小产权房范文

小产权房篇1

关键词：小产权房；土地所有权 ；规制

近几年来，房价飞速上涨，全国几乎所有大中型城市及其近郊都出现了小产权房，来迎合中低工薪阶层的需要。但目前我国法律并未给予小产权房相应的合法地位。尽管国土资源部以及住房与建设等部门多次通知，要求停建、停售、停购小产权房，反复强调小产权房交易的风险，但是小产权房市场规模越来越大，屡禁不止。

一、小产权房的界定

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房。小产权房不是一个法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，其产权不完整，无法受到法律的保护。

二、小产权房的形成原因

（一）低廉的价格符合人们的消费需求，追求高收益是目

的。我国经济快速发展，大城市的房价上涨得非常快，远远超出了大多数居民的购买能力，但是国家的住房保障体系却无法满足需求，许多人的住房问题还是得不到解决。小产权房建设没有土地出让金和各种税费，也没有开发商的利润截取，出售价格远远比商品房价格低很多，对城市工薪阶层有很大的吸引力，具有价格优势。而小产权房建设成本低，除了建安费，几乎没有其他费用，卖出的价格又是成本价格的几倍，可以从中获取巨大的收益，由此驱使着小产权房越来越壮大。

（二）城乡土地制度和市场体制二元化。这是小产权房出现的根本体制原因。农村土地属于集体所有，不能自由出让，更不能自行开发房地产，而国有土地可以流转、交易、开发、抵押，这是一种城乡“同地不同权”的制度。城市不断向周边扩展，城郊的大量集体土地被政府征收，但向农民支付的土地补偿款较少，但却以高价卖出，两者的利益分配不均，农民的利益受到严重侵害。但是，如果进行小产权房开发，农民就可以得到更多的经济利益。

（三）监管不力，违法违规用地未能及时、有效的处理。从住房制度改革一直到现在，我国相关法律法规仍然没有承认小产权房的合法性，一个小产权房楼盘从建设、开发、验收到销售、居住段，需要经过规划、国土、建设、房管、消防等多个环节，这些部门应依法对其进行严格的监管。但是审批监管部门姑息迁就使得小产权房队伍越来越壮大，严重影响了法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。

三、小产权房的规制措施

（一）抑制房价的进一步上涨，扩大保障性住房覆盖面。小产权房出现已经有20年了，但到现在才引起人们的重视，其根本原因在于房价涨的太快，已经远远超过了中低收入的承受能力，反映了我国的住房体系的不完善。我国正在加大力度建设经济适用房、廉租房等保障性住房，但是依据现行法律法规，保障性住房人群范围狭小，不能满足中低收入家庭的需求，因此应该修改相应的法律法规，扩大保障性住房的覆盖面，将城市中的普通工薪阶层纳入覆盖范围，同时国家也应该出台相应的措施和立法来稳定房价。

（二）建立健全集体土地建设用地使用权流转制度。改变单一的土地供应模式，积极推进土地供应主体多元化，建立农村集体土地建设用地使用权流转制度。首先要在法律上明确规定集体土地所有权和国家土地所有权是平等的，其次是应在立法中明确规定农村建设用地使用权作为用益物权的性质，确认其流转的合法性，明确规定收益分配主体，建立农村集体建设用地基准地价和最低保护价。

（三）加强监管，严惩违法违规用地行为。政府部门要加强管理监督，理顺土地行政管理体制，进一步明确主管部门，建立垂直领导，减少地方干扰，对小产权房要分类治理，新建小产权房应坚决拒绝，已经建成销售的小产权房应及时叫停，严肃查处，对既存的小产权房不能简单粗暴地采用一拆了事的方式，拆房的过程很容易激化社会矛盾，影响正常的生产生活秩序和社会稳定，而且即使强行拆除了小产权房，已占用的耕地可能已受到严重破坏而无法复耕，可以采取其他的方式来处理既存的小产权房。而对于非法占用耕地建造小产权房的集体组织，可以要求其另行开发相对应的耕地予以弥补等。

结语：小产权房问题涉及国家的土地政策与住房政策，关乎国家耕地保护与居民利益保障，关系人民的切身利益。目前法律仍没有给予小产权房合法性地位，但是小产权房市场正在如火如荼的进行，这成为亟待解决的问题。而解决小产权房问题需要转变思维方式、协调好各方利益、重构相应的法律制度等。

参考文献：

[1] 程浩.小产权房规制的政治考量[J].改革与开放，2012（18）：100―102

小产权房篇2

著名经济学家、天则经济研究所所长

我十分同意全国政协委员、清华大学蔡继明教授关于小产权房的提案，小产权房合法化将促进房价大幅下降。

现在规定的小产权，是农民在自己的土地上经营的业务，有可能是房子，也有可能是别的业务，据我了解，这些地还不是集体所有的，而是农民个人所有，相当于农民自己的宅基地。按道理来讲，不管如何使用，他们拥有合法的财产所有权，只要不违法，就可以进行任何经营。不论是自己居住，还是出售、转让、出租，或者种地，都是他们自己的权利，他们自负盈亏，外人不得干涉。但是，我们的小产权是很不完善的，政府一方面承认小产权是产权，但另一方面又不给它自由地转让、经营，这实际上就已经违反了《物权法》。从法律层面来讲，政府没有理由干涉小产权所有者对于财产的处置。

现在的房价之所以这么高，就是因为土地贵，而不是建材贵，土地贵的原因就是地方政府垄断供给。集体所有的土地转变成开发地，不能直接卖给开发商，要先卖给政府，政府垄断之后，再通过拍卖的方式卖给开发商，这样价格肯定会很高。价格高是对的，因为是拍卖，拍卖是需求方的竞争，把价格抬了上去。如果要平抑价格，就需要有供给方的竞争，就是土地招标，把价格压下来，如果土地供给有充分的竞争，有拍卖、有招标就合理了。但现在供给方只有一家，就是政府，这是垄断性的供给，所以地价就贵，进而房价贵。

