国有土地,由国家有偿将国有土地出让给建设单位,依法开发建设、销售,由国家主管部门登记、征收税费,颁发产权证书,并可进行市场流转的住房。

我们认为,“小产权房”是指房屋建设开发无偿取得土地使用权、占用农民集体所有土地建造的房屋,持有乡政府或村委会发给的产权证明,甚至没有权利证书,且不能对农村集体经济组织以外人员流转的住宅,所占用的土地包括农村宅基地、农村建设用地或农用地。包含以下四种类型:

1.1 农村集体经济组织成员依照法定程序无偿取得农村宅基地使用权后,自行建设住宅,并持有乡政府或村委会出具的产权证明,农民在宅基地上建设住宅,许多农民在进城误工或者有多处住宅后,面向市场转让自己的小产权房,引起许多的纠纷。这一形式是小产权房的典型代表。

1.2 农村集体经济组织,在符合土地利用规划的前提下,由集体成员(集体企业职工或者该村村民)共同出资集中建设的住宅,并持有乡政府或村委会出具的产权证明。

1.3 农村集体经济组织的成员利用无偿取得的农村宅基地使用权建造的住宅,转让给非本集体经济组织的个人或组织,受让人持有乡政府或村委会出具的产权证明。这是第一种类型流转后的类型。

1.4 农村集体经济组织与房地产开发商从谋取经济利益出发,占用农用地、农村建设用地或者农村宅基地,变相进行房地产开发,并将开发建设的房屋进行销售,持有乡政府或村委会出具的产权证明。这种类型使得小产权房大规模成批量的向社会销售,许多老百姓误以为是商品房,或意识到权利受限制但价格便宜而争相购买。

小产权房与大产权房的比较分析:①房屋所依附的土地性质不同。大产权房建造于有偿出让取得的国有城镇土地上的,而小产权房则修建于农村无偿取得的集体所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用权不同。大产权房的土地使用权为城市建设用地使用权,而小产权房的土地使用权是农村集体所有权。城市建设用地使用权人可以将建设用地使用权转让、出资、互换、赠与或者抵押,其依法自由处置。而农村集体土地使用权不得随意流转,只能有条件的在该集体经济组织内部进行流转。③房屋权属证件颁发主体不同。小产权房因依附的土地性质,不属于国家政府机关颁发房屋所有权证的对象,所以只能由不具备发放产权证的主体资格的乡镇政府发放产权归属的证明,因为乡村组集体是国家所有权的基层人。[1]大产权房则是法律所规定颁发城镇房屋所有权证的范畴。④房屋权属流转对象的不同。大产权房的流转对象是没有限制的,而小产权房的流转对象只能是本集体经济组织内部的成员,城镇等非本集体经济组织以外的人员是不能作为流转对象的,这当然是由小产权房的土地性质和具有保障性决定的。⑤权利人行使权利的限制不同。我国《土地管理法》第62条第4款规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。没有地,也就无法建房。而大产权房只要符合转让和受让的条件,均有自由处分和购置房产。⑥所订立买卖契约的效力不同。我国对于大产权房,只要依法成立的买卖契约,均认定为协议有效,所形成的该项债权应当作为发生物权变动的原因;而小产权房,因不符合《合同法》第五十二条中第五款的情形:违反法律、行政法规的强制性规定,所订立的买卖合同当然无效。

2 小产权房涉及的法律问题

2.1 小产权房土地的法律问题。小产权房之所以能够热销,最吸引民众的地方就在于其价格优势,在房价持续上涨的当今社会,即使经过中央政府的调控打压,房价的丈夫得到有效地控制,但是期望房价大幅度的下跌几乎是不可能的。处在房价如此高企的时代,几乎要让工薪阶层的家庭用一辈子的收入来购买一套住房,小产权房的价格是同地段商品房价格的三分之一甚至还低,中低收入的家庭争相购买小产权房也就在情理之中了。虽然小产权房在占有、使用、收益、处分四项权能中,收益、处分两项权能得不到法律的保障,但这通常是投资人重点关注的,对于要解决基本居住问题的中低收入老百姓来言,并不重要,其更关注的是占有、使用这两项权能。

小产权房的价格为什么会这么便宜?在建筑安装的人工等硬性成本费用方面,与商品房相差并不多,当然,商品房对建筑材料的质地等要求较小产权房要高,价格相对高,其实,差异并不在这,而是:小产权房建设在集体土地上,该幅土地是没有缴纳土地出让金,土地对其来说,是没有经济成本的,其价值是由建筑安装等成本和适当的利润,这就造成了两者之间价格悬殊的缘由。

因此,我们认为探讨小产权房的法律问题就必须深入地探讨研究小产权房建设的土地法律问题。

根据我国根本大法《宪法》第十条的规定,我国土地实行社会主义公有制和劳动群众集体所有制,即国家所有和集体所有,任何组织和个人都不能拥有国有土地的所有权,国有土地的所有权是不允许转移的。国家将国有土地的使用权通过有偿出让的方式进入到土地市场。土地使用权的出让,是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,有土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。在土地出让的过程中,政府是国有土地产权的唯一代表人,有权代表国家的县级以上人民政府出让土地使用权,市县地方人民政府的土地管理部门具体代表市县人民政府主管国有土地使用权出让的行政管理工作。

出让土地使用权仅限于城市规划以内的国有土地,集体所有的土地需经政府一发征用转为国有土地后,才能由政府出让土地使用权。根据《土地管理法》第四十三条规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法神清使用国有土地”,但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的,或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。《土地管理法》第六十三条规定:除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情况以外”,“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租,用于非农业建设”,如果要在集体土地上进行建设,只能在以下三种情况下才被允许:建设乡办镇办企业,集体成员建住宅,建公共设施和公益设施等,这三种情况也都需要依法批准,才能使用农民集体所有的土地,法律严格限制了集体建设用地的使用。

