小产权买卖合同范文

时间:2023-10-16 07:53:53

小产权买卖合同

小产权买卖合同篇1

[关键词]小产权房 法律效力 原因 对策

[中图分类号] D922.3;D923.2 [文献标识码] A [文章编号] 2095-3437(2015)01-0096-03

一、小产权房的概念及出现问题的原因

(一)小产权房的概念

2007年6月建设部公布的《关于购买新建商品房的风险提示》是这样定义小产权房的:“对于所有没有经过批准建设在农民集体所有土地上的房屋,其产权证不是由国家房产部门颁发的,而是由村委会或者乡镇府颁发的,并且没有缴纳土地出让金等费用向集体组织以外成员销售的就是小产权房。”[1]

通过这条规定笔者认为,小产权房与大产权房的区别在于“是否通过正规手续得到国家颁发的房产证”。房产证只要是通过正规的程序得到国家颁发的就是大产权;除此之外由其他部门或者是自治组织的房产权证,而且不是由集体组织成员所购买的房屋就是小产权房。

(二)小产权房问题产生的原因

从表面上看,小产权房是由于城市商品房价格高昂,中低收入人群无力负担而产生的。但是我们把所有小产权房问题进行剖析会发现,小产权房产生的根本原因是我国所特有的土地制度――城乡土地管理二元化所致。在我国土地分为两类:国有土地和集体土地。这在《中华人民共和国宪法》第十条、《中华人民共和国土地管理法》第八条中有明确的规定。

在现实生活中,集体土地使用权并不能像国家土地使用权一样进行有偿转让,国家对于集体土地的使用进行了严格的限制,不允许将集体土地作为工业和商业用地,这就使城镇居民在购买或者租让农民房屋时无法可依,最终造成了越来越多的小产权房纠纷的出现。另外在拆迁补偿方面,由于拆迁补偿与土地所有权有紧密的联系,所以城乡房屋在拆迁补偿方面有着不同的对待。[2]农民集体成员土地房屋被拆迁后往往只能得到安置和征地补偿,这对于整个土地建造所产生的高额利润而言是微不足道的,这势必造成农民集体与政府之间的矛盾。在矛盾和利益的驱使下,集体土地所有者就有了建造小产权房的动机。[3]

二、小产权房买卖合同的效力认定

法律赋予依法成立的合同一定的法律效力,以此来约束双方当事人的行为,这就叫合同的效力。当出现一方违反合同约定或者是第三方干扰时,法律就会产生效力,强制让违约方履行合同或者排除第三方干扰。合同的效力是国家意志力的体现,也是合同双方当事人真实的意识表现。国家强制力是合同效力的保障,而合同法等法律是合同效力体现的根源。当双方当事人的真实意识被法律所认可后,双方当事人将实现其所想表达的法律效果,其在合同中所订立的各种款项将产生应有的法律效力,对双方当事人都是有效的;当双方当事人的真实意识被法律所不认可时,合同自始无效,也就对双方当事人不产生法律效力;当双方当事人的真实意识被法律相对否定时,这个合同就处于效力待定的状态,是否对双方当事人产生法律的效力则看双方当事人进一步的意识表示。

关于合同的有效要件可以参考《民法通则》第五十五条规定:双方当事人意识表示真实,具有相应的民事行为能力,合同的内容不违反法律法规或者公共利益。这里的公共利益是指大多数人的利益,是相对于小部分或者小范围集体的利益。法律条文由于自身性质的局限性才作出这样的规定。自改革开放以来,社会发展越来越快,各类新事物层出不穷,与之带来的各种交易新问题也纷纷出现。[4]法律作为上层建筑,它是离不开经济基础的。我们不能用法律条文对还没出现的新事物、新问题进行约束。民事行为也不可能一一地被法律条文所解释,在很多时候法律条文解释不通时,我们可以用“社会公众利益”来考量。当民事法律行为与公众利益发生冲突时,这个民事法律行为就是无效的。

在国务院办公室1999年的39号文件和2004年的28号文件中,我们可以看到国家对土地转让的管理实行了严格的监管制度,特别是对集体土地的管理,以求保证农民的合法利益和维护社会的稳定,杜绝“炒房热”。国务院办公室在2007年的一号文件中明确强调了“小产权房”的不合法性,同时要求各个机关单位应当服从国家的土地管理规定,以大局为重,以农民的利益为重。我国是一个农业大国,土地不仅是农民赖以生存的基础,而且也是我国能否安定发展的基础。如果我国允许城镇居民购买农村集体组织土地,那么势必会有很多农民为了眼前的利益而放弃自己的土地。这样做的后果不仅使农民的生活无法得到保障,而且也给我国的安定发展带来了严重的隐患。所以国家禁止小产权房的交易的目的其实是为了保护农民利益和社会的安定团结。

一般情况下,我们对于小产权房买卖合同是持无效的态度的。但是也有一些例外,比如有些小产权房交易的时间久远,其合同标的物已经完全发生了改变,这类情况应该重新分析、判定。笔者认为小产权房合同应当以1999年5月6日为时间分界线分为两个阶段。

第一阶段:1999年5月6日前签订的小产权房买卖合同。在1999年我国土地管理有了重大的转变,其中最明显的特征是第二次修订的《土地管理法》和国务院办公室的39号文件,这些法规中明确指出集体土地不得进行转让,城镇居民不得购买农民的房屋。而在1999年之前,我国城镇居民购买农民的房屋是未被禁止的,只需要双方去有关部门申请并得到准许即可。1982年《村镇建房用地管理条例》第十四条规定,对于那些回乡落户的华侨、回乡定居的人们以及原本的农民可以通过申请,经过正规的程序得到有关部门颁发的宅基地使用证明。1999年5月6日前买卖的小产权房,由于国家政策是不禁止的,所以买卖双方当事人是基于对国家的信任进行交易的。到了现在,不仅年代已经久远,而且有的当事人甚至已经扎根在集体组织。所以如果这时司法部门再判定这些小产权房无效,那么不仅违背了新法不朔及既往的原则,更是会激发社会矛盾,影响社会的和谐稳定发展。因此,1999年5月6日之前的小产权房买卖合同交易应当被认为是有效的。

第二阶段:1999年5月6日以后签订的小产权房买卖合同。在此期间如果某些小产权房合同确实存在着其特殊的情况,那么也可以对其进行单独处理。比如当小产权房卖房者故意欺诈或者隐瞒事实真相而取得房管部门的信任,取得房屋登记证明的。对于这种情况,主要过错方是卖房者,应当由卖房者承担由此产生的一系列后果;再比如当小产权房买卖交易成功后,纠纷发生前,卖房者的户口已经发生转变成为城镇户口,这时之前发生的小产权房买卖已经没有其理论和法律依据,应当认为此合同是有效的;与此情况相反的小产权房合同交易成功后,纠纷发生以前,购买者的户口变迁到所购房屋的地方,这时的小产权房的买卖合同也应当被认为是有效的。

三、当出现小产权房买卖合同无效时所产生的法律后果

《合同法》第五十八条规定:“如果合同双方中一方是有过错的,那么有过错的一方应当就所造成对方的损失进行赔偿;如果合同双方都存在过错,那么应当就各自过错的后果承担相应的责任。”一般来说,我们知道的过错形式有两种:一种是只有单方有过错;一种是双方都存在过错。

(一)单方过错的情况

这种情况大多是由于卖方的过错,即卖方故意对购买者隐瞒了事实的真相,让购买者想当然地认为自己所购买的房屋是合法有效的。此种情况下购房者不但可向卖方索赔,还可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定要求双倍赔偿。只有符合一定条件才可以要求双倍赔偿:首先,购买方仅仅从合同中无法判定房屋是否为集体所有;其次,卖方故意隐瞒或者故意提供虚假证明让购房者以为取得了房屋预售许可证;再次卖方是房地产开发企业而不是集体组织性质。

(二)双方都存在过错的情况

如果双方都有过错,那么可以根据《合同法》第九十九条和第一百条有关债之抵销规定,先将各自由于过错应当赔付的数值相同的部分给以抵消,然后由过错较大的一方再赔偿对应的差额。如果是在小产权房买卖合同中,买卖双方都有过错,即卖房者明知不能卖而卖,购房者明知不能买而买的。一般情况下法院会判定卖方对合同的无效负主要的责任,因为首先就是卖方明知小产权房不能买卖却故意知法犯法出售小产权房,而交易成功后又背信弃义主张合同无效;而买方虽然知道小产权房不能买卖但是也依照合同的规定履行了自己的责任,无论是从法理还是从情理上看,买方相对于卖方都应该承担次要的责任。在法理上我们也可以用缔约过失责任和信赖利益损失来解释,当一方当事人先违反合同义务导致另一方当事人受到损失,违反合同和遭到损失存在因果关系时缔约过失责任成立。信赖利益损失是其主要赔偿范围,有直接损失和间接损失两种。对于买方来说直接损失主要是付房款所损失的利息,以及为促进小产权房合同的完成所支出的路费等;而间接损失则主要是由于买方在此期间因为房价上涨带来的差额损失和因为购买小产权房有可能错过的机会损失。对于卖方而言,由于占据了天时地利,其直接损失和间接损失都远远小于买方。除此之外,小产权房被拆迁后所获得的补偿款也是造成小产权房纠纷的一个大问题。我们都知道房屋拆迁款是一批比较大的金额,这也往往是卖方背信弃义主张合同无效的主要原因。[5]笔者认为法院在审理这类案件时应当以卖方不因失信而获利和使买方不受损失为原则。

四、小产权房买卖合同问题的对策

随着小产权房买卖合同纠纷的越来越多,法院如何判定这些案件不仅关系到农民、购房者、房地产开发商和地方政府的利益,更关系到社会和谐稳定发展。所以为了更好地保护相关人员的利益和社会的持续稳定发展,对小产权房买卖合同制订一个切实可行的方案是必要的。

(一)建立公平合理的城乡土地制度

前文我们已经分析过我国现行的城乡土地二元化制度是造成小产权房出现的根本原因,小产权房问题的频繁出现说明我国现行的土地政策已经远远不能跟上时代进步的脚步。[6]由于当前我国的土地是处于垄断地位的,农民根本不可能支配自己的私有财产,因此笔者认为可以从两个方面来解决此问题,一方面是对土地所有权进行改革,完善集体土地所有权制度。当然土地是国家之根本,在进行改革的同时也要加强对农村土地的管理,坚决禁止占有耕地来开发商品房的行为;对于符合国家规定合理开发的小产权房可以办理相关手续后给予正式的产权。[7]另一方面,我们可以建立以产权和市场为指导的土地管理制度。这样不仅可以增加土地使用和城市扩张的成本,避免通过土地征用来低价获取土地而使土地资源白白浪费,还间接地保护了耕地,这与我国《宪法》和《土地管理法》中关于农民耕地的保护规定是相适应的。在这里,我们还有一些问题需要注意,例如政府在强调保护耕地的同时可以对集体土地进行一些经济上的补贴,使农村集体组织从主观上不再抱有把耕地变成建设用地的想法。[8]这样就可以让农民从主观上来自觉地保护耕地,同时又使自己的经济收入得到了提高。党的十七届三中全会特别提出要保障农民的合法权益,允许农民通过合法程序来参与开发集体土地,同时要逐渐建立城乡统一的建设用地市场。此决定无疑为解决小产权房问题提供强有力的政策支持。所以,按照此指导思想,只要通过合法的程序获得有关部门的批准,那么房地产开发商就可以对集体土地进行开发建设。在这里能否进行小产权房的开发建设的关键就在于能否得到有关部门的批准。因此笔者认为我国应该尽快制定关于小产权房问题的一系列法规政策。

(二)完善小产权房拆迁补偿制度

小产权房合同签订后,购房者虽然住进了所购买的房屋,但是其对房屋并没有合法的产权证明,一旦遇见拆迁时,购房者将有可能既失去自己所购买的房屋又得不到任何赔偿。而对于农民来说,购买小产权房没有得到房产部门的登记,因此其在法律上对此房屋并没有享有合法所有权。因此当房屋被拆迁时,农民所获得的补偿款相对于实际的补偿款将会少很多,这样的后果既损害了购房者的利益又损害了农民的利益,进而有可能引发社会矛盾。所以,怎么保护当事人的利益是很重要的。[9]由于小产权房长期以来一直在市场上流转,不是一朝一夕就能杜绝的。所以对其拆迁补偿一方面应根据市场价和区位差价,采用城市房屋拆迁估价办法计算;另一方面要考虑到小产权房的特殊性,在其没有完全缴纳土地出让金和相关房产税费的前提下,应当对其补偿请求限制在一定的范围内。如李玉兰案的最终调解结果就是,如果小产权房遭遇拆迁,那么土地赔偿款归售房农民所得,搬迁费用、地上物补偿款、区位补偿款等归房主所有。

[ 注 释 ]

[1] 乔新生.小产权房的制度创新经验[J].中国改革,2007(8).

[2] 梁春程.“小产权房”拆迁补偿问题[J].法律经纬,2009(7).

[3] 胡俊.小产权房法律问题浅析[J].经济与法,2010(6).

[4] 梁慧星.市场经济与公序良俗原则[A].民商法论丛(第1卷)[M].北京:法律出版社,1994:57-58.

[5] 王秋实.农民卖房后告买主讨拆迁款[N].京华时报,2009.

[6] 赵海萍.小产权房合法化问题的立法探讨[J].湖南农业大学学报,2009(2).

[7] 马锦毅.小产权房买卖法律问题探讨[J].法制与社会,2009(6).

[8] 王云利.浅析小产权房法律问题[J].法律经纬,2009(1).

小产权买卖合同篇2

出卖人(甲方):身份证号码:

买受人(乙方):身份证号码:

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰 _______拾_______元整(¥________元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后,甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于2009年月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向——区人民法院起诉。

八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

甲方: 乙方:

年 月 日 年 月 日

小产权买卖合同篇3

一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号-----平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后,甲方对----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于XX年 月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向------------------------------------区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

甲方: 乙方:

年月 日 年月日

见证人: 年月日

年月日

年月日

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守

小产权买卖合同篇4

买受人(乙方): 身份证号码:

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后,甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任1、甲方应当于2017年 月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向——区人民法院起诉。

八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

甲方: 乙方:

小产权买卖合同篇5

内容提要: 现行 法律 和政策对“小产权”房基本持否定态度。“小产权”房买卖过程中,涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体,通过利益分析可知“小产权”房买卖对于利益主体各方是利大于弊的,故对“小产权”房买卖合同不宜一概认定无效,而是应当将“小产权”房进行分类,并结合当前我国实际情况和国家关于“小产权”房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在一定期限前没有获得相关补正手续,或者不能满足可以认定合同有效情形的,“小产权”房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度,可解决“小产权”房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决“小产权”房买卖问题,需要建立完备的 农村 土地流转机制。

随着近年来城镇住房房价高涨,“小产权”房由于价格低廉,备受市场青睐。然而,政府部门却“叫停”“小产权”房屋;法院也统一司法标尺,在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。甚至在某些地区,“小产权”房屋被。“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。法律应如何看待,值得深入探讨。

一、“小产权”房的法律框定与划分

“小产权”房,并不是一个法律概念,其内涵与外延也不十分清晰。笼统谈及“小产权”房,实际上是相对于在城镇开发的、权属清晰、能办理权属登记并能给购房者颁发物权证书的住宅房屋而言的。它是指在农村宅基地、集体建设用地,(集体建设用地有广义和狭义之分。广义的集体建设用地包含宅基地,而狭义的集体建设用地则是指不包括宅基地在内的其他集体所有的用于非农建设的土地。本文使用狭义的集体建设用地概念。)甚至农业用地上开发建造的用于居住的房屋。现行政策所指的“小产权”房包括两大类。

(一)建房行为不合法的“小产权”房

这类“小产权”房是因违反土地管理法规,不符合土地和建设规划,未履行合法审批程序,在集体土地上建造的用于居住的房屋。其特点是:第一,建造行为不合法,没有获得建房用地规划、审批等手续,房屋本身系违法建筑;第二,建造者不能因建造行为而原始取得房屋所有权;第三,不能办理物权登记,取得房屋所有权证书。实践中,通常由乡镇或村委会颁发“权属证明”,以表彰购房者所谓的房屋所有权;第四,绝大部分是为对外销售而建造,尤其是在集体建设用地和农地上建造的成片住宅房屋更以对外销售为主。

