房地产市场存在的问题及调控政策

提要近年来，我国房地产业快速发展，但房地产市场存在的问题也是不容忽视的。本文针对房地产市场存在的问题、原因及对经济的不利影响进行分析，并提出当前房地产调控政策。

关键词：房地产；市场；调控政策

中图分类号：F293.3文献标识码：A

当前房地产业快速发展，一方面改善了居民的住房条件，另一方面带动了56个部门的发展，拉动了经济增长。房地产业在国民经济中的作用是有目共睹的，然而房地产市场存在的问题也是不容忽视的。

一、当前房地产市场存在的主要问题

（一）部分城市房价上涨过快。国家统计局公布的数据，2010年1月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，上涨最快的是北京、海口和三亚。2009年北京普通商品房房价每平方米15，000元，2010年春季已涨到30，000元，房价翻了一番。北京王女士买了一套80平方米的住房，花了240万元，按揭贷款20年。另外，海口和三亚这两座城市房价涨得也很快。中央提出要把海南建成国际旅游岛后，全国各地到海南投资创业的人特别多，商机无限。随着买房人的增多，房价迅猛上涨。2009年春节到海南旅游，我们旅游团成员住在新乡长垣宏力公司的度假村。度假村里有8套别墅，这是老板投资6，000万元购买的。据公司员工讲，这是5年前购买的，当时房价每平方米12，000元，目前已涨到28，000元。

房价多高才合理？有关专家指出，房价收入比应该是6∶1，也就是说一个人6年的收入不吃不喝可以买一套房，这样的房价才是合理的。目前，在北京等大城市买一套房需要20年的收入，说明房价过高。十二五规划纲要明确提出，十二五期间对房价要继续调控，使房价回归理性。

（二）囤积土地现象严重。目前，全国开发商囤积土地的数量，可供开发151年。有的地方大片大片的土地都空着，不种庄稼，也不盖房，因为这些地开发商已经买走了。新闻联播节目播出过这样一条新闻：北京繁华地段有4块地，闲置6年不开发，升值200亿。平均每块地升值50亿，看来囤积土地的利润空间是相当大的。潘石屹在一次谈话中说，炒地皮的利润是盖房的3倍，目前中国1/3的开发商只倒卖土地从不盖房。

（三）投机性购房大量增加。广厦千万间，人只能住一间。许多人买房不是为了居住，而是为了投机赚钱。低价购买，高价卖出，通过价格差谋取利润。投机购房有个人，也有集体。温州出现了炒房团，整个公司几十号人都去炒房，跑到上海一下子买几栋楼，甚至把一个小区的房都买走。然后以垄断高价出售。上海市民对此非常气愤，一位老人讲，温州炒房团是上海房价上涨的罪魁祸首，没有炒房团，房价不会这么高。

二、当前房地产市场问题产生的原因

（一）金融部门支持。对房价上涨，金融部门非常支持。这是银行的盈利性决定的。为了谋取利润，银行贷款往往是嫌贫爱富、锦上添花。目前房价高，房地产业有利可图，银行很愿意提供贷款。银行把大量资金投向了房地产业，推动了房价迅猛上涨。

（二）地方政府推动。地方政府对房价上涨起了一个推动作用。房价越高，开发商盖房的积极性就越高。盖房越多，所需土地就越多。地方政府借此机会可以卖更多的地，更贵的价格，增加地方财政收入。国土资源部统计，目前地方各级政府的土地收入在财政收入中占到20%，有的地方竟然高达60%，成了土地财政。为了增加地方财政收入，政府对房价上涨也是很支持的。

（三）暴利。开发商不是慈善家，从事的不是慈善事业，而是一位商人。作为商人来讲，是要赚钱，要盈利的，开发商对利润的追求是无止境的。据统计，中国房地产业的利润为30%，有的高达50%；而美国房地产业利润仅有6%，最低的只有2%，通过中美对比可以看出我国房地产利润过高，房地产业成了暴利行业。按照政治经济学的基本原理，利润是房价的一个重要组成部分。开发商把利润这块做得越来越大，因此房价居高不下。

三、房价上涨过快对我国经济的影响

（一）抑制了中低收入家庭的住房消费需求。一套房几十万、上百万元，有人一辈子挣的钱也买不到一套房。有人说，房子是给有钱人盖的，与我们老百姓是无缘的，买不起，只能望楼兴叹。上海一位开发商还说出这样一句话，他说：“我的房子是卖给富人的，不是卖给穷人的。”这句话是错误的，错就错在他没有搞清房地产开发的目的。目前，我们房地产开发的目的就是改善普通居民的住房条件，所以盖的房子应当是老百姓买得起的。如果70%的民众买不起，说明房价过高，政府必须出面干预。