《物权法》第一百五十一条规定,集体所有的土地作为建设用地,应当依照土地管理法等法律规定办理;《物权法》第一百五十二条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅以及其他附属设施;《物权法》第一百二十五条规定,土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产对以上法律规定的解读,我们可以看出:只有县级以上人民政府才能待编国家出让城市规划内的国有土地使用权;农村集体土地所有权是一种不完整的权利,集体所有的土地需要经政府依法征用转为国有土地后,才能由政府出让土地使用权。一旦国家建设需要使用集体所有的土地时,国家只需要通过征用集体土地就可以了,征地是国家的行政行为,带有强制性,被征用者只有无条件的服从。按照世界各国的通行做法,征用范围是严格限定在“公共利益”的需要之上的,即为了国防、环境保护,公共活动场所建设的需要,我国则扩大到国家的一切经济活动范围。

因此,无论是对我国城市规划区的国有土地使用权的处置,还是对农村集体土地使用权的处置,政府是处于权威的权利中心,拥有绝对的话语权。

政府垄断了土地交易的一级市场,房价从九十年代房改以来已经被推上高位,经济适用房、廉租房又不能有保障地供应,在集体土地上建房,买房自然成为中低收入老百姓的选择。在没有土地出让金的集体土地上建设起来的小产权房,成为住房市场需要洪流中的一块凹地,面对政府对土地的控制,高不可及的房价几座大坎的围堵,住房需求的洪流自然就倾泻到这块凹地上来。

据相关媒体报道,2008年小产权房已经占到北京房地产市场的20%,占到西安房地产市场的25~30%,深圳房地产市场的40~50%,小产权房总面积已相当于我国城镇住宅的40%以上。[2]

“小产权房问题的出现,反映了我国长期城乡分治的格局以及由此形成的法律、政策与现实经济发展之间的脱节——,它是乡镇农村对机会的均等,利益的平衡,城乡协调发展的一种要求”[3]。

《土地管理法》第十条,对集体土地产权作了明确的规定:农民集体所有的土地,依法属于村农民集体所有的,由本村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村解题经济组织的或者村民小组经营管理;已经属于乡镇农村集体所有的,由乡镇农村集体经济组织经营管理。从该规定中我们可以看出:集体土地产权有四级主体,村集体经济组织,村民委员会,村民小组,乡镇农村集体经济组织。

法律的这一规定已不能适应我国经济发展的形势,存在很多缺陷与弊端。一是许多村集体经济组织比如村农业生产合作社,早已经名存实亡或不复存在了;二是村民委员会从理论上虽是一个村民自治组织,但实际上它已经具有政府智能,除了发展本村的生产、经济,协调民间纠纷等,更多的是协调政府完成计划生产、税收、征兵等政府职责。因此,村民委员会很难集中精力行使管理农村土地资产这一农民最为重要的财产管理工作。三是村民小组在家庭联产承包责任制后基本解除了,原归属村民小组的土地也都由村民委员会进行管理了,并且,村民小组仅仅是集体经济组织的成员,不是一级集体组织,也不宜作为集体土地所有制的代表;四是其他农业集体经济组织的规定很不明确,其他农业经济组织在农村有很多个,特别是经济发达地区的农村,农、工、商、贸平行开发经营,到底由哪个农业集体经济组织经营、管理是不明确的。

由于我国长期城乡分治,城乡发展严重失衡,农村在基础设施建设、经济发展等方面滞后,大部分农村地区医疗、养老保险等社会保障措施十分匮乏,在农村集体经济组织所有的土地上建房,首先是满足本集体组织成员居住的基本要求,“农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的保障制度”[4],乡镇集体企业为解决职工居住问题,在经过审批的集体建设用地上建房,同样是满足成员的基本居住要求。其次,乡镇政府或村委员会单独开发建设房屋,或者将土地发包出去,由开发商建设,或者约定利润分配比例与开发商联合建设房屋,县级以上政府虽然无法获取土地出让金,但是象征政府或村委员会是直接获得的,开发商也获得部分建设开发利润,购房者以远低于商品房的价格取得房屋居住权,这部分购房者中绝大部分是当地村民,外地到该地区打工的人员,城市中的的、中低收入人群。近几年来,我国的GDP每年都是高速增长,折射出社会保障体制建设方面的严重不足,首先受到侵害得不到保障的是广大社会中下阶层,城乡法杖不平衡首先受损害的是乡村。因此,在这种情况下建成的小产权房使得乡镇政府获益,中下阶层的老百姓获益,在社会发展的宏观大局来看,是可以接受的,只要开发商在建设过程中获益的是正常标准的行业利润就可以,我们不能苟求开发商参建无利可图,只要和经济适用房的利润差不多或者稍高些就可以,这样,最终解决社会中下阶层的居住问题,使得乡镇政府、村委会获益,也有利于社会的和谐稳定,这虽然不是中央政府积极推进的一项措施,也是基层组织自发探索集体土地流转的一种形式。

对于侵占耕地,在耕地上建造房屋,应眼里给予打击,坚决拆除并予以处罚;对于违反土地利用总体规划,在农村集体建设用地上违规建房,对耕地威胁不大,主要是行政违法,可以追究责任,进行处罚,补办相关手续。以上两种情况在执行过程中需要严格甄别,加大对耕地的保护力度,防止鱼目混珠,逃避打击处罚占用耕地的行为。