我们搞了很多政策来压房价，作用都不显著，如果开放小产权，不管是产权房，还是产权地，都会使房价大幅度地下降。土地供给充分了，或者小产权房能进入市场，马上就会起到效果。现在就是政府想垄断土地供给，不愿意把小产权房纳入商品市场中。政府不愿意放开的理由，是小产权房规划不合理，或者它会扰乱市场。如果说规划不合理，政府要做的是出台规划，避免盲目建设，但不能因为要规划，就不允许自由买卖，政府可以制定规则，只要符合规则就应该允许自由买卖。而如果说小产权会扰乱市场，那纯粹是胡扯，政府垄断才是扰乱市场，而且是最大的扰乱市场。

《土地管理法》是典型的部门立法，只考虑到了部门利益，只是从管理土地的立场来看问题，而没有从被管理者―土地所有者的立场看问题，这种部门立法的危害性很大。国土资源部清理小产权房的政策，同样没有考虑到小产权所有者的利益，这是错误的。如果小产权房放开，就用不着限购，限购是妨碍自由交换，是反市场的做法，而放开小产权房，是促进自由交换，这两者的方向和后果是不一样的。

小产权房篇3

关键词:小产权房;城镇化;住房需求

中图分类号:F293.3文献标识码:A

“小产权房”是近年来我国房地产市场一个新的概念，是在社会仍然存在大量住房需求的背景下产生的。本文所指的小产权房是指在农民集体所有的土地上，由开发商和村委会合作或村委会自行组织开发建设的房屋，在未交纳土地出让金和各种税费的情况下自行销售，并向购房者发放由乡镇政府制作的“房产证”。简言之，就是指建在农村集体土地上的商品性住房。因其用地的性质，它不能获得国家建设及国土部门颁发的房屋所有权证，当然也不能上市交易。正是因为其特殊的产权性质，可能对购买人权益造成伤害，甚至可能对整个国民经济稳定运行产生影响，因此小产权房问题备受关注。

一、小产权房的成因

1、商品房价格的上涨。2006年以来，我国商品房价格以惊人的速度上涨，已达到或超出了普通老百姓的承受极限。尽管住房公积金、经济适用房、廉租房等已经为低收入人群提供了很大的住房保障，但是还是远远不能满足城市大部分居民的住房需求。商品房的价格上涨与城市居民的收入上涨是不同幅度的，能否买得到房成为众多城市居民生活的重心，不断上涨的房价使得城市居民承受着巨大的住房压力。《中国经济周刊》时评认为，小产权房的出现背景，实与近一段时间涌动的“单位集资建房”、“个人合作建房”等一样，是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。

2、土地制度不够完善。从一定意义上来说，小产权房是我国土地制度二元化结构的产物。在我国，集体建设用地除了用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施以及公益事业，只能由政府以较低的成本从农民集体手中取得土地所有权，然后以高价将土地使用权转让出去，巨额利润绝大部分都由政府获取。从这个层面上看，农民的基本权益受到损害，农民通过土地获得利益的方式就是自己耕种或者低廉的征地补偿费，于是开始修建小产权房，以此作为资产转化为资本的一种路径。所以，如果政府能够调整征地补偿费用或者多提供一些低价格的土地开发供普通民众消费的商品房也许能起到控制小产权房的作用。

二、从小产权房自身特色看城市居民的住房需求

1、相对于城市商品房来说，成本低。由于建设小产权房使用的是集体用地，省去了购地成本、各种税费、由土地和房地产市场管制造成的“公关成本”、甚至“腐败成本”，价格有绝对吸引力，一般只有同样位置商品房价格的40%～60%。这跟城市商品房价格的上涨形成了鲜明的对比，使得城市居民把购房的视线由城市转向城郊地区甚至是农村。由此可以看出，城市居民的住房需求与价格有着最直接的关系，小产权房对那些买不起商品房的城市居民来说就是一种经济适用房，对买得起商品房的人来说是一种节约，体现了现代城市人购房的价格需求。

2、小产权房多集中于城乡集合部。小产权房一般使用的是城市周边集体土地，随着城市外扩趋势的进一步加快和城镇化速度的提高，是否位于市郊也已不是购房人考虑的首要要素。一方面便捷的道路交通拉近了城郊和市区的距离;另一方面虽然周边环境与高端社区相比差距甚远，但这个差距相对于价格优势微不足道。更重要的是，正是由于小产权房的地理特征，吸引了很多喜欢乡土风情，返璞归真的高端消费群，体现了现代城市居民，尤其是高端消费群购房的舒适度需求。

3、目标群体多样化。从小产权房物业形态上来看，一般是普通住宅，也有少量高档住宅和别墅。所以，小产权房也有一定目标群体的划分和差异化分析。从城市购买对象上来看，有部分是买不起商品房的中等收入家庭或者中等偏低收入的人群、普通工薪阶层、少数手里有土地的政府官员、用房屋做投资生意的人、外来打工者，而有一个群体，就是收入不低的公务员、企业老板、教师。那些城市高收入群体可能是为保值增值进行投资、选择第二居所乃至第一居所而选购小产权房，也可能是为了自我享受，但不管目的何在，已经说明了小产权房已经吸引了多个群体。小产权房目标群体的多样化向我们呈现了小产房已经具备了很广阔的买方市场，也从侧面反应了城市居民住房需求远离市中心的倾向，体现了部分人群的投资需求。

三、小产权房与农村居民住房需求

作为小产权房的卖方即村民，小产权的出现使其基本权益得到了维护和实现，找到了一种将资产转化为资本的路径。村民，一方面作为小产权房土地使用权的出让者;另一方面也可以成为小产权房的目标消费群体。如果小产权方房由开发商和村委会合作建设，农民也可以成为小产权房的消费者。

小产权房是顺应市场和城镇化过程中的必然产物，它的存在不是偶然的，但却是目前法律体系不认可的。小产权房的存在虽有不合法之处，但却在反映人民购房需求的同时提醒了我们建立城乡统一的住房保障系统的重要性。住房保障系统覆盖面能够更广更宽，如果土地政策能够更加完善，小产权房也许会因为顺应一种需求而不存在。

(作者单位:南京农业大学公共管理学院)

主要参考文献

[1]郭雪鹏，朱锡生，季磊.城市“小产权房”成因分析及应对[J].湖北经济学院学报(人文社会科学版)，2009.1.

