房地产企业融资模式研究

摘要：融资问题是当前我国房地产企业面对的重要难题。本文根据我国房地产行业以及不同规模的房地产企业的融资特点和现状，提出针对性的优化建议，以求降低其融资成本，防范融资风险，并能及时获得所需的资金，破解当前的融资困局。

关键词：房地产融资；融资模式；融资现状

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：

一、房地产行业融资特点

房地产业是典型的资金密集型行业，占用资金规模大，项目开发周期长，生产环节、流通环节、消费环节都需要资金的支持，自有资金不能满足需求，需要进行大量的融资。

1、房地产项目价值大，对资金的需求量巨大，房地产开发企业必须借助金融机构和资本市场进行融资。

2、资金的占用期长。房地产开发周期长、资金周转慢、产品变现期长。对每一个房地产开发项目而言，基本上都要经过前期准备、土地开发、房屋建造、房屋销售等多种环节，通常需要 3-5 年的时间。分析现金流的情况，资金从项目初期流入开始，到实现第一笔售房款，至少需要 3 年，这个时间段稍有不慎就可能出现财务风险。

3、开发使用资金集中而资金来源分散。房地产日常经营活动中购买土地使用权、批量购买建筑材料等都表现为巨额资金的一次性集中投入。然而，筹集这些资金却需要花费长时间寻求多种方式、多种渠道。

4、房地产融资可以房屋、土地使用权作抵押。房地产企业的贷款多以房屋和土地的抵押为条件，这样开发商获得融资较容易，而对于金融机构则更有利于控制风险。

二、房地产行业总体融资现状

（一）资金主要来自银行贷款，融资渠道较为单一

1、商业银行贷款仍然是最主要融资方式

我国的房地产企业最主要的资金来源是银行贷款（包括国内贷款及、其他资金项中的定金与预付款和自筹资金中间接来自银行的部分）。住建部 2010 年调查显示，房地产企业平均每个项目 61%的资金是来自于商业银行的贷款，包括购房者的个人按揭贷款、建设单位贷款房地产开发贷款等。

2、银行贷款融资在调控作用下开始缩减

虽然对银行资金的依赖度长期居高不下，但是，近期整体银行贷款增速呈现回落的态势。中国人民银行的《2012 年 1 季度金融机构贷款投向统计报告》也显示，1 季度新增贷款 2.46 万亿元，同比多增 2169 亿；房地产开发贷款余额 2.83 万亿元，同比增长 11%，增速比上年底小 6.1%；个人购房贷款 1 季度增加 1574 亿元，同比少增加 1757 亿元，这是紧缩的货币政策和严格的信贷调控的结果。2010 年以来，为缓解市场上货币流通过剩题，央行多次加息，直接增加了房地产企业的成本。曾连续 12 次提高大型金融机构的银行存准备金率，使得目前的银行存款准备金率依然处于 20.5%的高位。收缩银行信贷量也减少了地产企业的贷款量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。购房者按揭贷的首付比例提高，审批时间拉长。国家统计局去年 6 月公布的数据显示，个人按揭一项已经出现明显下降，前5个月个人按揭贷款 3443 亿元，减少 8%。中原地产数据也证明，2011年前 8个月房企资金来源中个人按揭项目下滑了 4.2%，是所有项目中占减少最厉害一项。

（二）、资金结构不合理，财务杠杆过大导致财务风险升高

1、短期资金较多、长期资金不足，融资结构非常不合理

以前，开发商常常采取长期使用购房者预售款和建筑商资金的办法拉长资金使用期限，也可以向银行申请贷款延长来解决资金时间不匹配的问题。但在政策严格控制开发贷款和要求预售款设立专门账户的情况下，房企以往使用的这些方法被限制，这将使不少房地产开发企业出现资金紧张甚至财务危机。

2、财务杠杆的使用过于激进

我国土地相关政策中土地闲置年限和用途等规定较宽松，开发商都希望借此实现快速滚动开发，因此承受很高的财务杠杆。我国地产企业事实上是在以金融运作为核心的模式运行，资产负债率维持高位，要求尽量压缩库存，迅速变现。但是，我国的资本市场的发达程度远远低于美国，房地产企业融资收到了很大的政策约束。因此，当销售回款产生的现金流不能及时的进入高财务杠杆运转环节时，开发商的资金链就会有断裂的风险。