(二)建房行为合法,房屋买卖主体受限制的“小产权”房

这类“小产权”房的建造符合土地和建设规划,办理了合法审批手续。其特点是:第一,建造人可原始取得房屋所有权,(参见《物权法》第30条。)其所有权属于事实所有权,不以登记为要件;第二,房屋原始取得者的主体范围受限制,仅限于本集体组织成员;第三,该类房屋因申请办理初始登记可获得房屋所有权证书,这种登记属于“宣示登记”,而非创设物权效力的登记;第四,该类房屋的买卖受限制,仅限于本集体组织成员之间买卖,但实践中超出限制买卖主体范围的情形很多;(例如,从2005年开始,从进入诉讼的纠纷来看, 75%发生在村民与城镇居民之间。参见《北京法院调研报告大胆允许农村房屋产权流转》,载《法制日报》, 2008年12月7日,第8版。)第五,该类房屋在一定程度上具有社会保障功能。

就房屋建造行为是否合法而言,我们将前者称做“违法‘小产权’房”,将后者叫做“合法‘小产权’房”。所以,不能笼统认为“小产权”房本身都是违法的。前者在土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均存在不合法状态;后者的建造行为合法,只是在买卖等流转环节上不合乎规定。因此,对“小产权”房应区别不同类型,对其买卖效力也应甄别不同情况进行判定。

此外,“小产权”房还可作如下分类:第一,宅基地“小产权”房与集体建设用地“小产权”房。基于宅基地、集体建设用地的法权类型不同、用途不同,在其上建造的“小产权”房的特点也不尽相同,应当分别讨论。如果农地未经合法转用而在其上建造住宅房屋,则从根本上违法,此种违法“小产权”房应予拆除,其买卖行为应认定无效;第二,自住型“小产权”房与销售型“小产权”房。依所建房屋是否用于居住,可作如此划分。因为,建造目的不同可能会导致法律对其所持态度不同;第三,按照房屋价值和使用目的可分为奢侈享受型“小产权”房(主要是别墅)和普通消费型“小产权”房。严格来讲,这种分类下的“小产权”房不具有独立的法律地位,它可以根据上述不同分类标准,分别纳入其中。

二、“小产权”房及其买卖的法律态度与评价

从法学视角研究社会现象,有必要将该社会现象置于当下的法律环境中进行判明,以此明确

法律对其所持态度,并作为进一步讨论这类规定得失的基础。“小产权”房及其买卖也不例外。

(一)从禁止到有限保护

目前,我国规范“小产权”房的法律规定主要是《物权法》第152、153条;《土地管理法》第43条第1款、第59、61、62、63条。政策性规定主要有: 1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理,严禁炒卖土地的通知》第2条,“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调,“加强农村宅基地管理,严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定,“……农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”从上述规定看, 2008年之前国家对“小产权”房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度。

随着社会对“小产权”房及其买卖行为的关注升温,政策渐趋放松。2008年10月22日中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在新闻会上表示,“小产权”房绝对不允许再建,但对于已经在农村购买了‘小产权’房的消费者,政府要保护其合法权益(下称“08政策”)。(陈锡文表示,““小产权”房违法,绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了“小产权”房的消费者,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予保护的。”)“08政策”首次提出要保护“小产权”房购买消费者的合法权益。最高人民法院也于2008年12月4日颁布《关于为推进农村改革 发展 提供司法保障和法律服务的若干意见》(下称“12·4意见”),要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为,要依法确认无效。“12·4意见”统一了司法标尺,对于涉及改变土地用途的“小产权”房买卖行为,法院依法确认无效。

(二)对“08政策”和“12·4意见”的分析

1.对“08政策”的分析。“08政策”反映出一个非常重要的信号,即国家对“小产权”房及其买卖态度出现了有条件的松动。一方面,延续了以往禁止建造“小产权”房的做法;另一方面,对因不清楚政策而购买“小产权”房的消费者的合法权益予以保护。由于该政策较为原则,尚无具体实施规范,故有必要进一步探究该政策可能导致的规范形态和后果。

首先,禁止建造的“小产权”房具体所指哪类房屋?我们认为,应当是针对违法“小产权”房,合法“小产权”房不属于禁止范畴。

其次,如何处理违法建造的“小产权”房?既然此类“小产权”房系违法建筑,就应当成为法律

制裁的对象。但此类房屋是拆除,还是办理其他补正手续使其合法,则应当根据法律、政策以及 经济 形势具体办理。

再次,如何理解“已经购买“小产权”房的消费者的合法权益予以保护”?第一,政策不能代替法律为合同效力问题做出安排,故政策不应成为认定“小产权”房买卖合同效力的根据;第二,这里所说的“保护”不能从合同效力角度理解,应属于公法意义中的不予行政处罚之意,即不予拆除和罚款等;第三,这种“保护”的含义还包括根据《物权法》关于占有的规定,对购买“小产权”房的消费者给予占有保护;第四,所谓“购买‘小产权’房的消费者”,既然没有对“消费者”的主体范围进行限定,应理解为包括城镇居民中购买“小产权”房的购房消费者在内的全部集体组织外的人员。

2.对“12·4意见”的分析。“12·4意见”所指“改变土地用途……的流转行为,要依法确认无效”,显然包含了法院对于“小产权”房买卖问题的态度。需要考虑的是,农民依法建造住宅房屋后转卖给城镇居民或其他集体组织外的成员居住,这种行为是否属于“12·4意见”所说的改变土地用途的流转行为?答案是否定的。因为,土地是居住用地,房屋是住宅房屋。就用途而言,不会因居住主体的身份差异而“改变土地用途”。从“12·4意见”似乎可以得到某种法律信息,即无论将房屋卖给本集体组织成员,还是之外成员,乃至城镇居民,只要不属于“改变土地用途的流转行为”,其效力皆应得到认可。

3.综合分析。通过上述分析,虽然不能明确得出城镇居民购买“小产权”房有效的结论,但政策的确有所松动。政策制定者正徘徊于“守成”与“革新”之间,试图进行政策选择上的全面考量。如此,“12·4意见”与“08政策”如何对接成为关键。对此,第一,法院应当谨慎判断“小产权”房买卖合同的效力,综合考虑交易主体身份的现状以及转化的可能性,交易客体的性质及用途,订立合同时当事人的真实意思和当时的法律及政策,以及“强制性规定”的具体含义和分类等,不宜轻率认定合同无效;第二,要依法保护购买“小产权”房的消费者对房屋的占有。占有对于消费者来讲具有切实的经济和居住利益。而且,“小产权”房在将来也有通过合法途径“转正”的可能性。一旦涉及“转正”,对房屋的占有就成为取得权利的关键性因素。所以,法院对于占有应依法给予充分保护,《物权法》也对此提供了法律依据;第三,即使认定合同无效,发生返还的法律效果,也要充分考虑房屋价值的变化以及重新分配升值部分的平衡;第四,对于某些依具体规定认定合同无效应当依法返还的案件,如果购买“小产权”房的消费者不具备腾房返还条件,强制腾房返还不经济或违反公平正义原则,容易引发不稳定因素的,应当求诸民法的公平正义原则,对合同效力不作无效认定;第五,政府部门有权对违法“小产权”房交易进行处罚,但无权认定其买卖合同效力。处罚应当依法进行,并保留当事人不服行政处罚而请求司法救济的途径。

(三)法律态度之评价

“小产权”房买卖正游走于法律制度的边缘,处于合法与非法的博弈之中。在此过程中,不同职能部门的态度至关重要。他们的职能如何发挥,将直接决定“小产权”房及其买卖的未来。在立法机关比较谨慎的情况下,短期内试图通过法律的“立、改、废”给“小产权”房及其买卖交易一个明确“说法”似乎不太现实。于是,行政机关和司法机关显示出的态度更令人关注。

行政机关肩负保障社会成员安居的 政治 责任,但由于各种因素的制约,这方面做的并不到位。“小产权”房恰恰成为民间自发的可以弥补这个漏洞的方法之一。所以,只要“小产权”房的建造不违反规划、并经过审批,政府原则上不宜对其进行处罚。甚至在集体建设用地上,基于某种正当原因(例如,随着城市规模的扩大,很多城乡结合部的农村基本没有土地,但农村人口仍在增长,村民结婚盖房对于宅基地的刚性需求依然存在。为了解决这个难题,很多村就在有限的集体建设用地上集中建造多层住宅。每户农民在分得一套必要的住宅的同时,往往会多分到一些住房进行经营,用于缺乏土地耕种后生活的维系。对于这部分多出来的住房,农民既可以自住、出租,也可以出售,从中获取利益作为生活依靠。这种需求无可厚非,合情合理。)而违反土地用途建造住宅并出售的行为,政府也应充分考虑其中的正当原因而尽量不予介入。当“小产权”房买卖、使用发生纠纷时, 政府最好以调停人的身份从中协调,化解矛盾。只有当“小产权”房的建造占用耕地,严重违反土地法律政策之时,政府才应运用行政手段予以制裁。

与行政机关相比,法院是消极的。只有当事人因“小产权”房买卖发生纠纷并诉至法院,法院才对之进行审查。而法院一般只针对“小产权”房是否属于违法建筑、买卖合同是否有效、物权变动是否合法等问题进行认定。法院裁断案件只能依法进行,不能制造模糊地带,这从轰动一时的北京宋庄画家村案的判决结果就可得知。(2002年,画家李玉兰以4. 5万元的价格购买了北京宋庄镇辛店村村民马海涛的一套院落,后花费十几万元进行整修。但是,宅基地使用证无法“过户”,只在变更栏注明“房屋出售给李玉兰使用”。2006年底,马海涛要求原价收回住房遭到拒绝后,向法院提讼,要求撤销合同、收回房屋。通州法院宋庄法庭一审判决房屋买卖协议无效,判令马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿,限李玉兰90天内“退房”。李玉兰不服提出上诉,二审法院维持原判。)虽然当事人和社会都对法院寄予厚望,希望通过司法程序破除“小产权”房买卖限制的坚冰。但是,我国法院功能有限,想通过司法途径给“小产权”房交易一个合法“名分”是困难的。但在现实压力下,法院的消极态度也已逐渐改变。例如,北京市高级人民法院会议纪要认为,对城镇居民购买农村房屋合同应以认定无效为主,以有效为例外。判决合同无效虽然可以发挥司法应有的导向作用,制约潜在的房屋买受人,且与国家政策相统一,但社会效果并不理想,也易引发不稳定因素。而且,出卖方因利益驱使,利用司法途径确认买卖无效,严重损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。[1]显然,在现实与理性之间,司法审判陷入两难:既要考虑司法导向与国家法律、政策相吻合,又要兼顾诚实信用的民法原则,维护社会的公序良俗。在非此即彼的怪圈下,法院要想兼顾法律效果和社会效果的统一是很艰难的。

总之,上述情形说明“小产权”房的出现和交易一方面满足了某些社会正当需要,又在一定程度上危害了某种秩序而为法律和政策所否定,而这种秩序是否正当、是否足以构成禁止或限制“小产权”房交易的理由却一直为包括相关国家机关在内的社会各方面所怀疑。(事实上,国家关于宅基地使用权、集体建设用地使用权进入土地一级市场的试点很早就已经展开了。)正是因为目前的做法不甚合理,所以国家才出现对“小产权”房及其买卖的潜规则和显规则并存,看似矛盾、实则合理的态度。也正因如此,才更有必要从深层次破解这个难题。

三、利益分析基础上破解“小产权”房买卖合同效力困境的思考

(一)“小产权”房买卖中的利益分析

从法律视角研究社会问题,应当把利益分析作为基础。通过分析利益群体构成、利益冲突来最终决定利益取舍以及相关法律的制定。

在“小产权”房交易过程中,涉及的利益主体主要有:(参见“名家剖析“小产权”房现象———

(二)目标与效力认定

解决“小产权”房及其买卖问题,说到底是如何推进我国城乡一体化、如何构建一个合理的让 农村 土地进入市场的制度问题,也是构建和谐社会需要解决的问题。这个目标是需要经过长期努力和探索才能达到的,但不能等到一切条件都具备了,再来解决当前的问题。所以,在处理“小产权”房及其买卖问题上,一方面要朝着城乡一体化的方向努力,另一方面也要兼顾城乡二元体制的现实,在现有的 法律 框架内进行适度探索与创新。

1.认定买卖行为有效的“小产权”房

(1)宅基地上建造的合法“小产权”房。如果房屋建造行为合法,且买卖主体属于同一集体组织成员,认定合同有效已是通行做法,并无争议。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员,尤其是城镇居民的,无论建房行为是否合法,法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。(最高人民法院负责人在全国民事审判座谈会上曾谈到,我国现有的法律包括物权法都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确的规定,因此就得适用国家的政策。根据国家政策,人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。对此,人民法院对由此产生的房屋和宅基地买卖合同纠纷一般是认定无效的。)我们认为,对于此类房屋买卖,因标的物合法,又系当事人真实意思表示,而依国家政策作为认定合同无效的依据从法律上又值得商榷,故此类合同应认定有效。主要理由如下:

第一,根据《合同法》第52条的规定,只有合同违反法律、行政法规的强制性规定,才能被认定为无效。但是,现行法律、行政法规并无宅基地“小产权”房出卖给城镇居民的合同无效之明确规定。就法理而言,强制性规定可分为效力规定与取缔规定,取缔规定的作用在于对违法者加以制裁,以禁遏其行为,并不否认其行为在私法上的效力;效力规定着重违反行为之法律行为价值,故应否认其法律效力。[2]依此法理,很难得出城镇居民购买此类房屋无效的结论。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条规定:“合同法第52条第(5)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”由此可见,从法理、法律规定以及司法解释来看,都不能得出城镇居民购买宅基地“小产权”房无效的结论。

第二,根据《民法通则》第6条规定,法律对民事活动无明确规定的,应当遵守国家政策。目前关于“小产权”房买卖的国家政策只明确了禁止城镇居民购买“小产权”房,并未涉及买卖合同的效力。况且,决定合同效力属于法律的价值判断问题,只能由法律、行政法规作出安排,国家政策既不是强制性规定,也不是法律上的裁判规范,不应成为认定合同效力的依据。

第三,退一步讲,即便认定合同因违反国家政策而无效,也存在诸如购房者由城镇居民转为农村村民的情形,这样就会涉及合同效力补正问题。对此,可以考虑借鉴最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的做法,对买卖合同的效力进行补正,使之转化为有效合同,例如,买房人在诉讼前将户籍迁入本集体组织的;出卖人在诉讼前迁出本集体组织,成为城镇居民或者其他集体组织成员,且有居住条件的,这些情形就应当认定买卖合同有效。运用合同效力补正理论解决包括城镇居民在内的本集体组织之外成员购买“小产权”房的效力问题,既可以鼓励交易,保护当事人的合法权益,维护集体组织和农民的土地利益、社会保障利益,也是对诚信原则和社会秩序的维系。

总之,认定这类买卖合同的效力既要遵循法理,又要切实考虑当事人的生活现状,对一些实践中容易出现的影响合同效力的“变量”因素要特别注意。

(2)集体建设用地上建造的自住型“小产权”房。该类土地上存在自住型和销售型“小产权”房,其买卖合同效力应区别认定。对于自住型“小产权”房的买卖合同,原则上应认定为有效。例如,近几年有些地区,如天津推行的“宅基地换房”就是为满足集体建设用地的集约化需要,建造成片住宅楼用于本集体组织成员居住。这种房屋首先满足了村民集中居住、改善居住条件的需要,剩余部分再由村集体对外销售;或者,村民分得或者购得的房屋超过了自住需要,则对超过部分对外出售。对此,只要建房行为合法,对于出售自住之外的剩余房屋,无论买受人是否为本集体组织成员,买卖合同都不宜认定无效。当然,在规范制定和程序完善上,还需通过建立集体建设用地出让市场,在符合土地和建设规划的基础上,使本集体成员取得集体建设用地使用权这种用益物权,并原始取得其上房屋的事实所有权。此时,如果村民将房屋出卖给本集体组织之外的成员,在认定合同有效的前提下,买受人能否取得物权应依照《物权法》第31条的规定办理。

2.认定买卖行为无效的“小产权”房

(1)违法“小产权”房。买卖违法“小产权”房的合同由于标的物违法,合同应自始无效,房屋本身也应被行政机关而不能得到补偿。只有在特殊情况下,这种“小产权”房才可能转为合法,即土地利用规划发生变更,原先违反土地利用规划的土地使用行为被变更后的土地规划纳入规划范围之内,并且符合建设规划。除此,还应具备如下要件:第一,房屋依然存在;第二,根据新的土地和建设规划补办各种手续,补缴各类税费;第三,对以往的违法用地行为承担相应的法律责任,例如缴纳罚款等。当这些要件都满足之后,违法“小产权”房才可转为合法,在此基础上实施的买卖行为可根据新的土地利用状况、土地性质、合同内容、法律规定等进行具体认定。