[2]刘敏.从博弈角度分析小产权房出现的原因和出路[J].商业经济，2009.1.

小产权房篇4

【关键词】住房；小产权房；政府规制

文章编号：ISSN1006―656X（2015）01-0013-01

一、研究对象

（一）产权

产权是市场经济下经济所有制关系的法律表现形式。产权是一组权利，主要包括占有、使用、收益和处置四项权力。

（二）小产权房

由于中国地产权的二元体制特征和管理特色，形成了社会上“大产权”、“小产权”的提法。大产权房包括房屋产权以及房屋占用的国有土地使用权，购房者拥有对房屋的占有、使用、收益、处置等全部权利；小产权房则是不完全产权房，只包括房屋产权，不包括或没有房屋占用的土地使用权，房屋产权不能合法入市流转。小产权房与大产权房的本质区别在于房屋占用土地的权属性质不同：小产权房占用的一般是集体所有土地，而大产权房占用的则是国有土地。

二、小产权房产生的根源

（一）小产权房产生的体制根源

不少研究表明，中国现行的土地管理体制是小产权房形成的根本性原因。住房和城乡建设部政策研究中心课题组调研后指出，小产权房的出现，暴露出当前政府征地制度、土地流转制度存在一些不合时宜的部分和矛盾，是农民追求自身利益的自发性制度创新。

小产权房出现的根本原因，是在中国城市化进程中，在中国地权二元分割体制之下，城乡土地被人为分割成了两个体系的不合理制度。由于当前中国地权仍然是一个二元分割的体制，土地分为国有的和非国有的，国有的土地可以流转、交易、开发、抵押，但集体的土地却没有这些权利，所以就造成了目前的土地使用状况和小产权房状况。 小产权房问题的背后，是制度安排的缺陷，是现行城乡二元结构的一种冲突，实际上是城乡利益格局中农村集体土地被廉价征收征用，同时也是既得利益集团与农民利益的一种博弈与妥协。

（二）小产权房产生的经济根源

在高房价的压力下，越来越多的购房者难以负担，小产权房的形成是必然结果。由于中国经济社会发展不平衡，一些大中城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般家庭的实际购买能力；与此同时，中低价位商品房、经济适用住房、廉租房的供应一直落后。风险高但价格低的小产权房就成为这部分购房者的唯一出路。因此，小产权房存在着大量现实的购买群体，小产权房与城市大产权房的较大的价格差，成为趋势小产权房购房群体蜂拥而至的需求推力。另一方面，中国的城市化快速进程，既扩大了住房需求，又推进了城乡结合部建设用地预期价值的上升，以及临近区域居民致富的迫切愿望，加上开发小产权房利润丰厚，构成了小产权房的供给动力。

从一定程度上说，小产权房产生的深层次经济根源，是住房市场化改革带来的一些弊端和不足。高房价对普通民众来说不堪重负，经济适用房、廉租房、限价房等保障性住房建设不足，普通民众的刚性住房需求得不到满足。这种局面为价格低廉的小产权房提供了大量市场。

三、小产权房规制政策的优化

如何有效规制处于灰色地带的小产权房，是一场体制、政策和民生的博弈。鉴于小产权房问题涉及到农村土地和城市住房问题，我们从国家土地政策和住房政策两个层面，探讨如何优化小产权房规制政策。

（一）基于土地政策的视角

（1）完善土地管理立法

有效规制小产权房，首先应该完善国家的土地管理立法，特别是要尽快建立健全农村集体土地管理的法规体系。切实保证治理小产权房问题有法可依。

（2）拓展集体土地产权权能

深入进行农村土地产权变革，赋予农村集体土地真正完整的产权。统一土地市场并形成有效的激励机制才是解决小产权房问题的根本出路。

（3）改革政府征地政策

要解决小产权房违法违规问题，必须加快政府征地政策改革步伐。严格限制政府征地范围，确保征收征用土地用在“公共利益”需要的范围内；对“公共利益”用地以外的非农建设用地，可在符合土地利用规划和城镇规划的前提下，由土地所有者决定农用地转变用途后是否被征收。

（4）完善集体建设土地流转政策

完善集体建设土地流转政策，可以城市规划区内集体建设用地流转的规范化管理为突破口，探讨建立集体建设用地流转体系和权利安排，确立改革路径和架构。

（二）基于住房政策的视角

小产权房政策受到国家的住房政策影响。小产权房是一种合理的购房需求，自主基本上是没有问题的，只是不能依法登记产权或办理合法过户完善商品住房政策，将小产权房纳入商品住房政策管理体系；完善住房保障政策，将小产权房纳入住房政策管理体系。

（1）完善商品住房政策管理体系

政府应加快建立小产权房楼盘的入市流转机制，引导房地产市场的合理有序竞争，抑制大产权商品房的过高价格和房地产商的利润空间。探索创新优化融资渠道，拓宽中低收入购房者的贷款方式。进一步改革房产税，减少低价住房的税费征缴，加强调控投资性投机性购房，缓解当前严峻的住房供需形势。建立小产权房的质量监管体系，加快推进相关独立中介机构的自，保障小产权房的住房安全。

（2）完善保障住房政策管理体系

由于小产权房价格低廉，能够满足购房者的基本居住需求，受到越来越多的低收入购房者的欢迎。同时，保障性住房的规制政策尚未清晰，因此，政府应适当调整对小产权房的规制政策取向，把小产权房纳入中国住房保障体系中的一员。

政府及有关部门应该进一步完善住房保障政策，将小产权房纳入保障住房政策管理体系，并使小产权房与商品房、限价房、经济适用房、廉租房，各归其位，各司其职，形成梯度消费，使房地产市场进入一个良性发展的轨道。

参考文献：

[1]建设部课题组.住房、住房制度改革和房地产市场专题研究【R】.中国建筑工业出版社，2007.

