房地产融资过渡模式探讨

内容摘要：“121号文件”使房地产开发商意识到资金来源不能仅仅依靠银行，拓宽融资渠道迫在眉睫。本文通过对我国当前房地产融资困境加以分析，就如何更好地解决房地产开发中的融资问题提出相应的对策。

关键词：房地产 融资 对策

2003年6月，中国人民银行了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称“121号文件”)。 “121号文件”对房地产的影响主要体现在“以小博大”的开发资金运作模式将受严格制约。由于房地产开发需要大量的资金，而以前中国的开发商没有形成原始积累，不可能完全使用自己的资金，所以业界相当多企业在进行房地产开发运作时大都采取“以小博大”、“以小博多”的开发模式，通过运作和操作，开发商以很小的投入、很大的风险博得巨大的开发回报，但由于开发商的投入很少，实际的风险转移到金融机构身上。为从长远防范金融风险，必须改变开发商的开发资金运作模式。

当前我国房地产融资的现状分析

国家统计局的结果显示，从1997年到2002年国家统计局公布的房地产各资金来源数所占当年融资总量比例趋势来看，国家预算内资金和债券资金来源占的比例很少。外资占当年融资总量的比率从1997年的12.07%一直下降到2002年的1.61%，我国利用外资的形势越来越好，2002年外商直接投资总额达527.43亿美元，首次超过美国，成为世界上利用外资最多的国家。我国房地产的投资回报率一直很高，为什么外资外商直接投资总额在不断增加而进入房地产的比重一路下降？其中的原因值得探讨，笔者认为原因不外乎三种情况：存在进入壁垒，如政策限制，这个原因显然是不成立的，既然有外资进入到房地产业，就说明这个原因是不充分的；外资能找到投资回报比房地产业更高的行业；外资自身意识到我国房地产业将面临的风险，或者说存在房地产泡沫，笔者认为这才是外商顾虑最多的方面。可见，我国房地产业资金来源一直以来主要是国内贷款、自筹资金和其他来源三方面，2002年，这三种来源之和占到当年融资总量的98.24%。因此，我国房地产开发的资金来源半数以上依靠银行贷款，房地产贷款风险主要是由银行来承担。

国外房地产融资模式对我国的启示及对策

当前世界房地产融资模式研究与实践

美国作为发达市场经济的典范，其房地产市场已经有上百年的历史，也是世界上房地产金融业最为发达的国家之一，其房地产金融机构已形成为一个互相联系、分工明确的金融机构体系。美国该产业在实践中不断完善，留下了许多有益的经验和先进成熟的理念，并已演化成一个相当成熟的市场。美国的房地产融资模式是建立在发达市场经济的基础上，在法律制度上建立了完善的贷款保险体系，一方面解除了贷款机构担心高比例贷款带来高风险的后顾之忧，另一方面吸引了大量基金和私人投资进入房地产市场，导致大量非金融机构如抵押银行、养老基金、保险公司、共同基金等的崛起。美国等发达国家还建立了较完善的信用制度，严格的法律制度和社会准则及由此形成的道德规范，形成极大的外部约束力。

自香港沦为英国的殖民地开始，外国资本就源源不断地流入，它首先结合的不是工业，而是房地产业。香港的金融信贷业务是沿着房地产资本化的方向发展的，银行资本同房地产业的结合始终处于显著地位。20世纪40年代以来，一方面，香港房地产业依靠金融业支持，同时，金融业因此得到发展。银行运用信贷业务是香港房地产业同银行业结合的主要形式。从买地、到建筑、业主购楼自住的每一个环节，房地产业自始自终都要依靠银行的配合和支持，进行资金融通。香港金融业对房地产业的发展及市民住房问题的解决立下了汗马功劳，但是，也应看到金融业对房地产市场投入巨额贷款的负面效应。金融机构对房地产市场的巨额贷款，使货币供应大大超过市场实际经济发展的需要，进一步加剧了通货膨胀，滋长了地产股票市场的投机活动，从而严重损害了房地产业这一香港经济的晴雨表。香港过去多次出现的银行风潮，大多由房地产危机引起的。房地产业的波动，往往与经济危机相伴随。

对我国的房地产融资模式创新的启示与对策

从我国的实际情况出发，我国没有发达市场经济的基础、完善的个人信用制度和贷款保险体系，不能完全模仿美国的房地产融资模式来运行。香港房地产融资模式中资金来源过于依赖于银行，这正是我国房地产金融当前要改革的重点。因此，我国不能再走香港房地产融资模式，因而只能走一种过渡模式：在完善我国个人信用制度、贷款保险体系的过程中，不断地拓宽融资渠道，逐渐改变资金来源过于依赖于银行的现状。从国家统计局的资料来看，我国房地产各资金来源己在多元化方面迈开了步伐，除了国家预算、银行贷款以外，还有债券、自筹资金。但是，这远远不够，不但所占比例很小，还没有看到市场经济条件下的其他来源，例如上市、房地产信托、类基金的房地产投资公司、房地产私募基金、房地产辛迪加等等。只有在市场经济条件下的这些资金来源占主导地位，才能既有利于资金的筹集，又有助于风险的分散。