(2)集体建设用地上建造的销售型“小产权”房。这种“小产权”房是集体组织为了牟利而开发建造的,主要目的是对外销售,此类合同应当认定为无效。因为,对于集体建设用地的使用首先应当满足集体组织成员的住宅需求、公益事业需求和乡村集体 工业 需要。如果认定这种合同有效,不啻为变相鼓励集体组织卖地。在目前农村基层民主发育不健全、村委会普遍注重短期利益的状况下,这有可能使集体土地在短时期内遭到极大损害,危及农民根本利益。而且,各地近几年颁行的允许集体建设用地流转的地方法规也大多禁止此种行为,如《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第5条规定,“通过出让、转让和出租等方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品房开发建设和住宅建设。”

时下有种观点认为,奢侈享受型“小产权”房应当与普通消费型“小产权”房区别对待,前者的买卖合同应当认定无效,而对后者则给予更多同情。这种认识偏离了法律判断标准,在不区分房屋具体性质与法律状态、买卖关系内容以及法律具体规定的情况下,单纯以房屋面积、价值和使用者身份来决定法律态度是违背法治精神和法律原意的。所以,无论是买卖奢侈享受型“小产权”房,还是普通消费型“小产权”房,其买卖合同是否有效均应按照上述规则处理。

四、“小产权”房登记问题的解决

根据《物权法》关于合同效力与物权变动效力相分离的规定,“小产权”房买卖合同有效并不意味着房屋物权发生变动。我国的登记机构属于行政机关,必须执行国务院的决定,而国务院对“小产权”房的建设持禁止态度,对“小产权”房的买卖又限制较严,故登记机构可完全以遵循政府规定为由拒绝为“小产权”房办理物权变更登记。于是,有可能出现买房人持有效的买卖合同,但无法办理房屋所有权变更登记而不能取得房屋物权的情况。

破解这个问题的前提是明晰“小产权”房买卖合同有效产生的实际作用或法律效果。我们认为,其法律效果在于:第一,“小产权”房在民法范畴内属于可流通财产,不存在客体违法问题;第二,买方占有使用房屋是合法的,属于有权占有;第三,如果已经交付,卖方再以所有权未变更为由要求返还房屋,则因其不符合关于物权请求权的规定,其主张无法得到支持。

在此基础上,如果确实不能办理房屋所有权变更登记,可寻求债权法上的解决方案,即在宅基地(或集体建设用地)所有权之上成立法定租赁权。租赁权既可基于合同发生(意定租赁),还可基于法律规定发生(法定租赁)。所谓“法定”,是非出于买卖双方的自由意思,而基于法律的直接规定当然发生的结果。例如,日本《假登记担保契约法》第10条(法定借地权)规定:“土地及其上建筑物属于同一人所有场合,就其土地为担保假登记时,于基于该暂登记为本登记场合,视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。于此场合,其存续期间及租金,因当事人的请求,由法院定之。”我国 台湾 地区“民法”债编1999年修订后,增订的第425条也有类似规定。上述规定,即所谓土地及其上房屋所有人非同一人时成立的法定租赁权。众所周知,物权法并不能解决所有财富的拥有问题。房屋虽被买走,但宅基地(或集体建设用地)使用权却不能随房走,这样就不能适用《物权法》解决城镇居民购买“小产权”房的物权登记问题。此时,买受人不必非依赖物权登记保障自己的房屋权利,还可依靠债权法中的“法定租赁权”来解决其合法占有房屋的法权状态。这样,在同一块土地上成立三种权利:宅基地(或集体建设用地)所有权、宅基地(或集体建设用地)使用权、宅基地(或集体建设用地)法定租赁权。前两种法权为物权,第三种为债权。买受人能办理物权登记之场合,通过登记取得房屋所有权和宅基地(或集体建设用地)使用权;不能办理登记之场合,与土地所有人(即集体组织)之间成立宅基地(或集体建设用地)租赁关系,由买受人定期支付租金,且租赁期限可由法律明确规定,不受最长20年租期限制。这样,既实现了买房人合法占有使用宅基地(或集体建设用地)及合法拥有房屋的状态,也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁与稳定,更是对诚信原则的遵守。

结语

解决“小产权”房的方案很多,不必非在标的物是否合法、买卖合同是否有效、能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子,还可以考虑对“小产权”房的其他变通处理方案。例如,将这些房屋变成 经济 适用住房或者廉租房,用于当地社会保障,也省去了补交相关税费的麻烦;或者将这些房屋用作政策性租赁房由政府定价,交给农民组织管理。(例如,《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行规定》第20条规定:“集体建设用地可以用于工业、商业、 旅游 业、服务业、建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋。”)这样可以合理降低土地补偿费用,用租金作为农民稳定的长期收益,以解决土地被占用之后的农民就业与长期收入保障问题。

城乡一体化是我国经济社会 发展 的必然趋势,农村土地进入市场流通是其土地财产属性的 自然 回归。我们应当顺应这个趋势,在逐步放开“小产权”房流转的同时,积极制定配套措施来预防由此可能带来的一系列问题。

注释:

[1]北京法院调研报告大胆允许农村房屋产权流转[n].法制日报, 2008-12-07.

小产权买卖合同篇6

深圳二手房买卖合同阅读

卖方:_______________________________(以下简称甲方)

买方:_______________________________(以下简称乙方)

一、为房屋买卖有关事宜,经双方协商,订合同如下:

甲方自愿下列房屋卖给乙方所有:

1.房屋状况:(请按《房屋所有权证》填写)

房 屋 座 落

幢号 室号 套(间)数 建筑结构 总层数 建筑面积(平方方) 用途

2.该房屋的土地使用权取得方式“√”:出让( )划拨( )

二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元,(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾 元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清,付款方式:

三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。

该房屋占用范围内土地使用权同时转让。

四、出卖的房屋如存在产权纠纷,由甲方承担全部责任。

五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效,并对双方都具有约束力,应严格履行。

如有违约,违约方愿承担违约责任,并赔偿损失,支付违约费用。

六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。

未尽事宜,双方愿按国家有关规定办理。如发生争议,双方协商解决;协商不成的,双方愿向(___________)仲裁委员会申请仲裁。

七、本合同一式四份,甲、乙双方及税务部门各一份,房管部门一份。

八、双方约定的其它事项:_____________________________________

甲方(签名或盖章)_______________ 乙方(签名或盖章)_______________ 监证机关:_______________

人(签名或盖章)_____________________ 人(签名或盖章)______________________

签订日期:___________年____月____日

最新深圳市二手房买卖合同

卖方:_______________(简称甲方)身份证号码:_____________________

买方:_______________(简称乙方)身份证号码:_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。

第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面),建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。

第二条上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米,总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日,乙方向甲方支付人民币__________元整,作为购房定金。

第三条付款时间与办法:

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款人民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度,乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方),并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用,并应在交房当日将_________等费用结清。

第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,交易税费由_______方承担,中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

第六条违约责任甲、乙双方合同签定后,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约,应书面通知乙方,并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条本合同主体

1、甲方是____________共______人,委托人________即甲方代表人。

2、乙方是____________,代表人是____________。

第八条本合同如需办理公证,经国家公证机关____公证处公证。

第九条本合同一式份。甲方产权人一份,甲方委托人一份,乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。

第十条本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议,双方可通过协商、诉讼方式解决。

第十一条本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

法人代表:

代 表: 经办人:

日期: 年 月 日 鉴证日期:_______年____月____日

深圳二手房买卖合同范本

当事人基本信息:

卖方:_______________________________________

姓名:________________ 国籍/地区:_________

身份证/护照号码:___________________________

联系电话:____________ 通讯地址:___________

邮政编码:____________ 所占份额:___________

公司或机构名称:_____________________________

营业执照号码:________ 所占份额:___________

通讯地址:____________ 邮政编码:___________

法定代表人:__________ 联系电话:___________

身份证/护照号码:___________________________

人:______________ 联系电话:___________

身份证/护照号码:___________________________

通讯地址:____________ 邮政编码:___________

共有权人:___________________________________

姓名:________________ 国籍/地区:_________

身份证/护照号码:___________________________

通讯地址:____________ 邮政编码:___________

联系电话:____________ 所占份额:___________

公司或机构名称:_____________________________

营业执照号码:________ 所占份额:___________

通讯地址:____________ 邮政编码:___________

法定代表人:__________ 联系电话:___________

身份证/护照号码:___________________________

居间方:_____________________________________

公司名称:___________________________________

备案证书号码:________ 营业执照号码:_______

通讯地址:____________ 邮政编码:___________

法定代表人:__________ 联系电话:___________

经纪人(经纪人助理):_______________________

联系电话:___________________________________

执业证号码(上岗证号码):___________________

买方:_______________________________________

姓名:________________ 国籍/地区:_________

身份证/护照号码:___________________________

通讯地址:____________ 邮政编码:___________

联系电话:____________ 所占份额:___________

公司或机构名称:_____________________________

营业执照号码:________ 所占份额:___________

通讯地址:____________ 邮政编码:___________

法定代表人:__________ 联系电话:___________

身份证/护照号码:___________________________

人:______________ 联系电话:___________

身份证/护照号码:___________________________

通讯地址:____________ 邮政编码:___________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》及其他有关法律、法规的规定,经居间方居间,买方、卖方、居间方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上,就本合同所涉房地产预约买卖和居间服务事宜,达成如下协议:

第一部分 房地产预约买卖

第一条 拟转让标的

卖方拟转让房地产(下称该房地产)坐落于:________________________.

房地产证号为:____________.房地产用途为:______________________.

登记建筑面积为:____________平方米。套内建筑面积为:____________平方米。

该房地产土地使用权年限自________年_______月_______日至_______年(月_______日止。该房地产于_______年_______月竣工。

目前该房地产物业管理公司为_______,物业管理服务费为每月每平方米建筑面积人民币:_______佰_______拾_______元_______角_______分(小写:_______元)。

第二条 房地产产权现状

该房地产产权现状为以下第_______种

1.该房地产没有设定抵押,卖方对该房地产享有完全的处分权。

2.该房地产处于抵押状态,卖方承诺于本合同生效之日起_______日内还清贷款,办妥注销抵押登记手续。

3.该房地产处于抵押状态,卖方需委托担保公司担保融资赎楼的,须于签订本合同之日起_______日内与担保公司签订服务合同,办理赎楼手续,买方应予协助,担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准;卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的,卖方应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼。

4.其他:___________________________________.

第三条 房地产租约现状

该房地产所附租约现状为

1.该房地产没有租约;

2.该房地产之上存有租约。租赁合同见附件[租赁编号:______________,月租金__________元整(小写_______),租期自_______年 _______月_______日至_______年_______月_______日].卖方须于签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明,否则视为卖方违约。买卖双方经协商一致按下述第种方式处置租赁合同(只能选择其中一种):

① 该房地产产权转移后,原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。卖方须于_________前协助买方与承租人签订新的租赁合同,同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金/保证金及预交租金(若有)转交予买方,买方自_______时起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。

② 卖方须于该房地产交付买方使用前解除原租赁合同,买方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。

第四条 附着于该房地产之上的户口

该房地产所附着的户口,卖方保证于收到房地产转让总价款之日起_____日内迁出,逾期则以该房地产转让总价款为基数按每日万分之____向买方支付违约金。

第五条 转让价款

该房地产转让总价款为人民币:______亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写:____________元)。该转让价款不含税费。

第六条 交易定金该房地产交易定金为人民币:________亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写:____________元)。买方同意按以下方式支付:

本合同签订时,向卖方支付定金人民币: ______亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写:____________元)。

本合同签订后______日内,向卖方支付定金余额人民币:______亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写:____________元)。

上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管。买方将定金在合同约定期限内存入监管帐号,即视为卖方收讫。定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款,但另有约定的除外。

第七条 交房保证金为防范交易风险,督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用,买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币:______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写:____________元)。作为交房保证金(不超过交易总价款的____%)。此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金的处理方法为下列第____种:

1.交由居间方托管;

2.其它:

第八条 付款方式买方所支付款项(包括定金、购房款),除有特别约定,建议以银行第三方托管的方式进行资金监管。

买方按下列第______种方式给付除定金、交房保证金之外的房款人民币:______亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写:____________元)。

1.一次性付款买方须于年月日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。

2.买方向银行抵押付款(1)买方须于年月日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币: _____亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写:____________元)。至买卖双方约定的银行第三方监管账户;

(2)买方须于年月日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料,并配合银行办理贷款审批手续,抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准;

(3)银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的,双方约定按以下第____种方式处理:

1.买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。

2.合同解除,卖方应在解除合同之日起三日内全额退还买方已付____________等所有款项。

3.买卖双方约定的其他付款方式:_________________________________.上述款项建议买方支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。

第九条 买方逾期付款的违约责任买方逾期付款的(含追加首期款),卖方有权要求买方按下列第________种(只能选择其中一种)方式承担违约责任:

1.要求买方以未付款项为基数,按日万分之四支付违约金,合同继续履行。

2.有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之________的违约金。

但因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外。

第十条 税费承担按有关规定,卖方需付税费:(1)营业税;(2)城市建设维护税;(3)教育费附加;(4)印花税;(5)个人所得税;(6)土地增值税;(7)房地产交易服务费;(8)土地使用费;(9)提前还款短期贷款利息;(10)提前还款罚息。

买方需付税费:(11)印花税;(12)契税;(13)产权登记费;(14)房地产交易服务费;(15)《房地产证》贴花;(16)抵押登记费;(17)借款(抵押)合同公证费;(18)授权委托公证费。

其他费用:(19)权籍调查费;(20)房地产买卖合同公证费;(21)评估费;(22)律师费;(23)保险费;(24)其他 (以实际发生的税费为准)。

经双方协商,其中:______________________________上述________________________项由卖方支付。

上述________________________项由买方支付。

本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费,按以下第____________方式处理:

1.由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。

2.买卖双方同意由________方缴纳。

3.其他:买方支付:_______%;卖方支付:______%.以上按规定应由卖方和(或)买方支付的税费,因买卖双方协商改变实际纳税方的,法律责任不因纳税方的变化而转移。

任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费,导致交易不能继续进行的,应向对方支付该房地产总价款百分之______的违约金。

第十一条 房地产交付卖方应当于________将该房地产交付买方,并履行下列手续:

1.买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收,记录水、电、气表的读数,并办理交接手续;

2.交付该房地产钥匙;

3.________________________.第十二条 延迟交房的违约责任除本合同另有约定外,卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方,自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止,卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金,合同继续履行。

第十三条 附随债务的处理卖方在交付该房地产时,应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、____________等费用结清,单据交买方确认,否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。

第十四条 二手房买卖合同的签订在本合同签订之日起_______日内,买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。

需办理赎楼手续的,在银行出具贷款承诺函之日,或卖方在赎出房地产证原件并注销抵押登记日起_______日内,买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。

第十五条 产权转移登记买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》_______日内,共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。在收文回执载明的回复日期届满之日起_______日内,买卖双方须办理交纳税费的手续。该房地产证由买方领取。买方负有抵押义务的,在买方领取新房产证后_______个工作日内须办理抵押登记手续。

第十六条 其他违约责任任何一方不履行本合同约定义务,致合同目的不能实现,守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之_____的违约金。

第十七条 不可抗力因不可抗力不能履行本合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人,并自不可抗力结束之日起_______日内向另一方提供证明。

第二部分 居间服务第十八条 居间服务内容居间方提供如下服务:

1.接受买方购房委托并为买方提供房地产信息,陪同买方看房;

2.对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验;

3.向买方准确传达或报告卖方的真实意图(包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项);

4.接受卖方售房意向委托并为卖方联系合适的买方;

5.促成买卖双方进行交易,协助办理房地产交接事宜;

6.提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务;

7.向卖方准确传达或报告买方的真实意图(包括但不限于房价、付款方式等);

8.对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务;

9.____________________________.第十九条 必要费用约定1.本合同签订时,买方向居间方支付人民币:佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写:____________元)(不超过买方应交佣金总额的百分之二十)。如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》,则此款项作为居间必要费用无需退还,因居间方原因导致的除外。

2.本合同签订时,卖方向居间方支付人民币:______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写:____________元)(不超过卖方应交佣金总额的百分之二十)。如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》,则此款项作为居间必要费用无需退还,因居间方原因导致的除外。

如买卖双方最终签订《深圳市二手房买卖合同》,则居间方所收取的款项充抵买卖双方应当支付的佣金。

第二十条 佣金收取1.居间方在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》时,向买方收取佣金(含前条已收取的款项)人民币: ______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写:____________元)如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户,则此交易佣金无需退还,因居间方原因导致的除外。