[2]建设部课题组.多层次住房保障体系研究【R】中国建筑工业出版社，2007.

[3]光.集体建设用地地权的实施和保护一一兼及“小产权”房问题【R】.北京天则经济研究所第379次双周学术论坛，2009一03一24.

[4]朱亚鹏.住房制度改革：政策创新与住房公平【M】.中山大学出版社，2007.

[5]许海燕等.利益博弈视角下小产权房的经济学思考【J】经济体制改革，2008（5）.

小产权房篇5

 

“小产权房”也称“乡产权房”，不是一个严格的法律概念，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。它是在利益的驱使下，由村集体组织或者地方房产开发商，以新农村建设等为名号，建筑在农村集体土地(拥有使用权而无所有权)的“商品房”。它的产权似乎归于“乡镇”、“村”、“农村集体”，但实质上并不合乎中国关于房产产权的法律规定。(二)小产权房的法律问题

 

第一个问题是，小产权房到底是不是合法建筑?答案是明确的。小产权房的合法地位的确立，受到了相关审批手续的阻碍。审批手续上阻碍源于其销售行为，只拥有使用权而非所有权的集体土地住房是否可以买卖呢?虽然依据物权法规定，乡村集体土地可以建造住宅。但建造的住宅归谁使用?乡镇或者集体是否具有小产权房的支配权，这是必须考虑的问题。

 

第二个问题是，小产权房是否可以买卖、转让?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。乡镇集体或者开发商以农村建设名义建造的住房，显然利用了法律的空隙，试图以“利用在农业建设”上这一无从验证的名义，来明确小产权房的合法地位。既然农民集体所有的土地使用权可出让、转让或者出租用于农业建设，那么小产权房是否是应用于农业建设呢?其买卖的行为关键取决于销售对象。于是，销售对象资格的认定将是小产权房合法地位确立的关键所在。什么样的购买对象合法，什么样的购买对象不合法?这是一个新的法律问题。这也为小产权房的法律地位确立提供了空间。二、小产权房的发展现状

 

《每日经济新闻》曾对深圳的农民房做过调查报道。深圳向北，出梅林关，金地梅陇镇、深物业新华城等一批知名楼盘集中坐落于此。在这些大型花园社区附近，矗立着一些“农民开发商”建设的“集资房”，即所谓的“小产权房”。梅龙苑便是其中一家。这个高达20多层的小产权房为高层电梯，配套齐全，实行小区化管理，一系列“高标准”堪比中档电梯公寓。据悉，在其他多数城市，农民开发的小产权房也早已是遍地开花，已经形成了开发、中介、销售等完整的产业链。三、小产权房的特征与风险

 

通过以上法理分析不难看出，由于小产权房特有的法律属性，导致其难以取得由国家承认的房屋所有权证书。同时，对于销售者和购买者来说，他们目前尚且没有足够的信心认为小产权房的销售和购买的交易符合法律规定，但是由于小产权房的价格优势明显，有利可图，还是愿意冒险。(一)价格风险

 

小产权房与大产权房(即商品房)同样是普通住宅房，从买卖手续来看，小产权房没有缴纳商品房买卖的契税，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，这就构成了小产权房投资的风险。而在质量等方面并无太大差别，两者最大的的差别就是价格。然而小产权房的低价却同时蕴含着巨大的风险。(二)法律风险

 

小产权房与普通商品房在使用性质上并没有差异，但小产权房不具备普通商品房的法律性质，购房人仅拥有房屋的使用权而不具有所有权，购买小产权房相当于一次性付款租赁房屋，那么在拆迁补偿等情况发生时，小产权房的处理问题将是一个大的难题。而且，依据中国相关法律，农民仅拥有使用权的宅基地及其宅基地上的房屋时不能向城市居民出售的。这样一来，小产权房的出售行为就是不合法的，小产权房的法律地位就得不到保障。(三)政策风险

 

小产权房篇6

关键词 小产权 非法 积极作用 合法地位。

小产权房是人们的一种俗称，是指在农民集体所有的土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等一系列费用，产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或者村委会颁发。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上是无产权。小产权房属于违法建筑，其开发、建设为现有法律所不容。费者购买的房屋得不到法律认可，不受法律保护。如不能用于抵押贷款、财产证明等，遇到拆迁补偿还会因为不受法律保护而无法主张自己的权益；在遗产继承、上市交易等方面也因不受法律保护难以操作。小产权房一方面它是不合法的，且存在着诸多的问题和弊端，是中国房地产市场上的一个怪胎；另一方面，它又在一定程度上弥补了中国房地产市场的缺陷和不足，部分缓解了城市住房民生需求压力，使小产权房合法化是解决现阶段小产权房所产生问题的重要办法。

一、小产权房的积极作用。

（一）价格低廉，解决了低城市收入者的住房问题。

城市住房供不应求，城市房价不断攀升，使城市居民到农村购买集体建造房，即小产权房。小产权房价格比大中城市的房价低廉的多，多数低收入者在不堪重负的情况下铤而走险买小产权房。首先，小产权房省去了各项税、费。房地产开发商开发商品房不仅要交纳土地使用费，而且要在众多部门缴纳名目繁多的税和费，如土管局、规划局、税务局、地税等，一般来说，这些费用加起来就比较庞大。而“小产权房”是自行开发建设的，多数没有接受合理监管，这些费用就相应的省掉了。其次，小产权房免去了土地使用费。土地使用权出让金费用昂贵，小产权房占用的土地是农村集体所有，未办理土地使用权出让手续，因此不必支付这笔巨额费用。再次，用材用工方便节约，一般用工本集体经济组织农民即可担当，不需要安排吃住，还节省了包工费用等，这部分成本便被大幅度的省去了。众多因素加起来，小产权房比城市中的商品房便宜许多，恰好满足了城市收入较低人群的住房需求，即使其不合法，多数人也愿意铤而走险去买小产权房。

