小产权房没有转正“特区”

小产权房分布类型

人民论坛：请您简单谈谈目前全国小产权房的数量和分布情况？

宋林飞：关于小产权房屋的数量，目前没有准确的数据。可以参考的，一是国土资源部公布的数据，2007年全国小产权房存量是66亿平方米，也就是人均5个多平方米。二是全国工商联统计的1995年-2010年全国小产权房数量，为7.6亿平方米，这是建筑面积，相当于同期城镇住宅竣工建筑面积的8%。这都是不完全统计，因为统计起来实在很难。在我看来，从现在全社会关注的小产权房来说，66亿平方米有点过高，7.6亿平方米又有点过低，可能有10亿平方米以上，相当于城镇居民人均2个平方米左右，占城市商品住房的10%以上。

小产权房的分布，深圳最密集，小产权房所占的比例达40%以上。西安占30%左右，北京占20%左右。城市化快速的地方，容易出现“城中村”与小产权房。还有近郊的农村、小城镇，也是小产权房集中分布的区域。

人民论坛：就小产权房来说，有哪些类型呢？

宋林飞：根据不同的标准，可以划分不同的类型。小产权房主要有四类，第一类是农村集体建设用地上的小产权房；第二类是农民宅基地上的小产权房；第三类是农业用地、耕地上的小产权房；第四类是未使用地上的小产权房。目前问题主要出在第三、第四类地的使用上，最严重的是第三类土地使用，因为耕地是不经批准不得建房的，未使用地、废弃的土地也不能私自建房。而从房屋类型看，又可以分为四类：第一类是可以出租的厂房；第二类是可以购买的普通公寓住房，这是大家最关心的；第三类是农民在宅基地超过标准多建房、承包地上违规建房，用来出租的；第四类是在农村集体未使用地甚至农用地上建设的别墅，在各个城市的城乡结合部都有一些小产权别墅，用于出售。

改革有特区，小产权转正没有特区

人民论坛：对于已售小产权房问题，你怎么看？

宋林飞：现在政府有关部门提出要清理小产权房，这是对的。小产权房泛滥，干扰房地产市场、侵占土地，已经到了非清理不可的时候，但清理不能一刀切，因为小产权房的出现有其历史和现实的原因，处理一定要稳妥。现在，所有已售的小产权房都希望转为大产权房，但没有代价与代价较低的“转正”对大产权房购买者是不公平的，对房地产市场健康发展也有不良影响。在我看来，针对居民已经入住的小产权房，可以分类采取以下措施：

第一，收购为保障房。通过政府购买，或者通过社会融资购买，将小产权房转变为保障房。收购小产权房时要进行合理的补偿，然后把这些房屋按照公租房或廉租房规定条件提供给中低收入者或者进城务工人员。用这种办法扩大保障房的房源，是可行的。

第二，征收房产税，并且要比大产权房多征收。因为小产权的门槛低，就要高门槛出；大产权的门槛高，就要低门槛出。小产权的价格低，但税高，这样就公平一些。

第三，该拆的还是要拆。在给购买人进行必要的补偿后，违章违法、违背规划的，以及存在严重安全隐患的小产权房，应该坚决拆掉。要通过评估合理补偿，这样有利于社会和谐、社会稳定。

第四，补交土地出让金等房地产开发费用，有代价地转为大产权房。转正不是不可以，但一定要有代价，土地成本等要和周边相似类型的商品房相近。房屋质量较好、小区环境较好的小产权房，补交与招拍挂相似的土地出让金和其他费用，才能转正，但转正的肯定是少数，不能多。

第五，以后未经批准的一经发现就要拆掉，不能“下不为例”，否则清理就永无止境。要遵循先清理、后治理、再规范的路径，对地方干部问责，追究责任人，这样小产权房才能停建。法治的社会是不能随心所欲的。总之，清理不能一刀切，治理必须一刀切。

人民论坛：5月25日，国土资源部、广东省政府在深圳宣布启动深圳土地管理制度改革综合试点，深圳小产权房有望“确权”。您对此有何看法？

宋林飞：中国当前一些重大经济问题、社会问题，相当一部分直接或间接与土地管理制度改革有关，中国现行土地管理制度已到了必须改革的关键时期。改革是好事，但我要强调的是，深圳是改革开放的特区，但不能成为小产权房转正的特区。小产权房“确权”不等于简单一窝蜂统统转为大产权房，这是绝对不能允许的。深圳怎么搞，必须能在全国推广，不能有区域特权。因为深圳的小产权房所占比是全国最高的，据媒体报道，截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。因此，不能搞特殊，这一点必须强调。

责编/徐艳红 美编/石玉

延伸阅读

小产权房治理各地动态

北京：治理小产权房从“打雷”开始“下雨”

北京各郊区县一直是小产权房的集中地。一直以来，小产权房屡禁不止，并呈现豪宅化、逆势而涨的趋势。2012年初，北京法院判处了一例国土官员对小产权房不作为的渎职案，北京市国土局怀柔分局执法队负责人对水岸江南的小产权房项目视而不见，被法院以罪判刑。此案亦被一些关注小产权房问题的人士解读为小产权房治理从“打雷”开始“下雨”。

武汉：建议将小产权房转变为商品房

在全国大部分城市里，小产权房多集中于城市边缘地带，因城市的扩容从边缘土地进化为中心城区，而武汉则属于例外。市场机构统计，武汉三环内有近3成土地属于集体用地，且三环内有56个城中村，城中村所属住宅大部分为小产权房。由于城中村的面积太大，一两年内城中村不会消失，小产权房的交易自然也存在。因此，有专家建议最好的办法还是将小产权房用地划为国家用土地，将小产权房转变为商品房。

太原：城中村改造 小产权房成拆迁难点

太原市住房和城乡管委会的数据显示，截至目前，全市35个改造村累计拆除旧村建筑总面积104.08万平方米，但在推进城中村改造中仍面临不少难题，其中以违法建设小产权房问题最为突出。城中村违法改造、违法建设、违规售房现象依然存在，且有愈演愈烈之势。市住房和城乡管委会有关负责人介绍，据有关情况，不少村委会干部私下联合开发商打着“城中村改造”的旗号，不拆旧村，建设小产权房，有些单位团购了这些小产权房，增大了改造难度。据业内人士估计，目前太原的小产权房已超过房地产年开发量的50%。由于城中村人员众多，房屋权属复杂，拆迁补偿与人员安置皆面临诸多难题。

福建：严禁补办小产权房土地审批手续

福建省国土厅表示，坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为。对于已建、已售“小产权房”用地不得受理其土地登记，不得以任何方式补办土地审批手续。已查清是违法占用农村集体土地建设“小产权房”的，应一律停建停售，依法依规分类调查处理。

深圳：启动土地管理制度改革

深圳市规划土地监察支队统计数据显示，截至2010年6月2日，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为37. 94万栋，占全市建筑物总量的55. 93％；总建筑面积4. 05亿平方米，占全市建筑物总面积的49. 27％，总用地面积131. 45平方公里。对于如此数量惊人的违章建筑，深圳市只能尊重历史，遵守当年城市化过程中的相关承诺，按照维护多数人的利益的原则来解决。2012年5月25日，国土资源部、广东省政府在深圳宣布启动深圳土地管理制度改革综合试点，此次亮点是产权制度创新，包括土地产权制度改革和土地二次开发利用机制创新，调控手段围绕土地用途管制制度改革和土地有偿使用制度改革两大重点。