房地产项目施工管理及成本控制研究

摘要：随着经济的不断发展，房地产企业得到了迅速发展，建设施工阶段的成本控制的重点应是保证施工过程增加在合理范围内。文章主要介绍了房地产项目中，建设方应该如何开展施工管理工作，介绍了房地产项目在开发在设计阶段、招标阶段、施工验收阶段对成本的控制方法和需要注意的问题，给房地产管理人员提供一定的参考。

关键词：房地产；项目管理；成本控制

随着我国经济不断发展，城市化进程也不断加快，城市住宅量不断增长为城市房地产发展提供了很好的机遇，特别在近几年中，我国各大城市房地产行业发展一片大好，有效的拉动了我国经济的增长。从总体上来看，我国房地产产业发展相对于发达国家还是比较落后，管理模式比较陈旧、工程质量管理不到位。房地产投资成本得不到有效的控制，降低了房地产投资者的利润。所以，如何提高房地开发项目的施工管理水平，对房地产项目的施工成本进行有效的控制，是房地产行业面临的首要问题。

一、如何加强房地产项目施工管理与控制

房地产开发商对施工项目进行有效的监管，需要明确建设方和施工方对施工管理的范畴，在施工进行之前要有明确的职责划分，在施工时明确施工内容。施工项目管理的主要就是：保证施工质量符合施工要求，保证施工进度让施工方取得一定的经济效益。房地产开发项目施工管理要从以下几点进行：

（一）对工程质量要进行严格监管。严格控制工程质量，避免工程返工。控制工程质量，就要重视施工中的各个环节，杜绝由于施工质量问题造成工期的延误浪费了施工成本。这就要求施工企业严格按照施工图纸进行施工。一是建设企业的管理人员要在施工过程中，随时抽查施工方是否按照施工图纸进行施工。发现施工质量问题要及时进行处理，与施工监理进行协调后，对质量不合格的工程要进行返工处理，情节严重的要进行停业整顿。另外还需要对施工中使用的材料进行质量检查，防止因施工材料不合格而造成施工质量不过关，防止偷工减料的情况发生，由此引起的损失应由施工方承担。二是强化对隐蔽工程的检查和验收工作，对房地产隐蔽项目进行施工验收时，施工方要先进行检查，然后由施工单位进行核查，做好记录，确定自检和核查时间，最后通知施工单位，验收合格，建设单位要在记录上签字，只有经过签字确认后才能进行施工，对质量不合格的工程要及时进行修改经过检验合格后才能继续施工。如果隐蔽工程没有进行施工检验而被隐蔽，建设方有权利要求检验，施工方要进行配合。

（二）严格控制工程进度。房地产建设方需要严格按照施工合同进行施工进度控制，检查施工单位是否要按照施工合同进行工程施工，对不同满足施工合同的要求，需要根据实际情况与施工单位协调延长工期，保证施工进度。另外，在施工合同中，要制定具体的奖罚措施，对施工质量和工期做出明确的规定，并制定奖罚措施。和施工单位进行协调，保证工程质量和进度。

（三）加强对施工项目的安全管理。施工项目安全管理是建筑施工中重要的工作，需要严格管理。安全施工是工程顺利施工的保证，也是对施工单位和建设单位施工管理人员提出了具体要求，建设方需要在房地产项目管理中重视安全管理工作，在保证安全的基础上对工程质量进行有效的监管，避免安全隐患的发生。

二、房地产企业项目工程管理现状

目前国内房地产企业的项目工程成本管理还处于发展阶段，具有表现有一下几点：

（一）工程成本管理工作不被重视

工程项目成本管理是房地产企业经营管理的核心内容，很多房地产企业没有认识到工程成本管理的重要性，工程成本管理工作只是停留表面，并没有发挥工程成本管理的作用。

（二）工程成本信息不准确导致成本管理和实际偏离

工程成本信息在成本管理中有重要的作业，企业的成本预测、成本决策、成本控制和成本考核都是建立在企业成本信息的基础之后，很多房地产企业的工程成本信息不能反映企业成本的实际情况，导致了工程成本管理和实际偏离。

（三）责任成本制度不健全会导致项目工程成本浪费情况严重

责任成本制度是工程成本管理的重要内容，把成本与责任有效的结合在一起可以更好的对工程成本进行控制，出现工程质量问题可以找到相关负责人。现阶段一些房地产企业工程成本管理工作并没有明确的职责划分，工程成本与管理人员的利益没有直接关系。针对以上问题，房地产项目中各阶段的成本控制显得很重要，

三、房地产项目成本控制方法

（一）设计阶段成本控制方法。房地产开发设计阶段，是房地产设计阶段项目开发阶段成本控制的关键，在项目设计阶段对项目的投资的影响是很重要的，推进项目招标，选择设计单位要推进建筑方案和经济方案相结合的方法进行招标，尽量将工程的主体和配套的围护放在一起进行招标，采用多家竞投，组织相关专家进行中和评比，这样可以选出好的设计单位，又能促进设计项目的整体布局、建筑造型使用功能不断创新，有效的降低工程造价，在保证建筑功能的前提下，必须要制定出一套行之有效的措施，合理使用投资资金。把施工设计和施工预算融为一体，把技术和经济有效的结合在一起。严格控制施工设计，保证资金的合理使用，房地产开发企业的工程造价管理部门要和工程设计部门密切配合，提供真实可靠的工程资料。

（二）招标投标阶段的成本控制。在工程招标过程中对成本进行控制，业主要注意以下几点：招标工作要遵循公平、公正、诚信的原则进行。在工程招标前，要对施工单位的资质进行审查，做好招标文件编排工作。工程造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件和涉及的文件进行斟酌，方便对工程造价的控制。在编制招标文件的过程中要明确工程条款，对合同中设计的费用，如施工工期、价款的结算方式，违约处理等。要有明确的规定，在签订合同时，对招标文件和设计中不明确的内容，通过协商，制定合理低价的合同条款。同时，能够合理控制施工成本，对索赔要有前瞻性、有效的降低经济损失。另外要制定工程保险、工程担保风险等控制措施，有效的转移工程风险，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险是减少工程风险损失和纠纷的有效措施。

（三）施工阶段的成本控制。施工阶段是资金投入的最多的阶段，是工程投标工作的延伸，使工程施工工作更加具体。加强施工控制，有利于施工监管。房地产产业是随着国家经济体制而不断变化的。房地产企业的利益决定了项目投资的预期目标，在施工阶段对工程成本的控制的关键是有效的控制工程变更。从管理模式上来看，要建立工程监管机制，有效的控制工程投资，完善职责划分、落实相关责任人，从工程管理机制上建立健全工程资金控制体系。

结束语

房地产开发项目的施工管理和成本控制是紧密相关，施工管理包括工程质量和工程进度以及工程成本控制，施工管理是为成本控制服务，而工程成本控制可以更好对工程施工进行监管，所以需要采用正确的方法对工程成本进行控制，保证房地产开发项目的顺利完成。

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