浅谈房地产公司设计管理

摘要：设计是整个房地产开发过程中的重要环节，是项目前期的主要工作，设计工作的好坏直接决定了项目整体品质的好坏。所以如何锻造设计管理能力，是房地产公司的核心内容。设计管理从前期土地获取中对于意向地块的规划研究分析，设计过程管理，到施工中的技术配合和效果控制等，基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。因此，房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，不能不引起高度重视，甚至决定了一个项目的成败。在这里，本人结合自身在房地产开发中的经历，从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理工作。

关键词：房地产;设计;管理

Abstract: The design is an important part of the real estate development process, is the main work of project, design work directly determines the overall quality of the project. So how to forging design and management ability is the core content of the Real Estate Company. Design management obtained from preliminary land for analysis and planning research intention plots, design process management, technical cooperation and control in construction, has been basically runs through the whole process of real estate development. Therefore, the design management in the development of real estate as a real estate development of important component of management, can not cause height to take seriously, even determine the success or failure of a project. Here, a combination of my own in the real estate development experience, from several aspects in the development of real estate project management.

Key words: real estate; design; management

中图分类号：TU2 文献标识码： A文章编号：

房地产公司的设计管理，重点在“管理”二子，主要是通过整个项目的设计工作计划，来管人、管事、管图；第二，设计人员应该站在经营的角度来考虑产品，在设计前期阶段充分考虑与营销人员互动，把市场的需求转化为建筑的语言，然后通过各种资源来开展工作。整个管理贯穿于房地产开发始末的，针对设计成果的，兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理的系统化的管理工作。下面就围绕这个定义，来对设计管理工作的内容进一步的阐述。

一、设计管理中的任务管理

设计任务书要求这么重要，我们就不能草率地编写，我们以我们公司正在开发一个项目施工图的设计任务书要求为例来说明它的组成及其来源：

1、工程概况和设计依据：青云・国际城项目由潍坊新大置业有限公司开发建设，项目总体规划占地面积1200亩，规划建筑面积约135万平方米，计划总投资约30亿元人民币。该项目地处潍坊安丘新老城区结合部，大汶河南岸，改造后的安丘环城河从项目中心穿过，东临安丘行政办公中心、教育中心、大汶河湿地公园及青云湖景区。项目整体规划包括精品人居工程、大型商业中心、风情商业街、九年制义务学校、幼儿园、高级会所等，产品形式有别墅、退台花园洋房、电梯洋房、高层住宅、商务办公楼、休闲会馆等多种类型，是一座集人居、休闲、娱乐、旅游、商务于一体的大型高品质城市综合体。该项目依据自身区位优势和宜居的自然环境，定位为现代化的高端滨水社区及高品位健康社区，既能为城市形成生态环保的高水平生活品质，又能迎合高端人群的品味和商业投资者的兴趣。

2、设计内容：主要包括：总图、建筑、结构、消防、给排水、电气、电信网络、有限电视、暖通空调、室外工程（红线方位内）设计（环境园林景观设计除外）；

本项目室外环境工程的土建、电气、给排水工程的施工图设计；室外综合管网图规划设计。

3、设计定位：主要包括：建筑造型、环境打造、智能化打造、节能方面、节水方面、节地方面：、节材方面；

设计中采用太阳能光电一体化系统、地源热泵分户冷暖空调系统、住宅小区内部采用高智能化安保系统，以科技提升品质，做到经济效益和社会效益双丰收。

4、项目设计时间要求：设计公司提供具体的施工图出图计划并按照计划严格执行。

5、项目设计成果要求：全套施工图设计图纸12套，其中三套精装本，其余为平装本，各专业电子文件光盘一份。

6、施工图具体要求：1）发包方负责将图纸送到审查中心审查，设计人负责协调和审图中心的关系，保证在30 个工作日内审查完毕，不能按时完成，按照设计合同7.4条执行。2）双方协商制定工期节点，设计人应按照承诺节点安排完成设计任务，不能按时完成，按照设计合同7.4条执行。3）保证设计质量。如因设计人原因，审图中心提出的问题改变了原有方案，给发包方造成成本增加，设计人应承担相应增加的费用；如在图纸会审过程中每栋提出的图纸设计问题（土建、安装）总数控制在100条内，经双方协商确认，确实为设计人责任的，增加的条数，每增加一条按照200元进行罚款；一般图纸变更应在7日内完成，较大图纸变更按双方商定时间完成，每拖延一天罚款200元。4）以上费用发包方将以工作联系单的方式书面通知设计人经营部，扣款将从下次拨付设计费时扣除。

