房地产调控难全面放松

房地产政策牵一发而动全身，不可能如盲人摸象般片面对待之，除非经济出现巨大的变故，房地产的全面放松难以到来，整个行业的暴利时代也已结束。

经历了十多年的黄金年代，房地产已经深入到中国万千民众的血液中，说它是万众瞩目也不算夸张。

从世界经济史来看，房地产周期很长，大约需要18-20年。同时它对经济的影响也很深远，通常来说，一个房地产周期的结束，往往伴随着经济的重大调整。

这是因为由于房地产价格的粘度高，要清理上一轮周期的存货，往往需要很长的时间。另外，房地产是一个高杠杆率的行业，它在金融资产中的占比越高，对金融体系产生的冲击也越大。美国的次贷危机就是由于美国地产泡沫的破灭而带来的金融危机，冲击力度之大可见一斑。

中国房地产具有其特殊性。从福利房到商品房，中国房地产不仅受益于城市化进程，而且受益于改革开放的制度红利。在渐进式的市场化改革中，房地产逐渐形成了完善的产业链和传导机制，对中国经济的拉动和刹车都是最有效和最快捷的手段之一。

这是开发商如此有底气的根本性原因。“要是经济真的下来了，政府还得靠地产来重启经济引擎”，很多人都这样认为。从这个角度看，地方政府的抵御力要小一些。因为除了上述原因外，地方政府还受制于土地财政，少了卖地收入，地方执政空间都要受到很大的制约。这是为什么中央的口风稍有松动，地方政府就急不可耐地推出楼市放松政策，尤其是中小城市地方政府。

各地方政府则趁势纷纷出台刺激刚需的楼市放松政策。武汉、南京、南昌、沈阳、广州等城市上调公积金贷款余额上限，沈阳缩短公积金缴存时间以刺激年轻职工首次购房需求，多地公积金管理中心重申首套90平方米以下住房公积金贷款最低可为两成。扬州甚至出台了奖励购房的措施，“建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款0.6%的奖励。”

这些都给了大家很大的想象空间，很多人把释放刚需的政策理解成“救市”，认为再下一步就是全面放松，房地产原有的暴利模式还能维系。

笔者认为不然。从经济上看，对房地产的全面放松对经济的伤害更大。如果重启2008年式的全面放松，房价或许会重归上升通道，但同时也会给中国带来全面的通胀泡沫，从而把经济引入日本式崩溃的可能性；或者更糟，在实业空心化的背景下，房价的上涨引发负反馈，经济也许会陷入滞胀。无论哪种情况，都会加剧经济的波动，甚至引发恐慌。

另外，房价下跌未必一定会带来经济的硬着陆。一般来讲，房价下跌对经济的冲击有三方面：一是财富效应的减少带来的消费萎缩。由于中国的农业人口占大多数，受益于房价的财富效应还不算太广泛，因此，这部分冲击并不像国外那么大；二是建筑业产值的减少。在中国政府的及早干预下，房地产泡沫的程度还没到不可收拾的地步，因此，存货的消化期也会更温和些；三是金融危机，由于中国在金融领域的市场化程度并不高，金融衍生工具也不发达，因此银行在这方面的风险敞口远比美国小得多。这就是说，房价下跌对中国经济的伤害应该没有其他国家那么大。

更重要的是，房地产行业不仅关系到经济，而且关系到政治。目前，房价已经高到大多数老百姓买不起的地步，再没有比房地产更能牵动普通老百姓的心了。因此，温总理的一句“房价远没有到合理价位”，让多少人安了心。

必须承认，在中国，房地产的财富效应只是被少数人享受了，绝大多数人还是渴望房子回归居住功能的。如果政府看重大多数人的利益，看重在经济结构转型期的社会稳定，就不可能不顾绝大多数人的诉求，把已经尽得人心的房地产调控成果白白舍弃，任房价再创新高。

当下，房地产政策牵一发而动全身，不可能从某一个单一的角度来考虑，笔者认为，除非经济出现巨大的变故，否则，房地产行业的全面放松难以到来，整个行业的暴利时代也已结束。

作者系北京市星石投资管理有限公司总裁、首席策略师