2.2 小产权房处分的法律问题。小产权房的占有、使用权利在业主入住该房后就得到保障,出租未获取收益也是能得到保障,但是想通过二次转让未获取价差受益,就存在一定的保障,因为小产权房的处分权利本身就得不到法律的保障。因为小产权房没有土地使用权证,没有国家统一颁发的房产证,仅有乡镇政府颁发的房产权属证,甚至没有房产证,没有法律意义上的物权,在流转过程中极易产生纠纷,纠纷产生后又不能适用商品房买卖过程中的法律法规,存在法律风险。

由于小产权房全力本身的不清楚,不充分,小产权房买卖协议的效力处于不确定状态,在农村土地(房屋)大幅增长的情况下,许多已出售小产权房的农民纷纷反悔,诉至法院要求判决买卖合同无效,收回原有房屋,这也使得小产权纠纷成为全国性的司法难题。

北京由于房价上涨很快,城市化进程迅速,大量流动人口蜂拥而至,周边郊县小产权房发展迅猛,小产权房的纠纷也频频发生。2004年北京市高级人民法院的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》规定,农村私有房屋合同应以认定无效为原则,以认定有效为例外。同时,要综合权衡买卖双方的利益,要根据拆迁补偿所获利益,和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿。

我们可以通过被媒体追踪报道的李玉兰和北京宋庄村民马海涛房屋买卖纠纷一案来解读北京高级人民法院的规定在具体案例是如何理解应用的。2002年7月,李玉兰在北京宋庄与村民马海涛签订了一份买卖合同,马海涛将正房五间,厢房三间以及整个院落以4.5万的价格卖给了李玉兰,并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外,还有所在大队的盖章以及见证人的签名。

2006年12月,马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭,要求确认双方协议无效,李玉兰返还房屋。北京市通州区人民法院经审理后认为李玉兰是居民,依法不得买卖农村住房,因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效,责令他们在判决生效90天内腾退房屋,与此同时,马海涛要给副李玉兰夫妇93808元的补偿款。该案上诉至北京市第二中级人民法院作出双方签署的房屋买卖协议无效的判决,李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定,造成合同无效的主要责任在于农民反悔,李玉兰可另行主张赔偿。2008年3月,李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则,在北京市通州区人民法院,要求马海涛按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿金共计48万元。经审理,通州区人民法院认为,李玉兰作为买受人的经济损失,其金额的计算应基于出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获的利益,以及房屋现值和原价的差异所造成损失这两个因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后,通州区人民法院判决房屋所有人马海涛赔偿买房人李玉兰经济的损失约占房屋评估价的70%。

如果是商品房买卖,在成交四年后因为房价上涨,而卖房人反悔而至人民法院,几乎不可能胜诉,但是小产权房买卖就截然相反了,因为农民在自己宅基地上建成的房屋出卖时,因宅基地是农民集体所有只能在同村村民之间转让,外来的居民不可能享有宅基地使用权而不能买地此小产权房,外来的居民不具备购买小产权房的主体资格,所以只要卖房人后悔,这样的买卖就不受法律的保护。在合同违反法律禁止性规定而无效的情况下,合同自始不产生效力,农民是否反悔并不影响合同的效力。法院以农民反悔造成损害为由支持李玉兰的赔偿主张,明显是在寻找一种平衡。如果卖房人不反悔,买房人就会因买卖合同而实际占有、使用该房屋,就不会形成民事诉讼。如果机械地以主体不适格为由认定合同自始无效,双方各自返还,是违反民法的公平原则的,毕竟买卖四年以来,房价上涨许多,各自返还,明显是卖房人违约,却是独享四年的价格涨幅。最终,村民马海涛虽然要回房屋,但却要赔偿李玉兰185290元的损失,李玉兰虽然退还房屋,却拿到房屋市场70%的赔偿,相当于4.5万元最初的投资而言,还是获得了较高的经济回报。因此,小产权房的买卖必须双方自愿,双方都不能反悔,否则这样的买卖很脆弱,得不到和商品房一样的法律保护。由于小产权房不受法律认可,无法在房管部门备案,无法办理合法的产权手续,不在政府部门的监管范围内的,一旦产生房屋质量问题、公共设施维护问题,以及房屋建设资金周转困难,小产权房的建设无法向银行贷款融资等问题时,救济途径非常的有限。

2.3 小产权房的政策问题。在我国,党的政策对法律的制定有指导作用,党的政策是我国制定具体法律的依据。近年来小产权房迅速发展,现行法律存在诸多急需完善地方,了解小产权房方面的政策,对预测相关法律的制定和修改是大有帮助的。

1999年国务院办公厅颁布的【1999】39号文件,《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,明确限制了小产权房买卖。该通知规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”正是该通知使得城市居民在农村购买的房屋无法办理产权登记,而成为小产权房。2007年建设部风险提示,申明法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发,不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。如果非集体经济组织成员购买了这类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。

2007年12月11日,国务院召开的国务院常委会会议上也再次申明,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞开发。2008年用国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定,“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”,“其他任何单位和个人进行非农业建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。”

从法理上看,国办通知建设部的风险提示既非法律也非行政法规,但可以看出中央政府是禁止小产权房流转的,如果小产权房不能流转,只能限于农村集体经济组织的成员才拥有,那么小产权房就没有发展空间,还要面临已建成已经销售的小产权房如何处理的问题,在当前情况下,小产权房处理已不是以一个单纯的法律问题,而更多的是一个政治问题。

3 对小产权房合理制度安排的建议

3.1 长期安排:农村集体土地的流转使得小产权房的土地(集体土地)逐步缩小与城市国有土地的价格差距,因此,解决小产权房的问题,首先要妥善解决农村集体土地的流转问题。

长期以来,我国城镇土地实行无偿无限期的使用制度,使得土地使用权处于静态状态之下,土地不能按照价值规律发挥作用,也不能反映供求关系,更不能形成地产市场,因而土地资源也难得到合理的配置。