（三） 房地产行业融资难度空前、房企资金融通受到限制

1、上市融资的难度大

我国房地产开发企业进入股票市场上市融资的难度一直很大。不仅条件严苛，手续等还比较麻烦，还要经过一年的进程。再融资也有很大的限制和时间间隔要求，同时监管机构对上市企业的经营信息透明度要求高，能满足这些要求的开发商只有凤毛麟角，发行股票进行融资的房地产企业占比非常小，截至 2011 年底我国近七万家房地产开发企业中只有 148 家在沪深两市上市（依据证监会行业分类标准）。不过，房地产企业积极通过借壳上市、海外上市等其他途径进行股票融资。尤其是在香港上市，已经成为内地房地产企业日益重要的融资渠道。房地产企业通股市融资渠道包括直接上市、借壳上市和已上市房企增发再融资。2010年 10 月，证监会为落实国务院在房地产调控上的政策要求，暂缓受理房地产开发企业重组申请。其实 2009 年底以来，上市闸门已经向房地产企业关闭，而有关房企借壳上市和已上市房企增发申请的审批也都一律被搁置。

2、融资成本创新高

目前，房地产企业融资成本基本达到了历史最高值，在房企不断升高的自筹资金中，在信收紧之下，信托融资、民间借贷等高成本资金占比在提高。据国泰君安统计数据，房地产信托产品的资金成本达 15%-20%，基金产品的成本大约在 15%-30%之间，民间高利贷的成本更是高达 30%-40%，都远高于银行贷款的贷款利率，大大增加了开发商的财务成本，挤压了其利润。目前，中型房企的融资成本约在 25%，小型房企更高，而大型房企信誉更好融资能力更强，融资成本要小于中小型房企。

三、房地产企业融资模式的优化策略

（1）发展资本市场，降低房企对信贷依赖

美国拥有最发达的资本市场，银行贷款、房地产信托基金、退休基金、不动产信贷等多种融资模式共同为其房地产行业融资服务，房地产业对银行贷款的依赖很低，仅占资金来源的 15%左右，而大部分（70%左右）则来自资本市场上的社会公众投资。发展资本市场不仅可以解决我国房地产企业困扰已久的资金问题，还可以让社会大众都有机会通过参与资本市场来享有房地产业发展所带来的经济利益，而不是像以前一样只能在房屋流通领域投机炒房，催生房地产泡沫。一方面，股票市场应改变现行的对房地产企业融资的封杀，取而代之的是通过完善分红、少数股东权利制度等安排来规范房企的“圈资”行为。另一方面，发展债券市场，发挥债券融资优势。从发达国家情况来看，债券市场也一直在资本市场中占有最大份额，债券的融资额度一般是股票市场融资额的 3 到 10 倍。对比之下，我国的债券市场的规模远远不及，而且大部分是国债。政府应改革债券发行的审批制度，建立信用评级制度，完善债券二级流通市场。

(2）扶持创新多元化房地产融资产品

开发国内好的、有吸引力的多元化房地产金融产品，才能将社会资金吸引到房地产的开发环节。在美国运用最早、最成熟的房地产投资信托基金 REITs(Real Estate Investment Trusts)亦是值得推行的。REITs 是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，再由专门机构进行投资经营管理，最后将投资收益按出资比例分配给投资者的信托基金模式。在美国及新加坡、韩国等房地产市场的成功运行可以为我国开发引进提供很好的经验和借鉴。我国房地产业内人士和很多学者都认为 REITs 将是未来房地产业的主要融资模式之一，胡军在 2007 年就论证了其在我国的可行性，认为我国房地产业、资本市场投资者和政府住房公积金的管理等对这种新型金融品的需求已经客观存在，相关制度的完善也为 REITs 的试行做好了准备。另外，住房抵押贷款证券化、房地产销售期权、开发商贴息委托贷款、典当融资等多种融资产品也都各有优势，可以开发探索来为我国的房地产融资服务。

(3)健全房地产金融法律体系

由于我国的房地产业市场化起步较晚，并且在发展进程中出现了很多的不规范和待纠正的问题，政府的房地产相关政策管理也不成熟，导致当前关于我国房地产融资方面的法律法规还很不完善。例如，关于我国房地产企业的资金来源和用途的限制，以及金融机构贷款、海外直接投资、开发商项目资金中白有比例等规定，都没有固定的、法规性的要求，政策朝定夕改，不利于行业的长期稳定。而像在国外发达房地产市场中普遍发挥作用的房地产投资基金、房地产证券化等新型模式，在我国也都还没有正式起步，缺乏相关的法规支持和政策安排。

(四)处于不同生命周期阶段的房地产企业选择适合的融资模式

处于不同阶段的生命周期的房地产企业融资风险和融资需求等各不相同不。处于成长期的房企业务增速较快，融资需求大，但是，经营和现金流都还不稳定，经营风险大，基础薄弱导致只能得到成本较高的融资，如果过度融资很容易使公司陷入财务危机。进入成熟期后的房地产企业业务趋于稳定，更容易得到较低成本的融资，但业务增长速度已经放慢，此时要调整融资模式选择，不应追求成本过高的融资模式用于超速扩张，否则会使企业负担过重、风险加大，提前迈进衰退期。

参考文献：

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[5]叶书利, 胡廷鸿.房价向左融资成本向右 房企利润或跌一成-调控背景下房企利润调查[N].每日经济.2012-01-19