房地产开发项目品质管理与控制

摘要：房地产行业逐步走上专业化、社会化的发展道路，产品品质对企业发展的作用更加明显。在房地产项目建设的各个阶段，产品品质问题与瑕疵都较为普遍，如何对品质进行良好的控制并加以持续改进是房地产企业需要认真面对的重要课题。本文从项目建设各阶段常见问题进行了总结分析，并提出了相应的改进对策。

关键词：房地产开发；品质问题；对策；

中图分类号：F293文献标识码： A

房地产行业自80年代逐渐兴起至今，逐步走上专业化、社会化的发展道路，行业竞争日益激烈，行业政策不断规范，产品品质对企业发展的作用更加明显。房地产企业是项目工程管理的指挥控制中心，对产品品质控制起到决定性作用，也是产品品质最直接的利益相关人，做好房地产项目的品质管理对于提高产品品质、提升产品竞争力及企业品牌具有非常积极的意义。

一、房地产开发项目中存在的品质问题

房地产项目质量通常容易狭义的理解为施工质量，如门窗渗水、屋面漏水、墙面开裂等，这仅仅是房地产项目质量的内容之一。房地产业已由基本的发展需求逐步转化为经济、社会、自然的全面发展需求，对于产品质量和品质的要求也越来越高。房地产产品品质反映了产品在适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能及经济性能等五个方面满足市场需要的程度，并能够直接体现在产品的价格和销售上，具有直接的现实经济意义。

房地产项目品质管理贯穿项目管理的全过程，从可研及立项阶段、设计及前期准备阶段、施工阶段到验收及使用阶段的管理都对品质有明显的影响，尤其立项及设计阶段对于产品品质的影响最为明显，而在施工及使用阶段时很多问题就难以解决或者没有完善的解决方案。

1、房地产项目可研及立项阶段存在的品质问题

可研及立项阶段对于项目品质至为关键，这个阶段所确定项目的业态及品质是否满足目标客户的品质要求，直接决定项目的成功与否。项目在规划、立面、户型、景观绿化、用材需要精细准确分析判断，也是最容易出现问题的方面。

2、房地产项目设计及前期准备阶存在的品质问题

项目的设计过程中需要施工图考虑全面、设计严谨，如果设计太过于表面化、细节考虑不足，将会使得施工图纸的设计失去了其实际意义。目前，施工图普遍存在细节考虑不足、设计变更较多、各专业之间图纸存在设计矛盾、节点详图及大样图大量套用图集而实际适用性差等问题。

3、房地产项目施工阶段存在的品质问题

在房地产施工阶段需要按照严格的质量验收程序控制项目施工及用材质量，能够对项目总体的安全及质量进行较为有效的控制。除此之外，质量通病及细节瑕疵是项目中最易忽视和出现的问题，如平整度不满足要求、标高控制差、立面及内部观察差等问题，都是进一步提高产品质量的重点控制内容。

4、房地产项目验收及使用阶段存在的品质问题

在房地产施工项目中仅最后的验收环节，会出现大量难以弥补的质量问题，需要分阶段进行验收检查，及时整改。项目使用阶段也是品质管理的重要阶段，好的产品需要好的维护，后期客服工作不到位，直接影响客户对于项目品质的感受。

二、房地产开发项目中品质问题的对策

1、持续的品质文化建设

产品品质需要人来实现的，如果人对品质理念或态度出现偏差，则品质体系再完善、品质控制方法再先进，都是没有用的。要保证全员参与并按照统一的品质理念执行，建立良好的品质文化并持续加强是一个非常重要并且必要的措施。

品质文化建设需要从三个方面着手：一是完整的品质理念，产品品质不是狭义的产品质量，它包含了产品全部性能、细节、服务。尤其在产品的人性化设计、完美的细节处理、产品服务等方面需要加强品质理念的培养；二是全员的充分参与的制度保证，将产品品质的理念深入每一个人的心中，并制定相应的管理制度，保证品质工作的有效实施；三是品质文化的持续加强，产品品质的持续需要品质理念需要不断的深入和持续的强化。

2、针对目标客户制定清晰的品质目标

以顾客为关注焦点是品质管理的首要原则。要经过科学的市场调查合市场分析，根据地块的性质、地域的文脉和发展前景，结合对自身资源运作的准确评估，充分了解目标客户的共性、偏好，诸如支付能力、置业特征、兴趣爱好、身体特征、生活方式等等，完成对楼盘的市场定位。

确定项目市场定位后，应制定具体的品质目标以指导设计、施工及售后服务等阶段品质管理的实施。除产品风格、户型配比、特色建筑功能、景观、装修之外，品质目标还应根据市场定位对一些重要内容进行深入分析：

2.1、目标客户对户内功能的喜好和需求；首次置业、首次改善、再次改善及老龄住宅等不同客户对于产品品质有不同的要求，如对功能空间的布局和面积喜好；对于特殊功能空间如玄关的设置、影音室、活动室等的需要。