我国国有土地使用权制度的改革的成果就是实现了从国有土地的“三无制度”即无流动、无偿、无期限到“三有制度”即有流动、有偿、有期限的土地使用制度的转变。国家将国有土地使用权通过有偿出让的方式进入土地市场,逐步建立起地产市场,促使土地使用权的合理流动,通过交易明确规定土地使用者可以依法自由开展土地使用权的买卖、租。中国未来要解决的最大难题,是8亿农民的致富问题,建设社会主义新农村任重道远。土地是人类的财富之母,土地的巨大效益离不开土地的合理利用及有效配置。国有土地制度改革的成功无疑给农村集体起到了良好的示范作用。伴随者高速城市化的发展过程,许多农村人口进程务工,举家迁徙居住,保留农村住房已无必要,但如果房产不能流转,就抑制物的效用,也剥夺了农民自住筹措资金发展的权利,人为加剧了农民的贫困。也有许多农村人口没有进程务工,但现在农业发展必须通过机械化、产业化才能谋求飞跃,低水平的耕作肯定不能使农业产业升级。农村土地必须有效正和,进行流转,才能打破户户割据、村村占有的局面。

2008年党的十一届三中全会明确提出,允许农民按照自愿有偿的原则,以转包、出租、互换、转让、个分合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式适度规模经营,有条件的地方可以发展专业大户,家庭农场,农民专业合作社等规模主体,《中央推进农村改革发展若干重大问题决策》中规定:土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有权性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。这“三个不得”也就明确规定了集体土地流转的底限。

现在城市居民享有社会保障,农村村民享有集体土地使用权,可以尝试进行置换,完成农民向市民的转变;鼓励农民将承包地向专业大户,农业园区流转,发展农业规模经营;建立流转土地登记制度,对转包、转让、入股、抵押集体土地的行为统一登记,集中管理,逐步实现城乡土地一体化,当农村集体土地与城市国有土地没有差别,实现了“同地同价”的时候,小产权房的主要问题自然就迎刃而解了。

3.2 近期安排:区别类型、逐步消化、避免强拆。

3.2.1 对于违反土地利用总体规划,建造在建设用地(宅基地除外)的房屋,地方人民政府优先考虑收购,不能够补办手续的,作为廉租房使用,能够补办手续的就作为经济适用房使用,弥补政府在廉租房、经济适用房建设方面的不足。

3.2.2 以后能逐步流转,规定同村村民享有优先受让权,就赋予了农民处分权,帮助农民盘活资产,最大限度地发挥物的效能。集体土地包括:农地(耕地和其他种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地)、建设用地(宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事业用地)

3.2.3 对于乡镇企业经过审批为职工建造的住宅,应当规定集体企业内部员工享有优先受让权,以后也可以逐步流转

3.2.4 对于违反《土地管理法》,在农地上建造的房屋,坚决打击,拆除同时进行处罚。任何制度都是不同利益主体多方利益的博弈的过程,而该制度也会随着博弈的持续进而不断调整。我国的改革始于农村,经过城市化的发展,又面临者新一轮的深层次的改革,还是要回到农村,只有立足农村,逐步消除城乡差距,开展城镇化建设,建设社会主义新农村,才具有规划时代的现实意义!

参考文献

1 杨宇著.农民土地权益与农村基层民主建设研究:试论农村土地产权制度与村民自治关系,北京:中国社会出版社,2007

2 第一财经日报,2008

3 李长健、卞晓伟、孙舟燕.小产权房的法律问题探究.福建政法干部学院学报,2009(1)

小产权房转让合同篇7

房屋转让协议书范本参考

本协议双方当事人:

转让方(以下简称甲方)

甲方: 身份证号:

受让方(以下简称乙方)

乙方: 身份证号:

甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方一事,达成转让协议,以共同遵守。为明确双方的权利和义务,根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,订立合同如下:

第一条 房产坐落、位置、结构、层

次和附属设施

1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___号(不足部分可以补充)

2、该房屋为:楼房室厅卫(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面),房屋的建筑面积___平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施)、实际使用面积___平方米。

3房屋质量: 装修状况 ,其他条件为 ,该房屋(已 / 未)设定抵押。 (不足部分可以补充)

4、该房地产产权类型: (有房产证或国土使用证)

5、出售房屋的《房地产权证》证书号码为: 国有土地使用权证号为 : 共有权证号为 : 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让,该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

6、房屋现有装修及其他配套物品、设备情况详见合同附件。

第二条 甲方对产权的承诺

甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实,必须保证其对转让房产拥有完全的所有权,保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷,保证该房屋不受他人合法追索,若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的,概由甲方负责处理,并承担相应法律责任,由此给乙方造成经济损失的,由甲方负责赔偿;除补充协议另有约定外,有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等,甲方均在出售该房屋前办妥。出售后如有上述未清事项,由甲方承担全部责任,由此给乙方造成经济损失的,由甲方负责赔偿,与乙方无关。

第三条 转让价格和付款方式

1. 转让价格

双方商定该房屋转让价格为(人民币) ,大写(人民币)

2. 付款方式

a.此房价款为甲方净价,甲方不支付交易中的任何费用。

b. 甲方收到乙方定金 元整,待乙方申请的贷款批准后,即可为乙方准备办理 过户手续。甲方需积极配合乙方办理贷款手续。(以收据收条为准)

c. 办理过户手续当日乙方交付甲方首付款 元整。(以收据收条为准)

d. 余款 元整,由银行直接划拨给甲方

e. 买卖上述房产交易过程中产生的一切费用,均由乙方承担缴纳,甲方不承担任何费用。

甲方在收款时应向乙方出具收据。

第四条 房屋交付

双方协商议定甲方应于本合同生效之日起 日内,将上述房屋的全部钥匙交付乙方,并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。乙方如无任何异议,视为该房屋情况符合本合同约定,甲方完成房屋交付,上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。同时应移交有关房产的全部资料(见清单)。每逾期一日,甲方按房产总价格 ‰支付违约金,超过一个月则乙方有权解除合同,并由甲方承担 %违约金。

