浅析房地产施工管理

摘要：随着社会经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，对住房的要求人们也越来越高。只有切实做好房地产施工管理各个环节的工作，才能保证工期的顺利完成，才能建造出高品质的房地产工程。本文分析了房地产施工管理的现状，阐述了多方面的改善措施，以期提高房地产管理水平。

关键字：房地产；施工；管理；措施

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

一、前言

随着科学技术的不断进步，社会主义市场经济的迅猛发展，我国的房地产行业也在快速的发展，并已经成为我国国民经济的支柱性产业。但我国的房地产业仍然处于成长阶段，在施工管理方面仍存在一些问题，需要进行改革和创新；特别是与国外那些大型房地产企业相比仍然存在着很大的差距。所以，我们在日常的管理工作当中要引入现在科学具有先进行的管理系统以及管理方式、办法，对于房地产项目施工阶段进行系统化科学化的管理， 以保证各方的利益得到最优化。为房地产施工管理工作逐步走向完善和成熟打下坚实的基础。

二、我国房地产施工管理的现状

施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层依据项目特点和实际情况来确定。在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，企业要在质量控制、进度控制及成本控制中发挥重要的作用。

随着房地产建设规模的逐步扩大，并且有继续扩张的趋势，这使得原本房地产项目是由单一的投资方进行投资建设变为多方对房地产项目进行投资。单一承包制逐渐被取代，使得项目管理有了更加丰富的内容。而现阶段我国房地产施工管理存在以下问题：违背建筑工程施工，偷工减料，使用不合格的材料与设备，存在有质量隐患，不能够按期完工；组织结构不合理，影响建筑施工工期的进度；施工人员流动过快，技术落后；在施工过程中，存在分歧，房地产施工项目不能够顺利地进行，影响各方的利益。

之所以存在上述问题，可以从以下二个方面进行讨论：

一是管理方式不合理。没有选择合理的施工管理模式，按照计划经济的管理模式来发展现阶段我国房地产行业，然而，我国很多大型企业并不能适应这种模式；工期没有进行科学的制定，有些企业在制定工期时，没有经过详细的规划和实地勘察，而是凭借以往的经验草草制定施工计划；施工人员来自五湖四海，而且大部分是来自农村的临时工，基本没有进行过专门的技术培训，且流动性很大，他们技术操作水平不高，安全意识较差，在施工过程中经常不按照规定进行施工，甚至出现一些安全事故；房地产行业在施工过程中不能优化生产要素，这样会造成资金利用率降低。

二是组织形式不科学。房地产的施工管理方面实施高度集权制度，很多公司都没办法掌握工程的决定权，建筑施工的很多事项都需要上级部门决策、批准，这就使得决策失去时效性；组织结构设计不合理，不适合采用直线职能结构；部门的设置不科学，在设置部门时，没有从自身的实际情况出发，使得部门分工不明确，这样不仅浪费了资源，更降低了办事效率。

总之，我国房地产开发项目的管理历史较短、缺乏经验，项目风险管理和项目成本管理薄弱，尚未形成一个科学有效的管理模式。

三、如何应对施工管理中的问题

1．做好施工准备工作

从材料的加工、订货到机械、设备、构件的进场使用；从合理的组织人力、物力到提高工程质量、降低成本等一系列的活动，都离不开计划和准备。

选择优秀的勘探和设计单位。优秀的单位是工程建设的先锋，一个好的勘探队伍能准确地对实际情况进行定位，提供合理的设计依据，从而节约工程的造价。一个优秀的设计单位能精确地对房屋进行设计，优化工程结构，避免不必要的浪费，从而节约工程造价并加快工程进度。

选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎么选择，应当有一整套评价标准。

图纸设计质量管理。房地产的质量起源于设计构思，设计先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对房屋的造型、结构体系、平面布局功能、空间利用、节能省地等要在设计前充分考虑。对各专业图纸进行深入的审查，尤其是建筑与结构、市政园林与综合管线的相互关系，在图纸上解决好大的方向性问题，尽可能减少交叉，并且要符合国家的有关法规和规范的要求。

切实把好设备材料的质量及价格关。设备价格管理是目前成本控制的重点和难点。作为房地产开发商应主动去了解市场和走向市场，及时了解材料、设备的价格变化情况，从而能较好的控制材料、设备的质量和价格，以降低工程造价。

2．加强施工现场管理

要管理好施工质量，首要的任务是按图施工。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸及方案施工，不得有一丝一毫的含糊。若发现问题，要及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好日志记录，详细记录施工过程主要事项、隐蔽工程的验收情况、检验的工程质量问题、详细部位处理意见、措施及整改情况，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房地产质量的提高。在施工合同上，可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样甲方就能充分调动施工方的积极性。

工程建设严格按投资计划执行，严禁擅自提高建设标准，严禁计划外开工项目；严格设计变更签证审批程序；加强对设计变更工程量及内容的审核监督。对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场抽项实测实量，以保证变更内容的准确性。

保障施工安全与文明。在房地产施工过程中，保障施工的安全以及文明尤为重要。采取监管、主动出击及抓薄弱环节等手段来保障施工安全。同时，还要建立一套完整的施工安全体系，并制定出相应的安全培训计划，保证施工的安全与文明。要时时保持安全意识，做到防患于未然， 促进和监督施工人员在工作中做好安全防护并且按照相关的安全规章进行工作，只有这样才能对投资者的利益和工程安全顺利的进行提供坚实的保障。

3．做好竣工之后的管理工作

大多数房地产企业不怎么重视竣工之后的技术管理工作。在一个房地产施工工程竣工之后，很多宝贵的经验资料没有保存下来，如成功管理经验、教训、技术数据和资料。因此，要对在施工过程中所获得的经验以及资料进行及时和系统的总结和整理。

要组织专家及相关单位主要负责人，按照国家有关验收规范和标准进行严格的验收工作，对不合格的工程，决不允许使用。要做好售后服务。要组织人员 ， 广泛征求住户的意见和要求；深入调查研究开发的房地产还存在哪些问题等，并对调查了解到的材料进行全面整理分析，及时的回访处理，为今后进一步提高房地产开发质量打下基础。

四、结束语

房地产施工管理具有较强的系统性，所涉及到的部门以及施工技术人员比较多。在房地产建设中，需要对施工的各个环节严格把关，注重人力、物力、财力以及技术等方面的协调关系。以科学的方法为指导，同时还要运用先进的、 科技的管理手段和管理工具，从而，系统化管理工程施工项目的各个方面。保证房地产施工工程的顺利竣工，建造高品质的房地产工程。

参考文献:

[1]张志华.房地产施工项目管理探讨[J].商品与质量,2009.

[2]徐烨.房地产项目现场施工管理策略分析 [J].现代商贸工业2009.

[3]陈志愉.房地产施工管理与技术研究[J].科海故事博览·科技探索,2010(7).

[4]仲 境.房地产经营管理理论与实务[M].红旗出版社，2010.

[5]任晓峥.论房地产企业施工项目管理之见 [J]. 山西建筑,2010,（9).