（二）有助于增加农民收益。

新农村社区在各地大面积兴起，满足了社区的居住需求的前提下有大量的剩余。兴起农业经营收益和近年来逐渐增加的外出打工收入是我国农民收入的主要形式。而这两部分收入十分有限。农民通过建设小产权房获得了相当大的土地收益；通过卖出、租赁这些房屋，获得可观的收入。在很多情况下，小产权房是将村中的旧房进行一系列的翻新改造，在满足村民的居住前提下将多余的房屋进行各种利用，如出售、出租。这样便可以给村民增加一些额外的收入，减轻纯劳作的压力。

（三）有效的稳定房价。

要想稳定或压低房价，就必须增加房源。只有房子多了， 供需平衡甚至供大于求了，房价才能够有效的稳定以至于降低。供需双方的相互影响是作用于房地产市场价格的主要原因。增大可居住房屋的供应量，尤其是加大对低廉适用房屋的供应量，尽可能的满足低收入者的需求，是改变现阶段房地产供需矛盾的有效途径。供应量大了，房地产开发商的资金回笼周期也相应的拉长了，增加了开发成本，供需均衡也会逐渐的实现，使得市场回到正常状态。小产权房凭借低廉的成本增加了中低价房屋的供应量，有效调节了供需平衡，有效的稳定房价的正常水平。

（四）减小了政府的负担。

减轻了政府的住房负担。长期以来，住房一直是城市政府的一项沉重负担，主要来自财政和土地两个方面。住房制度改革前政府需要拿出很大的财力去建设。现在，虽然是由市场来供应住房，政府仍要支持保障性住房建设，实际上也是以巨大的财政投入为代价的。如果保障性住房建得多了，政府财政显然也是难以承受的。土地也是一项巨大压力，因为建房是需要占用大量土地的，而土地越来越紧缺。仅靠政府提供土地显然难以满足市场需求。这一方面是由于城市自身可挖掘的土地资源越来越少，另一方面是因为政府从郊区农村征地的成本越来越高，难度越来越大。小产权房的建设既不需要政府出钱，也不用政府拨地，还能够帮助政府解决城市居民的住房难题，其意义非常重大。

（五）加快了城乡一体化的发展。

推动了大城市人口向周边郊区农村的迁移和扩散，并由此拉动产业也向郊区转移和扩散，带动郊区的经济水平提高，相应的生活服务水平也会被带动提高。与此同时，市区的人口密度也会减小，交通也会更加通畅。农村跟城市的差距一步步的拉小，城镇更加郊区化，郊区更加城镇化。小产权房顺应了大趋势，是城市与农村共同发展规律的体现。

二、小产权房存在的弊端。

（一）小产权房存在产权风险。

《中华人民共和国房地产管理法》第 60 条规定，“通过划拨或出让方式取得土地使用权，由县级以上人民政府颁发土地使用权证；在依法取得的房地产开发用地上建造的房屋，由县级以上房地产管理部门颁发房屋所有权证。”由于小产权房在建设时并没有取得相应的合法土地使用权，因此便没有土地使用权证，相应的也不能取得房屋所有权证。此外，因为小产权房没有土地使用证、房屋预售许可证，购房合同就无法在房管部门备案，房产交易得不到法律的保护，很可能导致一房多卖，加大了小产权交易的不稳定性和风险性。城镇居民购买了小产权房后无法到房产管理部门办理过户手续，不能真正取得房屋的所有权，拆除违法建筑时也会被拆掉，而且得不到保护。

（二）小产权房流通有风险。

我国实行“房随地走，地随房走”即“房地一体主义”原则。我国《土地管理法》第 63 条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。小产权房向城镇居民流转，土地使用权也随之流转，这显然是违反我国禁止性规定的，因此小产权的流通是违法的。此外，如前所述，小产权房缺乏法律保障的权属，城镇居民购买后无法办理产权过户登记，一旦发生纠纷，购买者往往会因缺乏法律依据而遭受损失，致使小产权房难以实现市场流通。

（三）小产权房存在质量问题。

由于小产权房是在农村集体土地上自行进行开发与建设的房屋，相应基础设施与城市相比，差距是相当大的，由于原本土地性质是农村，人口少，水、电、交通等的配套也与之相适应。小产权房出售后，大量人口集中入住，引起水电供应跟不上需要，交通跟不上，还有煤气、通讯甚至户口、入学、就医、就业等一系列问题，业主生活质量与城区差距较大，引发社会矛盾。面小产权房的修建过程缺少监管部门有力监管，质量状况无法保证；小产权房本身也具有一定的违法性，买卖合同便随之无效，使得购房者就无法依据合同法要求违约方承担相应的违约责任。

三、小产权房利大于弊。

比较小产权房的利与弊，有利影响更多些。小产权房是去是留，关键要看它所发挥的作用：不但要看过去和现在的作用，更重要的是看今后它将起到什么作用。如果今后城市住房状况仍难以好转，小产权房就有必要继续存在和发展下去。而今后很长一段时间里，我国大中小城市的居民住房问题难以得到彻底的改变，如不采取措施，很可能会进一步加重。因此有必要将小产权房正确地引入保障城市住房的设想中，将小产权房合法化。