2.居间方在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》时,向卖方收取佣金(含前条已收取的款项)人民币:______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分(小写:____________元)如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户,则此交易佣金无需退还,因居间方原因导致的除外。

第二十一条 违约责任1.买卖双方利用居间方所提供信息、条件、机会等,私自签订《深圳市二手房买卖合同》或者另行通过其他居间方签订《深圳市二手房买卖合同》,买卖双方应当承担违约责任。居间方有权要求买卖双方支付本合同约定的全部佣金。

2.因卖方过错或违约,致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》,居间方应将向买方所收取的必要费用返还后,可要求卖方赔偿。

3.因买方过错或违约,致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》,居间方应将向卖方所收取的必要费用返还后,可要求买方赔偿。

4.因居间方过错或违约,致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》,居间方应向买卖双方双倍返还已经收取的必要费用。造成买卖双方损失的,应承担赔偿责任。

5.因不可抗力因素,致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》,居间方应于不可抗力情形消除后五日内退还买卖双方所支付的必要费用。

第三部分 其他约定第二十二条 本合同与其他文件的冲突解决三方在本合同签订之前的承诺及协议,如有与本合同不相符的,以本合同为准。

第二十三条 合同附件本合同共有附件______份。合同附件为本合同组成部分,具有同等法律效力。

第二十四条 法律适用与纠纷解决因本合同发生纠纷,应协商解决。协商不成时,依据中华人民共和国法律,采取下列第______种方式解决:

1.向深圳仲裁委员会申请仲裁;

2.向中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会申请仲裁;

3.向人民法院起诉。

第二十五条 合同数量及持有本合同一式______份,买方______份,卖方______份,居间方______份,均具同等法律效力。

第二十六条 送达当事人所填写的通讯地址即为送达地址。

第二十七条 合同生效本合同自三方签字(盖章)之日起生效。

本合同不作为申请房地产转移登记的依据。

小产权买卖合同篇7

2、本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成,合同各方经协商,可对本合同的内容作修改、补充,修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。

3、买方在签订本合同前,应当对本合同所涉房地产进行实地考察,对房地产周围的环境、交通、学校及附着于该房地产之上的学位、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。

4、为保证交易资金安全,建议买卖双方通过银行第三方托管方式进行资金监管,并以协议方式明确约定资金监管帐户及资金交付条件等相关事宜。

5、买卖双方在委托他人办理房地产赎楼、过户过程中,应当仔细阅读所签署的公证委托书内容。对外所授权限,应当在可控范围。在办理房地产转移登记手续时,应当亲自到场,避免出现交易风险。

6、政府仅规定了房地产居间方佣金收取标准的上限,在房地产交易中,居间方不得超过规定标准收取佣金。

7、买方、卖方、居间方在本合同签订时应同时在场,以确保各方所执合同的同一性、有效性与真实性。

8、居间方应当具有主管部门核发的备案证书和营业执照。买卖双方可通过网站“信用公示”查询房地产经纪机构及房地产经纪人员的相关资料。

当事人基本信息:

卖方:

姓名:______________________________国籍/地区:________________

身份证/护照号码:___________________联系电话:________________

通讯地址:__________________________邮政编码:________________

所占份额:_______________________________________________

公司或机构名称:_________________________________________

营业执照号码:_____________________所占份额:__________________

通讯地址:_________________________邮政编码:__________________

法定代表人:_______________________联系电话:__________________

身份证/护照号码:________________________________________

人:___________________________联系电话:__________________

身份证/护照号码:________________________________________

通讯地址:_________________________邮政编码:__________________

共有权人:

姓名:_____________________________国籍/地区:________________

身份证/护照号码:__________________联系电话:________________

通讯地址:_________________________邮政编码:_________________

所占份额:_______________________________________________

公司或机构名称:_________________________________________

营业执照号码:______________________所占份额:_________________

通讯地址:__________________________邮政编码:_________________

法定代表人:________________________联系电话:_________________

身份证/护照号码:________________________________________

居间方:

公司名称:_______________________________________________

备案证书号码:______________________营业执照号码:_____________

通讯地址:____________________________邮政编码:______________

法定代表人:__________________________联系电话:______________

经纪人(经纪人助理):________________联系电话:_____________

执业证号码(上岗证号码):_____________________________________

买方:

姓名:__________________________国籍/地区:______________

身份证/护照号码:______________________联系电话:______________

通讯地址:_____________________________邮政编码:______________

所占份额:_______________________________________________

公司或机构名称:________________________________________________

营业执照号码:_________________________所占份额:_____________________

通讯地址:_____________________________邮政编码:_____________________

法定代表人:___________________________联系电话:_____________________

身份证/护照号码:_______________________________________________

人:_______________________________联系电话:_____________________

身份证/护照号码:_______________________________________________

通讯地址:_____________________________邮政编码:_____________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》及其他有关法律、法规的规定,经居间方居间,买方、卖方、居间方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上,就本合同所涉房地产预约买卖和居间服务事宜,达成如下协议:

第一部分房地产预约买卖

第一条【拟转让标的】

卖方拟转让房地产(下称该房地产)坐落于:____________________________________。

房地产证号为:______________________。房地产用途为:______________________。

登记建筑面积为:______________平方米。套内建筑面积为:______________平方米。

该房地产土地使用权年限自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日止。该房地产于______年______月竣工。

目前该房地产物业管理公司为______________________,物业管理服务费为每月每平方米建筑面积人民币:__佰__拾__元__角__分(小写:________元)。该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等清单,详见附件一。

第二条【房地产产权现状】

该房地产产权现状为以下第_____种:

1、该房地产没有设定抵押,卖方对该房地产享有完全的处分权。

2、该房地产处于抵押状态,卖方承诺于本合同生效之日起_____日内还清贷款,办妥注销抵押登记手续。

3、该房地产处于抵押状态,卖方需委托担保公司担保融资赎楼的,须于签订本合同之日起_____日内与担保公司签订服务合同,办理赎楼手续,买方应予协助,担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准;卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的,卖方应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼。

4、其他:

__________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________。

第三条【房地产租约现状】

该房地产所附租约现状为_____:

1、该房地产没有租约;

2、该房地产之上存有租约。租赁合同见附件[租赁编号:_________,月租金_________元整(小写_________),租期自______年____月____日至______年____月____日]。卖方须于签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明,否则视为卖方违约。买卖双方经协商一致按下述第_____种方式处置租赁合同:(只能选择其中一种)

①该房地产产权转移后,原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。卖方须于_______

___________前协助买方与承租人签订新的租赁合同,同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金/保证金及预交租金(若有)转交予买方,买方自____________________时起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。

②卖方须于该房地产交付买方使用前解除原租赁合同,买方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。

第四条【附着于该房地产的户口】

该房地产所附着的户口,卖方保证于收到房地产转让总价款之日起_____日内迁出,逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之_____向买方支付违约金。

第五条【转让价款】

该房地产转让总价款为人民币:__亿__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写:________元)。该转让价款不含税费。

第六条【交易定金】

该房地产交易定金共计人民币:__亿__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写:________元)。买方同意按以下方式支付:

本合同签订时,向卖方支付定金人民币:__亿__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元

__角__分(小写:________元)。

本合同签订后________日内,向卖方支付定金余额人民币:__亿__仟__佰__拾__万

__仟__佰__拾__元__角__分(小写:________元)。

上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管。买方将定金在合同约定期限内存入监管帐号,即视为卖方收讫。定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款,但另有约定的除外。

第七条【交房保证金】

为防范交易风险,督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用,买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币:__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角

__分(小写:_____元)作为交房保证金(不超过交易总价款的2%)。此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金的处理方法为下列第_____种:

1、交由居间方托管;

2、其它:___________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第八条【付款方式】

买方所支付款项(包括定金、购房款),除有特别约定,建议以银行第三方托管的方式进行资金监管。

买方按下列第_____种方式给付除定金、交房保证金之外的房款人民币:__亿__仟__佰

__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写:________元):

1、一次性付款

买方须于_____年_____月_____日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。

2、买方向银行抵押付款

(1)买方须于_____年_____月_____日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币:__亿__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写:________元)至买卖双方约定的银行第三方监管账户。

(2)买方须于_____年_____月_____日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料,并配合银行办理贷款审批手续,抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。

(3)银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的,双方约定按以下第____种方式处理:

1、买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。

2、合同解除,卖方应在解除合同之日起三日内全额退还买方已付______________等所有款项。

3、买卖双方约定的其他付款方式:

_________________________________________________________________________。

上述款项建议买方支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。

第九条【买方逾期付款的违约责任】

买方逾期付款的(因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外),卖方有权要求买方按下列第_____种(只能选择其中一种)方式承担违约责任:

1、要求买方以未付款项为基数,按日万分之四支付违约金,合同继续履行。

2、有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之_____的违约金。

第十条【税费承担】

按有关规定,卖方需付税费:(1)营业税;(2)城市建设维护税;(3)教育费附加;(4)印花税;(5)个人所得税;(6)土地增值税;(7)房地产交易服务费;(8)土地使用费;(9)提前还款短期贷款利息;(10)提前还款罚息。

买方需付税费:(11)印花税;(12)契税;(13)产权登记费;(14)房地产交易服务费;(15)《房地产证》贴花;(16)抵押登记费;(17)借款(抵押)合同公证费;(18)授权委托公证费。

其他费用:(19)权籍调查费;(20)房地产买卖合同公证费;(21)评估费;(22)律师费;(23)保险费;(24)其他_____________________________________________(以实际发生的税费为准)。

经双方协商,其中:

上述______________________________项由卖方支付。

上述______________________________项由买方支付。

本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费,按以下第___方式处理:

1、由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。

2、买卖双方同意由_____方缴纳和承担一切责任。

3、其他:买方支付:______________%;

卖方支付:______________%。

以上按规定应由卖方和(或)买方支付的税费,因买卖双方协商改变实际纳税方的,法律责任不因纳税方的变化而转移。

任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费,导致交易不能继续进行的,应向对方支付该房地产总价款百分之_____的违约金。

第十一条【房地产交付】

卖方应当于_____________________________________将该房地产交付买方,并履行下列手续:

1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收,记录水、电、气表的读数,并办理交接手续;

2、交付该房地产钥匙;

3、_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第十二条【延迟交房的违约责任】

除本合同另有约定外,卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方,自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止,卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金,合同继续履行。

第十三条【附随债务的处理】

卖方在交付该房地产时,应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、_________等费用结清,单据交买方确认,否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。

第十四条【二手房买卖合同的签订】

在本合同签订之日起____日内,买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。

需办理赎楼手续的,在银行出具贷款承诺函之日,或卖方在赎出房地产证原件并注销抵押登记日起____日内,买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。

第十五条【产权转移登记】

买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》_____日内,共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。

在收文回执载明的回复日期届满之日起_____日内,买卖双方须办理交纳税费的手续。

该房地产证由买方领取。

买方负有抵押义务的,在买方领取新房产证后____个工作日内须办理抵押登记手续。

第十六条【其他违约责任】

任何一方不履行本合同约定义务,致合同目的不能实现,守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之_____的违约金。

第十七条【不可抗力】

因不可抗力不能履行本合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人,并自不可抗力结束之日起_____日内向另一方提供证明。

第二部分居间服务

第十八条【居间服务内容】

居间方提供如下服务:

1、接受买方购房委托并为买方提供房地产信息,陪同买方看房;

2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验;

3、向买方准确传达或报告卖方的真实意图(包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项);

4、接受卖方售房意向委托并为卖方联系合适的买方;

5、促成买卖双方进行交易,协助办理房地产交接事宜;

6、提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务;

7、向卖方准确传达或报告买方的真实意图(包括但不限于房价、付款方式等);

8、对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务;

9、___________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第十九条【必要费用约定】

1、本合同签订时,买方向居间方支付人民币:__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角

__分(小写:________元)(不超过买方应交佣金总额的百分之二十)。如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》,则此款项作为居间必要费用无需退还,因居间方原因导致的除外。

2、本合同签订时,卖方向居间方支付人民币:__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角

__分(小写:________元)(不超过卖方应交佣金总额的百分之二十)。如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》,则此款项作为居间必要费用无需退还,因居间方原因导致的除外。

如买卖双方最终签订《深圳市二手房买卖合同》,则居间方所收取的款项充抵买卖双方应当支付的佣金。

第二十条【佣金收取】

1、居间方在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》时,向买方收取佣金(含前条已收取的款项)人民币:__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写:________元)。如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户,则此交易佣金无需退还,因居间方原因导致的除外。

2、居间方在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》时,向卖方收取佣金(含前条已收取的款项)人民币:__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写:________元)。如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户,则此交易佣金无需退还,因居间方原因导致的除外。

第二十一条【违约责任】

1、买卖双方利用居间方所提供信息、条件、机会等,私自签订《深圳市二手房买卖合同》或者另行通过其他居间方签订《深圳市二手房买卖合同》,买卖双方应当承担违约责任。居间方有权要求买卖双方支付本合同约定的全部佣金。

2、因卖方过错或违约,致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》,居间方应将向买方所收取的必要费用返还后,可要求卖方赔偿。

3、因买方过错或违约,致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》,居间方应将向卖方所收取的必要费用返还后,可要求买方赔偿。

4、因居间方过错或违约,致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》,居间方应向买卖双方双倍返还已经收取的必要费用。造成买卖双方损失的,应承担赔偿责任。

5、因不可抗力因素,致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》,居间方应于不可抗力情形消除后五日内退还买卖双方所支付的必要费用。

第三部分其他约定

第二十二条【本合同与其他文件的冲突解决】

三方在本合同签订之前的承诺及协议,如有与本合同不相符的,以本合同为准。

第二十三条【合同附件】

本合同共有附件_____份。合同附件为本合同组成部分,具有同等法律效力。

第二十四条【法律适用与纠纷解决】

因本合同发生纠纷,应协商解决。协商不成时,依据中华人民共和国法律,采取下列第_____种方式解决:

1、向深圳仲裁委员会申请仲裁;

2、向中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会申请仲裁;

3、向人民法院。

第二十五条【合同数量及持有】

本合同一式_____份,买方____份,卖方____份,居间方____份,均具同等法律效力。

第二十六条【送达】

当事人所填写的通讯地址即为送达地址。

第二十七条【合同生效】

本合同自三方签字(盖章)之日起生效。

本合同不作为申请房地产转移登记的依据。

卖方:居间方盖章:买方:

人:经纪人:人:

证号:

经纪人助理:

证号:

小产权买卖合同篇8

目录

第1部分 合同背景

第2部分 广告与样品

第3部分 房屋质量

第4部分 户型空间

第5部分 房屋面积

第6部分 建筑设备

第7部分 电气部分

第8部分 供暖与燃气

第9部分 装修标准

第10部分 室内环境

第11部分 室外环境与绿化

第12部分 社区及设施

第13部分 价格付款

第14部分 房屋交付

第15部分 初步验收与保修

第16部分 所有权证

第17部分 前期物业管理

第18部分 业主委员会

第19部分 消费者权利保护

第20部分 抵押担保

第21部分 合同变更

第22部分 合同终止与解除

第23部分 退房程序

第24部分 违约责任

第25部分 买受人损失

第26部分 争议与其他

第27部分 合同附件

第28部分 法律法规及标准

第1部分 合同背景

第1条 合同原则:鉴于目前买卖双方因为合同不明造成诸多争议,为充分保护双方的合法权益,明确出卖人的合同义务,双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定,本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则,经协商一致,就买受人购买出卖人商品房一事达成本合同。

第2条 文字定义:

(1)合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出卖、买受双方所签订的补充合同,其他合同则冠以合同的具体名称;

(2)本合同中所称“房屋”、“本房屋”、“商品房”或“本商品房”等系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的商品房;

(3)本合同所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购商品房所位于的楼座;

(4)本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处于的社区;

(5)本合同中所指“退房”,是指买受人将房屋或者取得房屋的权利退还给买受人,由出卖人退还买受人支付的购房款的行为。

第3条 合同标的:本房屋位于_________市_________区(县)_________路_________号_________楼_________层_________室,目前施工进度情况参照由出卖人提供的照片;房屋所在楼房共有_________单元_________层,买受人所购房屋以自然习惯计数处于_________单元_________层,朝向为_________.

