我国现阶段利率政策对房地产价格传导机制的规范分析

[摘要] 本文通过概述我国房地产价格过快上涨与中央银行连续加息，指出二者之间的联系，从理论方面分析利率对房地产价格的传导过程，最后总结了我国利率政策在房地产价格调控方面的方向。

[关键词] 房地产价格 利率 传导机制 利率规则

近年来,我国部分地区房地产价格上涨过快,市场上出现泡沫的论断不断增多,中央政府以及各级地方政府纷纷出台各种措施,实施宏观调控,力图控制房地产价格的不合理上扬。

与此同时，中国人民银行加强了对利率工具的运用，利率调整逐年频繁,利率调控方式更为灵活,调控机制日趋完善。由于低利率导致持续储蓄分流，影响金融系统自身稳定；经济运行中房地产需求过热引发一系列投资过热，造成通货膨胀率持续上升并且对银行信贷构成严重威胁，2004年10月29日，中国人民银行上调基准利率 0.27个百分点，此次利率调整幅度虽然不大，但却反映了人民银行的谨慎性和对效果反馈的观望，因此仍有待其进一步举措。果然从此之后我国进入加息时期，2006年4月、8月两次上调利率，2007年3月起先后6次上调存贷款利率，2007年12月21日一年期存款基准利率提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率提高到7.47%；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。

房地产业属于资金密集型和劳动密集型产业,需要银行作为中介,为房地产的开发和销售提供资金的融通,而利率是资金的价格,利率的变动必然会对房地产的供给和需求产生影响,从而带来房地产价格的波动。在房地产金融市场上，为提高货币政策的传导效应,最重要的就是引入资金的价格―利率调控机制：中央银行的利率调控货币市场的利率引导商业银行的成本利润约束房地产开发企业和购房者的利润动机。

一、利率对房地产市场价格传导机制――理论分析

在房地产经济系统中，房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，利率是一个外生变量。用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而由于利率杠杆具有灵活性、有偿性、间接性的特点，杠杆作用比较灵活，对经济的调节作用比较强，更适用于对市场经济的调节，它在房地产经济波动中起着独特的传导作用。利率的变动势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。

利率机制是通过调控房地产金融市场参与者的资金成本来发挥作用的，利率无论提高或降低都会使金融市场参与者的借贷成本或资产选择行为发生变化，从而促使房地产市场参与者调整投资决策，达到调控房地产金融市场货币总量的目的。利率主要是通过影响货币市场的货币流量，进而影响房地产开发的资金量，最终导致房地产市场的波动。

1.利率对房地产供给的影响

根据凯恩斯的理论,投资由利率和资本边际效率决定,投资与利率成反方向变动关系,与资本边际效率成正方向变动关系。资本边际效率由预期收益和资本资产的供给价格或者说重置成本决定。

因此银行提高贷款利率后，增加了房地产企业的建设成本。这些新增利息成本无论是房地产开发商自己承担还是向消费者转移，都会抑制房地产投资。对房地产开发商而言,利率上升,资本的供给价格上涨,资本边际效率下降,原来一些利润丰厚的开发项目,也会变得无利或微利,开发商会停止对无利可图的项目的开发,从而减少房地产市场的供给。在需求不变的情况下,价格出现上涨。反之中央银行执行降低贴现率和存贷利率的政策会扩大货币供应量，而货币供应量的增长超过了实际经济需求，促使部分货币供应量游离于实体经济之外，成为房地产投资的资金来源，进而推动了房地产投资膨胀。长期的超低贴现率则更会导致房地产价格暴涨，形成房地产泡沫。

2.利率冲击对房地产需求的影响

房地产的需求由自住消费性购房需求和投资性购房需求组成,利率变动对房地产需求的影响集中表现在对购房者的影响上。对购房者而言,由于受收入的限制,购房者在购房时,需要通过金融机构进行融资(住房抵押贷款)来突破自己的预算约束。

对自住消费性购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的贷款数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房，利率上升对其的抑制作用较小。

对投资性买房者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投资者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投资者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。

二、利率对房地产市场价格传导机制的实践分析及结论

目前，我国经济市场化程度越来越高，但市场机制不健全，非市场因素对经济生活的影响仍然存在。我国在央行利率管制下，各商业银行的利率市场化程度很低，利率对资金供求关系的调节作用也受到限制。

央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降, 然而影响房地产市场价格的因素很多, 利率仅是影响房地产价格的一个因素, 在其他条件不变的情况下, 利率上升可以使房产商成本提高, 进而影响供给与需求, 有可能引起房价的下降。但价格不完全由成本决定, 而是由供求双方的力量决定的, 所以利率上升能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格尚不能断定。

尽管房地产是一种资金密集型产业，但是货币政策对房地产业的影响需要通过多种间接的方式传导到该产业上来，因此会产生时滞。而且一个大的房地产项目，会有一两年的周期，甚至更长的周期，如果利率调整在项目后期发生，可能对该项目的影响不大。

所以，可以得出以下结论：

第一，利率政策是影响房地产市场变动的原因，利率政策能够影响房地产投资和房地产价格,可以通过实施利率政策影响房地产市场来进行宏观经济调控；同时也应该看到，短期内利率变动对房地产业虽然有一定影响，但是房地产业对利率变动的反映并不是十分敏感、及时。

第二，为了防止目前房地产投资规模增长过快，稳定房地产价格,避免泡沫的出现,从控制住房贷款规模和结构上入手会更有效，需从我国实际出发，从影响房地产价格的其他因素方面另寻对策。

参考文献：

［1］曲波.房地产经济波动理论与实证分析［M］.中国大地出版社，2003.

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［4］宋勃，高波.利率冲击与房地产价格波动的理论与实证分析［J］.经济评论，2007.

（作者单位：安徽大学经济学院)