2.2、厨卫功能和设备的配置习惯；如开敞式与封闭式厨房的选择，厨房设备配置及预留空间的考虑，卫生间设备选配、实用功能设备、小配件的考虑及预留空间和建议。

2.3、对私密性的要求。

2.4、新技术的集成应用；如空调系统、智能家居等或其部分应用。

2.5、细节品质的要求；主要是对于用材及外观品质要求的程度。

2.6、是否采用菜单式装修及可选内容；如对于个性化比较强一些设备配置、墙纸、洁具等提供2～3款可选型号；在条件允许的情况下满足客户的装修改动需要。

3、目标明确的人性化的产品设计

项目的前期控制对于项目品质的影响最大，人性化的产品设计是产品品质好坏的关键之一。建筑产品人性化的考虑或者精致程度，就远远不如工业产品 。目前的实际现状要求房地产企业自己要研究建筑产品的人性化功能。

3.1、产品功能设计人性化，对于同的客户群体提供合适的产品设计。需要带给顾客“功能经过细心设计、细节进行了用心雕琢”的良好品质感。

3.2、理顺设计流程，明确建筑、装修、水电等专业的设计参与时间及设计内容，避免设计图纸反复。

3.3、对于用材、外观、关键部位的设计品质提出重点要求，如入口及主要道路景观绿化、小区绿化、单元门庭、公共设施的隐蔽、室内装修细节等。

3.4、对于常见功能可总结制定不同品质的参考设计做法；如变压器箱的隐蔽、公共管井隐蔽、消火栓设置、照明插座配置、厨卫功能配置要求等。

4、过程控制与细节管理

在项目的施工建设阶段，同样对产品品质起到至关重要的作用。项目的实施过程是产品品质形成的关键时期，一方面要能够完美的落实设计意图，实现产品的人性化功能；另一方面需要提升工程质量，尤其是细节部位的品质控制，以获得高品质的感受。

4.1、细化设计图纸、严格实现设计意图、及时提出改进意见。以装修设计为例，容易出现对户型和水电的大量改动、人性化功能考虑少、细部节点图纸不详、设计尺寸及排砖与实际存在偏差、观感粗糙等问题，一是需要深化设计图纸、实施前加强审图并及时提出改进意见；二是需要在土建、装修施工阶段严格尺寸控制及对设计图纸的落实，避免空间大小、龙头面板等的随意布置，做到美观有序；三是要制定样板，明确打胶、填缝、各类过渡交接等细部施工的品质要求。

4.2、分析产品品质的核心竞争点，制定关键质量通病、品质标准的控制要求。要获得良好的产品品质需要减少质量通病和问题的发生、交付给业主精心设计和施工的产品。在项目招投标及施工前应提出适合项目品质目标的质量通病控制措施、重点部位品质的标准、关键部位的用材及设备配置标准，做到成本和品质均衡。

4.3、立面、景观绿化、室内装修等细节处理质量的控制。管理方针容易制定、用材质量也容易控制，但要把细节做好不是一件容易的事情。细节决定成败，产品品质重点体现在细节功能设计和细节部位的施工处理上，产品的人性化设计、施工质量的精益求精最终都是通过细节的感受传递给客户，做好产品细节能够增强产品的品质感受，是成本投入更具价值。

5、提高客户服务质量

建立完善的客户服务制度，在项目交付使用后，对于产品质量问题给予及时有效的检查、维修和回访，如限定响应时间、明确高标准的维修要求等，让客户对产品满意。

6、产品品质技术标准文件的建立

善于总结无论对于企业还是个人都是至关重要的，哪些是品质关键的控制点、有关品质的设计图纸审查要点、有哪些成熟设计技巧、现场管理控制的重点部位、有哪些高品质施工措施等都是需要企业不断总结的品质管理经验。通过学习、借鉴、积累建立产品品质技术标准文件，对于品质管理实施和延续能够起到很好的推动作用，以制度和标准来保证产品品质的稳步提升。

结束语

房地产项目品质管理贯穿项目管理的全过程。项目初期的品质管理主要体现在项目设计品质，进行准确的市场定位，设计出满足客户需求并能够符合项目市场定位的产品，是项目品质赢得市场竞争的关键。在项目实施阶段产品品质管理的重点是控制和调整。项目使用阶段的重点是产品的良好维护。

总之，品质管理的不断改善是企业永恒的追求，房地产企业应当在项目的发展过程中找到适合企业自身的管理方法和项目管理特色，形成企业自己的品质文化。

参考文献

[1]朱立恒；浅谈我国房地产开发项目的现场质量管理[J]；经营管理者，2013年04期：329.

[2]吴平；探讨房地产开发项目质量管理的途径与策略[J]；品牌（理论月刊），2011年12期：27.

[3]苏凡；房地产项目的工程质量控制研究[J]；山西建筑；2010年10期：222-223.

[4]李彬；房地产开发项目的设计质量控制[J]；科技创新导报；2010年19期：81.