第4条 居住目的:出卖人知道买受人购买商品房系为自己住用、通过出租获得利润或者在商品房升值时通过及时转让获得利润,或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益。出卖人承诺在买受人购买此房屋后,本楼内其他房屋仅可作为住宅使用外,不得作为公司办公用房使用,以保持居住环境的安静与安全。如不能达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第5条 协商地点:本合同在签订及履行过程中,由各方依次选择谈判地点,分别为出卖人销售场所(_________市_________区(县)_________路_________号)或者为买受人及买受人的人指定的场所(_________市_________区(县)_________路_________号),各方应在会面协商时准备好应当提供的文件资料,以节省双方的时间。

第6条 土地权利:本项目由北京市政府有关机构批准立项,项目的批准文号为:_________;批准文件的主要内容为:_________.本宗土地原所有权人为:_________,原土地使用权人为:_________,国有土地出让合同编号为:_________;土地使用证号码为:_________,土地使用权期限为:_________年(自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日),土地使用权性质为:_________(商业或住宅)。

第7条 权利担保:考虑到目前出卖人无法提供正式《国有土地使用证》,为保证买受人的权利,出卖人承诺于_________年_________月_________日前向买受人提供正式《国有土地使用证》,并且在他项权利记录中不会有任何担保抵押记录,如到期不能提供,则买受人有权要求退房,出卖人则应当承担全部违约责任;如出卖人不同意退房,或者同意退房但没有同意之日起_________日内使买受人取回全部房款以前;出卖人都将因缺少《国有土地使用证》而每日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第8条 _________相关许可:用地规划批准部门为:_________,建设工程规划许可证:_________,建设用地规划许可证:_________.施工许可部门:_________,施工许可证:_________,开工证:_________.建筑企业:总设计单位:_________,建筑师姓名:_________,注册建筑师号码:_________,总施工单位:_________,总监理单位:_________.

第9条 _________销售许可:房屋销售许可

部门为:_________,房屋销售许可证:_________;出卖人承诺已经依照《城市房地产管理法》的规定,可以提供、办理并具备办理销售许可的全部文件。

第10条 购买过程:出卖人承诺买受人希望购买的第_________楼_________户已经与其他买受人签订了买卖合同,致使买受人的购买目的不能实现;如果买受人发现此套住的宅买卖合同晚于本买卖合同签订的日期,则视为受到出卖人的歧视,出卖人应当向买受人承担的违约偿责任为:每平方米支付_________元违约金,或者总额不低于10万元的补偿款。

第11条 _________商品房标准:商品房将适用标准为:_________作为本商品房的设计和建筑标准。商品房验收:由_________负责验收;由_________负责进行质量评价。

第2部分 广告与样品第12条 _________销售广告:买受人根据出卖人于_________年_________月_________日刊登在_________报第_________版的广告,参考出卖人提供广告(包括文字、图片、音像资料、电子出版物、网络),与出卖人就购买商品房一事进行协商;出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容,双方就可预见的内容进行约定,如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节作出说明时,则出卖人提供或的广告及宣传品可作为证据,证明出卖人承诺提供房屋符合广告宣传品中文字及图案的描述。

第13条 广告内容:广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积,广告中关于绿化园林的面积应当与房屋具有相同的比例;如实际情况与广告数量误差超过3%,如果此等误差显然不利于买受人,则买受人有权解除合同要求退房;暂不解除合同要求退房的,则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金……

第14条 样板间:考虑到目前出卖人制作的样板间是促使买受人购买房屋的重要原因,出卖人承诺在未来向买受人提供房屋质量、面积与装修标准不低于样板间,对于足以影响质量的瑕疵,买受人可以选择以下二种方式要求出卖人承担违约责任:

(1)两倍赔偿:出卖人根据质量导致的价格变化,以物品价格与安装、重作价格的两倍向买受人承担违约责任,且在入住之日起一个月内支付;

(2)解除合同:出卖人有权解除合同要求退房;暂不解除合同要求退房的,则出卖人应当将房屋修复,修复前视为未交房,并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第15条 样板间时间:出卖人承诺在买受人入住后三年内保存样板间,并且承诺在拆除样板间时征得买受人的同意,否则将向买受人支付5万元赔偿金。

第3部分 房屋质量第16条 质量原则:考虑到买受人支付的价款,买受人所购房屋各项验收标准不仅要达到合格要求,还应当达到优良标准;出卖人不得仅以房屋质量合格来履行合同义务,而是在满足基本质量要求的前提下,同时还需要达到买受人的特别要求,并证明其各项验收标准均达到优良等级。

第17条 建筑施工:出卖人承诺全部建筑材料均符合政府或者专业机构颁布的标准要求,其施工方法亦根据政府相关规范进行,全部材料实验结果及操作规范均可公开以备买受人的查阅。

第18条 防震减灾:考虑到买受人所购房屋将可能在未来时间内长期使用,出卖人应当向买受人提供楼房地震安全性能评价测试报告,以使买受人的安全在未来得到保障,否则买受人有权解除合同要求退房;暂不解除合同要求退房的,则出卖人应当将房屋修复,修复前视为未交房,并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第19条 墙体平直:房屋的墙体及平面均应当平直,倾斜角度不得大于0.1度,计算方法为:高度差/直线距离;不平直情况并不得超过政府规定的标准;如无法达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房;暂不解除合同要求退房的,则出卖人应当将房屋修复,修复前视为未交房,并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第20条 防水情况:房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水;如无法达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房;暂不解除合同要求退房的,则出卖人应当将房屋修复,修复前视为未交房,并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第21条 表面裂缝:出卖人承诺商品房内部无任何裂缝,保温层墙壁表面平整,瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙;出卖人保证房屋的沉降情况优于北京政府颁布的最高要求,并对于可能发生的加速沉降或不均匀沉降情况对质量产生的影响向买受人提供检测及评估报告。如果双方无法对是否是裂缝达成共识的,则双方从楼内业主中随机选择3人,由这3人确定是否属于裂缝、漏水、渗水、墙体平直等,此3人的观点应当作为有效证据。出卖人有义务申请有关机构就此问题进行评价,如出卖人不予以申请,则视为存在裂缝,买受人有权解除合同要求退房。

第22条 住宅寿命:出卖人承诺此住宅的安全使用寿命不低于70年,在30年内绝对不会产生主体质量问题,其质量足以抵抗八级地震所产生的不良影响;如果不能满足此等条件,出卖人将以全部房款的两倍向买受人进行赔偿,如果造成买受人及其亲属受到伤害的,按除支付全部医疗救助费用以外,还应当支付50万元赔偿;如果造成造成买受人及其亲属死亡的,则向死者亲属支付300万元赔偿金。

第23条 文件:考虑到房屋质量将在未来相当的时间内对买受人的安全与收益要求有巨大影响,而提供完全的质量文件是出卖人不可推卸的责任与义务,为充分保证买受人的知情权,出卖人除提交竣工验收备案表以外,还应当向买受人提效如下文件:

(1)施工单位的竣工报告;

(2)监理单位工程质量评价报告;

(3)勘察单位质量检查报告;

(4)规划部门出具的认可文件;

(5)卫生部门出具的水质检验合格文件;

(6)环保部门出具的认可文件;

(7)消防部门出具的消防验收合格文件;

(8)电梯工程监督报告;

(9)施工单位签署的质量保修书;

(10)抗震评估机会出具的地震安全性能评价报告;

第24条 文件交付:

(1)全部质量文件上述文件应当于入住前交付给买受人,没有上述文件不视为交房;即使买受人入住,仍有权出卖人每日承担千分之一的违约金;

(2)如无法按时交付上述文件,则买受人有权解除合同要求退房;暂不解除合同要求退房的,则出卖人应当将房屋修复,修复前视为未交房,并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第25条 质量标准:商品房设计质量不应低于各级政府有关机构颁布的最有利于买受人的标准,本合同最后所列明的各项规范及标准均为出卖人应当遵守的强制性标准,即出卖人所提供的房屋质量不得低于各项规范的要求;如无法达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房;暂不解除合同要求退房的,则出卖人应当将房屋修复,修复前视为未交房,并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第26条 质量证明:考虑到出卖人的优势地位,出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量合格的申报手续及质量评价报告;当买受人对此报告提出异议时,出卖人应当证明这种异议不成立;出卖人不能证明的则视为存有质量瑕疵,在瑕疵未消除前不视为交房。

第27条 质量评价:出卖人在交付商品房前应当提供质量评价报告;买受人有权查验与商品房质量相关的全部文件,有权委托相关机构对商品房质量进行重新评价,此等机构可能并非在国内注册或登记;如出卖人拒绝提供文件,或者在买受人申请重新质量评价时拒绝进行协助,则视为房屋质量不符合规定而不能交房;则买受人有权解除合同要求退房,暂不解除合同要求退房的视为未交房,出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第4部分 户型空间第28条 商品房户型:_________室_________厅_________卫_________浴_________厕_________厨,本商品房使用率为:_________;房屋层高:_________毫米;室内净高:_________毫米;立面图中所列尺寸如无特别说明均为净高度。

第29条 起居室尺寸:长度:_________宽度:_________高度:_________其他:_________(毫米);

第30条 书房尺寸:长度:_________宽度:_________高度:_________其他:_________(毫米);

第31条 卧室尺寸:长度:_________宽度:_________高度:_________其他:_________(毫米);

第32条 卫生间尺寸:长度:_________宽度:_________高度:_________其他:_________(毫米);

第33条 厨房尺寸:长度:_________宽度:_________高度:_________其他:_________(毫米);

第34条 阳台尺寸:长度:_________宽度:_________高度:_________其他:_________(毫米);

第35条 过道尺寸:长度:_________宽度:_________高度:_________其他:_________(毫米);套内楼梯:长度:_________宽度:_________高度:_________其他:_________(毫米);

第36条 重要门窗:长度:_________宽度:_________高度:_________下沿距地面:_________(毫米);

第37条 贮藏空间:长度:_________宽度:_________高度:_________其他:_________(毫米);

第5部分 房屋面积第38条 建筑面积:

(1)文字定义:商品房销售的建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用面积之和。

(2)总建筑面积为:_________平方米,套内建筑面积为:_________平方米,阳台建筑面积:_________平方米,另室内墙体面积为:_________平方米……

第39条 建筑面积变化:

(1)面积范围:买受人所购商品房约定建筑面积为_________平方米,如果经过实际测量后,面积在_________至_________平方米之间的,则双方据实结算,多退少补。

(2)面积超出:买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后,大于_________平方米的,出卖人无权要求买受人支付多余价款,并且应当据实办理产权登记。

(3)面积不足:买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后,小于_________平方米的,出卖人应当根据与约定建筑面积的差值,双倍向买受人支付多收价款,并且应当据实办理产权登记,当此面积小于_________,买受人有权解除合同要求退房,暂不解除合同要求退房的视为未交房,出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

(4)面积费用:鉴于目前买受人所购商品房面积所适用的契税为2%,如果因为出卖人的原因使面积扩大,导致买受人不得不支付比原来税率更高的税费,因此而多支付的税费,由出卖人承担;买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用(物业管理费、取暖费用等)的增加,必须支付的由出卖人承担,买受人保留退房的权利。

第40条 分摊的公用面积:

(1)文字定义:可分摊的公用面积是指与商品房在同一幢楼内且为本楼提供公共服务的建筑面积。

(2)基本原则:此部分仅存在于与本楼内部并与本楼建筑结构中存有相连结的部分并且仅向本楼居住者提供非营利,不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

(3)分摊构成:公共门厅、电(楼)梯前厅、电梯井、电梯间、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房及仅为本楼服务的其他设备间;套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

(4)面积核实:因分摊的公用面积涉及范围大、操作过程复杂,使买受人无法核对及查实,可能给合同一方提供欺诈机会;为保证交易的公平性,出卖人根据《房产测量规范》和《房产图图式》提供公摊面积的构成与尺寸,以使买受人可以根据自有的条件对面积进行核对。

第41条 套内建筑面积:

(1)文字定义:套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三者之和。

(2)面积范围:买受人所购商品房约定套内建筑面积为_________平方米,如果经过实际测量后,面积在_________至_________平方米之间的,则双方据实结算,多退少补。

(3)面积超出:买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后,大于_________平方米的,出卖人无权要求买受人支付多余价款,并且应当据实测面积办理产权登记。

(4)面积不足:买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后,小于_________平方米的,出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值,双倍向买受人支付多收价款,并且应当据实测面积办理产权登记。

(5)比例增加:交房后,套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发生增加的,应当按相同比例增加,建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的,买受人无须为任何增加的面积支付费用。

(6)比例减小:交房后,建筑面积、套内建筑面积与合同约定相比都减少的,应当按相同比例减少;建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的,出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款,包括要求出卖人退还全部房款或面积变化应退的房款,买受人有权选择诸多退款方案中的一个。

第42条 套内使用面积:

(1)文字定义:套内使用面积是指各功能使用空间(如卧室、起居室等)墙体内表面所围合的水平投影面积之和。

(2)面积构成:卧室面积:_________平方米、书房面积_________平方米,客厅面积:_________平方米、卫生间面积各为:_________平方米;面积的数字以出卖人现有的平面图纸为标准。

第43条 使用面积变化:

(1)面积范围:买受人所购商品房约定使用面积为_________平方米,如果经过实际测量后,面积在_________至_________平方米之间的,则双方据实结算,多退少补。

(2)面积超出:买受人所购商品房使用面积经过实际测量后,大于_________平方米的,出卖人无权要求买受人支付多余价款,并且应当据实测结果办理产权登记。

(3)面积不足:买受人所购商品房使用面积经过实际测量后,小于_________平方米的,出卖人应当根据与约定使用面积的差值,双倍向买受人支付多收价款,并且应当据实测结果办理产权登记。

第44条 露台面积:鉴于露台面积并不计算

在买受人购买面积之中,出卖人将面积为:_________平方米的露台之使用权交付给买受人,买受人在使用过程中无须支付物业管理费;如出卖人或者第三人或者行政机构阻碍买受人使用此部分面积,则出卖人应当根据平均房价的三倍与按露台总使用面积计算应当退还给买受人的费用。

第45条 面积测量:房屋分摊的公用部分、面积及全部长度尺寸应当注明,经过测量的应当提供符合《房产测量规范》和《房产图图式》的测量报告,使买受人有权可以获得精确的详细内容。

第46条 测量机构:测量机构应当是取得中央政府机构测绘专业管理机构颁发的测量资格的机构,测量义务不得委托给他人;没有专业资格的机构测量的数据无效,买受人有权拒绝支付房款。

第47条 面积核实:买受人有权根据测量报告对任何一个尺寸进行核实,此等核实无需复杂的测量工具,仅凭于任意一个市场上购买的米尺等测量工具即可进行测量;买受人有权在入住前或入住后对室内全部长度、宽度、高度尺寸进行测量;如果需要对全楼进行测量的,出卖人有义务向买受人提供与本楼相关的图纸,买受人也可以召集楼内其他业主共同进行测量。

第48条 测量争议:买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量,如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异,则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定,在此以前买受人有权先行入住,并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。

第49条 通知到场:当买受人对公共面积进行测量时,如果发现出卖人提供的尺寸与事实不符,则可以通知出卖人到场进行共同测量,此等通知可以通过电话、普通信函或挂号信函或特快专递或者传真,出卖人得知通知后应当到场;拒不到场的,买受人即可自行进行测量。

第50条 违约条件:买受人以约定方法得到的任一个尺寸结果,与出卖人提供的图纸不符,则视为出卖人提供的公摊面积不合法,买受人有权拒绝支付公摊面积的费用;出卖人不得以此为理由拒绝交付房屋,并仍应及时为买受人办理《房屋所有权证》。

第51条 违约责任:当出现上述违约条件后,出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款作为违约金,不能退回的,逾期则每天应当支付总房价百分之一的违约金。

第6部分 建筑设备第52条 用水供应:出卖人在买受人入住时提供24小时供水,水源由市政机构提供,压力为_________.出卖人在买受人入住时提供24小时热水,温度为_________;价格_________.如不能达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第53条 排水设施:出卖人在入住时保证买受人室内的排水设施可以使用。室内排水共有地漏_________个,分布在卫生间、厨房等。如不能达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人应向买受人按日到支付违约金,违约金标准为总房价的千分之一。

第54条 管道密封:出卖人应当在买受人入住时提供管道压力测试数据,并保证管道不会出现任何泄露;如果室内发生液体或气体泄露,导致买受人的装饰装修家具损坏的,如果买受人不能证明自己没有责任,则出卖人应当以5倍装修家具款额或者每人每日500元作为赔偿,以补偿买受人在选择装修企业、设计施工所支付的费用与耗费的时间。如液体或气体的泄露给买受人或其亲属或其他人员造成伤害,则出卖人应当同时承担违约责任或侵权责任。

第55条 管线安装:出卖人承诺不在商品房内通行任何公用管线。所谓公用管线是指管线内的物、气体不直接从此管内进入到买受人室内且供买受人单独使用;如有通过,则视为合同的变更,买受人有权拒绝支付任何费用,并有权要求出卖人进行修改;在修改完成以前,视为商品房仍末交付;不能修改的,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第56条 电梯使用:本单元共有电梯_________部且不得少于两部,型号为_________,额定载重量不得低于_________公斤,每部电梯服务住户数量不得超过50户,电梯终生保修,买受人可以24小时使用电梯,并可以到达商品房所处层楼,等待时间不得超过3(或18)分钟。如不能达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第57条 电梯安全:电梯安全的责任由出卖人承担,当因买受人或其亲属或其他人员因乘坐电梯受到伤害,受害人及相关权利人有权要求出卖人同时承担违约责任和侵权责任。

第58条 消防设施:出卖人提供的消防设施为:_________;并在交房时取得消防机构的认可;如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第7部分 电气部分第59条 电力供应:出卖人承诺以符合市政要求的民用电标准提供电力供应,并承诺绝对不以施工用电向买受人提供电力供应;所提供的电力负荷_________KVA,计费设备为_________,插座位置_________,数量_________,供电平面图_________,可使用时间:_________年_________月_________日。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第60条 通讯设施:线路数量_________条,出口位置:见图纸,使用时间为:_________年_________月_________日,如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第61条 其他线路:有线电视数据线至少一条,出口位置在:_________,使用时间:_________年_________月_________日。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第8部分 供暖与燃气第62条 供暖设备:供暖设备名称_________型号为:_________生产企业:_________:适用标准:_________.安全使用时间20年,出卖人保证燃气设备的安全性,并承担由此产生的产品质量责任;在产品质量争议时由出卖人承担质量无瑕疵的证明责任。

第63条 技术指标:在封闭状态下的室温不低于20度时每个月用气量不高于300立方米,温度:_________湿度:_________暖气片数量_________.如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要

求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第64条 暖气计费:暖气价格不高于政府规定的标准,计费方式_________及价格_________每月每平方米。

第65条 使用时间:_________出卖人承诺应当于_________年_________月_________日开通暖气供应。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人向买受人按日支付违约金,违约金标准为总房价的千分之一第66条 燃气品质:燃气设备:_________计量设备:_________计费方式及价格:_________;燃气安全装置为_________.

