房地产内部管理和现阶段发展问题的探讨
时间：2022-09-12 04:30:21
摘要：今年，我国的房地产行业得到了迅猛的发展，但是在发展中也产生了一些问题，最迫切需要解决的就是房地产的管理问题。文章对房地产管理存在的问题进行分析并提出一定的应对建议，在此基础上分析房地产业的发展现状及前景。
关键词：房地产管理；发展现状；发展前景
随着我国经济的飞速发展，人民的生活水平及生活质量得到日益提高，房地产也成为消费者的消费热点。房地产行业在住宅商品化新体制的基本确认前提之下，房地产市场体系也逐步完善，由于消费需求的飞跃增长，房地产行业也得到了迅速的发展壮大，以持续快速的势头成为我国国民的支柱产业。
一、房地产内部管理存在问题及应对措施
当今中国的房地产行业存在严重的“重经营、轻管理”现象，使行业整体的管理处于较低水平，与其本身的大资本运作地位极其不相称。因此，加强房地产企业的内部管理已成为房地产企业迫切需解决的问题，首先就是开发过程中成本费用的控制。
（一）成本管理问题
房地产的成本管理主要存在问题包括：工程的实物工作量和财务的账面成本结转不一致、无法及时取得工程成本核算的依据、不能进行有效分摊、在设立成本核算对象时任意性太大等。
房地产公司要进行工程成本核算，就要取得施工企业处开具的发票，如果不能及时取得正式的发票，在成本核算中就会缺乏真实性，给企业的经营决策造成不良影响。而在拆迁中的商品房成本没有根据实际用途进行转出，同一笔费用在支付不同的成本对象时，相关的科目有时不能做有效的分摊，造成工程成本核算脱离了企业经营的实际状况，无法向企业的相关部门提供真实完整的成本资料。
针对这些问题，房地产企业在进行成本管理时，首先要建立企业开发产品的设计标准制度。由于房地产的开发过程中，工程分项设计变化较大，施工图的设计单位和设计师也会有所更改，为了使图纸更加便于工程的实施和应用，需要建立图纸标准进行统一管理。其次，房地产企业要建立目标成本管理制度，对各部门的责任成本执行情况及动态成本的变动等有效的控制和管理。企业要树立内部全面预算管理理念，建立成本控制保证措施，并实行有效的成本管理构架及运营模式。
（二）营销沟通管理问题
目前的许多房地产公司仅仅将营销视作为销售服务的一个环节，没有全过程营销观念。营销应该在项目未正式运作之前就介入整个项目，通过对市场调查及其他部门的调查信息，及时把握房地产市场的走势，对项目的整个销售计划进行调整，以更加贴近市场，贴近消费者的姿态投入市场，为销售活动打下基础。房地产企业要树立良好的整体营销观念，正确认识营销环节，充分发挥其作用，对营销进行有效控制及管理。
由于房地产企业内部部门众多，而且考核标准都不尽相同，所以，有些企业部门只顾及自身利益，忽略了部门间的配合沟通以服务消费者。房地产企业要制定科学统一的管理考核制度，对企业内部部门进行有效整合，加强部门间的沟通交流，使企业更好的服务于消费者。
（三）销售队伍管理问题
房地产的销售环节是营销计划和营销策略中的一个重要环节，销售人员是连接企业和购房者直接的沟通桥梁，所以，企业要重视销售队伍的管理。
房产销售具有一定的专业性，而且对销售人员的专业素养要求也比较高，所以房地产企业应加强销售队伍的专业培训。销售人员要掌握一定的销售技巧，了解房地产专业知识，对楼盘产品知识进行正式掌握，培养良好的心态及自信心。而且，销售人员还需掌握一定的销售规律，在新楼开盘上市之后，应该了解大众心理、炫耀需求、升值期望等。通过专业知识的培训，提高销售队伍的整体素质，提升企业效益。
销售培训是企业一项长期工作，应贯穿于销售的全过程，培训过程不仅要注重销售知识与技术的学习，也要注意养成良好的工作心态。要训练出一名成熟的销售人员，是如何使一个销售人员首先能够建立好正确的销售态度和观念，销售的技巧和方法都不是唯一的，因人的个性不同，与人打交道的方式也各不相同，训练良好的工作态度会是销售人员创造出适合自己的销售技巧和方式。
我国住宅消费是一种高层次的生活消费，在目前房地产的供过于求现状下，销售人员要提高自己的营销战略与技巧，适时把握消费者心理特点，做好应对准备。消费者对营销人员的风范、相貌仪表及开场白等都十分敏感，因此，销售人员要真实务实，亲切礼貌，尽最大努力给消费者留下良好第一印象。
在销售队伍管理中，培养销售队伍的自信心很重要，缺乏自信的销售员，因为自卑心或畏难情绪等会严重影响其工作。培养销售人员自信心的第一要诀就是销售人员要深入而全面的了解自己的各方面，包括兴趣、特长、个性、实际技能、知识水平、价值观念及以往的成功经历及失败教训等，综合各方面因素对自己进行分析和判断，在此基础上扬长避短，合理对待销售工作。
我国的房地产行业虽起步较晚，但一直高速发展，自98年实行我国实行住房商品化之后，国内的各大城市住房价格连年攀升，很快成为社会关注的焦点。我国的房地产业的飞速发展，也带动了一些与之密切相关的房地产金融的较快速发展，未来较长一段时间之内，中国的房地产金融将持续这种势态。但是由于房地产行业在我国还属于新兴产业，所以在发展过程中也遇到了一些问题。
首先，政府对房地产行业的发展调控及监管能力不足，政府的调控及监管工作跟不上房地产的迅猛发展，所制定的相关法律也跟不上房地产市场的变化情况。缺乏稳定性与连贯性的政策，降低了实施政府决策的导向性，极易诱发房地产市场主体与参与者的观望态度及投机心理，导致房地产作为一种投机工具，失去它本应有的实际意义。
房价的过快增长导致许多中低收入者无力承担，究其主要原因是商品房的成本因低价形成机制的不完善及不健全而增高，商品房销售价格行为的不规范等因素。对这一问题，不仅是房地产企业应进行内部整顿与调节，国家政府更要提出相关的解决政策，完善房地产有关制约与规定。
根据有关学者的统计分析，在房地产市场住房供应的结构中，限价房及经济适用房等供应的比例达到35%左右才能算合理现象，但是因房地产商们对利润的过分追求，导致国内别墅等高档公寓在所提供房中占较大比例，根本不能满足中低收入者对购房的需求，使房地产市场的供求关系严重失衡，严重影响房地产业的可持续发展。对此，政府及相关开发部门要正确对待房地产的发展方向及趋势，制定有效的措施进行调整。
另一方面，我国民众的消费观念保守也在一定程度上带动了房价的上涨。今年，虽然政府就房价问题出台了一些了的解决政策，但在短期内效果甚微，房价仍处于持续上涨的趋势，这在很大程度上是由于消费者错误的认为房子买的越早越便宜。有人不看形势盲目买房，认为没有房子就低人一等，没有自尊等，有些人借助买房炫耀摆阔，另外一些人奋不顾身加入“房奴”行列，一定程度上限制了自身的发展。所以，要理性对待房子问题，深入了解和认识国家的政策及房地产行业的走势。
三、 结语
房地产行业在我国未来还会持续迅猛发展的势头，通过过去几年行业发展的经验，各房地产企业也会更加注重行业的管理完善与提升，以适应行业本身特质的前提下，创造效益，政府对房地产的发展也会做出相应的正确导向。
参考文献
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