房地产公司增长率设计

中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：1008-925X(2011)12-0077-01

公司增长及其管理是财务计划殊的难题,部分原因在于许多高级管理人员把增长视为某些必须达到最大化的事情。然而从财务角度看, 快速增长会使一个公司的资源变得相当紧张, 甚至导致企业破产。另一个方面, 增长太慢的公司也会有同样紧急的财务利害关系。如果公司没有意识到缓慢增长的财务意义, 他们将成为一些敏锐收购者收购的猎物。所以假设企业销售可以得到增长，然后根据预计的增长得到需要资产，股权资本，负债的增加额，得到融资需求，最后根据“资产=负债+所有者权益”等式推导增长率的表达式。

具体模型如下：设计一家房地产公司的增长率，M表示该公司的总资产，S表示该公司的销售收入，M/S表示该公司的资产与销售比率，P表示基期的销售净利率，S0表示基期销售收入，B/E表示公司的负债权益比，Eq0表示公司基期的权益资本，Eqn表示当期新筹措的权益资本，d表示股利支付率，DIV表示全年的股利支付额，g表示公司的目标销售增长率，A表示基期周转率，T表示基期权益乘数。

一、自由增长率

假设该房地产公司现有楼房销售已处于饱和状态而没有任何可供销售的楼盘，并且公司的生产过程没有规模效应。此时公司的销售净利率和资产销售比率等指标保持相对稳定（假设保持不变）。此外假设公司的资本结构为发生变化。公司为实现销售增长需要新投入的固定资产数为 ，加上公司原有资产，可以得到为实现销售增长期末需要的总资产为：

此时得到的增长率是该公司在自由融资政策下的增长率，既可以利用内部资金增长又可以利用外部资金增长。因此称它为“自由增长率”。表示公司在自由融资政策下可以实现的最大房屋销售增长边界。此时对企业的融资方式、融资规模和股利政策没有做任何的限制，因此具有广泛涵盖性。

二、内部增长率

内部增长率是完全依靠内部资金增长。如果不能或不打算从外部融资，则只能靠内部积累。从而限制了销售的增长。此时的销售增长率称为“内含增长率”，也就是外部融资销售增长为0时的增长率。内部的财务资源是有限的，往往会限制企业的发展，无法充分利用扩大企业财富的机会。那么公司为实现销售增长需要增加的资产投入为 ，此时实现销售增长后的权益资本。 因为不进行任何外部融资，负债增加额为0，再根据“资产增加=负债增加+权益增加”可以得到“资产增加=权益增加”，所以：

由于企业没有外部融资，且在计算（8）式时还隐含“可以动用的金融资产为0”的假设，故负债没有增长，而此时权益资本的增加额等于留存收益的增加额，因此净经营资产等于增加的留存收益，所以“经营资产―经营负债”等于（7）式中的A。至此已经得到内部增长率的公式（7）。

三、可持续增长率

当该房地产公司在不增发新股并保持目前的经营效率和财务政策条件下公司销售所能增长的最大比率。并基于以下假设：公司想以市场条件允许的速度来发展；管理者不可能或不愿意筹集新的权益资本,即企业发行在外的股票股数不变；公司要继续维持一个目标资本结构和目标股利政策。其基本思想是资产的增加等于负债的增加和股东权益的增加之和。此时，为了实现该公司的销售增长，需要增加的资产为， 因为不对外股权融资，因此权益增加 ；因为要保证资本结构不变，需要增加的负债为,

（10）

从中可以发现, 可持续增长率与目标企业资产与销售比率，基期的销售净利率，企业的负债权益比，股利支付率有关。可持续增长率的高低取决于模型中的4项财务比率。销售净利率和资产周转率的乘积是资产净利率，它体现企业运用资产获取收益的能力，决定于企业的综合实力，收益留存率和权益乘数是财务政策选择问题，取决于企业对收益与风险的权衡。也就是说，企业的实力和承担风险的能力，决定了企业的增长速度。值得注意的是，可持续增长的思想，并不说企业的增长不可以高于或低于可持续。问题在于管理人员必须事先预计并且加以解决在公司超过可持续增长率之上所导致的财务问题。超过部分的资金只有提高资产收益率或者改变财务政策。提高经营效率并非总是可行，改变财务政策是有风险和极限的，因此超常增长只能是短期的。尽管企业的增长时快时慢，但长期来看总是受可持续增长率的制约。