四、小产权房合法化的做法。

（一）补交相关税款，明确产权。

使小产权房转变成符合条件的经济适用房，只要符合城市建设规划的相关规定，制定出征收土地出让金的标准，应该补交的进行补交，要全额缴费的进行全额缴费。将各方的利益损失减到最小，首先向小产权房交易的双方收取相关差价，通过对税费的补缴弥补国家利益的损失。另一方面，在农村集体建设用地或宅基地上已经建设的房屋，不应该进行强行拆除或征收等不当的方式，而时应给予这些房屋一个转变成合法使用房屋的机会，然后再赋予其正规的产权，使小产权房的产权得以明确。变成经济适用房后，便可以参照经济适用房的管理规定，使在相同价格下，政府可以优先回购，这样一来，各方利益便都有保障。

在中国，人们购买小产权房绝大对数都是因为收入不够高。

这些人无法负担过高的房价，不得不买便宜那些很多方面都无保障的“小产权房”来满足基本的居住要求，并且只有一套房。所以，小产权房转成经济适用房以后，减少补交的税费，保障低息优惠及税费的支出，提高低收入者的房屋购买力指日可待。

（二）设计兼顾各方利益的方案。

把小产权房转为经济适用房时，可以对用户进行区别对待，本地无房的，该房可以合法补交税费后转为经济适用房；本地有多套房产的，则规定该小产权房不能转为经济适用房，并由国家强制回购，回购价格参照购买成本、当前经济适用房价格等因素。

对于小产权房开发商，当地村组织机构的违法所得，可以采取补缴部分罚款的方式进行处罚。在这样的模式下，变成一套合法的房屋便会变得很容易，顾及了各方利益，方案实施起来也没有阻力了。而且通过这种方式转换后，城市的经济适用房供应会大幅增加，足以弥补当前的经济适用房建设不足的问题。

（三）加强对小产权房的监督审查。

让民众住上安全的房子。政府要介入，对于房屋的建筑质量和服务质量进行监管。这种做法可以阻止部分不法开发商在房屋市场中浑水摸鱼。除了政府监管部门的监督，让业主及购房者拥有发言权，可以对开发商进行合力的外部监督。内外一致的有效监督，加上房屋质量审核机构的运行，能够得以保障民众住上安全的住房， 实现安居的梦想。然后，对小产权房购买者的身份资格做出详细的限定，相关部门将购买主体限定为中低收入阶层，防止高收入者趁机谋利。

五、结语。

对小产权房与其片面根除，不如主动介入，既要正确对待，又要引导规范。总之，要兴利除害，充分发挥好小产权房的积极作用。接下来要如何做让产权房真正对民众生活起积极作用，要做的工作还有很多。

参考文献：

[1]陶美珍。“小产权房”问题及对策思考。南京社会科学。2008（9）。

[2]晏澜菲。从农民到市民有多远。新农村商报。2012（26）。

[3]李少华。小产权房的合法化探究。商品与质量。2012（5）。

[4]卫晓。农村宅基地使用权流转问题思考。2012 中国城市规划年会论文集。

[5]黄顺江。小产权房趋利避害之道。国改革。2012（6）。

小产权房篇7

【关键词】小产权房； 原因； 现状； 解决。

1993 年来自河北的画家李某心怀对艺术和梦想的追求来到北京，想找一个宁静的地方，从事专业绘画。经人推荐，她来到了小有名气的“画家村”宋庄。恰巧宋庄辛店村村民马某有一套闲置的老房子要出售，李某便立即买下并于2002 年7 月1 日与马某签订了房屋买卖合同，以 45000 元买下了马某的正房、厢房和院落，马某还将集体土地建设用地使用证也交给了李某。在该房屋买卖合同上，有买卖双方的签字和辛店村大队的盖章，见证人是村副书记郭某和康某。在宋庄辛店村有将近 50 个和李某有相同买房经历的艺术家。但是 2006 年 10 月，这样宁静的生活出现了危机。一个自称是马某的朋友的人来到李某家，并说是代表马某来向李某要回其卖出的房屋，并说他们的房屋买卖合同无效。但是李某立即回绝了此人。见李某不同意，马某的妻子便前去与李某协商，并说可以给李某 70000 元作为补偿，李某仍然拒绝了她。

于是马某于 2006 年 10 月向法院起诉状告李某，要求确认法院他与李某之间的房屋买卖协议无效，并要求李某返还其房屋。2007 年 7 月一审法院判决如下： 李某是外来人，按照我国法律规定不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李某和该集体组织村民马某签订的房屋买卖合同无效，并责令李某一家在法院判决生效 90 天内腾退房屋，与此同时，马某要付给李某夫妇 93808 元的补偿款。

我国小产权房问题由来已久，上案中画家村事件更是小产权房案件的典型代表。随着我国新农村建设，土地经营权流转和城市化进程的快速发展，越来越多的农村居民涌入城市，使得城市房价步步高升，商品房价格更是久升不降。在此种情况下价格相对低廉的小产权房变得炙手可热。然而现阶段我国的小产权房还存在诸多问题亟待解决。

一、小产权房概述。

（ 一） 小产权房的概念。

所谓小产权房（ 又叫乡产权房） ，是指在农民集体所有的土地上开发建设用于销售的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村政府颁发而不是由国家房管部门颁发。小产权房并不是一个法律上的概念，而是人们在社会实践和市场交易中一种不成文的约定俗成的称谓。

（ 二） 小产权房的分类。

第一种小产权房： 在政府出让或划拨的土地上，未按原先规划的用途开发或利用，且将限制销售的房屋直接在市场上销售，有潜在产权纠纷可能的房屋。

第二种小产权房： 在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发和买卖，销售个军人以外的其他地方居民的房屋。

第三种小产权房： 占用集体土地或耕地违法建设在农民集体土地上用于商品住宅销售的或由村集体或农民自行组织建造销售给集体以外其他人的房屋。

（ 三） 小产权房的现状和国家的相关政策。

我国各地都存在小产权房，在建的已建的不计其数。根据相关机构调查显示，北京、上海和一些珠三角地区城市的小产权房所占比例惊人。其中深圳的小产权房面积占城市住房总面积高达 40% － 50%，而广州的小产权房出租则占了其房屋出租面积的 50%以上。