第67条 使用时间:燃气交付使用时间为_________年_________月_________日_________,如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人按日支付相当于总房价千分之一的千分之一。

第9部分 装修标准第68条 室内装修标准:室内经过装修不得低于或者超过下述标准《人造板及其制品中甲醛释放限量》、《溶剂型木器涂料中有害物质限量》、《胶粘剂中有害物质限量》、《木家具中有害物质限量》、《壁纸中有害物质限量》、《聚氨乙烯卷材地中有害物质限量》、《地毯、地毯衬垫及地毯用胶粘剂中有害物质释放限量》、《混凝土外加剂释放限量》、《建筑材料放射性核素限量》及其他安全标准。

第69条 施工标准与做法:

(1)厅:地面_________,墙面_________,天棚_________,门窗_________,其他_________;

(2)房:地面_________,墙面_________,天棚_________,门窗_________,其他_________;

(3)厨:地面_________,墙面_________,天棚_________,门窗_________,其他_________;

(4)卫:地面_________,墙面_________,天棚_________,门窗_________,其他_________;

(5)其他:地面_________,墙面_________,天棚_________,门窗_________,其他_________;

(6)前款没有说明的,由作为本合同附件的《装修施工图》确定。

第70条 装修材料:出卖人提供的材料和设备质量必须符合国家标准,有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等,不得使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。_________出卖人提供的材料和设备必须符合国家环保标准,包括但不限于完工后的室内空气质量,辐射、照明和噪音强度等指标,使买受人达到安全居住、生活的目的。_________出卖人违反前两款规定的,应当立即更换和重做,更换后的材料和设备不再收费,原工期不变。

第71条 材料价格_________:_________施工使用的材料和设备见作为本合同附件的《主要材料报价单》、作为本合同附件的《辅助材料报价单》,出卖人的人工费见作为本合同附件的《人工费报价单》;_________出卖人应在《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》中注明材料和设备的名称、生产厂厂名、厂址、品牌、型号、规格、等级、价格和数量……

第72条 装修价款:该房屋工程总价款为_________元,其中材料费_________元、人工费_________元、管理费_________元、设计费_________元、垃圾清运费_________元、税金_________元、其他费用_________元。工程总价款是各分项价款的总和。前款所述的总价款和分项价款是出卖人的预算价格。结算价格超出预算价格的,买受人按预算价格支付工程总价款;结算价格低于预算价格的,买受人按结算价格支付工程总价款。出卖人对材料费、人工费、管理费、设计费、垃圾清运费的报价,不得超过本合同签订时该费用的市场平均价格;出卖人在本合同中的报价超过市场平均价格的,按市场平均价格结算;双方对前款所述的市场平均价格有异议的,可以委托价格评估部门评估,价格评估部门的评估结论,双方应当接受。

第73条 瑕疵补救:出卖人提供并已经使用的材料和设备与《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的规定不符的,买受人有权选择以下列方式之一处理,出卖人应当接受:

(1)买受人同意继续使用的,出卖人免收该材料和设备的费用;

(2)买受人不同意继续使用的,出卖人应当根据《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的规定更换和重做,更换后的材料和设备费减半收取,原工期不变。

(3)玻璃幕墙:考虑到玻璃幕墙可能对室内外环境产生不良影响,出卖人承诺未经过买受人同意,不使用玻璃幕墙,否则买受人有权解除买卖合同,买受人暂不解除合同的,则出卖人按总房价的千分之一每日向买受人支付违约金。

第74条 品质保证:出卖人承诺装修时将向买受人提供材料表与设计图,如果没有材料的详细规格,则双方认为由买受人将有权选择最高品质的产品,而计价则由最低计价,例如:双方如果没有就门进行约定,则由买受人选择价值5000元的门,则在最终结算时只能按_________元计价,由出卖人做为对买受人的赔偿。

第75条 装修变更:买受人变更施工内容的,出卖人应当同意。工期、总价款、《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的内容相应变化的,经买受人书面确认后生效。

第76条 违约责任:装修交付使用时间为_________年_________月_________日,如不能达到此交付时间要求并符合前述质量标准,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金。

第10部分 室内环境第77条 健康保证:考虑到房屋室内外的各项设备及设施将对买受人的健康产生长久的影响,因此出卖人承诺与本房屋的全部设计条件均依据政府的要求进行设计;如果存有可能导致疾病传播的设计缺陷;如不能达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第78条 日照时间:考虑到采光系决定房屋价格的重要构成内容,出卖人承诺房屋全年在日照时间最短的一天(冬至日),其窗户能够接受的满窗日照时间为6小时,由出卖人提供具体数据;如不能达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第79条 自然通风:考虑到室内通风涉及买受人的安全,系决定房屋价格的重要构成内容,出卖人承诺其自然通风性能不低于政府商品房设计标准的最高要求,具体内容由出卖人提供数据;如不能达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第80条 室内保温:考虑到房屋保温情况将对买受人的生活质量有重要影响,出卖人承诺室内保温不低于政府商品房设计标准的最高要求,具体内容由出卖人提供数据;如不能达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第81条 房屋隔热:考虑到房屋隔热情况将对买受人的生活质量有重要影响,出卖人承诺外墙隔热不低于政府设计标准的最高要求,具体内容由出卖人提供数据;如不能达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第82条 噪声隔音:考虑到室内噪声隔音将对买受人的身心健康有重要影响,出卖人承诺墙体隔声情况不低于政府设计标准的最高要求,具体内容由出卖人提供数据;如不能达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第83条 电磁辐射:考虑到室内外电磁辐射可能严

重影响买受人的身体健康,出卖人承诺不低于政府设计标准的最高要求,具体内容由出卖人提供数据;如不能达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第11部分 室外环境与绿化第84条 周边建筑:本商品房周围_________米外无其他建筑物,从本商品房各窗户、门及门外50米内没有公共垃圾处理场所、污水处理站、供变电站、公共停车场、有轨交通工具等其他设施。出卖人与本商品房相连的建筑物中没有任何饭店餐饮设施、洗浴场所等其他可能声生油污、躁音等污染的设施,以免使买受人的居住环境受到不良影响。

第85条 采光保障:出卖人应当知道在本楼房与其南侧的建筑物之间的距离,并承诺此距离绝对不会影响买受人所购房屋的采光;其间距系数不得小于1.8,以保证买受人所购商品房之室内的能够直接被阳光所照射。

第86条 环境绿化:本商品房_________米范围内不可能再建设任何非绿化设施,如不能达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第87条 绿地定义:所谓绿地是处于房屋以外,种植于地面的自然植物,指高度不低于50厘米,可以包括杨树、柳树、槐树、梧桐,其目的在于给买受人以心理上的舒适感觉,并且能够产生隔音、清洁空气的作用,绿化植物寿命不应低于10年。

第88条 绿地面积:考虑到绿地面积将对买受人生活有重要影响,出卖人承诺本社区绿地面积为:_________平方米,绿化率不应低于北京市标准,交付时绿化率的计算方法为地面绿地面积与总建筑面积之比,房屋交付时本社区的绿化率不低于30%,交付使用时间:_________年_________月_________日;如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人向买受人按日支付违约金,违约金标准为总房价的千分之一。

第89条 气味条款:本商品房敞开门窗后,不会闻到任何异味;室内在任何条件下均不会出现异味。双方对是否是异味有争议的,可以随机选择3人进行评价,以多数人的意见作为最终结果;此三人的决定如果未被执行,其决定应当在诉讼中作为决定性证据。

第90条 环保噪声:本商品房敞开门窗后,白天来自室外的声音不高于60分贝,夜晚不高于50分贝,室内原有设备不会产生任何声音。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人向买受人按日支付违约金,违约金标准为总房价的千分之一。

第91条 电磁辐射:出卖人承诺不在房屋室外500米内及本商品房楼上建造或允许他人建造任何电磁发射装置,包括寻呼台发射台、移动电话发射台、广播电视转发台或其他有辐射的装置;如果有此设施,无论是否影响人体健康,买受人均有权解除合同要求退房,出卖人将承担违约责任。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人向买受人按日支付违约金,违约金标准为总房价的千分之一。

第12部分 社区及设施第92条 社区名称:本商品房所属社区经政府地名管理机构确定为:_________,本小区属于政府管理机构认可的合法社区。考虑到社区名称的稳定性有利于买受人购买房屋的增值,因此出卖人承诺将在未来时间内始终使用的名称为_________;如此名称发生变化,出卖人承诺将赔偿给买受人总房价百分之三,作为因名称变更给买受人造成损失的赔偿。

第93条 自用车位:出卖人向买受人提供安全停车的车位壹处,具置为:_________,买受人无须为此车位支付任何费用;如果需要支付费用则每月不超过_________元,且在买受人于_________年_________月_________日时即开始使用。

第94条 建设概况:本社区总用地面积为:_________,总建筑面积为:_________平方米,其中商品房面积为_________平方米,公用建筑面积为_________平方米,重要指标容积率为:_________;出卖人承诺在合同或广告中所说明的公共设施均可在买受人入住时投入使用,如果本社区可能进行分期建设,则前述设备及设施均与后期工程无关。

第95条 施工进程:社区共有楼房_________幢,其中一期工程_________幢,二期工程_________幢,各期工程的开工时间与竣工时间分别为:_________年_________月_________日和_________年_________月_________日。

第96条 设施使用:社区所属的共用设施系为社区居民生活、工作方便而建设,不应向买受人及其家庭成员收取费用,其功能不得侵害买受人利益,设计及建筑标准均不低建设部相关技术标准。

第97条 参考标准:本社区的公用设施的具体质量、数量由出卖人提供数据标准,其标准不低于《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》的规定,不能提供的应当按照出卖人的各种广告资料作为标准,最终是否达到标准则出卖人自己证明,否则推定出卖人有违约责任,其违约责任为每平方米_________元。

第98条 公共设施:幼儿园_________个,面积为_________平方米,交付使用时间:_________年_________月_________日;学校_________个,其中小学_________个,中学_________个,面积为_________平方米,交付使用时间:_________年_________月_________日_________;医院(_________级_________等)_________个,面积为_________平方米,交付使用时间:_________年_________月_________日_________;停车场_________个,面积为_________平方米,交付使用时间:_________年_________月_________日_________;邮局_________个,_________交付使用时间:_________年_________月_________日;娱乐设施:_________交付使用时间:_________年_________月_________日;邮政交付使用时间:_________年_________月_________日;电话接通时间:_________年_________月_________日。

第99条 道路交通:交通

公路等级为:_________公路宽度:_________道路质量:_________;所述公路或者道路应当可通过车辆,否则不视为交付,交付使用时间_________年_________月_________日;本商品房可使用道路为宽度不低于6米,社区内应当有人车分行的道路,以保证买受人与家庭成员安全交通,道路标识应当符合国家或北京市最高标准。

第100条 居住安全:交付时社区内不应当有正在建设的建筑物,在买受人可能经过的道路绝对不允许有任何可以产生坠落的物品;道路平面绝对不得有可能阻碍行人或者车辆的坑、沟、井或者其他产生危险的建筑物或者构筑物。

第101条 商品房标识:社区内的所有建筑物应当有明确的标识,以利于买受人的特殊家庭成员能够顺利找到买受人所购商品房。

第102条 建设标准:出买人承诺本社区的设计与施工标准不低于《城市居住区规划设计规范》中的最高标准,如果北京市有更为有利的设计规范,买受人有权适用此规范,双方对标准的选择有争议时,买受人有权从不同的标准选择较为有利的条款适用。

第103条 违约确定:对出卖人提供的各种设施是否合乎约定,应当由双方协商,协商不成的,由买受人与出卖人共同随机选择三人,选择方法见本合同争议解决中的约定,由其对此争议做出仲裁裁定。

第104条 违约责任:出卖人违反上述约定的,应当继续履行合同,交房时间从承诺全部履行完毕之日开始计算,详细条款见本合同的违约责任;出卖人不能在宽限期(_________日)内完成交付的,买受人有权解除合同要求退房,如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第13部分 价格付款第105条 公平价格:

(1)买受人所购房屋价格为_________(大写:_________元);

(2)出卖人不得将同幢的其他房屋以明显优于买受人的价格出售给其他买受人(差额应在合理范围内),否则将认为是对买受人的岐视或价格欺诈,出卖人承诺并承认买受人有要求同等优待的权利。

(3)均价:出卖人承诺此楼的平均价格为_________(大写:_________元),所谓平均价格是指全楼成交款与全楼套内使用面积之比,如果在买受人发现自己所购房屋的均价并非此数额,则有权要求出卖人每平方米支付_________(大写:_________元)的违约金。

第106条 分期付款:如房屋目前尚不能交付使用,而买受人一次将全部房款交付给出卖人显然存有巨大风险,为此双方商定以如下方式向出卖人支付房款:

(1)第一次付款:相当于总房价的20%,由买受人自行于签订合同时支付;

(2)第二次付款:相当于总房价的20%,由买受人通过贷款银行于房屋主体竣工后支付。

(3)第三次付款:相当于总房价的20%,由买受人通过贷款银行于全部内部设备安装完毕后支付。

(4)第四次付款:相当于总房价的20%,由买受人通过贷款银行于房屋全部装修工程竣工后支付。

(5)第四次付款:相当于总房价的20%,由买受人通过银行于房屋交付使用且入住后支付。

第107条 工期证明:上述施工进度应当与实际情况相符,而且出卖人应当提交设计企业、施工企业和监理企业出具的证明,此证明除证明工期已经达到付款期限外,还应当由签字证明人承诺如果不能证明工期进度的,则签字企业及签字人承担连带欺诈赔偿责任。

第108条 房款障碍:如因出卖人原因致使买受人无法取得银行贷款或公积金贷款,则出卖人在10日内比照退房条款归还买受人已经支付的全部房款;如出卖人证明系买受人原因致使买受人无法取得银行贷款,考虑到买受人可能受到的损失,则出卖人在10日内比照退房条款归还买受人已经支付的全部房款。

第14部分 房屋交付第109条 交付含义:本合同所称交付是指占有及使用的交付,以保证买受人可以正常使用,以实现居住目的,并不代表所有权的转移。

第110条 交付时间:商品房交付时间为_________年_________月_________日,社区设施环境交付时间为_________年_________月_________日。

第111条 交付程序:

