房地产行业风险研究

【摘 要】随着经济的不断发展，行业面临的风险和压力越来越大。本文通过对房地产行业上市公司的财务状况分析，能够从中窥探我国房地产行业面临的风险，并结合经济发展实际，提出自己对于行业投资的建议。

【关键词】财务分析；行业风险

行业风险的系统性分析是对各行业存在的市场风险所作的分析，行业风险分析主要通过成本结构分析、行业成熟期分析、行业同期性分析、行业盈利性分析、行业依赖性分析、产品潜在性分析和法律、政策环境分析，从而了解整个行业的基本状况和发展趋势。行业风险受到内外部因素的影响，内部因素主要包括行业寿命周期、行业集中程度、技术革新等，而外部因素主要包括政府的政策变化、宏观经济发展的形势等。这些因素都会在不同程度上使行业面临系统性风险和非系统性风险，其中影响行业发展最重要的因素是行业生命周期。

房地产行业作为我国国民经济先导性和基础性产业。房地产行业产业关联性强，产业链长。一方面制造业、银行业、建筑业以及建材业等行业为房地产行业的发展提供必不可少的保障，另外一方面房地产行业的发展也拉动相关产业的发展。房地产行业属于资本密集型行业，其进入壁垒高，其所需的资金量大。而房地产行业融资渠道相对单一，对银行的依赖过大。行业投资回报率高，风险大。目前商品房价格上涨过快，国家对房地产行业也实施了相关的打压措施。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。

由于房地产行业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济手段对房地产行业实行宏观调控。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了五次升级，频繁的楼市调控措施从房价、消费者购房、银行信贷等方面对房地产行业进行了调控，其中银行的信贷政策对楼市影响最为关键，房地产方面的信贷政策成为我国房地产市场的晴雨表。最新的楼市调控政策是2013年2月20日国务院常务会议出台的“国五条”，此次措施定调了2013年楼市调控。这次政策还会进一步加大房产税的征税范围，在政策的影响下，银行逐渐对房地产市场实行紧缩的信贷政策。总之，这次调控措施对整个房地产市场情绪的负面影响还是很大的。

以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012年全国房地产开发投资71，804亿元，比上年名义增长16.2%扣除价格因素实际增长14.9%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。

但是，随着政策边际效应的逐渐递减，加上宏观面预调、微调力度的加大，行业投资的积极性也有所增加，预计今年的各项行业指标都将好于去年，投资增速将达20%以上，但是现在普遍存在的乐观情绪是不可取的。2012实质是政策最稳定的一年，2013是存在变数的，6月底和三中全会后都是重要观察节点，2013年可能是谨慎悲观的一年。

基于国家对楼市的调控措施和行业对房地产市场预期的角度，银行主要对房地产行业采取紧缩的信贷政策，这将会对房地产市场产生很大的负面影响。紧缩的信贷政策在一定程度上能有效遏制房地产价格快速上涨，抑制房地产泡沫。如今各大商业银行由主动贷款转为被动贷款，甚至停止房地产贷款，将有效抑制房地产价格上涨，保持国民经济平稳发展。信贷紧缩会导致房价下跌，房价下跌同时也会带动银行贷款不良率增高。由于房地产行业所需的投资资金大，资金来源相对单一，主要依靠庞大的银行体系支撑，因此银行在对房地产行业进行投资时，必须要分析国家政策的变化以及市场预期情况。

目前在国内发展形势较好的房地产上市公司有万科、绿地、碧桂园、华润置地等。万科作为行业的龙头企业，在行业中具有典型性和代表性，它所面临的风险基本代表了行业面临的风险。

表1 万科、碧桂园和华润置地上市公司2010-2012年盈利能力的指标表

通过对表1的数据分析，三家房地产公司的基本每股收益都呈上升趋势，但是增长的幅度都在不断的减少。其中万科作为房地产的龙头企业，增长的幅度缩减最少。

表2 万科2010-2012近三年的偿债能力的相关指标表

由表2可以看出万科近三年的流动比率均小于经验值2，且呈现出逐年递减的趋势，万科近三年的负债水平不断上升，其中短期借款先增后减，而长期借款一直呈现上升趋势，因此其负债率在不断上升。资产负债率的不断上升，说明企业的债务负担越来越重，其总体偿债能力较弱，债权人权益的保证程度越来越低，这在很大程度上限制了万科从其他渠道增加负债筹资的能力。

表3 万科2010-2012年现金净流量表

表3中的现金净流量是万科经营活动产生的现金净流量、筹资活动产生的现金净流量和投资产生的现金净流量之和。由表5数据可得，万科近三年来的现金净流量均为正数，其中2011年的现金流量比2010年下降了4.2%，2012年公司的净现金流量比2011年增长了52.08%。总之，现金流量状况比较稳定。

现金净流量稳定的最主要原因是三年来万科的销售收入稳步增长。其中2010年其销售面积为897.7万平方米，平均售价为12049元/平方米；2011年其销售面积为1075.3万平方米，平均售价为11303元/平方米；而2012年其销售面积为1295.6万平方米，平均售价为10901元/平方米。从整体上看，万科销售面积不断增加，但销售均价却在不断地减少。

综合以上对万科的盈利能力分析、偿债能力分析以及现金流状况的分析，可以看出盈利能力指标、现金流指标还是比较不错的，但是偿债能力指标有待于进一步提高。结合房地产市场的政策调控，行业内对2013年的房地产也有一定的市场预期。行业内对房地产市场分析后认为，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。预计2013年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2012年。

参考文献：

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