第五条 房屋过户

房屋交付乙方后,甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到乙方名下。办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担。甲乙双方应积极配合办理过户手续, 方负责办理房屋过户, 方予以充分协助,因甲乙任何一方不配合所造成的损失,由责任方赔偿守约方。

第六条 关于产权的约定

甲方将上列房产转让后,按双方签订的转让合同履行相关的权利和义务,假如所转让房产目前未办理房产证、土地证,今后条件允许办理房产证、土地证,则按照以下几款执行:

1、在办理此房屋产权证,土地证及其手续时,甲方应协助乙方将此房屋产权证,土地证产权办理为乙方 名下,所需一切费用,由乙方承担。

2、如因政策原因不能将房产证、土地证直接办理为乙方名下,甲方须协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续,过户手续所须一切费用由乙方承担。

3、如在本房屋买卖合同成立后,无论是否办理房屋产权证,土地证及其过户手续,乙方有权将此房屋出租出售,甲方不得干涉。

第七条 保证

1、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权,转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证本协议转让之房产不存在任何形式的转让、抵押、变卖等事宜,不受任何第三人主张任何权利,如发生上述任何原因所产生的纠纷,一切责任由甲方承担,因房屋产权发生的经济纠纷及费用等亦由甲方承担。

2、房屋移交前,甲方应保持房屋原有结构,负责搞好通水、通电、公共设施给乙方使用,保证乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵,房屋移交前所发生的水电费、物业费等相关费用由甲方负责,移交后由乙方负责。

3、甲方在房屋及房产证书交乙方后、房产过户办理前不得实施有碍乙方正常使用房屋的行为,更不得将房屋再卖他人。否则,应向乙方支付购房款5%的违约金,并承担由此给乙方造成的一切损失。

第八条 双方责任

1. 甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定,并保证产权清晰,无抵押、查封和任何纠纷,保证所提供的材料真实有效,不含虚假内容,若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。

2. 甲方应在_____年_____月_____日将该房产交付乙方(以银行划拨余款日为准)。室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。

3. 甲方结清该房屋交接日期前的所有费用,交接后发生的费用由乙方承担。

4. 甲方在本合同生效之日起_________日内将户口迁出。

5. 乙方贷款数额不足时,应用现金补齐,否则视为违约。

6.若乙方办理房地产转让登记手续,甲方应予协助。

7.房屋公共维修基金随房产转移。

第九条 违约责任。

甲方违反本合同约定,未能在约定时间内交付上述房屋的,每逾期一日,甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任;逾期超过三个月时,乙方有权单方解除本合同,甲方应承担全部购房款20%的违约金。

乙方违反本合同约定,未能在约定时间内支付约定的购房款,每逾期一日,甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金,逾期超过三个月时,甲方有权单方解除本合同,乙方应承担全部购房款20%的违约金。

第十条 合同变更

1. 在合同履行期间,任何一方不得擅自变更,若需变更合同内容,应书面通知对方,征得对方同意后在规定时间内(书面通知发生三日内)签订变更协议,否则造成损失由责任方承担。

2. 本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十一条 关于房屋其他事项的约定

1.今后若因政府规划建设需要,或因其他政策性调整,对该房屋进行有偿拆迁,则拆迁所得补偿均为乙方所有。若房产未过户乙方,甲方应积极配合乙方办理相关补偿手续;若已过户乙方,办理相关手续与甲方无关。

2、本合同受中国法律管辖并按其解释。

第十二条 本合同未尽事宜,由双方另行协商,并签订补充协议,补充协议和本合同具有同等法律效力。

第十三条合同争议的解决

本合同履行过程中,如发生争议,甲乙双方应协商解决,解决不成时,可向有关有管辖权的人民法院起诉。

第十四条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

第十五条 本合同一式二份,甲、乙双方各执一份,具有同等效力。

甲方签字:

(盖章)身份证号码: (房屋共有产权人)身份证号码

地址 电话

乙方签字:

(盖章)身份证号码:

地址 电话

见证人: (盖章)身份证号码:

合同签订日: 年 月 日

合同签订地:

简易版房屋转让协议书

甲方(卖方) :

乙方(买方) :

甲、乙双方就房屋买卖事项,经协商一致,达成以下 合同条款:

一、甲方自愿将坐落在 ___________________________________________________ ______________________房产出卖给乙方,并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。

(附平 面图) 二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民 币大写 _____________________________________,即人 民币小写_____________ 。

三、乙方在签订本合同时,支付定金 ,即小写 ________________ 。

四、 乙方支付定金之日起_________ 个月内,向甲方支 付首付款(定金从中扣除) 。 五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。

六、乙方支付首付款后,甲方即积极配合乙方办理有 关房产公证手续,待房产公证到乙方名下之时,乙方应向甲方付清全部房款余额。

七、 甲方应在公证 前将该房产交付乙方; 届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵,无人租住、使用; 无欠账, 如电话费、 水电费、 入网费、 有线电视费等。

八、本合同签订后,如一方违反本合同条款,该方应 向对方支付______ 元的违约金;一方如不能按规定交 付房产或按规定支付房款,每逾期一日,应向对方支付______元罚金,逾期 30 日视为毁约。

九、附加条 款:

1._________________________________________________ 2、3、4、

十、本合同一式三份,甲乙各一份,公证一份,具有同 等法律效力,自双方签字之日生效。

(共 3 页) 甲方(卖方) :