国家相关部门近些年相继了有关小产权房的各项政策，但各地小产权房仍有难以遏制之势。2007 年，国家相继严禁违规开发小产权房和购买小产权房的“风险提示”； 2008 年，国土资源部发出的通知中明确表明不允许任何机关为小产权房办理任何产权证明； 2009年，国土资源部下发的通知中仍然重申坚决叫停各种小产权房； 2012年，国土部表示将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括重点处理小产权房问题。2012 年 9 月，北京市开始试点清理小产权房。

二、小产权房兴起的原因。

（ 一） 城乡二元土地制度的影响。

我国对城市国有土地和农村集体土地采取不同的政策，城市国有土地通常进行市场定价，而农村集体建设用地的土地使用权流转和价格机制尚未形成。国有土地建设用地使用权的取得通常是划拨、出让或拍卖招标等方式取得，而农村村民宅基地使用权的取得是有集体经济组织依法无偿分配的。

（ 二） 居高不下的商品房价格。

近些年来，全国各大城市的商品房价格只升不降，即使按揭贷款买房已经十分普遍，但仍有许多人无力承担如此之高的房价。与此同时，价格相对低廉的小产权房让想买房的人看到了希望。同样是普通住宅，小产权房的价格只有相同位置的商品房价格的 40% － 60%。一时间小产权房热销起来。

（ 三） 相关法律规定的欠缺和漏洞。

我国法律虽规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，但法律对于农民在旧宅基地上再建楼房，把空置的部分卖给集体以外人的行为没有明确规定，中间有许多法律空白或缺陷。根据现行的法律原理，法无明文规定即为不禁止。所以人们也就钻了法律的漏洞。新出台的《物权法》并没有限制农村集体土地使用权的流转，也没有规定禁止小产权房。

（ 四） 小产权房的出现有利于抑制商品房房价和保障住房需要。

小产权房价格低，它的大量存在会一定程度上起到抑制商品房价格的作用，促使开发商调整相关政策。目前市面上小产权房数量很大，对缓解紧张的城市住房问题、保障住房需要，缓解了政府为居民提供住房的压力。这就让小产权房有了其存在的价值。

三、购买风险。

（ 一） 小产权房没有国家房管部门颁发的房产证。

因为小产权房是在集体土地上建设的，而我国法律规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，不允许用于销售。所以小产权房的买卖是不受法律保护的，这种买卖行为基本上是无效的。而且正因为它不能确权发证，在交易时相比其他合法商品房交易要付出许多额外的交易费用，这期间可能会引发各种纠纷。将来出售或者遗赠给子女时也会有很大麻烦。

（ 二） 安全没有保证、配套设施不全面。

由于小产权房主要是集体组织或村民自行建造或者由一些开发商投资建造出售的，建成的房屋没有相关部门检验和监督，大多会因偷工减料或技术不佳、材料质量低劣而不合格甚至存在很大的安全隐患，住房安全得不到保障。加上其价格低廉，相关配套设施比如车库、天然气和物业管理都基本没有。虽然人们买房是为了有个遮风挡雨的家，但至少要住得放心，住得安心。

（ 三） 得不到拆迁补偿。

小产权房本身就是不合法的建筑，其买卖过程是违法的无效的，其买卖行为是不受法律保护的，在拆迁时也会被当作政府规定范围以外的违章建筑，如果与国家的规划相冲突，很可能会被强制拆除，而其买主也得不到拆迁补偿费。

四、小产权房的解决建议。

（ 一） 解决城乡二元土地制度和农村集体土地使用权流转制度。

城乡二元土地制度是小产权房产生的主要原因之一，虽然现状是我国法律限制或禁止农村集体土地用于非农建设用地，但是眼下随着城市化和新农村建设的进行，城市国有土地已经满足不了建设和住房需要了。所以近年来国家大量征收集体土地转化为国有土地之后再出让或划拨给地产开发商进行建设。但是这种做法使国家耗费了大量财力物力，使得土地流转的过程更加复杂，而农民的切身利益和征收补偿也没有很好的落实。在解决好集体土地使用流转的基础上，继续探寻统一城乡土地制度的路子，让农村集体土地和城市国有土地统一市场，同地同价，解决小产权房与商品房的价格差异。

（ 二） 完善相关立法和集体土地登记管理制度。

首先应该出台一些整治和规范小产权房的专门性法律法规，具体规定小产权房的概念和范围，说明其是否存在不合法之处和买卖行为是否有效、不受法律保护等，同事也要表明国家对小产权房的治理态度和政策。其次应该修改相关法律。虽然规定农村集体土地不能用于非农建设，农民对集体土地有宅基地使用权和土地承包经营权，享有占有、使用、收益的权利，但是没有处分权，只能在集体组织成员内部流通，这样使得集体土地上建设的房屋不能充分流通无法实现土地资源价值、房屋价值和农民利益的最大化。因此，相关法律可以修订为： 对在集体土地上建设的房屋销售转让时，将该房屋下的土地使用权一并转让，这样就有利于保障房屋的产权。最后，加强对集体土地的登记管理，在集体土地上建造房屋的，向集体组织缴纳一定的集体土地使用金。

（ 三） 针对不同情况，具体问题具体分析。

在不违反国家规划的地区，对小产权房在实行补交土地出让金的相关手续后，按经济适用房的相关政策确权发证，但不允许直接在市场上交易。已建好或出售的小产权房只要不是在耕地上建设的，可以让开发商或买房人补交土地出让金或相关土地价款，完成征地过程后可发给相关产权证。

五、结语。

面对我国小产权房的现状，要全面分析其利与弊，慎重权衡各方利益，找出正确的解决方向和方法。

参考文献：

［1］梁慧星。 民法总论［M］。 北京： 法律出版社，2007.

［2］梁慧星，陈华彬。 物权法［M］。 北京： 法律出版社，2007.

