小产权房问题解决之道

深圳市的一纸规定重掀小产权房波澜。这份名为《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》指出，对部分违法建筑，将适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，按规定办理初始登记，依法核发房产证。

“深圳市‘小产权房’将拿全国首个准生证”的消息迅速传开。但随后国土资源部明确表态：深圳是处理国有土地上的违法建筑，而不是“小产权房”，“小产权房”问题政府必须坚决制止。

“现在地方政府进退维谷，”清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授说，“一大片房子能说推倒就推倒吗?肯定不行。但这么拖下去也不行。”

作为研究中心土地制度改革课题组底下的一个子课题，从2007年初开始，历时两年，蔡继明带领学生调查了广州、深圳、郑州、石家庄、张家口、济南、北京、天津、长春等地的小产权房。调查发现：小产权房数量惊人：全国小产权房占的土地面积有66亿平方米；北京的小产权房大概占整个本地市场的18％左右，已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米；在西安估计已经占到25％到30％，深圳的小产权房可能占全市住宅总量近一半。

到目前为止，中央和地方政府出台的各项针对小产权房的政策没有取得预期的效果，市场上仍有许多小产权项目正在进行建设和交易。

小产权房属于球

从所占土地的使用性质看，小产权房是不是也分不同的情况?

目前的“小产权房”整体来看都是违规的：一种是在村集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房子；另一种是占用耕地违法建设的，后者是严格违反宪法和《土地管理法》的，我认为应该坚决取缔。在农村集体建设用地上建设小产权房有一定合理性，但也与《土地管理法》相冲突，在宅基地上建设的小产权房从提高土地使用效率上看，合理性更强。

小产权房为什么会存在?

首先，建设小产权房的村镇集体和村民都可以通过小产权房的建设在房地产市场的发展和城市化进程中分得一杯羹，也使得大量集体土地进入市场流转起来，创造了更大的收益；其次，城市居民可以购买到价格相对便宜的住房，在一定程度上缓解了住房难的问题；另外，政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，也导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个球的空间。

根据你们的调研，哪些地方的小产权房问题比较严重?

从全国看，东北一带小产权房问题不太严重，南方相对严重，比如深圳、广州。其他如北京、郑州等地小产权房也较多。

房价越高的城市，是不是小产权房问题越严重?

对。现在不仅京沪穗等地小产权房广泛大量存在，很多内陆大中城市也出现了类似情况。

各地的小产权房有什么不同?

深圳多是农民在宅基地上自己盖的，有很多亲嘴楼、拥抱楼、握手楼，楼与楼之间距离非常近，配套设施也很不完善，河南、河北有些地方是村集体出面，招商进行整体开发。成都实行城乡建设用地“增减挂钩”天津东丽区进行宅基地换房，实质上是以政府的合法行为(或国务院授校的先行先试)取代了农民图通过小产权房分享工业化城市化成果的行为。

一般认为小产权房的受益是村集体、农表，利益受损者则是地方政府(无法拿到相应的土地出让金和税费)，所以小产权房又被认为是“小政府”和“美政府”抢夺土地收益的问题。

这个问题是存在的。不过要分成两类。一类是村集体出面集体开发的小产权房，这显然是村集体和上级政府之间在争夺土地增值；另一类是农民个人行为，农民越过村集体，直接在宅基地上建房出售。这两种行为都涉及在工业化、城市化过程中产生的土地增值该如何分配，如何在土地所有者、开发商、政府之间进行利益分配等问题。

为农民着想，还是为谁着想

你对深圳通过的这个《决定》以及国土资源部的表态怎么看?

我在深圳和广州亲眼见过大量的“亲嘴楼”、“拥抱楼”、“握手楼”，的确让人感到眩晕，卫生、通行、消防等条件都很差。不过那里住着很多打工族，与住在工棚、未竣工建筑物、地下室和公共场所的人相比，他们还算是安居乐业的。所以，深圳、广州等外来务工人员较多的城市，其小产权房确实有存在的基础。深圳市人大做出这个《决定》，肯定是出于对当地各方面利益的权衡做出的。

深圳的决定一出来，各方就开始说小产权房要转正了，这有可能又会催生一大批违法建筑。从大局考虑，处理这个问题还是要冷静，不能媒体一忽悠，外界在不知道深圳这样做是出于什么现实原因的情况下，就一拥而上了。

国土资源部作为国务院的一个部门，要执行国务院的规定。早在1999年，国务院办公厅就下发了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

国土资源部对这个问题敏感是合情合理的，要考虑有可能引起的_连串负面影响：现有小产权房交易行为大涨，同时一批新的小产权房产生，这是不得了的。尤其是在完整处理小产权房的政策出台前，不能让各地方互相攀比。

中央政府的态度一直很坚决，但地方缺乏执行力。现在地方政府进退维谷，一大片房子能说推倒就推倒吗?肯定不行。但这么拖下去也不行。政府对这个问题是有不作为责任的。

国家一直对小产权房不肯松口，最大的担忧是什么?