(印) 身份证号:

住址:

电话:

年 乙方(买方) :

(印) 身份证号:

住址:

电话:

年 月 日 月 日

农村房屋转让协议书范本

甲方(卖方) :

乙方(买方) :

甲、乙双方就房屋买卖事项,经协商一致,达成以下 合同条款:

一、甲方自愿将坐落在 ___________________________________________________ ______________________房产出卖给乙方,并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。

(附平 面图) 二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民 币大写 _____________________________________,即人 民币小写_____________ 。

三、乙方在签订本合同时,支付定金 ,即小写 ________________ 。

四、 乙方支付定金之日起_________ 个月内,向甲方支 付首付款(定金从中扣除) 。 五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。

六、乙方支付首付款后,甲方即积极配合乙方办理有 关房产公证手续,待房产公证到乙方名下之时,乙方应向甲方付清全部房款余额。

七、 甲方应在公证 前将该房产交付乙方; 届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵,无人租住、使用; 无欠账, 如电话费、 水电费、 入网费、 有线电视费等。

八、本合同签订后,如一方违反本合同条款,该方应 向对方支付______ 元的违约金;一方如不能按规定交 付房产或按规定支付房款,每逾期一日,应向对方支付______元罚金,逾期 30 日视为毁约。

九、附加条 款:

1._________________________________________________ 2、3、4、

十、本合同一式三份,甲乙各一份,公证一份,具有同 等法律效力,自双方签字之日生效。

(共 3 页) 甲方(卖方) :

(印) 身份证号:

住址:

电话:

年 乙方(买方) :

(印) 身份证号:

住址:

电话:

小产权房转让合同篇8

2021年房屋土地买卖合同三

温馨提示:本合同示范文本只是提供给当事人在签订合同时的一种参考,当事人须根据具体实际情况正确选择适用的条款并作相应的调整,切勿套用,订立重大合同或者内容复杂的合同最好咨询相关的法律专业人士,感谢您的阅读下载!

甲方(卖方):

乙方(买方):

甲、乙双方就房屋买卖事项,经协商一致,达成以下合同条款:

一、甲方自愿将坐落在______市______区______路______小区____号楼___单元____室(建筑面积______平方米,储藏室_____平方米,产权证号___________)房地产出卖给乙方,并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(附房产证复印件及该房产位置图).

二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写______________;即人民币小写_________.

三、乙方在签订本合同时,支付定金____________,即小写_________.

四、乙方支付定金之日起___个月内,向甲方支付首付款(定金从中扣除),首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理).

五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金).

六、办理房产证手续所产生的有关税费由___方承担.

七、乙方支付首付款后,甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续,待房产过户到乙方名下之时,乙方应向甲方付清全部房款余额.

八、甲方应在_______前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵,无人租住、使用;无欠账,如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等.

九、本合同签订后,如一方违反本合同条款,该方应向对方支付________元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款,每逾期一日,应向对方支付五十元罚金,逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定,本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除,不适用本条款.

十、交付该房产,甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件,并将抽风机一台(型号:_______),空调两台(型号:___________),热水器(型号:_________),浴霸(型号:________),饮水机(型号:________),音响两台(型号:___________),晾衣架,房内灯具,前后门窗窗帘、电脑桌一张,橱卫设施,等让与乙方(含在房屋价值内).

十一、本合同一式两份,具有同等法律效力,自双方签字之日生效.

十二、附加条款:________________________________________________________________________________________________________

甲方(卖方):

(印)

身份证号:

住址:

电话:

乙方(买方):

(印)身份证号:

住址:

电话:

房屋土地买卖合同【二】

第一章

总则

第一条

本合同当事人双方:

出让人:中华人民共和国_______省(自治区、直辖市)______市(县)_____________;

受让人:_____________________________________________________.根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规,双方本

着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同.

第二条

出让人根据法律的授权出让土地使用权,出让土地的所有权属中华人民共和国.国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其

他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益.地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围.

第二章

出让土地的交付与出让金的缴纳

第三条

出让人出让给受让人的宗地位于________________________,宗地编号为__________,宗地总面积大写

________________________平方米(小写_____________平方米),其中出让土地面积为大写

__________________________平方米(小写___________平方米).宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》.

第四条

本合同项下出让宗地的用途为____________________________________________.

第五条

出让人同意在___年___月___日前将出让宗地交付给受让人,出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第___款规定的土地条件:

(一)达到场地平整和周围基础设施___通,即通_______________________________.

(二)周围基础设施达到___通,即通____________________________,但场地尚未拆迁和平整,建筑物和基础地上物

状况如下:______________________________________.

(三)现状土地条件.

第六条

本合同项下的土地使用权出让年期为_________________,自出让方向受让方实际交付土地之日起算,原划拨土地使用权补办

出让手续的,出让年期自合同签订之日起算.

第七条

本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写_____________________元(小写___________

元);总额为人民币大写_____________________元(小写____________________元).

第八条

本合同经双方签字后___日内,受让人须向出让人缴付人民币大写____________________元(小写

__________元)作为履行合同的定金.定金抵作土地使用权出让金.

第九条

受让人同意按照本条第____款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金.

(一)本合同签订之日起___日内,一次性付清上述土地使用权出让金.

(二)按以下时间和金额分___期向出让人支付上述土地使用权出让金.

第一期

人民币大写_________________元(小写______元),付款时间:___年___月___日之前.

第二期

人民币大写_________________元(小写______元),付款时间:___年___月___日之前.

人民币大写_________________元(小写______元),付款时间:___年___月___日之前.

分期支付土地出让金的,受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时,应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息.

第三章

土地开发建设与利用第十条

本合同签订后___日内,当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩.受让人应妥善保护土地界桩,不得擅自

改动,界桩遭受破坏或移动时,受让人应立即向出让人提出书面报告,申请复界测量,恢复界桩.

