我国银行开展住房储蓄业务的研究

世界各国为解决民众的住房问题提出了各种住房金融模式，总结归纳后可分为三大类：商业住房抵押贷款、住房公积金以及住房储蓄银行。我国的住房公积金制度和商业住房抵押贷款经过多年的实施已经有了成熟的经验，然而民众购房还存在着很多实际问题：公积金对于大多数房贷来讲只能提供很小份额的资金支持；而商业银行目前的住房按揭模式也让购房者背负了较高的还款利息，同时利率上调也可能导致购房者计划外的还款负担。国外很多住房储蓄模式的成功对我们有很大的启示作用，我国也尝试性的成立过专门的住房储蓄银行，但是在实际实施时还存在一些问题。本文认为，结合我国的实际国情，国家应该鼓励商业银行开展专门的住房储蓄贷款业务。将住房储蓄贷款与商业住房贷款结合，再加上住房公积金的补充，来减轻购房者的经济压力。而住房储蓄业务也应当考虑到我国居民家庭结构、城镇居民流动性等各方面特点，提供符合广大民众实际需求的产品。基于上述情况，本文进行了分析研究大胆提出了商业银行开展住房储蓄业务的一些具体设想和建议。

住房储蓄贷款作为商业银行信贷的一种具体业务模式，其设立的基础在于银行通过对购房者储蓄过程的了解(以及其直系亲属储蓄过程的了解)，评估购房者持续稳定的还款能力，其前期的储蓄额作为住房储蓄贷款额度的信用依据，银行据此发放贷款。住房储蓄业务的存贷款利率应当是固定不变的。存款利率应为略高于一般活期存款的固定值，而贷款利率应在该存款利率的基础上上调2个百分点左右。该业务的模式大致如下：(1)客户设立住房储蓄账户，且与银行签订协议，按照固定日期(如每月)存储不低于一定数额的资金。(2)在客户储蓄账户设立一定期限后(如3年)，客户可申请使用住房储蓄贷款。如果其直系亲属(父母)也开设了住房储蓄账户，并按协议存储了一定金额和一定时间，其住房储蓄账户可以作为该购房者的支持账户。每个住房储蓄账户只能为一个储蓄账户做支持，直到该账户完成还贷，在此期间，本账户无法申请住房储蓄贷款。每个账户最多可获得规定账户的支持(根据我国国情，一般是双方父母对子女支持，因此考虑设为2个支持账户)。在其直系亲属本人同意用自己的住房储蓄账户进行支持的情况下，银行可提供和各储贷账户累加值等同金额的低利率储贷贷款(如20万+30万+35万)。这样，购房者的房屋抵押贷款中可以包含三部分：商业房贷、公积金贷款、住房储蓄贷款。(3)在还款期内，如果支持储贷账户内的金额增加，增加部分可视为住房储蓄贷款本金的归还而减少贷款利息支付。支持账户在贷款发生后停止储蓄。继续储蓄部分，可按百分比视为贷款人提前还款本金而减少贷款人利息支付。

通过住房储蓄模式进行放贷，可以为购房者带来多方面的好处：(1)购房者享受了储蓄贷款部分的低还款利率，而且这部分还款利率是固定值，减少了因利率波动对购房者可能带来的还贷压力；(2)购房者通过住房储蓄贷款，在储蓄过程中就可以大致估算出自身收入状况可保证的每月固定支出，这对于消费者理性选择住房储蓄贷款与商业住房抵押贷款额度提供了直观依据；(3)储蓄账户支持的业务模式，符合我国实际国情，发动亲属的力量减轻房贷还款压力。在贷款发生后，直系亲属只需在本人的住房账户继续存钱，就减少了购房者储蓄贷款的利息支出。该业务模式对于银行的好处有以下两方面：(1)在本银行设立住房储蓄账户，可以增加银行对储户的信用了解，极大的降低了房贷审核时的工作负担。(2)通过住房储蓄贷款也可促进自身商业住房抵押贷款的发放。通过开展这种对购房者更为有利的金融服务，可以吸引更多的购房者选择该银行进行房贷，增加该银行在整个房贷市场中的业务比例。

虽然该业务有着上述优势，但同样也有现实制约条件。只有直系亲属的住房储蓄账户可以作为购房者的支持账户。而且储贷账户在购房者还贷结束之前，不能再支持其他账户。这样做其实反应了我国新婚子女购房对父母一定程度的经济依赖现实，其好处在于发动了直系亲属的力量减少购房者的还款压力，而一旦发生还款违约，只有购房者(房屋所有人)承担违约责任。其次，开展住房储蓄贷款业务对于商业银行来说增加了一定的运营成本。住房储蓄账户类似于国外专业住房储蓄银行模式，而且支持账户的设立，又增加了一定程度的管理难度；对银行来说，如何保证整个住房储蓄业务的现金流是关键。固定的存贷低利率特点使得住房储蓄贷款应该与其他储蓄业务、贷款业务有明显的区别：因此整个银行的住房储蓄贷款应采取一定程度的封闭管理。

对民众来说，商业银行开展住房储蓄业务可以减轻自身购房或者直系亲属购房的还贷压力。父母可以有计划的开设住房储蓄账户，为子女未来可能的房贷出一份力。而有购房计划的年轻人也在开设住房储蓄账户后对自身收入进行更理性的管理，通过前期准备，减少以后的房贷压力。对商业银行来讲，开设住房储蓄贷款一方面增加了自身管理的复杂度，另一方面却增大了购房者选择该银行进行房贷的可能性，增大了自身的竞争力。而根据我国年轻购房者工作地域流动性增强的现状，网点覆盖率更完善的银行更适宜开展住房储蓄贷款业务。