（二）影响金融安全。2008年美国发生了金融危机，这是个沉痛教训，中国必须吸取。美国发生金融危机就是房价高引起的。有资料显示，2002～2006年这几年，美国房地产市场火暴，房价迅猛上涨，银行把大量的货币贷给了开发商，房地产贷款比例过大。进入2007年，美国房地产泡沫破灭，房价大幅下跌，大量商品房卖不出去，开发商无钱偿还银行贷款，银行纷纷破产倒闭，2008年9月金融危机全面爆发。

目前，我国房价高，房地产贷款比例大。据统计，2008年上海一家商业银行房地产贷款已达到70%，风险是很大的。为降低金融风险，必须控制房地产信贷规模。

（三）阻碍城镇化进程。“化”的含义就是化掉农村，减少农村人口，鼓励农村人口向城市转移，到城市工作、生活。由于城市房价高，农村人口听而生畏，好多人不愿意到城市来，房价高成了农民进城的一个障碍。

由此可见，房价上涨过快对经济的危害是非常大的，政府必须高度重视，采取调控政策。

四、当前房地产调控政策

（一）调整住房供给结构，增加中低价位、中小套型普通商品住房。目前，房地产市场住房供给结构不合理，大套房多，中小套型少。有人做了这样的比喻，房地产市场，海鲜多、家常便饭少。海鲜价格高，大多数人吃不起，吃家常便饭的人多。住房供求矛盾比较突出，为解决矛盾，必须调整供给结构，开发商要面向普通老百姓，多盖一些中小套型住房。

（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理。具体包括两个方面：一是保证中低价位、中小套型普通商品住房用地供应；二是在1～2年之间征收土地闲置费，超过两年不开发无偿收回。国土资源部2009年在上海做了一次调查，结果发现上海开发商手里有40万亩土地未开发，从而征收闲置费。广州市2009年收回了闲置土地3万亩，收回以后盖一些便宜的普通商品房，以满足广大民众的需要。

（三）实行严格的差别化住房信贷政策。具体来说就是：对购买首套住房且套型面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。通过分析信贷政策可以看出，对购买第一套住房是鼓励的，鼓励自住型购房。对购买第二套住房、第三套及以上住房是限制的。利用信贷杠杆抑制不合理住房需求。

（四）运用税收杠杆，抑制投机性购房需求。具体体现在两方面：一是对购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税，税率为5%。假定一套房100万元，征收5万元营业税。计算公式：100万×5%=5万元；二是个人购买住房超过5年转手交易的，销售时按其购销差价征收营业税。假定一套房购买价80万元，销售价100万元，征收1万元营业税。计算公式：（100万-80万）×5%=1万元。

（五）加快保障性住房建设。保质保量完成2011年建设保障性住房1，000万套的工作任务。保障性住房主要包括三种类型：廉租房、经济适用房和公共租赁住房。

1、推行廉租房。廉租房最早是2007年提出来的。在2007年的政府工作报告中，明确指出，建立廉租房制度，解决城市低收入家庭住房困难。推行廉租房的目的是实现人们住有所居，人人有房住。

2、建设经济适用房，解决中等偏下收入住房困难。经济适用房价格是市场价格的一半。假定一套房30万元，经济适用房只需支付15万元。按照政策规定，经济适用房不得出卖，不得出租，严格禁止开宝马车住经济适用房。一旦被发现了，有人举报了，经济适用房要立即收回。

3、大力发展公共租赁住房。2010年6月30日中央专门有一个文件，文件明确提出，要大力发展公共租赁住房，解决城市农民工和大学毕业生住房困难。

电视剧《蜗居》的播出，喜欢看的人较多。为什么热播？因为它反映了当今社会存在的现实问题。其中一个重要问题就是房价过高，部分人确实买不起房。政府必须加以干预，加快建设保障性住房。十二五规划纲要明确指出：“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。”

（六）加强房地产企业购地和融资的监管。按政策规定，对于囤积土地、囤积房源的开发商不得购买新土地；对于囤积土地、囤积房源的开发商，商业银行不得提供新的贷款。对此，十二五规划纲要明确提出：“加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展”。

（作者单位：河南省新乡市委党校）

主要参考文献：

[1].十二五规划纲要.新华出版社，2011.3.

[2]国务院.“国八条”.新华出版社，2011.1.

[3]国务院.“国十一条”.新华出版社，2010.1.