第十一条

受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的,应符合下列要求:

主体建筑物性质___________________;

附属建筑物性质___________________;

建筑容

率___________________;

度___________________;

高___________________;

绿

例___________________;

其他土地利用要求_______________________________________.

第十二条

受让人同意在本合同项下宗地范围内一并修建下列工程,并在建成后无偿移交给政府:

(1)_______________________;

(2)_______________________;

(3)_______________________.

第十三条

受让人同意在___年___月___日之前动工建设.

不能按期开工建设的,应提前30日向出让人提出延建申请,但延建时间最长不得超过一年.

第十四条

受让人在受让宗地内进行建设时,有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应按有关规定办理.

受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地.

第十五条

受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内,应持本合同和土地使用权出让金支付凭证,按规定向出让人申请办理土地

登记,领取《国有土地使用证》,取得出让土地使用权.

出让人应在受理土地登记申请之日起30日内,依法为受让人办理出让土地使用权登记,颁发《国有土地使用证》.

第十六条

受让人必须依法合理利用土地,其在受让宗地上的一切活动,不得损害或者破坏周围环境或设施,使国家或他人遭受损失的,受让人应负责赔

偿.

第十七条

在出让期限内,受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地,需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的,必须依

法办理有关批准手续,并向出让人申请,取得出让人同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金,办理

土地变更登记.

第十八条

政府保留对本合同项下宗地的城市规划调整权,原土地利用规划如有修改,该宗地已有的建筑物不受影响,但在使用期限内该宗地建筑物、附

着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时,必须按届时有效的规划执行.

第十九条

出让人对受让人依法取得的土地使用权,在本合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益需要提前收回土地使用权

的,出让人应当依照法定程序报批,并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿.

第四章

土地使用权转让、出租、抵押第二十条

受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金,领取《国有土地使用证》,取得出让土地使用权后,有权将本合同项下的全部或部分

土地使用权转让、出租、抵押,但首次转让(包括出售、交换和赠与)剩余年期土地使用权时,应当经出让人认定符合下列第__款规定之条件:

(一)按照本合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的百分之二十五以上;

(二)按照本合同约定进行投资开发,形成工业用地或其他建设用地条件.

第二十一条

土地使用权转让、抵押,转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同;土地使用权出租期限超过六个月的,出租人和承租人也应当签订书

面出租合同.

土地使用权的转让、抵押及出租合同,不得违背国家法律、法规和本合同的规定.

第二十二条

土地使用权转让,本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移,转让后,其土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使

用年限后的剩余年限.本合同项下的全部或部分土地使用权出租后,本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承担.

第二十三条

土地使用权转让、出租、抵押,地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押;地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押,土地使用权

随之转让、出租、抵押.

第二十四条

土地使用权转让、出租、抵押的,转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起30日内,持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及

《国有土地使用证》,到土地行政主管部门申请办理土地登记.

第五章

期限届满第二十五条

本合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的,应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书,除根据社会公

共利益需要收回本合同项下土地的,出让人应当予以批准.

出让人同意续期的,受让人应当依法办理有偿用地手续,与出让人重新签订土地有偿使用合同,支付土地有偿使用费.

第二十六条

土地出让期限届满,受让人没有提出续期申请或者虽申请续期但依照本合同第二十五条规定未获批准的,受让人应当交回《国有土地使用

证》,出让人代表国家收回土地使用权,并依照规定办理土地使用权注销登记.

第二十七条

土地出让期限届满,受让人未申请续期的,本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由出让人代表国家无偿收回,受让人应当保持

地上建筑物、其他附着物的正常使用功能,不得人为破坏,地上建筑物、其他附着物失去正常使用功能的,出让人可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着

物,恢复场地平整.

第二十八条

土地出让期限届满,受让人提出续期申请而出让人根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的,土地使用权由出让人代表国家无偿收回,

但对于地上建筑物及其他附着物,出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿.

房屋土地买卖合同【三】

卖方(以下简称甲方):

买方(以下简称乙方):

双方经充分协商,就乙方向甲方购买综合楼和使用房屋占用范围内的土地的相关事宜,达成如下协议:

一、购买的标的:

1、本协议购买的标的为甲方坐落在__市幸福路中段建设村一组集体综合楼一栋五层,房屋面积20__余平方米,以房产证标注为准.

二、甲方于

日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用.甲方在房屋正式交付乙方时,应将该房屋腾空,清结该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用,并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收.

三、总价款

综合楼价格每平方米人民币480元,总价款(含房屋占用范围内的土地)为人民币

元.

四、付款方式、期限及交房期:

第二条:甲方同意乙方在20__年12月31日前一次性偿还尚欠甲方的药品款柒仟元整(7000.00元).

五、甲方的权利和义务:

1、甲方需将该房屋交付给乙方,并保证该房屋上不存在任何抵押及债务;

2、向乙方交付综合楼及房屋占用范围内的土地的各种批准文件、权属凭证;

3、结清综合楼的所有债务,并在他人因综合楼及其房屋占用范围内的土地向乙方主张权利时承担全部责任;

7、收取本协议所约定的购买款.

房屋土地买卖合同【四】

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买商品房,甲乙双方达成如下协议:

第一条

甲方用地依据及商品房坐落位置

甲方以_________方式取得位于_________、编号为_________的地块的土地使用权.

〔土地使用权出让合同号/土地使用权划拨批准文件号〕为_________.

划拨土地使用权转让批准文件号为_________.

土地使用权证号为_________,土地面积为_________.地块规划用途为_________,土地使用权年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止.

甲方经批准,在上述地块上建设商品房,〔现定名/暂定名〕_________,主体建筑物的性质为_________,属_________结构,建筑层数为_________层.工程建设规划许可证号为_________.