(1)入住通知:出卖人向买受人发出入住通知书;

(2)书面签收:买受人书面签收“收到入住通知书”;

(3)钥匙收条:买受人书面签收“商品房钥匙收到条”;

(4)随附资料:出卖人提供商品房质量备案表、商品房长度高度细节尺寸及面积测量结果;

(5)其他条件:其他合同中约定的条件也应当具备,房屋交付时出卖人及其他任何第三方不应再收取任何费用作为买受人入住的先决条件,否则买受人有权依此每天获得总房价百分之一的赔偿金。

(6)不视为交房:上述条件缺少任何一条,均不构成商品房的交付。

第112条 入住缴费:出卖人不得要求买受人入住前支付以下费用:物业管理费、产权证费用、车位费用及其他由买受人享受服务的代办费用,除此外无须支付任何费用;买受人有权拒绝支付任何本合同没有明确说明的费用。

第113条 买受人入住:考虑到买受人在入住前已经支付了大量房款,因此出卖人在交付房屋时不得以任何理由阻碍买受人入住,出卖人同时应当保证所聘请的先期物业管理公司或者其他相关机构和人员也不得以任何理由阻碍买受人入住;当此等阻碍情况发生后,买受人有权不经过任何机构或人员的许可入住,此时任何人的阻挡行为均视为违法。

第114条 交付验收:买受人在出卖人所建房屋完工后,可以进入室内进行观察,并可以聘请相关专家对其进行评价,出卖人及其聘请的机构或人员,不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。买受人可以进行如下项目的评价与验收:建筑质量、室内设施、室内外环境、社区质量及其他验收。

第115条 延迟交付:当出卖人无法按期交付时,则买受人有权通知出卖人解除合同,或者以予出卖人_________日的宽限期,在宽限期内出卖人仍然不能交付的,买受人有权解除合同。

第116条 交付效力:出卖人将房屋交付给买受人后,买受人即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权,并有权对房屋进行装修;如果房屋已经办理完毕竣工备案,则买受人有权进入,并对房屋进行管理与控制。

第117条 文件内容:商品房质量保证书及商品房使用说明书,其内容不得低于政府最高标准。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第15部分 初步验收与保修第118条 初步验收:鉴于商品房质量无法立即做出判断,买受人无法在交付使用后立即对质量做出判断,因此双方共同认为质量的评价与验收是一个较长的过程,买受人仅能对外观部分进行初步使用性评价。

第119条 保修内容:主体结构、公用部分、环境设施、建筑外表部分、装修部分、室内电气部分、室内暖通部分及其他由出卖人提供的内容;出卖人将提供全部施工图、设计图、各种管线图等技术资料,以保证买受人或者买受人的集体组织或者小区业主委员会或者小区居委会能够根据此技术资料对房屋进行全面的修缮与养护;并承诺20年之内买受人所支付的维修成本不可能高于房屋价格的20%。

第120条 责任承担:如果入住后发生漏水、裂缝等质量瑕疵,应当由出卖人承担责任,并立即进行修复,出卖人不得以任何理由将此责任转移至第三方如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第121条 保修期间:_________年,从_________年_________月__

_______日到_________年_________月_________日共计五年;不低于建设部《房屋建筑工程质量维修办法》的规定,当开始日期与交房日期不一样的,则从交房日期开始,按最益于买受人的时间进行计算。

第122条 故障排除:自买受人电话通知后4小时内维修人员应当到达现场,8小时内将故障排除。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第16部分 所有权证第123条 房屋所有权:

(1)取得标志:房屋所有权的取得以北京市政府颁发的《房屋所有权证》为标志。

(2)取得时间:取得房屋所有权证的最后期限为_________年_________月_________日,如出卖人不能在此最后期限前使买受人取得房屋所有权证,则确认为无法取得房屋所有权证。

(3)违约责任:一旦无法取得产权证后,出卖人应当30日内立即退还买受人已经支付的房屋款,并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。

(4)选择权利:当无法取得所有权证后,买受人有权选择是否解除合同并且退房,如买受人同意延长等待时间,则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。

(5)所有权保证:出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人,出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人,因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在北京市房屋所有权登记机构取得《房屋所有权证》及他项权利证书,如买受人无法取得上述证明,则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款,并且赔偿买受人因此而产生的一切损失:包括银行的贷款利息、银行罚息、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的租赁费用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失及其他损失。

(6)费用分担:在办理房屋所有权证时,双方平均承担税款费用。

第124条 所有权证的办理:

(1)出卖人有义务为买受人办理所有权证书,在买受人入住前30天通知买受人支付办理产权证所需要的全部材料,买受人提供全部材料后60日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料(包括出卖人的全部资料)交付给北京市房屋所有权证登记机构,并且出卖人承诺在_________年_________月_________日前为买受人办理完毕房屋所有权证;如买受人在此日期前不能取得所有权证的,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

(2)买受人有权选择是否自己办理房屋所有权证,出卖人承诺出卖人提供的资料足以使买受人通过个人行为取得房屋所有权证;买受人自己办理所有权证的,则自入住后60天内,最迟日期为_________年_________月_________日,出卖人将全部相关手续交付北京市_________区房屋土地管理局进行备案,并将备案情况书面通知买受人,以保证买受人凭此备案可以独立办理房屋所有权证。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

(3)如果北京市_________区房屋土地管理局在为买受人办理房屋所有权证时,认为出卖人提供的材料不足以办理房屋所有权证,尽管买受人可能无法就此取得证据,但仍视为出卖人违约;出卖人只有通过取得权属机构出具的证明出卖人手续完备的证明后才能免除自己的违约责任。此时出卖人应当根据北京市_________区房屋土地管理局或者买受人的要求提供全部资料,如果自前述要求发出之日起60天内出卖人无法提供所需文件,则买受人有权解除合同要求退房。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第125条 转移效力:买受人取得所有权证书后,即取得与房屋相关的全部权利,涉及房屋的风险同时发生转移,出卖人不得以任何理由干涉买受人行使对房屋的所有权。

第126条 土地使用权:考虑到我国目前实行的土地使用权制度,出卖人还应当向买受人提交《国有土地使用证》,并保证上面载有买受人的姓名与权利,此项证明应当在_________年_________月_________日前为买受人办理完毕。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第17部分 前期物业管理第127条 物管公司:

(1)考虑到前期物业公司由出卖人选择,出卖人应当保证物业管理公司有较好的声誉,有相应的资格与能力来维护买受人的各项权利;

(2)如出卖人希望买受人选择物业公司,则应当将物业管理公司的情况通知买受人,以使买受人正确选择,在买受人众多的情况下,可以在某个约定的时间内,根据多数人的选择进行决定。

第128条 服务期限:首期物业管理公司的服务期限不超过1年,自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日,期限届满后,由小区或者本楼业主委员会另行决定;如果届时业主委员会尚未成立,则出卖人承诺在期限届满后3日内组织全体业主对物业管理公司的选择进行无记名直接投票,以决定是否继续聘请出卖人指定的物业管理公司。

第129条 物管费用:物业公司的收费范围与标准不得超过北京市政府的相关规定,其中保洁费:_________元/每月每平方米;治安费_________元/每月每平方米;水费:_________元/每吨;电费:_________元/每度;燃气费:_________元/每平方米;其他费用:_________元。

第130条 管理责任:楼内外清洁,出卖人应当在买受人楼层设立可以方便使用的垃圾收集处,至少每小时清理一次;出卖人选择的物业公司应当保证买受人及亲属和相关人员的人身安全、财产安全及汽车安全。出卖人应当承诺室外持续躁声不高于60分贝,每小时持续时间不超过5分钟,每月仅能有1天可产生噪声,以保证买受人生活舒适不受影响。如果出卖人将此义务转让给首期物业管理公司,则应当保证其履行义务。

第131条 维修基金:如果买受人支付的维修基金由出卖人所聘请的物业公司收取,则出卖人将保证此部分维修基金不会被滥用;出卖人同时保证买受人有权随时知道维修基金的存放地、保管人及用途;出卖人保证当买受人认为维修基金未被正确使用时,无须出示任何证据,即有权要求将维修基金存放于公证机构;如出卖人不能履行上述承诺,则买受人有权要求出卖人按总房价10%支付违约金。

第132条 服务时间:物业管理的时间至少在_________年_________月_________日以前开始,以保证买受人能够及时享受到相应的物业管理服务;为保护买受人的尊严及权利,出卖人承诺买受人生活所有的水、电、煤气、天然气等费用均在公共银行支付即可,其购买数量不受任何限制,物业公司不得控制此等费用的收取,无论如何不得限制上述资源的使用;如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人向买受人按日支付违约金,违约金标准为总房价的千分之一。

第133条 证明责任:物业公司负责证明向买受人提供安全及时达标的物业服务,如不能证明则视为出卖人不能提供相应水平的物业服务。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人向买受人按日支付违约金,违约金标准为总房价的千分之一。

第18部分 业主委员会第134条 姓名知情:为方便买受人组织小

区委员会或其他业主维权组织,当本楼居住者达到30%时,出卖人应当将其他业主的姓名及联系方法以信函形式告之买受人,以利于买受人与其他业主进行沟通;但考虑到不影响其他业主的权利,他们书面拒绝的除外。

第135条 知情权利:出卖人提供的各项证据和资料,如有相反证据足以说明与事实不符,则向买受人支付总房价百分之一的违约金。

第136条 业委会登记:出卖人在入住后三个月内,出卖人承诺物业公司将召开第一次产权人会议或者产权人代表大会,六个月内将全部业主委员会的登记材料报到有关机构;每延迟一天将向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第137条 组织权利:在社区业主委员会没有成立以前,买受人有权自己组织临时性业主组织(如业主联谊会),其作出的决定代表多数业主的选择,应当视为有效的选择。买受人有权在支付首付价款后即开始组织业主委员会或类似组织,买受人可以选择社区公告、网络公告、报纸公告等方式召集其他买受人参与,出卖人应当积极配合,为组织业主委员会提供买受人要求的证明文件,使其可以及时在相关管理机构处获得批准或登记。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第138条 通知权利:买受人有权向其他业主信息或者通告,并就质量或者物业管理问题与其他业主进行协商,出卖人不得阻碍买受人行使此权利;鉴于买受人的弱势地位,出卖人对于买受人在业主委员会筹建或运行中的言行,不应向买受人提出任何侵权责任要求。

第139条 财物交付:出卖人应当将相关财产,在业主委员会成立后3日内开始办理交接手续,每天工作时间不低于8小时,并且在30日将全部财产交付完毕,对于其中有损坏的财产应当修复或者以市场价格进行赔偿;如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第19部分 消费者权利保护第140条 身份权利:买受人作为商品房的消费者,其知情权利及其他权利应当得到尊重和保护。买受人有权就组织业主维权机构在所居住区内或者新闻媒介维权信息,出卖人及聘请的前期物业管理公司不应阻碍买受人行使上述权利。

第141条 知情内容:买受人有权获知与房屋相关的施工进度、设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格等信息,有权取得与本商品房相关的设计文件、与本商品房所有权相关的法律文件复印件,并有权获得与房屋相关的诉讼信息;出卖人承诺在房屋交付前将此等全部资料保存于城市建设档案管理机构,使买受人随时可依据有关规定进行查验阅读;如果买受人无法在此等机构查阅房屋相关资料,则推定出卖人建筑工程质量存有瑕疵,出卖人将一次性补偿买受人5万元。

第142条 施工进度:出卖人将根据向有关机构提供的工期进行施工,现有的工期计划基础部分(地基土石方、结构、正负零)将于_________年_________月_________日完成;主体结构完工时间:年月日;楼外屋面装修完成时间_________年_________月_________日;室内装修和设施安装:_________年_________月_________日;交付使用_________年_________月_________日。

第143条 工程监督:鉴于建筑工程完工后,房屋质量的瑕疵可能在短时间内无法发现,为保护买受人的合法权利,买受人有权对施工工期和工程质量进行监督;当出卖人未按照合同约定由_________完成建筑工程时,或者承建人没有按照政府的强制性规定进行施工时,或者监理人不能履行质量监督义务时,除非出卖人提出相应的担保,买受人有权提出解除合同,无须等待最后交房日期;买受人暂时不退房的,则出卖人向买受人按日支付违约金,违约金标准为总房价的千分之一。

第144条 参与争议:如出卖人可能与房屋相关的权利与其他第三方进入诉讼或者仲裁,例如设计施工监理担保抵押等争议,应当及时就法律文件、开庭等事项通知买受人,以使买受人对于此事情对未来权利的影响做出正确的判断,保护买受人的合法权利。

第145条 房屋验收:买受人有权就商品房质量、商品房面积、环境质量、环境面积、水、电、暖、燃气等可能影响商品房质量及居住质量的全部方面进行单项或者综合验收。

第146条 验收方式:买受人有权查阅相关文件原件,并有权复印;买受人有权聘请相关专家进入商品房内部进行鉴定;买受人进入前提前一天通知出卖人,出卖人应当安排人员协助鉴定,如出卖人或现场管理人员拒绝买受人进行鉴定,则视为出卖人违约。

第147条 验收文件:出卖人应在商品房项目竣工后90天内,提交市建筑质量管理机构出具的质量检测报告。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第148条 欺诈责任:出卖人不能证明自己向买受人提供的许可文件复印件与真实的许可文件系相同内容的,视为对买受人的欺诈;出卖人应当向买受人支付总房价款10%的违约金。

第149条 撤销权:鉴于买受人的弱势地位及房屋质量瑕疵显示的滞后性与长期性,同时考虑到买受人在取得房屋所有权过程中,可能将遭受来自各方的胁迫,因此双方均认为构成买受人行使撤销权的事由可能在本合同签字或房屋所有权证取得3年后出现,买受人有权在取得相关机构提供的评估、评价或监测报告后1年内(法律另有规定的除外),就合同条款依法行使撤销请求权,出卖人承诺不以时效作为责任免除的理由。

第150条 消费者组织:买受人在签订本合同后,即有权组织其他消费者对出卖人的施工或者管理进行监督,行使《中华人民共和国消费者权益保护法》中规定的各项权利,买受人不得以任何理由干涉买受人行使此项权利;买受人有权委托消费者权利保护机构就有关事项与出卖人进行谈判,以获得更多的权利保护,但放弃权利的事务必须取得买受人的书面同意。

第151条 权利行使:买受人有权查看原件,并有权保留复印件,出卖人应当书面回答买受人提出的各项质询;如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第20部分 抵押担保第152条 抵押登记:鉴于买受人在签订合同后即将支付大部分款项,而房屋在短期内尚不能交付,此等情况可能使买受人在未来面临巨大风险;为此出卖人承诺将与买受人所购房屋相关的土地使用证及在建工程抵押给买受人,并在合同签订之日起3天到不动产抵押登记机构办理抵押手续,并且应当在30天内将此程序办理完毕,以使买受人在出卖人面临破产风险时能够优先得到受偿,从而减小买受人可能产生的损失;如不能按时办理抵押登记手续,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第153条 定金情况:本合同签订之前,买受人已经于_________年_________月_________日向出卖人支付定金_________元,如出卖人不能按时交房,则除承担向买受人支付延期交付违约金的责任外,还承担不能交付的双倍返还定金的责任;如无法同时取得定

金与违约金,则买受人有权从中选择。

第154条 土地抵押:出卖人保证在买受人取得《房屋所有权证》前不得以任何形式抵押土地使用权。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第155条 抵押知情:买受人有权在任何时候,要求出卖人提供《国有土地使用证》,出卖人在买受人发出通知之日起三天内不能提供的,则视为出卖人违约。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第156条 禁止抵押:出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押,出卖人保证此商品房在向买受人转移所有权过程中不会进行任何形式抵押;同时保证房屋竣工前的在建工程、施工原材料等未经过任何方式的抵押;如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第157条 权利担保:出卖人保证在商品房所有权转移过程中,其他任何第三方不会对买受人所购的房屋提出任何权利(包括但不限于抵押权、留置权等)要求,不会要求买受人支付任何价款以达到取得所有权的目的。如发生此等情况,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第158条 无效担保:出卖人保证本合同的有效性,如本合同无效则由出卖人承担全部责任,由出卖人赔偿本合同所列的买受人之各项损失。

第21部分 合同变更第159条 基础变更:当出现买受人婚姻变化、买受人生理变化、买受人行为能力变化、买受人支付能力变化、买受人经营情况变化时,双方应对合同进行变更。如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第160条 买受人变更:如果买受人在本合同执行期间,家庭成员发生变化,出卖人应当根据买受人的要求,对本合同进行相应的修改;当离婚时,出卖人应当根据买受人的离婚协议或者判决或者调解书,将合同的买受人变更为买受人指定的人。