由上述组成的来源可以看出，编写任务要求之前要有很多工作要做，诸如规划研究；参与市场调研与策划直至形成产品定位报告；参与到成本测算，确定限额设计的限值；编制总体设计计划等等。只有做足了这些工作，才能形成合理有效的设计任务要求。

二、设计单位遵循原则

在设计单位的选择过程中一般需要遵循以下几个原则：

专长原则：根据在产品定位中要求项目的建筑风格来选择此类风格设计的设计单位。有的设计院擅长工业项目设计，有的设计院擅长民用住宅设计，有的设计院在方案设计阶段很有优势，而有的设计院施工图做的较好，所以在选择的时候要注意，主要是关注在已设计名盘上的信息，在同行之间多交流说不定也有收获。

经济原则：这里说的是设计费用的成本控制，一般在房地产公司，会根据项目的定位，是高档盘还是中低档盘来确定总的设计费用，比如说确定60元/平米，那设计单位委托就要围绕这个限额进行，可能会此消彼长，有的设计院可能设计费要的很低，但设计水平有限，最终造成工程造价较高，总体上页不划算。最好是通过公开招标的方式，在同档次设计院间进行竞争优选，最终选择一个质优价廉的设计单位。

配合原则：尽量选择曾经合作过的设计单位，彼此之间比较了解，这样和他们的交流比较方便，能达到事半功倍的效果。

设计水平优先原则：在施工图设计阶段，尤其是结构设计专业，好的设计师和一般的设计师之间差距还是比较的大，我们曾就一个项目的2栋多层框架结构住宅分别委托一家甲级院和一家乙级院进行设计，同样的建筑方案，最后对钢筋含量进行比较，发现甲级院的钢筋含量要比乙级院每平米高5KG，一万平米就差了50吨，所以不见得大院设计出来的图纸就一定经济。一般有这么一个规律，越是好的设计师，越是认真，并且较真，沟通起来就越难，所以就要在设计水平和沟通成本间进行权衡，设计水平的提高不是一朝一夕就能促进的，但是沟通协调可以通过交流、管理来促进，所以我建议在两者之间应以设计水平作为优先原则。

三、设计进度管理

设计成果完成的时间直接影响房地产开发中的报批、施工等下一步环节，更重要的是影响资金回收，因此要对总体的设计进度管理。总体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。

我们在工作中主要采取了如下措施：首先是定期组织设计例会和专题会议，检查设计院阶段性设计或成果完成情况，为设计单位解决设计过程中需要房地产公司需要协调和解决的问题；再就是要求设计院按节点控制时间定期提交中间成果文件，将成果与进度计划对比，评估设计进度完成情况，若有滞后计划的情况，向设计院发公函要求其采取措施追赶设计进度，确保节点设计成果的按时正式提交。

四、设计技术管理

设计技术管理相当一部分工作是设计变更的处理，工程设计变更分为三类：设计单位设计变更、施工现场设计变更、业主要求的设计变更。设计单位设计变更，由开发公司设计部门签收备案，并按规定份数转发给工程部、监理公司。由监理工程师签字后转发施工单位；施工现场设计变更，由监理工程师会同工程部想设计部提出变更要求，设计管理部门工程师提交设计院，由设计院出具现场变更通知单，由设计部签收备案，并转发给相关部门执行；业主要求的设计变更，由营销部门向设计部门提出变更要求，由设计部门评审其可行性，测算变更费用，并提交设计院出具变更通知单，由开发部签收备案，并转发给相关部门执行。

总之，设计管理爱房地产开发中不仅是必要的，而且是重要的环节。好的设计管理应以流程制度为保障，以过硬的专业技术为基础，在保障安全基础上，注重结构域成本优化，关注项目定位、客户需求，跳出设计谈设计，方能起到良好的设计管理效果。