本房屋位于_________市_________区(县)_________路_________号_________楼_________层_________室,施工进度情况参照由甲方提供的照片;房屋所在楼房共有_________单元_________层,乙方所购房屋以自然习惯计数处于_________单元_________层,朝向为_________,房屋结构为_________,房屋用途为_________.

第二条

面积确认及面积差异处理

根据当事人选择的计价方式,本条规定以〔建筑面积〕〔套内建筑面积〕(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理.

当事人选择按套计价的,不适用本条约定.

合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准.

商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_________种方式进行处理:

1.双方自行约定:_________.

2.双方同意按以下原则处理:

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超出3%时,乙方有权退房.

乙方退房的,甲方在乙方提出退房之日起30天内将乙方已付款退还给乙方,并按_________利率付给利息.

乙方不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由乙方补足;超出3%部分的房价款由甲方承担,产权归乙方.产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由甲方返还乙方;绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方.

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=——————————————_100%

合同约定面积

因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议.

第三条

甲方出售的楼宇须经_________市建筑质量检验部门验审合格,如质量不合格时,乙方有权提出退房,退房后甲方应将乙方付款在三十天内退回.

第四条

价格与费用

甲方与乙方约定按下述第_________种方式计算该商品房价款:

1.按建筑面积计算,该商品房单位为(_________币)每平方米_________元,总金额(_________币)_________元整.

2.按套内建筑面积计算,该商品房单价为(_________币)每平方米_________元,总金额(_________币)_________元整.

3.按套(单元)计算,该商品房总价款为(_________币)_________元整.

4._________.

除上述房价款外,甲方依据有关规定收取下列税费:

1.代收_________,计(币)_________元整;

2.代收_________,计(币)_________元整;

3._________.

上述代收税费合计(币)_________元整.

第五条

价格与费用调整的特殊约定

该商品房出现下列情况之一时,房价款和代政府收取的税费可作相应调整:

1.由于该商品房属于政府定价的预售商品房,有权批准单位最后核定的价格与本合同第四条规定的价格不一致,按政府有关部门最后核定的每平方米价格调整.

2.预售商品房开发建设过程中,甲方代政府收取的税费标准调整时,按实际发生额调整.

3._________.

第六条

付款时间约定

乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(_________币)_________元整,并按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的_________银行(帐户名称:_________,帐号:_________);

1._________年_________月_________日前支付全部房价款的_________%,计(币)_________元;

2._________年_________月_________日前支付全部房价款的_________%,计(币)_________元;

3._________.

第七条

交接商品房时的付款额约定

在双方交接该商品房时,乙方累计支付的款额应当占全部房价款的_________%,计(币)_________元.其余房价款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起_________天内付清.

第八条

乙方逾期付款的违约责任

乙方如未按本合同第六条规定的时间付款,甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息.自本合同规定的应付款限期之第二天至实际付款之日止,月利息按_________计算.逾期超过_________天后,即视为乙方履行本合同.届时,甲方有权按下述第_________种约定,追究乙方的违约责任:

1.终止合同,乙方按累计应付款的_________%向甲方支付违约金.甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿.

2.乙方按累计应付款的_________%向甲方支付违约金,合同继续履行.

3._________.

第九条

交付期限

甲方应当在_________年_________月_________日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第_________种条件,并符合本合同约定的商品房交付乙方使用:

1.该商品房经验收合格.

2.该商品房经综合验收合格.

3.该商品房经分期综合验收合格.

4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件.

5._________.

除房地产交易管理机构依法作出不予过户决定外,上述房地产权利转移日期以_________(市/区/县)房地产交易管理机构受理该房地产转让过户申请之日为准.

上述房地产风险责任自该房地产_________(权利转移/转移占有)之日起转移给乙方.

如遇特殊原因可延期交付使用,但延期不得超过三百六十天,特殊原因是:

(1)人力不可抗拒的自然灾害;

(2)施工中遇到异常的困难及重大技术问题不能及时解决的;

(3)其它非甲方所能控制的事件.

上述原因必须经_________市有关主管部门的证明文件为依据,方能延期交付使用.

交付时,甲方提交建设工程质量监督部门出具的《_________市建设工程质量合格证书》,并办妥全部交接手续.

甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《_________市建设工程质量条例》及有关规定,自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修.

第十条

甲方逾期交付的违约责任

除本合同第九条规定的特殊情况外,甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用,乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息.按本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,月利息在_________个月内胺_________利率计算;自第_________个月起,月利息则按_________利率计算.逾期超过_________个月,则视为甲方不履行本合同,乙方有权按下列第_________种约定,追究甲方的违约责任:

1.终止合同,甲方按乙方累计已付款的_________%向乙方支付违约金.乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额部分由甲乙方据实赔偿.

2.甲方按乙方累计已付款的_________%向乙方支付违约金,合同继续履行.

3._________.

第十一条

交接

商品房达到交付使用条件后,甲方应当书面通知乙方办理交付手续.双方进行验收交接时,甲方应当出示本合同第九条规定的证明文件,并签署房屋交接单.所购商品房为住宅的,甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》.甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全,乙方有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由甲方承担.

由于乙方原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:_________.

因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳,契税由乙方向国家交纳;其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外,均按政府的规定由甲乙双方分别交纳.

第十二条

关于产权登记的约定

甲方应当在商品房交付使用后_________日内,将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案.如因甲方的责任,乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第_________项处理:

1.乙方退房,甲方在乙方提出退房要求之日起_________日内将乙方已付房价款退还给乙方,并按已付房价款的_________%赔偿乙方损失.

2.乙方不退房,甲方按已付房价款的_________%向乙方支付违约金.

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