［3］王泽鉴。 民法物权（ 通则 － 所有权） ［M］。 北京： 中国政法大学出版社，2001.

［4］梁慧星主编。 民商法论丛（ 第 29 － 36 卷） ［M］。 北京： 法律出版社，2006.

［5］郑玉波。 民法总则［M］。 台北： 三民书局，1979.

小产权房篇8

在民间各种转正暗流涌动之下，反映的是各地小产权房大肆野蛮生长的现实。刚结束的十八届三中全会，也未能在政策层面为小产权房指出一条明确的道路。换而言之，大众豪赌的小产权房，依旧充满着变数。

转正曙光乍现

日前媒体曝出，南京市小产权房项目七彩星城小区业主接到通知，可以更换购房合同以及办理银行按揭等手续。这一举动被业界解读为，小产权房转正“闸门”正在南京豁出一条口子。

此消息见诸报端不久，南京市国土局对外解释，“七彩星城项目补办土地出让手续，是对历史遗留的集体土地房地产进行处置的延续，不可解读为‘小产权房转正’。”

尽管有关部门刻意强调此举并非小产权房转正，但关于七彩星城项目当前的状况，南京市国土局也指出，目前市政府已经批准，按规定补缴了7000余万元土地出让金，取得了“宁雨国用2012第00347号”国有土地使用证。

此外，南京市住建委产权市场处新闻发言人蒋玉萍也表示，七彩星城的预售许可证已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源录入网上销售，并且七彩星城已经办理完了房屋所有权的初始登记。

吊诡的是，2007年1月，集体土地性质楼盘七彩星城首度开盘，开发商明确告知购房者，他们的项目在“转正”的名单上。为此，开发商在购房合同上，明确承诺将负责房产的“转正”。

据了解，早在2006年，南京市就专门成立了“清理集体土地建房小组”，对南京市的小产权房展开全面调研。2007年，南京市国土局公布了包括七彩星城在内的10个小产权房项目，补齐手续后有望转正。

记者了解到的最新消息是，在2007年公布的10个项目中，八卦洲丽岛花园和长江花园或已经取得了国有土地使用证，剩下的7个项目仍在排队等候中。

而据媒体报道，南京市小产权房想要转正，必须历经一个复杂的程序：先是规划局划置红线范围，然后由市住建委、国土局、规划局、建工局、房产局、物价局等部门组成的工作小组审查，最后报江苏省国土资源厅批复。上述程序都合格后，才能享有补款拿证的机会。

在项目拿到国有土地使用证及商品房购房合同换发完毕之后，业主凭借房屋所有权初始登记、购房合同、购房发票等相关资料，才可以前往南京市房产局办理商品房房产证。对于业主而言，只有拿到商品房房产证，小产权才算真正的实现了转正。

野蛮生长

南京七彩星城小产权房项目取得国有土地使用证，虽然只是个案，且有赖于多年前的一次历史契机，但其至少为小产权转正树立了一个示范性样本。

而在这个样本之下，仍有众多的小产权房未得到政府的认可。据悉，小产权房在南京有十余年的发展历程，目前不低于200个。

在近期频传农村集体土地有望上市消息的深圳，龙华民治、龙岗布吉、南岭、宝安沙井、福永等小产权房集中区也成为民众购房的热点。一份来自深圳市规划国土委的研究报告显示，深圳一季度有73个违建楼盘在售，房价最高已达7900元/平米，均价超过4000元/平米。最新消息则显示，深圳市的小产权房价格近期又涨了10%左右。

在“年年喊打，年年难打”的北京，小产权房市场尤为猖獗。位于昌平的宏福苑小产权小区目前有100多栋小产权楼，就在不久前，该小区周边仍有新的小产权房在施工建设。据房产中介人员向记者表示，年初该小区房价还在10000万元/平米左右，7、8月份就已超过了15000元/平米。“买房的人还不少。”

北京最大小产权房社区通州太玉园，同样是一个抢手的小区。据记者了解，去年底该小区房价还在6000元/平米上下，目前房价则超过了9000元/平米，大量买房人的涌入，正是其涨价的最主要原因。

一方面小产权还在兴建，另一方面购房者仍旧趋之若鹜。在这种野蛮生长的形势之下，多少都带有“明知山有虎，偏向虎山行”的心态。

“毕竟法不责众。”在太玉园小区有两套住房的杨女士看来，小产权房转正是迟早的事，“单就北京的小产权房里，就有上百万人居住，这显然不是拆或不拆就能解决的。”

小产权房数量的庞大或许已经超过一些人的想象，在小产权房肆无忌惮的蔓延态势之下，政府近期也再一次“亮剑”。

日前，位于北京市昌平区阳坊镇东贯市村的小产权房楼群被拆。这也是北京市目前已经查处的最大的小产权房区域，涉及13栋楼4万平米。

然而，值得注意的是，综合历年的几次小产权房整治案例不难发现，强行拆除的小产权房都处于尚未入住阶段，且大多还未销售。

短期内转正可能性不大

小产权房问题由来已久，在其难以禁止甚至愈演愈烈的现象之下，隐藏的是大众日益扩大的居住需求和不断攀升的高房价之间的矛盾。无力购买商品房且没有资格申请保障房的“夹心层”，只能无奈选择小产权房。

近期，市场上之所以出现了一波热炒小产权房的热潮，来自于一份由国务院发展研究中心课题组提出的改革方案报告――“383”方案。该报告指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。

按照该方案构想，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

然而，在日前结束的十八届三中全会上，关于土地市场的纲领性阐述中，也只是简单表述为“建立城乡统一建设用地市场”，并没有更深一步的意见。此外，业内人士普遍认为，城乡二元体制土地政策的改变仍有待时日。

针对政策层面的改变，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，小产权房全面转正在短期内可能性并不会太大。即便是未来进入转正阶段，也极有可能是通过试点的方式，长时间慢慢地打开。