中央政府最担心的是小产权房的利益会诱使农民非法占用大量耕地。我认为，国家可以通过对土地用途的严格管制来保护耕地。地方政府最担心的是小产权房如果不加以控制，村民会在自己的宅基地上建房，那到时候政府如果再征地就很困难，或者征地给农民的补偿要增加，政府从土地增值中得到的收益就少了。

有一种观点认为：农民把宅基地转让是短期行为，“万一以后农民变穷了，没地方住了，怎么办?”地方政府可能也有这方面考虑。你怎么看这种观点?

这种观点相当普遍，我认为这是极端错误的。城里人有一套房子，政府允许他自由买卖，怎么就不担心他一旦把房子卖了住哪呢?难道农民都比城里人傻吗?况且，《土地管理法》规定了，农村居民一户一宅，每户农民只能申请一块宅基地。有了这个限制，农民是一定会很珍惜自己的房子的。这种观点到底是为农民着想，还是为政府和开发商的利益着想?政府不允许农民转让宅基地使用权，谁又能排除政府自身想通过宅基地换房或增减挂钩获取利益呢?

农民出售建在自己宅基地上的房屋为什么不被允许?

农民有了自己的住房，想把这个房子卖掉的话，宅基地肯定是要跟着走的。国务院、国土资源部严格禁止农民的宅基地出售，其实是受到了传统观念的束缚，认为宅基地所有权是集体的，集体所有制以外的成员不能享受。农民作为集体的一员，拿到自己的宅基地使用权后怎么使用，是农民自己的权利。

比如他自己愿意忍饥挨饿，甚至露宿街头，把自己的房子租出去，那是他自己的选择，没有影响集体利益，宅基地的集体所有权不会改变，使用权转让不会影响所有权。所以我认为应该允许农民把自己的宅基地使用权转让或卖给任何人。

国家对小产权房的现有政策中，有没有为今后的解决预留空间?

空间不大。国家至今还没有出台全面解决小产权房问题的统一政策。从目前我看到的《土地管理法》修改草案来说，关于小产权房也没有新的规定。

同地不同权，征你没商量

很多人认为国家迟早得承认小产权房，但又有一种声音是绝不能开了小产权房转正的口子，你怎么看?

“承认”小产权房说法太笼统了，不能那么理解。我的观点是，要从制度层面上根本解开这个扣，经过一个过渡期，没有滋生小产权房的土壤了，这个问题自然就解决了。从长期看，要深入进行土地产权变革，给予农民真正完整的土地产权。我们课题组提出的建议是：

一、各级政府要制定出具有相当前瞻性的城市规划，先有统――致和相对稳定的城市规划，房地产市场才能顺利地进行交易。放眼全国，真正违规的是谁?常常是地方政府。一个城市要有规划，怎么能老有一条街、一个广场的规划呢?一个书记来是南北向大街，下一个书记来就是东西向大街了。

二、明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权。农民集体建设用地流转下一步改革的目标应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认，还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。这一方面有助于保证农民根据其产权地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基层政府卖地的冲动，有利于形成和谐的市场结构。

三、建立统一的城乡建设用地市场。要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。

小产权房的根本问题是不是涉及农村土地产权问题，即农村集体土地和城市国有土地“同地不同权”的问题?

是。“同地不同权”在农村集体土地上的表现有几点：一是不能买卖，二是“征你没商量”，不管出于公共利益还是非公共利益，政府说征就征，三是把农业用地转为工业用地后产生的巨大增值，农民没有得到，四是农村建设用地要想建设商品房，必须通过征地，先成为国有土地；五是农民的宅基地不能任意转让。

要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。要赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。形成统一的市场后就能够形成有效反映城乡建设用地稀缺性的真实土地价格。

你认为，小产权房在我国未来数年将会面临怎样的命运?

这取决于政府的决策是否果断、智慧、全面、远见。

我认为在短期内，针对小产权房，一定要有一整套的措施：要有一个确切的期限，从某年某月某日开始，停止类似建设行为；对交易行为要区别对待，制定细则。对已经建成的小产权房则要区别对待：完全在农业用地上建的小产权房，要恢复耕地，毫不客气，买的人和卖的人，后果自负，追究法律责任；对于农民在自己的宅基地上建的小产权房，要审查，质量符合建筑合格标准的话，适当补交有关费用，使之成为合法的房子。在这个处理过程中，都要充分考虑农民的利益，给其一定补偿。还有农民集体通过整治、旧村改造节省出来的建设用地，既然已经节省出来土地，一定要让农民切实得到好处。

长期看，要采取这么几项措施，小产权房才可能逐渐杜绝：一定要改革我们的征地制度，修改宪法和《土地管理法》等有关土地制度的规定，按照十七届三种全会的提法，真正做到“同地、同权、同价”。

再大的问题，都是在我们这片土地上产生的，我们有智慧把它解决。