房地产投资项目政策风险测度模型

摘要：基于欧几里得原理，构建了房地产投资项目的政策风险模糊测度模型，应用贴近度作为政策风险概率的测度参量，得到了考虑宏观调控政策背景下，政策风险大小的概率值，为房地产投资项目的合理决策提供了一个新的思路。

关键词：政策风险 模糊评价 贴近度

随着近年来地产调控政策逐步得到落实，土地市场、资本市场门槛的提高，使得房地产市场上的观望情绪非常强烈，房地产企业遇到的政策性风险也越来越大。因此，房地产开发企业如何正确把握政策走向和市场变化，转移或回避目前遇到的系统性政策风险，是当前学术界和企业界关心的热点问题。

一、宏观政策风险因素分析

从国家出台的一系列宏观调控新政分析，风险因素的来源主要集中在土地、信贷、税收和住房保障等几个方面。土地政策在抑制地价、稳定房价的同时，使开发商拿地的意愿明显降低；政府加大保障房用地的供应，使他们不得不衡量商品房和保障房开发的均衡性；而新政在加强限制开发企业捂盘惜售等违法行为时，开发商不得不严格控制开发时间。信贷政策是利用上下波动的信贷基准利率、房地产贷款利率和公积金贷款利率的方式来推动房地产的发展和消费或抑制的方式来实行宏观调控的，利率的高低直接影响房地产的发展总量。税收政策是一种促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，在政府宏观调控房地产市场的措施中发挥积极作用。

我国的住房政策可以概括为一手抑制投资、投机性购房需求，一手促进住房保障建设。所以，我们面临的住房政策风险一方面是限购政策，在国家一系列调控政策的助推下，越来越多的城市进入了限购的行列，限购政策也逐步由模糊到具体，由单一到多元，由宽松到严厉，但限购这类行政干预式调控若过长时间严格执行，将极大打击住房需求，不利于市场的健康持续发展。同时，我国加紧建设以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、棚改房为主的分层次、成系统的住房保障体系，这将使保障性住房对房地产市场的商品房价格形成一定冲击。

二、 风险测度模型

（一） 模糊综合评价

1、指标集及评价集的建立

指标集是以影响评判对象的各种指标为元素组成的集合，用Ｕ表示，即Ｕ＝（u1,u2,...un）。评价集是以评判者对被评价对象可能做出的各种总的评判结果为元素组成的集合，通常用V表示，即V=(v1,v2,...,vn)。

2、单因素模糊评价

在进行模糊综合评判时，首先从指标体系中的单个指标出发，确定评判对象对评价集中各元素的隶属程度。设评判对象按指标集中第i个指标ui进行评判时，对评价集中第j个元素vj的隶属程度为rij。则按第i个指标ui评判的结果可用模糊集合表示为：Ri=﹛ri1，ri2，...,rim﹜。将n个指标的评价集组成总的评价矩阵：

■（1）

3、模糊综合评价

当权重集和W单因索评判矩阵R为已知时，可作模糊W变换来进行综合评判：

（2）

式中，Y为模糊综合评判集；bj(1,2,3,...,m)称为模糊综合评判指标。bj含义为综合考虑所有因素的影响时，评判对象对评价集第j个元素的隶属度。

（二） 风险概率测度

1、欧几里得贴近度

贴近度是对两个模糊集接近程度的一种度量，用N(A,B)表示。若U=（u1,u2,...un），

则

■ (3)

2、模糊模式识别择近原则

设Ai,B∈F(U)，(i=1,2,3,...,n)，若存在i0，使

N(Ai0,B)=max﹛N(A1,B),N(A2,B),...N(An,B)﹜ (4)

则认为B与Ai最接近，即判定B与Ai为一类，该原则称为择近原则。

3、风险概率的确定

通过计算bj与各评价等级的贴近度，用贴近度值作为该风险大小的概率值，然后按照贴近度最大原则选择与bj所对应的评价等级作为综合评判的结果。

三、实例应用

某市欣海小区项目临街土地有10784m2，在2012年即将用于商住楼开发。目前该项目面临的政策风险较大，开发商为准确把握市场，合理选择开发方案，实现风险的防范与控制，故应用上述风险测度模型来进行政策风险分析。

（一） 政策风险评价指标及评价集的建立

通过前面房地产政策的分析，我们将政策风险因素分为土地政策风险、信贷、政策风险、税收政策风险、住房政策风险等四个一级指标，再根据各指标的影响因素将其细分为个二级指标，见图1所示。同时，将政策风险指标的评定等级分为三个等级，评价集为V=（VA,VB,VC）。当评价属A级（风险概率小）、B级（风险概率一般）、C级（风险概率大）时，评价集分别为VA=（1,0,0）、VB=（0,1,0）、V=（0,1,0）。

（二） 政策风险的模糊评价

在此次评价过程中，我们发出了36份调查表，收回30份，其中土地政策风险等级调查数据统计如表1，其它数据限于篇幅本文略。

由调查表可以求土地政策风险的评判矩阵为：

已知土地政策风险的权重向量为w1=（1/3,1/3,1/3），则土地政策风险的评判等级为：

同理根据调查得到的其它数据，可得：Y2=（0.12,0.52,0.36），

Y3=（0.1,0.5,0.4），Y4=（0,0.4,0.6）

由所有二级风险指标评判等级的计算可以得到项目政策风险的评判矩阵为：

（三）政策风险概率的测度

应用欧几里得贴近度，计算政策风险指标与评价等级A、B、C级的贴近度：

同理可得，N=（Y,VB=0.58），N=（Y,VC）=0.6。

因此，我们得到政策风险小、一般和大的概率值分别为0.34、0.58和0.6。且由择近原则可知Y与VC属于一类，即该房地产投资项目的政策风险较大。

四、结论