第161条 设计变更:考虑到本合同签订后,商品房尚未竣工,期间出卖人可能会对房屋的户型(包括门窗的位置与大小尺寸)面积、质量、社区设施等进行变动性修改,为此出卖人承诺此等修改在设计完毕后首先应当征得买受人的书面同意及签字,未经过此等认可程序,即使变更设计经过行政管理机构的许可,仍然视为违约;此时买受人有权解除合同要求退房,如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第162条 义务转让:未经买受人书面认可,出卖人不得随意转让本合同中的权利和义务;未经买受人许可而转让的,买受人有权继续向出卖人主张合同约定的权利。

第163条 权利义务转让:买受人有权将自己的全部权利和义务转让给自己的家庭成员,转让时出卖人应当签字认可,并与新的买受人签订合同,现有的合同条款无条件适用于新的买受人,如需要增加新的条款,则另行协商;买受人将自己的权利和义务转让给家庭成员以外的其他人的,应当符合合同法的规定。

第22部分 合同终止与解除第164条 合同终止:当出现以下情况时,本合同终止:

(1)出卖人按时按质交付商品房,买受人对商品房质量、环境质量、物业管理服务没有提出任何异议时,并且依约取得了房屋所有权证书;

(2)出现法律规定和合同约定且买受人书面认可的其他情形时。

第165条 解除条件:出卖人没有按时交付商品房、或出卖人没有按约定提供商品房质量或者环境质量、或出卖人不能交付商品房、或出卖人不能履行本合同约定的其他责任时均可构成买受人解除合同退房的正当事由;买受人可以通过信函的形式向出卖人发出解除合同的通知。

第166条 解除后果:合同解除后出卖人返还买受人已经支付的全部项款(包括银行贷款及公积金贷款),并且赔偿买受人的全部损失;对于延迟交付的应当支付延迟违约金,对于不能交付的还应当支付两倍定金。

第23部分 退房程序第167条 基本原则:双方通过协议或者判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的,应当按照本部分规定的程序进行;双方在计算本合同中任何一项费用或者金额时需要涉及比例计算的,均以总房价为依据。

第168条 退房通知:买受人提出退房要求的,可以通过挂号信或者传真或者电话的形式向出卖人提出;有壹名证人(与买受人的身份关系不受限制)证明的,也应当认为买受人通过口头提出过退房要求。

第169条 退房程序:买受人提出退房要求后15日内,出卖人应当退还买受人已经支付的全部房款,并且负责办理买受人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续,在所述手续或者文件尚未签订前,出卖人应当代替买受人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。买受人提出退房要求后,出卖人除承担前述条款的义务外,还应当赔偿买受人因请求损害赔偿所支付的其他相关费用。

第170条 退还房款:出卖人应当在买受人发出退房通知后将全部购房款返还给买受人,并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行还款手续。如果无法办理完成前述内容,则自_________买受人发出退房通知后第16日至买受人取得全部房款之日,出卖人应当每天向买受人支付总房款千分之一的违约金。

第171条 个人房款:出卖人在解除合同前先向买受人退还个人支付的购房款;不能支付的,则出卖人向买受人按日支付违约金,违约金标准为总房价的千分之一。

第172条 银行借款:自买受人发出要求退还房款的通知后,出卖人应当承担买受人向银行归还贷款的义务,并且向买受人出示已经向银行还清全部贷款及利息的协议或合同;对于公积金贷款的比照此条进行。

第173条 借款合同:出卖人应当承担要求银行与买受人解除合同的义务,如不能解除,则由出卖人承担向银行归还借款的义务;同时出卖人向买受人按日支付违约金,违约金标准为总房价的千分之一。

第174条 退房赔偿:出卖人还应当向买受人支付双倍定金,并不影响买受人基于出卖人延迟履行合同义务而取得相应的违约金。其他费用:出卖人支付上述钱款后,买受人有权依法或依约要求支付其他费用。出卖人还应当根据本合同的约定和事实情况赔偿损失,此种损失包括但不限于各种直接损失。

第175条 退房责任:如果在_________年_________月_________日无法退还房款,应双倍返还定金;上述项目的最终还款期限为_________年_________月_________日,每延迟一日,出卖人向买受人支付总房款千分之一的违约金。

第176条 禁止行为:在出卖人没有向买受人还清上述款项前,出卖人不得将买受人已购房屋出售、转让、抵押给其他任何人;如有前述行为的,则视为无效;买受人依然享有本合同规定的各项权利,直至出卖人清偿完毕对买受人负有的全部债务。

第177条 精神损害:考虑到购房所花费的种种精力与退房时产生的不良心理影响,如果双方协商退房的,且出卖人能够在15天内办理完毕全部退房手续,买受人并不要求没有获得精神损害赔偿,否则出卖

人将按则每天500元的标准向买受人支付精神赔偿金。

第178条 责任担保:无论是否经过诉讼或仲裁,如出卖人无法归还房款,或无法赔偿买受人的其他损失时,则应将尚未售出的房屋或在建工程或其他财产为作担保提供给买受人。

第24部分 违约责任第179条 责任前提:本合同所述内容为对双方在合同履行过程中权利和义务的确认,考虑到买受人在购买房屋时可能承担的巨大风险,如出卖人不能满足合同中某条款中规定的义务,出卖人除承担某条款中规定的违约责任外,还应承担本部分条款中规定的其他责任,以使买受人的权利得到充分的尊重与保护。

第180条 责任种类:买受人有权选择适用下列一种或几种责任,向出卖人主张权利:

(1)全部房款:返还买受人已经支付的全部款项(包括银行贷款及公积金贷款)。

(2)全部损失:出卖人应当根据本合同列明的内容,赔偿买受人的全部损失。

(3)日违约金:出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金。

(4)双倍定金:出卖人向买受人支付相当于双倍定金的价款。

(5)权利选择:当出卖人发生违约时,在确定责任时如果发生违约金与返还定金同时适用时,出卖人应当一并给付,第181条 双倍赔偿:考虑到买受人为购买房屋所承担的巨大风险,如果出卖人不能如实履行义务,将给买受人造成无法弥补之损失,为此出卖人承诺,当出现如下情况时将除退还全部房款外,另外按日向出卖人支付相当于总房价的千分之一损失;如果买受人要求退房,出卖人将向买受人支付两倍的房款以示对欺诈的处罚;如果买受人不退房,则有权要求出卖人就部分欺诈内容进行两倍的赔偿:

(1)土地权利瑕疵:指出卖人未根据土地出让合同付清土地出让金或其他相关价款,致使买受人在合同签订后二年之内无法取得《土地使用权证》的;

(2)房屋权利瑕疵:指出卖人在交付房屋后一年之内不能根据国内现行法律取得房屋所有权证的合法证明;或者出卖人未经买受人书面同意,就房屋与其他买受人签订合同致使买受人;

(3)房屋质量瑕疵:指房屋不能获得有关机构做出的质量优良的等级评价;

(4)影响采光瑕疵:指房屋在采光方面不能保证全部南向窗户(接受阳光一方)每日6小时的满窗日照;

(5)社区施设瑕疵:是指出卖人提供的社区施设不能符合普通消费者根据的广告所产生的预期设想;

(6)担保欺诈:是指出卖人不经买受人书面同意,将房屋抵押给其他权利主体;

第182条 部分赔偿:考虑到房屋的构成因素较为复杂,可能会出现重要部件或者条款出现欺诈,虽然未必导致买受人退房,但仍然会对买受人的生活造成影响,因此出卖人承诺,当出现以下情况时,将根据不能实现部分的价格向买受人支付至少双倍的赔偿金:

(1)建筑施工:指建筑材料、施工企业、设计内容未经买受人书面同意的变更;

(2)装修品质:指装修材料、施工企业、设计内容未经买受人书面同意的变更;

(3)设备品牌:指室内外设备未经买受人书面同意的变更;

第183条 选择权利:买受人有权就上述违约责任的一部分先行主张权利,一部分权利的实现并不表明买受人放弃其他权利,除非买受人书面同意不适用选择条款。

第25部分 买受人损失第184条 现实损失:买受人的损失包括但不限于以下各项现实损失:支付的房款、买受人贷款利息、买受人已支付房款利息、购买商品房所产生的交通费用、保险费用、查阅资料的费用、公证费用、误工费用。

第185条 预期损失:买受人的损失还包括但不限于以下各项可以预见的费用:租赁其他居住地产生的租赁费用、因外界影响无法正常居住而外出租房的费用、商品房设备质量造成的损失、因此可能的其他获利机会、因房价上涨产生的价格损失,重新购买商品房时用于洽谈合同的支出。

第186条 损害赔偿:如因为出卖人提供的设备导致买受人或其亲友产生人身伤害时,出卖人除了应当向受害人支付医疗费用、误工损失等其他法律法规规章规定的必要损失以外,还应当支付至少10万元至50万元赔偿金给受害人,导致死亡的应支付300万元赔偿金给受害人的继承人。

第187条 救济费用:买受人因为商品房质量、商品房面积、商品房交付时间、商品房环境向出卖人提讼或者仲裁申请,出卖人应当承担买受人的诉讼费用、仲裁费用、律师费用、鉴定费用、测量费用、评估费用。

第188条 合同无效:出卖人已经对买受人的资格进行了审查,认为买受人目前不可能出现合同无效的后果,因此如果本合同无效,买受人有权推定全部无效的责任由出卖人承担;无论何等原因导致合同无效或者被撤销,出卖人除退还全部房款(包括但不限商业银行贷款或者公积金贷款),还应当支付本合同所述的买受人的现实损失、预期损失及救济费用。

第26部分 争议与其他第189条 救济方式:当本合同产生争议时,买受人有权选择仲裁或诉讼;如果选择仲裁,则仲裁管辖机构为:北京仲裁委员会;如果选择诉讼,则诉讼管辖地为房地产所在地法院。

第190条 诉讼仲裁:由于买受人在购买房屋中处于弱势地位,而且诉讼成本相对较大,因此买受人如果就退房提出诉讼或仲裁,可以先就定金或违约金或全部房款或部分房款或其他损失提出,如果法院判决出卖人应当退还上述诉讼请求的任何部分,则出卖人在收到此判决书后不但应当退还定金,而且还应当退还全部房款。

第191条 通知方式:买受人的关于主体资格、房屋设计、重大质量事件、室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同的变更;此等变更应当以书面形式在事件或者行为发生之日3日内以挂号邮件送达或者亲自送达;出卖人应当以书面形式通知任何变动情况,没有买受人的书面签字认同,此变动不对买受人产生任何效力;如由此变动给买受人造成损失,则出卖人应当承担全部责任。如果买受人不同意上述变化,则有权解除本合同,出卖人应当于3日内退还全部已经支付的房款;买受人也可暂不解除本合同,要求出卖人按原合同交付房屋,出卖人不能按照原合同交付的,则每天向买受人支付相当总房价千分之一违约金直到合同解除。

第192条 证明原则:鉴于出卖人在购买过程中处于优势地位,而且由于出卖人保存有房屋建筑所需要的全部设计施工等文件,而买受人无法取得此类文件,故则双方发生争议时,应当由出卖人负责证明自己没有过错或者没有违约,不能证明的则视为买受人有过错或者有违约行为。

第193条 证明责任:买受人在向出卖人主张权利时,出卖人有证明买受人已经放弃权利要求的义务,如果出卖人无法证明买受人曾经书面放弃过权利,则认为买受人主张过此等权利;买受人有权先就证明责任向出卖人提讼,出卖人应当根据买受人的要求提供证据、文件或其他信息。

第194条 民间仲裁:考虑到正式诉讼及仲裁可能会产生较大的费用,而某些问题可能无须复杂的法律知识仅凭常识即可做出判断,出卖人与买受人在产生争议时可以先就某些问题自愿选择民间人士进行仲裁,选择的方式为双方共同于某时某地随机邀请三位人士,在双方陈述各自观点后由此三人迅速做出书面裁决;双方应当尊重此裁决的效力,并且自愿予以履行;考虑到此裁决可能不具备强制执行效力,但可作为有效证据在未来的诉讼或仲裁中加以使用。

第195条 适用法律:如果中央政府或者北京地方政府具有立法资格的机构颁布新法律、法规、规章、规范、标准,买受人有权进行选择,如果出卖人需要适用或者必须适用的,应当将法律文本提供给买受人,并将复印件交付买受人。本合同在适用标准时,使用最优、最高或者最严等含义,均是指最有利于买受人的标准,如双方发生争议,则由买受人确定适用标准。

第196条 法律冲突:在本合同履行过程中,如各种相关法律、法规、规章、规范、标准之间有冲突之处,买受人有权选择适用条款;如果新法律规章中规定过去的法律或

者法规失效,而买受人认为应当选择过去的法律或者法规时,则应当适用于过去的法律或者法规。

第197条 合同解释:本合同与《商品房买卖合同》有同等效力,如条款之间有不同含义,则由买受人决定适用何种条款;如本合同条款中存有缺、错字,则由买受人进行更正解释。本合同及其他相关文件均使用汉语,文字为中央政府颁布使用的现行简化汉字;其他语言的文本仅作为参考,如需变更语言,需经当事人双方书面同意。

第198条 合同数量:考虑到本合同在未来数十年内将作为买受人获得房屋所有权的合法证明,因此合同数量将不同于一般情况,共计壹式9份,双方各执3份,买受人贷款银行1份(如有多家贷款银行则每个银行1份),保险公司1份,权属登记机构1份;

第199条 合同生效:买受人与出卖人或出卖人的人共同签字后生效;考虑到合同将首先由买受人签字,而后由出卖人最后盖章,此前全部合同均由出卖人保存,因此合同签订后出卖人应当向买受人提供一份由人签字的复印件,待全部合同原件签字或盖章后,出卖人应当承诺负有将合同原件交付给买受人的义务;如果出卖人最终提供的合同原件与签字复印件不一致,除非得到买受人的重新认可,否则将全部合同无效,且造成合同无效的责任由出卖人承担。

第27部分 合同附件第200条 双方信息:

(1)出卖人资料:出卖人营业执照、出卖人资质证、出卖人人身份证;

(2)买受人资料:买受人身份证复印件,其他人身份证复印件。

(3)许可文件:市政府立项证明、国有土地使用证、建设工程规划许可证(包括附图)建设用地规划许可证、房屋销售许可证、开工证。入住时交付:房屋竣工验收报告、商品房使用说明书、商品房质量保证书;

(4)技术文件:商品房平面图、电气平面图、供水平面图、供暖平面图、其他线路平面图、装修平面图、细部施工图。

第201条 上述及其他文件,如果需要确定买受人是否收到,则以买受人提供的收据为依据;对于买受人提交的文件,如果在买受人发出通知后10天内,出卖人没有向买受人发出没有收到文件的声明,则视为出卖人已经收到。

第28部分 法律法规及标准第202条 基本权利:中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国继承法、中华人民共和国婚姻法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国保险法、中华人民共和国消费者权益保护法、中华人民共和国广告法、中华人民共和国土地法及实施细则、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、北京市实施《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法、中华人民共和国城市房地产管理法、权属登记管理办法、房地产经营管理条例、商品房销售管理法、中华人民共和国规划法、北京城市规划条例、中华人民共和国建筑法、北京市建筑市场管理条例、中华人民共和国城市商品房预售管理办法、北京市内销商品房管理暂行规定(95-4-18)中华人民共和国防震减灾法、中华人民共和国房地产开发经营管理条例、北京市城市房地产开发经营管理条例。

第203条 质量面积:中华人民共和国建设工程质量管理条例、建筑质量管理条例、北京市建筑质量管理条例、地震安全性评价管理条例、建设部《房产测量规范》(GB/T17986_________1-2000)建设部《房产图图式》(GB17986_________2-2000)《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》、《北京房地产测绘细则》。

第204条 相关技术规范:

(1)城市居住区规划设计规范(GB50180);

(2)住宅设计规范(GB50096-1999);

(3)建筑设计防火规范(GBJ16);

(4)高层民用建筑设计防火规范(GB50045);

(5)民用建筑设计通则(JGJ37);

(6)民用建筑隔声设计规范(GBJ118);

(7)民用建筑照明设计规范(GBJ133);

(8)民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)(JGJ26);

(9)建筑给排水设计规范(GBJ15);

(10)采暖通风和空气调节设计规范(GBJ19);

(11)城镇燃气设计规范(GB50028);

(12)方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范(JGJ50);

(13)民用建筑热工设计规范(BG50176);

(14)汽车库建筑设计规范(JGJ100);

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